Uitspraak
201207256/1/A2.
Datum uitspraak: 15 mei 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 14 juni 2012 in zaak nr. 11/3857 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren.
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2011 heeft het college het pand van [appellante] aan de [locatie] te Loosdrecht (hierna: het pand) aangewezen als beschermd gemeentelijk monument.
Bij besluit van 21 juni 2011 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 juni 2012 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 21 juni 2011 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van dit besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellante] heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 april 2013, waar [appellante], bijgestaan door mr. M.E. van den Kommer, werkzaam bij Van den Kommer Legal, en R.J.A. van Kats, en het college, vertegenwoordigd door drs. D.W.L.J. Cramers, werkzaam bij de gemeente Wijdemeren, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Bij het besluit van 15 februari 2011 heeft het college het pand met toepassing van Erfgoedverordening 2010 Gemeente Wijdemeren aangewezen als beschermd gemeentelijk monument. In dit besluit wordt verwezen naar de volgende passage uit de redengevende omschrijving:
"[locatie] is van cultuurhistorische waarde als voorbeeld van een zomerhuis aan de Stille Plas uit de jaren 1930. Het pand is daarmee een uitdrukking van de ontwikkeling van Loosdrecht tot toeristische trekpleister. Opmerkelijk is de vrije ligging van de woning op palen aan het water. De architectuur van [locatie] met hoog wolfsdak, raamkozijnen met roedeverdeling en opvallende entree met deurkozijn met halfronde boog met zwikken is karakteristiek voor de toenmalige stijlopvattingen. De hoofdvorm van de zomerwoning, de vorm van de kap zijn nog redelijk gaaf."
Bij het besluit van 21 juni 2011 heeft het college de redengevende omschrijving in die zin gewijzigd dat de brug en de steigers buiten de bescherming vallen. Bij brief van 20 december 2011 heeft het college meegedeeld dat de redengevende omschrijving opnieuw is gewijzigd en dat nu ook het interieur buiten de bescherming valt. Dit is geformaliseerd bij besluit van 24 januari 2012. Nu die laatste wijziging hangende beroep heeft plaatsgevonden, heeft de rechtbank het besluit van 21 juni 2011 vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank heeft echter de rechtsgevolgen van dit vernietigde besluit in stand gelaten, omdat de inhoud ervan na de aanpassingen van de redengevende omschrijving de rechterlijke toets kan doorstaan.
2. [appellante] kan zich niet verenigen met de instandlating van de rechtsgevolgen en betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het bestemmingsplan in plaats van de aanwijzing van het pand als monument er de oorzaak van is dat de noodzakelijke uitbreiding van het pand geen doorgang kan vinden. Volgens [appellante] voldoet het pand niet meer aan de eisen die tegenwoordig aan bewoning worden gesteld. Om het pand geschikt te maken voor bewoning moet volgens haar onder meer het woonoppervlak worden vergroot. Voor de door [appellante] gewenste vergroting is volgens haar nodig dat vrijstelling wordt verleend van het bepaalde in artikel 6.3, aanhef en onder f, van de voorschriften die horen bij het bestemmingsplan "Plassengebied, 1e herziening". Dit artikel schrijft voor dat de afstand tot de oeverlijn minimaal 5,00 meter moet bedragen. Het college heeft te kennen gegeven de gewenste vrijstelling niet te willen verlenen. Volgens [appellante] heeft het college aan eigenaren van andere panden aan de Loosdrechtse Plassen wel vrijstelling verleend. Het enige verschil tussen deze panden en haar pand is dat dit is aangewezen als beschermd gemeentelijk monument, waarbij waarde is toegekend aan de kleinschaligheid. Dat moet er dus wel de oorzaak van zijn dat het college geen vrijstelling wil verlenen, aldus [appellante].
2.1. Uit het verhandelde ter zitting is naar voren gekomen dat het college bereid is mee te werken aan een bouwplan van [appellante] waarbij het pand aan de achterzijde wordt uitgebreid tot aan de oeverlijn. [appellante] heeft echter te kennen gegeven dat zij een terras aan de achterzijde van het pand wil behouden. Ingeval zij het pand tot de oeverlijn uitbreidt, is volgens het college behoud van een terras slechts mogelijk als de oeverlijn wordt verlegd en dit is onder het regime van het thans geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Partijen verschillen daarbij van mening over de planologische mogelijkheden. Wat daarvan ook zij, gelet op het vorenstaande kan [appellante] niet worden gevolgd in haar stelling dat de volgens haar noodzakelijke uitbreiding van het pand geen doorgang kan vinden omdat het pand is aangewezen als monument. Hetgeen partijen planologisch verdeeld houdt kan eerst aan de orde komen bij een aanvraag om een omgevingsvergunning.
