Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/2767 en 25/5915 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 juni 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarden van de onroerende zaken op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op:
- € 128.000 voor de [adres 1] te [plaats] ; en
- € 235.000 voor de [adres 2] te [plaats] .
Tegelijk met deze waardevaststellingen is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Het beroep met betrekking tot de [adres 1] te [plaats] is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer 25/2767 WOZ. Het beroep met betrekking tot de [adres 2] te [plaats] is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer 25/5915 WOZ.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar [gemachtigde] , [taxateur 1] (taxateur), [juridisch adviseur] (juridisch adviseur) en [taxateur 2] (taxateur) deelgenomen. Belanghebbende is -zonder kennisgeving aan de rechtbank- niet verschenen.
1.5.
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 25 februari 2026 aan de belanghebbende op het adres [adres 3] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 27 februari 2026 door de belanghebbende is afgehaald bij een PostNL- locatie, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1.6.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de winkel/verkoopruimte aan de [adres 1] in [plaats] en de woning aan de [adres 2] in [plaats] .
- De winkel/verkoopruimte aan de [adres 1] (bouwjaar 1931 en 2019) heeft een gebruikersoppervlakte van totaal 84 m2 en is gelegen op een perceel van 110 m2.
- De woning aan de [adres 2] is een bovenwoning (bouwjaar 1931) met een oppervlakte van 182 m2 en heeft twee dakkapellen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de hoorplicht is geschonden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld en is de hoorplicht niet geschonden
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending hoorplicht
3.2.
Artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat voordat een bestuursorgaan op het bezwaar beslist het belanghebbende in de gelegenheid stelt te worden gehoord. Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.
3.3.
Belanghebbende voert aan dat de hoorplicht in de bezwaarfase is geschonden. Volgens belanghebbende heeft een ambtenaar van de gemeente Tilburg tijdens het gesprek van 18 april 2025 verklaard dat geen sprake is van een hoorzitting. Bovendien geeft het overgelegde hoorverslag niet weer hoe het gesprek is verlopen, aldus belanghebbende.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende voldoende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. Belanghebbende is op de juiste wijze uitgenodigd voor een hoorzitting op 18 april 2025. Dat belanghebbende tijdens deze zitting heeft aangegeven niet op de WOZ-waarden in te gaan, zolang andere met de gemeente lopende kwesties niet zijn besproken, komt niet voor rekening en risico van de heffingsambtenaar. Dit betekent dat geen sprake is van een schending van de hoorplicht.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding en verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
3.6.
De waarde van een woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.7.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.8.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
[adres 1] te [plaats]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 1] vastgesteld aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van een drietal objecten, namelijk de objecten aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , te [plaats] .
3.10.
Belanghebbende voert aan dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat het pand leeg staat en vervallen is zodat ook met leegstaande/vervallen panden moet worden vergeleken. Daarnaast kan de kapitalisatiefactor niet juist zijn, omdat het pand al geruime tijd leeg staat en er geen huurinkomsten zijn, aldus belanghebbende.
3.11.
De heffingsambtenaar stelt dat de waarde is bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, wat een wettelijk toegestane waarderingsmethode is. De gebruikte referentieobjecten zijn vergelijkbaar met het pand qua bestemming en objectkenmerken, zodat de gehanteerde huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor is rekening gehouden met economische omstandigheden, het leegstandsrisico, de algemene vraag naar gemengde panden in [plaats] en een opslagrisico van 5,88%. Gelet op de getaxeerde waarde in de taxatiematrix is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.
3.12.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met het object. De gebruikte referentieobjecten hebben een vergelijkbare bestemming, zijn van een vergelijkbaar bouwjaar en hebben eenzelfde ligging. Uit de referentieobjecten kan dan ook een bruikbare huurwaarde worden afgeleid. Uit het overgelegde rekenblad blijkt verder voldoende hoe de berekening van de kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze berekening te twijfelen.
