Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/466
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 februari 2013 in de zaak tussen
[eiseres], te [plaats],
(gemachtigde: ir. R.E.M.M. Bolmers),
en
Het College van burgemeester en wethouders van Teylingen, verweerder.
Procesverloop
1.1 Eiseres heeft beroep ingesteld.
1.2. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, met als een reactie van de SAOZ van 17 februari 2012 op de beroepsgronden.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2012.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. C. Bekker, mr. E.J.M. Rietveld en mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij SAOZ.
1.4. De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de Stichting advisering bestuursrechtspraak (StAB) als deskundige benoemd ten einde de vraag te beantwoorden of het mogelijk is om in een periode van vijf maanden een ontvankelijke bouwaanvraag ten behoeve van de bouw van een woning in te dienen.
1.5. Op 4 oktober 2012 heeft de StAB verslag uitgebracht.
1.6. Partijen hebben zienswijzen ingediend.
1.7. Na verwijzing door de enkelvoudige kamer naar de meervoudige kamer heeft de rechtbank de zaak opnieuw ter zitting behandeld op 11 februari 2013.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. C. Bekker, mr. E.J.M. Rietveld en O. Persoon, bijgestaan door mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij SAOZ en ir. J.H.A. Roelofs, werkzaam bij Stichting Dorp, Stad & Land.
Overwegingen
2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
2.1. Eiseres is eigenaresse van de woning [a-straat 1] te Sassenheim.
2.2. Eiseres heeft op 24 juli 2005 een planschadeverzoek ingediend vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oost-West”, waardoor onder meer de bouw van een woning op een bouwblok dat direct grenst aan de tuin van haar woning ([a-straat 2]/[b-straat 1]) mogelijk is geworden.
2.3. Bij besluit van 28 november 2006 heeft verweerder dit verzoek afgewezen, welke beslissing bij besluit van 27 september 2007 door de gemeenteraad van Teylingen is gehandhaafd. Beslissend voor de uitkomst van het verzoek was het oordeel dat eiseres weliswaar in planologisch opzicht nadeel ondervond als gevolg van de genoemde bouwmogelijkheid, maar dat dit nadeel werd gecompenseerd door het voordeel dat eiseres verkreeg omdat op grond van dezelfde planwijziging zij de mogelijkheid kreeg een tweede woning met een oppervlakte van ongeveer 250 vierkante meter te bouwen. Bij uitspraak van 29 oktober 2008, zaaknummer 07/8863, heeft de rechtbank het door eiseres tegen het besluit van 27 september 2007 ingediende beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd (omdat het onbevoegd door de gemeenteraad was genomen) en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.
2.4. Op 24 november 2005 is het voorontwerp-bestemmingsplan “Oost-Sassenheim” ter inzage gelegd. Op 1 mei 2006 is het ontwerp voor dit bestemmingsplan ter inzage gelegd.
2.5. Op 13 oktober 2010 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingediend. Thans stelt zij schade te hebben geleden ten gevolge van de bepalingen van het bestemmingsplan “Oost Sassenheim”, waardoor de mogelijkheid een extra woning op haar perceel te bouwen is komen te vervallen.
2.6. Bij brief van 16 februari 2011 heeft verweerder de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) gevraagd omtrent deze aanvraag te adviseren. De SAOZ heeft in juni 2011 advies uitgebracht.
2.7. Bij besluit van 8 juli 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek afgewezen.
2.8. Eiseres heeft tegen dit besluit een bezwaarschrift ingediend.
2.9. Bij brief van 12 september 2011 heeft de SAOZ op verzoek van verweerder gereageerd op het bezwaarschrift.
2.10. Bij besluit van 3 december 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaarschrift van eiseres onder aanpassing van de motivering ongegrond verklaard.
3. De rechtbank neemt de volgende regelgeving in aanmerking.
3.1. Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden en is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingetrokken. Aangezien de aanvraag dateert van na 1 juli 2008, zijn in dit geval de bepalingen van de Wro van toepassing zoals deze van 1 juli 2008 tot de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 luidden.
