Uitspraak
201310200/1/A2.
Datum uitspraak: 10 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Hengelo,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 september 2013 in zaak nr. 11/2 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Hengelo.
Procesverloop
Bij besluit van 15 december 2009 heeft de raad een verzoek van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 23 november 2010 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraken van onderscheidenlijk 18 januari 2012 en 12 september 2012 heeft de rechtbank de raad in de gelegenheid gesteld de door haar geconstateerde gebreken in het besluit van 23 november 2010 te herstellen.
Bij brieven van onderscheidenlijk 23 februari 2012 en 10 oktober 2012 heeft de raad de motivering van het besluit van 23 november 2010 aangevuld.
Bij uitspraak van 30 september 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 23 november 2010 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 augustus 2014, waar [appellant], bijgestaan door mr. R.H.A. Vennegoor, advocaat te Enschede, is verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) kent de raad, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. [appellant] is sinds 1977 eigenaar van een bosperceel van 31.175 m2 aan de Oude Grensweg in Hengelo dat "[naam]" wordt genoemd (hierna: het perceel). Hij heeft op 3 juni 2003 verzocht om vergoeding van planschade, die hij stelt te lijden als gevolg van het in 1987 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Polsbosje" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) waarin de mogelijkheid om een horecabedrijf op het perceel te vestigen is komen te vervallen.
3. Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan rusten op het perceel de bestemmingen "Natuurgebied" en "Woningen". Op de gronden die zijn bestemd voor "Natuurgebied" is bebouwing niet toegestaan en op de gronden met de bestemming "Woningen" mag binnen de bebouwingsgrenzen één vrijstaande woning worden gebouwd.
In het voorheen geldende bestemmingsplan "Buitengebied 1974" (hierna: het oude bestemmingsplan) was het perceel bestemd voor "Stedelijk groen II". De gronden met die bestemming dienden te worden gebruikt voor het aanleggen en in stand houden van een stedelijke groenzone met daarin behorende voorzieningen, zoals een manege, kinderboerderij, jeugdgebouwtjes, horecabedrijf, waterpartijen, verkeersvoorzieningen voor voetgangers en wielrijders, voor niet gebouwde recreatieve voorzieningen, alsmede het in stand houden van het landschappelijk gegeven. Bebouwing was toegestaan na uitwerking van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 11 van Pro de WRO. In de uitwerkingsregels was een bebouwingspercentage van maximaal 2 % en een bebouwingshoogte van maximaal 8 m opgenomen.
4. De raad heeft aan de afwijzing van het verzoek een advies van de schadebeoordelingscommissie van 21 juli 2009 en een aanvulling daarop van 6 april 2010 ten grondslag gelegd. De commissie heeft geconcludeerd dat [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger situatie is geraakt. Ingevolge het oude bestemmingsplan was op het perceel een beperkte, aan de bestemming ondergeschikte horecafunctie toegestaan en ingevolge het nieuwe plan een woning. Volgens de commissie heeft het perceel onder het oude bestemmingsplan een waarde van ƒ 257.050,00, waarbij voor de 5.000 m2 grond met de lichte horecavoorziening is uitgegaan van een grondprijs van ƒ 20,00 per m2 en voor het resterende deel van het perceel van ƒ 6,00 per m2. Voorts heeft de commissie de waarde van het perceel onder het nieuwe plan bepaald op ƒ 365.550,00. Hierbij is voor het tot "Woningen" bestemde gedeelte van ongeveer 1.500 m2 een grondprijs van ƒ 125,00 per m2 gehanteerd en voor het overige deel ƒ 6,00 per m2.
5. Bij tussenuitspraken van 18 januari 2012 en 12 september 2012 heeft de rechtbank geoordeeld dat de raad had moeten onderbouwen waarom is uitgegaan van een prijs van ƒ 20,00 per m2 voor de grond met beperkte horecabestemming. Voorts heeft de raad niet onderkend dat een horecagebouw met twee bouwlagen mogelijk was. De rechtbank heeft de raad in de gelegenheid gesteld om deze motiveringsgebreken in het besluit van 23 november 2010 te herstellen.
