Uitspraak
201300889/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Baexem, gemeente Leudal,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 21 december 2012 in zaak nr. 12/728 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Roermond.
Procesverloop
Bij besluit van 7 september 2011 heeft het college [appellant] € 240.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van deskundige bijstand, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 26 maart 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 december 2012 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 november 2013, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door ing. P.J.M. Meertens, rentmeester en taxateur te Roermond, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J.J. Lenders, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Op 1 januari 2013 is de Wet aanpassing bestuursprocesrecht in werking getreden. Uit artikel C1, eerste lid, aanhef en onder b, van deze wet volgt dat het recht, zoals dat gold vóór de inwerkingtreding van deze wet, op dit geding van toepassing blijft.
2. Ingevolge artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
4. [appellant] is eigenaar van de bedrijfshal met ondergrond, parkeerterrein en erf aan de [locatie] te Roermond (hierna: het object). Op 29 juli 2010 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘N280-Oost’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 3 oktober 2005 (hierna: de peildatum). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt een nieuwe verbindingsweg tussen Midden-Limburg en Duitsland te realiseren en dat het object sindsdien voor potentiële klanten slecht bereikbaar is.
5. Het college heeft advies gevraagd aan de adviescommissie Rijkswaterstaat Limburg (hierna: de commissie). Bij advies van 10 augustus 2011 heeft de commissie een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Uit die vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat de situeringswaarde van het object is gewijzigd en dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een verslechterde planologische positie is komen te verkeren. Volgens de commissie is de redelijke jaarhuurprijs van de bedrijfshal per m² op de peildatum van € 100,00 naar € 20,00 gedaald. Daarvan uitgaande, heeft zij vastgesteld dat de waarde van het object op de peildatum met € 234.500,00 is gedaald. Voorts heeft zij vastgesteld dat [appellant] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een inkomensschade door gemiste huuropbrengsten van € 6.200,00 heeft geleden.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 7 september 2011 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, nu de commissie in haar advies heeft vermeld dat zij bij de vaststelling van de schade in de vorm van omzetderving rekening met de omzetpotentie heeft gehouden, de commissie bij de berekening van de huurwaarde van de bedrijfshal niet onjuist heeft gehandeld. Daartoe voert hij aan dat uit bladzijde 20 van het advies niet blijkt dat de omzetpotentie bij deze berekening is betrokken.
6.1. Op bladzijde 25 van het advies heeft de commissie uiteengezet dat bij het toekennen van schadevergoeding aan de exploitant van het object rekening is gehouden met een bepaalde omzetpotentie. De commissie heeft niet gesteld dat dat in dit geval, waarin de eigenaar een schadevergoeding heeft ontvangen, evenzeer is gebeurd. De rechtbank heeft dat ook niet overwogen.
Het betoog, dat berust op een verkeerde lezing van het advies en van de aangevallen uitspraak, faalt.
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de commissie voldoende heeft onderbouwd dat € 100,00 per m² een redelijke huurprijs van de bedrijfshal onder het oude planologische regime was. Daartoe voert hij aan dat in het advies niet inzichtelijk is gemaakt hoe die waarde is vastgesteld, dat daarin ten onrechte betekenis is gehecht aan de destijds feitelijk gehanteerde huurprijs, dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de omzet die een huurder in de bedrijfshal kan genereren en de waardeverhogende invloed daarvan, en dat de met een agrarische opstal overeenkomende uitstraling van de bedrijfshal geen grond voor het vaststellen van een lagere huurwaarde is.
7.1. Uit het advies van de commissie blijkt dat de huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime met bijstand van een taxateur is vastgesteld. In dit verband is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. Aan dat vereiste is in dit geval, gelet op het volgende, niet voldaan.
7.2. In het advies is uiteengezet dat de omvang van de omzet niet maatgevend is voor de huurwaarde of werkelijke waarde van het object, dat in dit verband meer betekenis toekomt aan de locatie en de gebruiksmogelijkheden van het te verhuren object dan aan de kwaliteit van de betreffende ondernemer en dat de ligging in het grensgebied met Duitsland een risicofactor is, omdat wijzigingen in prijzen en accijnzen direct van invloed op de omzetpotentie kunnen zijn, zodat aan de onzekere omzetpotentie geen doorslaggevende betekenis bij de waardebepaling van het object kan worden toegekend. Voorts is vermeld dat [appellant] gedurende een lange reeks van jaren genoegen heeft genomen met een veel lagere huursom dan de door de commissie berekende huurwaarde. Verder is in het advies uiteengezet dat hoewel de bedrijfshal de uitstraling van een agrarische opstal heeft en die uitstraling wordt versterkt als gevolg van de ligging in een overwegend agrarisch gebied, de bestemming en de goede ontsluiting van het perceel een gemiddelde huurprijs van € 100,00 per m² rechtvaardigen, ondanks de depreciatie van de waarde van het object door het overwegend landelijke karakter.
7.3. Bij het advies is geen taxatierapport van de door de commissie geraadpleegde taxateur gevoegd. Voorts valt uit het advies niet af te leiden hoe die taxateur de huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime heeft bepaald. Niet duidelijk is waarom de onder 7.2. vermelde feiten en omstandigheden met zich brengen dat die huurwaarde op de peildatum op € 100,00 kan worden vastgesteld. In dit verband is het grote verschil met de waardering van de door [appellant] geraadpleegde taxateur niet zonder betekenis. Ook is niet duidelijk of en zo ja in hoeverre met de in potentie in de bedrijfshal te behalen omzet rekening is gehouden.
Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime is vastgesteld. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte overwogen dat het college het advies van de commissie aan dit onderdeel van de besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
Het betoog slaagt.
8. De conclusie is dat het besluit van 26 maart 2012, in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, niet toereikend is gemotiveerd. De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college op de voet van artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State op te dragen het door haar vastgestelde gebrek in het besluit van 26 maart 2012 binnen tien weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen door dat besluit alsnog toereikend te motiveren en het zo nodig te wijzigen. Het college dient daartoe de voor de berekening van de schade te hanteren huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime inzichtelijk te maken. In dat verband dient het college in ieder geval nader te motiveren in hoeverre de omzetpotentie van de bedrijfshal daarbij betekenis heeft. Voorts dient het college te onderzoeken of daarbij, gezien de door [appellant] bedoelde objecten in Roermond, de vergelijkingsmethode kan worden toegepast.
9. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Roermond op om binnen tien weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
1. met inachtneming van overweging 8. het gebrek in het besluit van 26 maart 2012 te herstellen, en
2. de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2013
452.