3.2.1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
3.2.2. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a en b, van artikel 6.1, voor zover thans van belang, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan en een bepaling van een planuitwerking.
3.2.3. Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a en b, Wro, betrekt het college bij zijn beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen dan wel te beperken.
4.1. In het primaire besluit is de aanvraag van eiseres afgewezen, omdat de extra bouwmogelijkheid niet is afgenomen (1), de bouwmogelijkheid niet is benut (2) en er sprake is van passieve risicoaanvaarding (3).
4.2. Blijkens het bezwaarschrift van 17 augustus 2011 wenst eiseres alsnog te worden gecompenseerd voor de door haar geleden schade ten gevolge van de bouw van een tweede woning in de tuin van een naastgelegen perceel. Zij ziet niet in dat deze compensatie slechts had kunnen worden gerealiseerd door de bouw van een woning in haar achtertuin. Omdat het indienen van een bouwaanvraag niet in het belang van eiseres was, kan dit naar haar mening niet als passieve risicoaanvaarding worden beschouwd.
4.3. In het bestreden besluit is overwogen dat in bestendige jurisprudentie is beslist dat wanneer een aanvrager geen blijk heeft gegeven van het willen realiseren van bouwmogelijkheden die in het oorspronkelijke planologische regime waren toegelaten, hem kan worden tegengeworpen dat het risico van het niet benutten van de bouwmogelijkheden voor zijn rekening dient te blijven. Uit jurisprudentie blijkt verder dat passieve risicoaanvaarding ook kan worden aangenomen in het geval er een kortere periode is verstreken, bijvoorbeeld een periode van 3,5 maanden, die beschikbaar is geweest om bouwmogelijkheden te benutten. Verweerder heeft het argument dat geen sprake was van het afnemen van een extra bouwmogelijkheid laten vallen.
4.4. De beroepsgronden en het daartegen gevoerde verweer worden hierna door de rechtbank besproken.
5. De rechtbank komt tot de volgende beoordeling.
5.1. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), zie onder meer haar uitspraken van 6 augustus 2008 (LJN: BD9434), 24 mei 2006 (LJN: AX4424) en 12 januari 2005 (LJN: AS2172), de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door haar uitgebracht advies mag afgaan. Dit is naar het oordeel van de Afdeling slechts anders indien moet worden geoordeeld dat dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
5.2. Bij de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor de verzoeker in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende regime. Daarbij is, zowel wat betreft de oude, als het nieuwe planologische regime, niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal mocht of mag worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking in feite heeft plaatsgevonden of plaatsvindt.
5.3. Uit de voorgaande overweging volgt dat slechts ter toets kan staan of eiseres als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan “Oost-Sassenheim” voor tegemoetkoming in aanmerking komend nadeel heeft geleden. Het verzoek van eiseres van 24 juli 2005 naar aanleiding van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Oost-West” is onherroepelijk afgedaan en valt buiten de grenzen van dit geding. Deze beroepsgrond faalt.
5.4. Anders dan eiseres aanvoert is in dit geding niet relevant waarom de raad van de gemeente Teylingen bij de totstandkoming van het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid een tweede woning op het perceel van eiseres te bouwen heeft geschrapt. Eiseres had hiertegen rechtsmiddelen kunnen aanwenden. Nu zij dit niet heeft gedaan en het bestemmingsplan “Oost-Sassenheim” rechtskracht heeft verkregen, moet het bovendien in deze procedure voor rechtmatig worden gehouden. Van een onrechtmatige daad door het met deze inhoud vaststellen van dit bestemmingsplan is dan ook geen sprake. Deze beroepsgrond faalt.
5.5. Beslissend voor de uitkomst van het geding is derhalve of eiseres de schade had kunnen voorkomen door vanaf het moment dat het vervallen van de bouwmogelijkheid voor een tweede woning voor haar voorzienbaar werd, alsnog deze mogelijkheid te benutten.