3.13.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud dat is ontstaan door een gestarte verbouwing die niet is afgerond. Belanghebbende is van mening dat de (onderhouds)kosten van het object de WOZ-waarde overtreffen, zodat het object niets meer waard is. De heffingsambtenaar verklaart dat de exacte situatie op waardepeildatum niet bekend is doordat belanghebbende een inpandige opname of het toesturen van foto’s van het (achterstallig) onderhoud weigert. De heffingsambtenaar stelt daarom dat de taxateur mag uitgaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, tenzij belanghebbende een afwijkende onderhoudstoestand aantoont (vgl. ECLI:NL:GHDHA:2021:438 en ECLI:NL:GHAMS:2020:685). Belanghebbende heeft volgens de heffingsambtenaar geen taxatierapport, bouwkundig rapport of foto’s overgelegd waaruit de onderhoudstoestand blijkt. Zonder objectieve onderbouwing van het achterstallig onderhoud acht de heffingsambtenaar correcties niet noodzakelijk.
3.14.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende enkel heeft gesteld dat sprake is van een niet-afgeronde verbouwing en achterstallig onderhoud op waardepeildatum. Belanghebbende heeft echter geen stukken ingebracht of feiten en omstandigheden gesteld waar dit uit blijkt. Ook een inpandige opname van het object heeft niet plaatsgevonden doordat belanghebbende dit weigert. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld.
[adres 2] te [plaats]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.15.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 2] vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 13 maart 2025 is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 334.218 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.16.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning leeg staat en vervallen is zodat ook met leegstaande/vervallen panden moet worden vergeleken. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning qua objectkenmerken en dat een vergelijking met leegstaande/vervallen panden niet kan plaatsvinden, omdat dit niet een representatieve marktwaarde weerspiegelt gelet op bijzondere verkoopomstandigheden en een afwijkende staat van onderhoud.
3.17.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, met name omdat de gebruikte referentiewoningen van eenzelfde woningtype zijn en een vergelijkbare ligging hebben.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.18.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud dat is ontstaan door een gestarte verbouwing die niet is afgerond. Belanghebbende is van mening dat de (onderhouds)kosten van de woning de WOZ-waarde overtreffen en dat het erg kostbaar is om de woning weer bewoonbaar te maken, zodat de woning niets meer waard is. De heffingsambtenaar verklaart dat de exacte situatie op waardepeildatum niet bekend is doordat belanghebbende een inpandige opname of het toesturen van foto’s van het (achterstallig) onderhoud weigert. De heffingsambtenaar stelt daarom dat de taxateur mag uitgaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, tenzij belanghebbende een afwijkende onderhoudstoestand aantoont. Belanghebbende heeft volgens de heffingsambtenaar geen taxatierapport, bouwkundig rapport of foto’s overgelegd waaruit de onderhoudstoestand blijkt. Wel heeft de taxateur correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen (allen factor 2), resulterend in een neerwaartse correctie van € 71.609. Zonder objectieve onderbouwing van het achterstallig onderhoud, acht de heffingsambtenaar verdere correcties niet noodzakelijk.
3.19.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende enkel heeft gesteld dat sprake is van een niet-afgeronde verbouwing en achterstallig onderhoud op waardepeildatum. Belanghebbende heeft echter geen stukken ingebracht of feiten en omstandigheden gesteld waar dit uit blijkt. Ook een inpandige opname van de woning heeft niet plaatsgevonden doordat belanghebbende dit weigert. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand (verder) naar beneden bijgesteld dient te worden. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar volgens de taxatiematrix en zijn verweer de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen naar beneden heeft bijgesteld (allen factor 2) en neerwaartse correcties heeft toegepast van in totaal € 71.609. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in woonoppervlakte van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar op die manier voldoende rekening heeft gehouden met de verminderde onderhoudstoestand en de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
WOZ-waarden van voorgaande jaren
3.20.
Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren voor zowel de [adres 1] te [plaats] als de [adres 2] te [plaats] te hoog zijn vastgesteld. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan het object is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een object voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan het object is toegekend. Voor zover belanghebbende bedoelt dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren moeten worden bijgesteld, kan ook dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Onderhavige procedure heeft enkel betrekking op belastingjaar 2023, zodat de rechtbank niet kan oordelen over de WOZ-waarden van voorgaande jaren.
3.21.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de objecten aan de [adres 1] te [plaats] en de [adres 2] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskosten-veroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. van Wesel-de Jongh, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.