Uitspraak
201310456/1/A2.
Datum uitspraak: 13 augustus 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Vierpolders, gemeente Brielle,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 oktober 2013 in zaak nr. 12/3018 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Brielle.
Procesverloop
Bij besluit van 14 december 2011 heeft het college [appellante] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 5.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente en het drempelbedrag van € 300,00.
Bij besluit van 29 mei 2012 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 oktober 2013 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
Desgevraagd hebben partijen toestemming verleend, als bedoeld in artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, om in het geding uitspraak te doen zonder zitting. Vervolgens heeft de Afdeling bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
2. [appellante] is sinds 28 augustus 2001 voor de ene helft en sinds 22 februari 2002 ook voor de andere helft eigenaar van het perceel [locatie] in Vierpolders. Zij heeft op 14 april 2011 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te lijden ten gevolge van de op 20 augustus 2010 in werking getreden en onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Onderwijsaccommodaties Nieuwland-Oost" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit plan maakt de oprichting van een scholencomplex tegenover de woning van [appellante] mogelijk. [appellante] heeft bij de aanvraag een taxatierapport van W. Lobs gevoegd, die de schade heeft getaxeerd op € 34.000,00.
3. Het college heeft aan het besluit van 29 mei 2012 de adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van oktober 2011, haar nadere adviezen van 7 en 13 maart 2012 alsmede het advies van de bezwarencommissie van 14 mei 2012 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met het voorheen geldende bestemmingsplan "Landelijk gebied Vierpolders" en een krachtens artikel 19 van Pro de WRO verleende vrijstelling. Zij heeft geconcludeerd dat de woning van [appellante] door de planologische wijziging € 50.000,00 in waarde is gedaald. De SAOZ heeft de schade die [appellante] als gevolg van de voorzienbare komst van een woonwijk met bijbehorende voorzieningen heeft geleden getaxeerd op € 27.500,00. De extra, niet voorzienbare schade als gevolg van de komst van een grootschalig scholencomplex bedraagt volgens de SAOZ derhalve € 22.500,00. Voorts heeft zij geconcludeerd dat daarvan € 17.500,00 binnen het normaal maatschappelijk risico valt en niet voor vergoeding in aanmerking komt, zijnde 2% van de waarde van het object op de peildatum. Dit betekent dat € 5.000,00 van de schade voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, aldus de SAOZ.
4. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de adviezen van de SAOZ aan het besluit van 29 mei 2012 ten grondslag heeft mogen leggen. Volgens [appellante] heeft de SAOZ bij de waardebepaling de planologisch nadelen onderschat, omdat daarbij geen rekening is gehouden met de impopulariteit van de nieuwe bestemming die een scholencomplex mogelijk maakt. Voorts is de waardebepaling door de SAOZ onvoldoende inzichtelijk, omdat zij niet heeft vermeld welke transactiegegevens zijn gebruikt. [appellante] wijst in dit verband naar de door haar ingeschakelde taxateur M.J.T. Roosen, die in een notitie van 25 januari 2012 en de nadere uitwerking en motivering daarvan in een taxatierapport van 1 maart 2012 zijn bevindingen heeft getoetst aan transactiegegevens uit de nabije omgeving.
4.1. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient op basis van een geobjectiveerde vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime te worden onderzocht of de verzoeker door de planologische wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Volgens vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld uitspraak van 27 november 2013 in zaak nr. 201209764/1/A2) spelen subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, daarbij geen rol. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van een eventuele waardevermindering (vergelijk uitspraak van 13 juni 2007 in zaak nr. 200602289/1). Daarbij is niet de subjectieve beleving van [appellante] van de nieuwe bestemming van belang, maar gaat het om de vraag of, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend verkoper, de woning van [appellante] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in waarde is verminderd. De SAOZ heeft bij de bepaling van de waardevermindering dan ook terecht geen rekening gehouden met de door [appellante] gestelde impopulariteit van de nieuwe bestemming. Anders dan [appellante] betoogt, heeft de SAOZ op die wijze de planologische nadelen niet onderschat en is om die reden geen aanleiding voor het oordeel dat het college niet op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan.
Dat in de adviezen van de SAOZ geen referentieobjecten zijn genoemd, leidt evenmin tot dat oordeel. Uit de adviezen blijkt dat de waarden van de woning van [appellante] onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van taxateur W.J. Spreij die de situatie ter plaatse heeft opgenomen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een andere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming, is in dit geval voldaan. In het advies van de SAOZ van oktober 2011 zijn het perceel en de woning van [appellante] en de omgeving beschreven. Voorts is toegelicht dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren als de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. De SAOZ heeft in haar nadere adviezen van 7 en 13 maart 2012 uiteengezet dat de door Roosen getaxeerde waardedaling van € 85.000,00, die neerkomt op een schade van 9,7% van de oude waarde, niet wordt gevolgd. Volgens de SAOZ en haar taxateur zijn de planologische nadelen niet zodanig zwaar dat dit schadebedrag aan de orde is en heeft Roosen kennelijk de impopulariteit van de nieuwe bestemming meegewogen. Tot slot heeft de SAOZ erop gewezen dat het door Roosen getaxeerde schadebedrag ook sterk afwijkt van de door [appellante] bij haar verzoek overgelegde taxatierapport van Lobs. Gelet op het voorgaande heeft het college de SAOZ mogen volgen in haar taxatie van de waardevermindering en heeft het in de taxatie van Roosen, die de referentiegegevens heeft vermeld, geen aanleiding hoeven zien voor een hogere tegemoetkoming dan is toegekend.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college de adviezen van de SAOZ aan het besluit van 29 mei 2012 ten grondslag heeft mogen leggen.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Jansen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2014
609.