5.5.1. Anders dan eiseres aanvoert dient verweerder, gelet op de bewoordingen van artikel 6.3 Wro, deze vraag bij de beoordeling te betrekken. Ook in zoverre faalt het beroep
5.5.2. Niet in geschil is dat eiseres pas rekening moest gaan houden met de mogelijkheid dat de bouwmogelijkheid voor een tweede woning zou kunnen gaan vervallen vanaf 24 november 2005.
5.5.3. De beroepsgrond van eiseres dat verweerder haar specifiek had moeten informeren over het mogelijk vervallen van deze bouwmogelijkheid faalt omdat deze geen steun vindt in het recht. Gesteld noch gebleken is dat de mededeling van de terinzagelegging van het voorontwerp-bestemmingsplan “Oost-Sassenheim” niet correct heeft plaatsgevonden. Onweersproken is verder gesteld dat op 29 november 2005 een informatieavond heeft plaatsgevonden over dit voorontwerp.
5.5.4. Eiseres had derhalve alleen de schade kunnen voorkomen door tussen 24 november 2005 en de datum waarop het ontwerpbestemmingsplan “Oost-Sassenheim” ter inzage werd gelegd, 1 mei 2006, alsnog een bouwaanvraag voor een tweede woning op haar perceel in te dienen die in beginsel vatbaar was voor vergunningverlening. Vanaf 1 mei 2006 gold immers een aanhoudingsplicht voor op of na die datum ingediende bouwaanvragen.
5.5.5. Verweerder heeft terecht in dit verband beoordeeld of het indienen van een dergelijke aanvraag objectief bezien mogelijk was. Of eiseres hier al dan niet belang bij had doet voor de beoordeling van het verzoek niet ter zake. Verweerder neemt verder terecht in aanmerking dat niet relevant is of eiseres deze mogelijkheid, zo die er was, feitelijk niet had kunnen benutten om redenen die in haar risicosfeer liggen.
5.5.6. Daarmee komt het dus uiteindelijk aan op de vraag of het indienen van een dergelijke bouwaanvraag in een periode van iets meer dan vijf maanden destijds mogelijk was.
5.5.7. De SAOZ heeft gemotiveerd gesteld dat dit in dit geval mogelijk was. Van de zijde van eiseres is dit voldoende gemotiveerd betwist om twijfel aan de juistheid van dit standpunt te doen rijzen. De rechtbank heeft de vraag daarom voorgelegd aan de StAB.
5.5.8. De StAB komt tot de conclusie dat een minimale termijn van 24 weken nodig zou zijn, juist te kort om tussen 24 november 2005 en 1 mei 2006 tot een voor behandeling vatbare aanvraag te komen. Eiseres heeft deze conclusie onderschreven, verweerder heeft deze gemotiveerd bestreden.
5.5.9. Anders dan verweerder onder verwijzing naar de SAOZ suggereert is ook de StAB blijkens het gestelde op pagina 9 van het advies uitgegaan van een aanvraag voor een bouwvergunning eerste fase. Dit heeft verweerder (de SAOZ) verderop in zijn zienswijze (blz. 7) overigens ook erkend.
5.5.10. Gelet op de situering van de bestaande woning van eiseres gaat de StAB er terecht van uit dat een tweede woning alleen een uitweg kon hebben naar de achter het perceel gelegen [c-straat]. De bestaande woning sluit immers een af te splitsen perceelgedeelte waarop het bouwvlak voor de tweede woning was geprojecteerd af van de [a-straat], ook als het bestaande bijgebouw op het perceel zou worden gesloopt. Dat daarvoor een (binnenplanse) vrijstelling nodig zou zijn geweest, is op zich niet door verweerder bestreden. De StAB heeft dan ook terecht daarvoor een termijn meegenomen.
5.5.11. Ten slotte betoogt verweerder, onder verwijzing naar de SAOZ, dat geen tijd hoeft te worden ingeruimd voor het ontwerpen van en overleggen met de vergunningverlener over, alternatieven. In essentie komt de discussie neer op de vraag of de rechtbank uit moet gaan van een optimistisch scenario, waarbij nog (juist) wel een voor behandeling vatbare en in beginsel vergunbare aanvraag ingediend had kunnen worden voor 1 mei 2006, of van een meer pessimistisch scenario.