De rechtbank heeft, anders dan [appellante] betoogt, voorts terecht overwogen dat [appellante] niet heeft aangetoond dat in het verleden zodanig concrete nieuwbouwplannen bestonden dat het college bij de aanwijzing van het pand als monument daarmee rekening behoorde te houden.
Het betoog faalt.
3. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat haar financieel belang geen reden is om de belangenafweging van het college onredelijk te achten. Volgens [appellante] heeft de rechtbank niet onderkend dat de aanwijzing van het pand als beschermd gemeentelijk monument een zeer negatief effect heeft op de prijs die zij voor het pand, dat te koop staat, kan vragen. [appellante] heeft ten bewijze van haar stelling dat het pand door de aanwijzing in waarde is gedaald een verklaring van R.A. Allessie en J.I. Kuiper, werkzaam bij Kappelle Onroerend Goed, van 1 september 2011, een taxatierapport mr. P.A.L. Vuister van 16 augustus 2012 en een e-mail van Kuiper - door [appellante] aangeduid als een "geactualiseerde taxatie" - van 16 augustus 2012 overgelegd. In deze stukken wordt de waardedaling op € 100.000,00 onderscheidenlijk € 55.000,00 en € 50.000,00 geschat. Het eerstgenoemde stuk heeft [appellante] ook in beroep overgelegd.
Voorts is de rechtbank er volgens [appellante] ten onrechte aan voorbijgegaan dat eigenaren van gemeentelijke monumenten geen fiscale voordelen hebben en dat zij geen aanspraak kunnen maken op subsidies voor onderhoud van panden. Het college heeft zijn besluitvorming ten onrechte mede gebaseerd op het rapport "Monument en rendement" uit 2004 van Engelsing Makelaars. Volgens [appellante] is dit rapport zeer gedateerd, omdat het is opgesteld vóór de financiële crisis. Verder is het onderzoek uitgevoerd onder eigenaren van monumentale woningen in de gemeente Arnhem, die volstrekt onvergelijkbaar is met de gemeente Wijdemeren. Ook daaraan is de rechtbank ten onrechte voorbijgegaan, aldus [appellante].
3.1. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 1991 (AB 1992, 151), terecht vooropgesteld dat de enkele aanwijzing van een pand als gemeentelijk monument niet zonder meer met zich brengt dat het pand in waarde daalt en dat slechts indien zou blijken dat de waardedaling zo groot is dat het belang van de eigenaar onevenredig zou worden geschaad, dit in de door het college te maken afweging betrokken zou kunnen worden.
In de bij het besluit van 15 februari 2011 behorende brief van 24 februari 2011, waarbij dat besluit is meegedeeld en waarin onder meer een reactie is gegeven op de ingediende zienswijze over de voorgenomen aanwijzing, heeft het college de verwachting uitgesproken dat het pand als gevolg van de aanwijzing als gemeentelijk monument niet in waarde zal dalen. Deze verwachting is mede gebaseerd op het genoemde rapport van Engelsing Makelaars. Nu het rapport slechts in algemene zin is opgevoerd om de bij het college levende verwachting te verklaren en het bij de besluitvorming geen verdergaande rol heeft gespeeld, kan hetgeen [appellante] tegen het rapport heeft aangevoerd niet leiden tot het door haar daarmee beoogde resultaat.
3.2. De rechtbank heeft voorts overwogen dat niet aannemelijk is geworden dat het pand louter door de aanwijzing als beschermd gemeentelijk monument € 100.000,00 in waarde zal dalen of is gedaald, als in beroep was gesteld. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de enkele stelling in de verklaring van 1 september 2011 dat het aantal potentiële kopers voor het pand, nu het als monument is aangewezen, beperkter is, daartoe onvoldoende is. In hoger beroep heeft [appellante] stukken overgelegd waarin de waardedaling op € 55.000,00 onderscheidenlijk € 50.000,00 wordt geschat. Als oorzaak van de waardedaling wordt de beperkte mogelijkheid om het woonoppervlak van het pand te vergroten aangemerkt. Als onder 2.1 overwogen is evenwel het thans geldende bestemmingsplan en niet de aanwijzing van het pand als beschermd gemeentelijk monument er de oorzaak van dat het pand niet op de door [appellante] gewenste wijze kan worden uitgebreid. Geoordeeld moet dan ook worden dat [appellante] niet aannemelijk heeft weten te maken dat een oorzakelijk verband bestaat tussen de gestelde waardedaling en de aanwijzing van het pand als beschermd gemeentelijk monument.
Gelet op het vorenstaande kan niet staande worden gehouden dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat in het door [appellante] gestelde financiële belang geen reden is gelegen de door het college gemaakte belangenafweging onredelijk te achten.
Het betoog faalt.
4. Hetgeen [appellante] heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de rechtbank de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit van 21 juni 2011 niet in stand heeft kunnen laten. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, voor zover aangevallen.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van staat.
w.g. Borman w.g. Dallinga
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 15 mei 2013
18-735.