5.5.12. Verweerder heeft in dit verband ook nog een advies ingebracht van DSL van 7januari 2013. Dit advies laat de rechtbank buiten beschouwing omdat het niet specifiek betrekking heeft op de vraag of voor het perceel [a-straat 1] in de relevante periode in 2005/2006 een bouwaanvraag kon worden ingediend. DSL heeft antwoord gegeven op de vraag of binnen vijf maanden een aanvraag ten behoeve van een woning kan worden ingediend. Ondanks de vermelding van de adresgegevens van het in geding zijnde perceel geeft dit advies er geen blijk van dat rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van dit perceel, zoals de StAB wel heeft gedaan en waarvan ook de SAOZ is uitgegaan. Het advies gaat ook niet in op het advies van de StAB en betwist de conclusies daarvan noch de bevindingen waarop die conclusies steunen.
5.5.13. Dan resteert de discussie tussen de StAB en verweerder (SAOZ) of de StAB te pessimistisch is geweest bij het inschatten van de benodigde tijd. Anders dan verweerder volgt de rechtbank de StAB in diens uitgangspunt dat het bij een bouwplan voor een woning op het in geding zijnde perceel noodzakelijk is verschillende varianten met de vergunningverlener te bespreken, teneinde een aanvraag te kunnen indienen die tot een positief resultaat, dat wil zeggen een bouwvergunning eerste fase, had kunnen leiden. Het indienen van een aanvraag waarbij een dergelijk vooroverleg niet heeft plaatsgevonden herbergt immers een serieus risico dat de beslissing, ook als de aanvraag op zichzelf in behandeling wordt genomen, afwijzend uitvalt. De StAB heeft daarbij terecht betrokken dat behalve de bepalingen uit het bestemmingsplan ook aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening in acht genomen dienen te worden. Verder kan ook de welstandstoets tot noodzakelijke aanpassingen leiden. De daarmee gemoeide tijd heeft de StAB naar het de rechtbank voorkomt niet onjuist ingeschat. Daarbij betrekt de rechtbank dat weliswaar in theorie binnen een etmaal een reactie kan worden gegeven op vragen in dit verband, maar dat de realiteit een andere pleegt te zijn.
5.5.14. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder er niet is geslaagd het advies van de StAB te weerleggen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om, anders dan in de regel, de StAB niet te volgen. De beroepsgrond dat het alsnog benutten van de bouwmogelijkheid niet meer uitvoerbaar was, slaagt. Het bestreden besluit is in dit opzicht niet deugdelijk gemotiveerd.
5.6 Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, Awb.
6.1. Gezien de uitkomst van het beroep dient de rechtbank in beginsel het geschil finaal te beslechten. Verweerder heeft de waardevermindering van de onroerende zaak van eiseres getaxeerd op € 40.300,--. Deze taxatie is in beroep niet bestreden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om niet van dit bedrag uit te gaan.
6.2. Daarom zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door het bezwaar gegrond te verklaren, het primaire besluit te herroepen en te besluiten dat verweerder aan eiseres een vergoeding van € 40.300,-- toekent.
6.3. Verweerder wordt met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb veroordeeld in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het bepaalde in het Besluit proceskostenbestuursrecht vastgesteld op € 166,90 zijnde de reis- en verletkosten van haar gemachtigde voor het bijwonen van de zitting van 11 januari 2013. Voor het bijwonen van de zitting van 24 mei 2012 heeft deze gemachtigde geen proceskostenformulier ingediend. De kosten van het aangetekend verzenden van de brief van 13 januari komen niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank Den Haag:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit:
verklaart het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 8 juli 2011 gegrond, herroept dit besluit, besluit dat eiseres een vergoeding van € 40.300,-- wordt toegekend en bepaalt dat dit besluit in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 152,-- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 166,90, welke kosten verweerder aan eiser dient te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.L. Verbeek, rechter, D.A.J. Overdijk, rechter en
mr. C.J. Waterbolk, rechter, in aanwezigheid van drs. A.C.P. Witsiers, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden naar partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.