Bij brieven van 23 februari 2012 en 10 oktober 2012 heeft de raad, onder verwijzing naar aanvullende adviezen van de schadebeoordelingscommissie van 20 februari 2012 en 8 oktober 2012, het besluit van 23 november 2010 voorzien van een nadere motivering. De commissie heeft toegelicht dat zij bij de waardebepaling van het perceel onder het oude bestemmingsplan de residuele grondwaardemethode heeft gehanteerd. Zij heeft de waarde van het horecagedeelte van het perceel van 5.000 m2 berekend door de onderhandse verkoopwaarde ervan te verminderen met de kosten die nodig zouden zijn om de bebouwing daarvoor te realiseren. De commissie heeft de onderhandse verkoopwaarde van deze bouwkavel berekend op ƒ 1.544,000,00, gebaseerd op een huurwaarde van ƒ 138.937,00 en een bruto aanvangsrendement van 9%. De huurwaarde is gebaseerd op een licht horecabedrijf met een verhuurbaar vloeroppervlak van 617,5 m2 per bouwlaag, zijnde 95% van het bruto vloeroppervlak van 650 m2, en een huurwaarde van ƒ 135,00 per m2 voor de begane grond en ƒ 90,00 per m2 voor de bovenverdieping. Uitgaande van bouwkosten van ƒ 1.495.000,00, heeft de commissie geconcludeerd dat de residuele grondwaarde van het bouwperceel ƒ 49.000,00 bedraagt. Voorts heeft zij de waarde van het overige gedeelte van het perceel van 26.175 m2 op basis van een grondprijs van ƒ 6,00 per m2 berekend op ƒ 157.050,00. Dit heeft haar geleid tot een totale waarde van het gehele perceel van ƒ 206.050,00. Nu de waarde van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan ƒ 365.550,00 bedraagt, heeft de commissie de conclusie dat [appellant] door het nieuwe bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren gehandhaafd.
[appellant] heeft een rapport van Van Hoogmoed taxatie- en adviesbureau voor onroerende zaken b.v. van 18 april 2012 en een aanvulling daarop van 19 november 2012 overgelegd, waarin de schade is getaxeerd op ƒ 146.805,00. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde voor de horecabovenverdieping van ƒ 115,00 per m2 en van een grondprijs van de gronden met de bestemming "Natuurgebied" van ƒ 2,00 per m2.
De rechtbank heeft vervolgens de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. De StAB is in een deskundigenverslag van 16 mei 2013 nader ingegaan op de waardebepaling van het perceel onder het oude plan.
De rechtbank heeft in de uitspraak van 30 september 2013 vastgesteld dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat op grond van het oude bestemmingsplan moet worden uitgegaan van voor horecadoeleinden bruto vloeroppervlak van 650 m2 op een bouwkavel van 5.000 m2. Evenmin is in geschil dat de raad bij het bepalen van de gekapitaliseerde huurwaarde terecht is uitgegaan van een bruto aanvangsrendement van 9% en een huurwaarde van ƒ 135,00 per m2 voor de begane grond. Verder is niet in geschil dat de raad terecht is uitgegaan van gemiddelde bouwkosten na aftrek van volumevoordeel van ƒ 1.150,00 per m2. De rechtbank heeft overwogen dat de StAB in het verslag van 16 mei 2013 heeft geconcludeerd dat de door raad gehanteerde huurwaarde voor de verdieping van ƒ 90,00 per m2 juist is en dat de raad bij het bepalen van de waarde van de bouwkavel terecht is uitgegaan van een verhuurbaar oppervlak van 95% van het bruto vloeroppervlak. Nu de raad aldus op juiste wijze de methodiek van residuele grondwaarde heeft toegepast, is de rechtbank van oordeel dat de raad het motiveringsgebrek in het besluit van 23 november 2010 heeft hersteld. Daarmee bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het standpunt van de raad dat de waarde van de horecabouwkavel kan worden vastgesteld op ƒ 49.000,00. Nu niet is betwist dat de waarde van de als "Woningen" bestemde grond in het nieuwe bestemmingsplan kan worden bepaald op ƒ 156.250,00, is de rechtbank van oordeel dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de waarde van het perceel met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet is gedaald. Dat [appellant] ook de aan de natuurgrond toegekende waarde heeft betwist, doet hieraan niets af. Zelfs indien zou worden uitgegaan van de door zijn deskundige gehanteerde waarde van de natuurgrond van ƒ 2,00 per m2 in plaats van de door de raad gehanteerde prijs van ƒ 6,00 per m2, is de invloed hiervan op de uiteindelijk te bepalen grondwaarde van het perceel na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zodanig marginaal, dat het geen afbreuk kan doen aan de slotsom dat het perceel als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet in waarde is gedaald. De rechtbank heeft het besluit van 23 november 2010 wegens een motiveringsgebrek vernietigd, maar in het voorgaande aanleiding gezien de rechtsgevolgen ervan in stand te laten.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte de rechtsgevolgen in stand heeft gelaten. Volgens hem heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de waarde van het perceel met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet is gedaald. Hij verwijst naar de waarde onder het oude bestemmingsplan van het gedeelte van het perceel van 26.175 m2 dat rondom de horecabouwkavel is gelegen van ƒ 157.050,00. [appellant] stelt daar tegenover dat onder het nieuwe bestemmingsplan het gedeelte van het perceel van 29.925 m2 dat rondom de woningbouwkavel is gelegen, uitgaande van de door Van Hoogmoed gehanteerde grondprijs van ƒ 2,00 per m2, een waarde heeft van ƒ 59.850,00. Hieruit leidt hij af dat de schade ten gevolge van de planologische wijziging ƒ 97.200,00 bedraagt.
6.1. Onder zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan kan het perceel worden onderscheiden in een gedeelte waarop bebouwing mogelijk is en een gedeelte waarop dat niet mogelijk is. Bij de beoordeling of de planologische wijziging heeft geleid tot een planologisch nadeel voor [appellant], heeft de planschadecommissie die gedeelten in de oude en nieuwe situatie eerst afzonderlijk beoordeeld en de waarde ervan bepaald. Bij de beoordeling of [appellant] in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade heeft de commissie terecht bepalend geacht of het perceel als geheel in waarde is gedaald en daartoe de totale waarde van het gehele perceel voor de planologische wijziging afgezet tegen en de totale waarde van het gehele perceel na die wijziging. [appellant] gaat met zijn betoog ten onrechte hieraan voorbij door schade te baseren op de waarde van een gedeelte van het perceel voor de planologische wijziging en de waarde van een ander gedeelte van het perceel na de planologische wijziging. Nu hij ten onrechte de "bouwkavels" buiten beschouwing laat, kan hij al hierom niet worden gevolgd in zijn op een onjuiste vergelijking gebaseerde stelling dat hij ƒ 97.200,00 schade lijdt. Ook in het geval [appellant] zou worden gevolgd in zijn betoog dat voor de gronden met de bestemming "Natuurgebied" onder het nieuwe bestemmingsplan dient te worden uitgegaan van een grondprijs van ƒ 2,00 per m2, zou hem dit niet baten. De rechtbank heeft hierover terecht overwogen dat het verschil met de door de commissie gehanteerde prijs van ƒ 6,00 m2 niet leidt tot de conclusie dat het perceel door de planologische wijziging in waarde is gedaald.
Het betoog faalt.
7. [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat de rechtbank heeft miskend dat de door de StAB ingeschakelde en niet uit de regio afkomstige taxateur T. de Boer door gebrek aan kennis van de lokale vastgoedmarkt de huurwaarde van de verdiepingsvloer van de horecabebouwing te laag heeft gewaardeerd. Dat De Boer niet in de regio als taxateur werkzaam is, betekent op zich niet dat hij onvoldoende kennis heeft om de huurwaarde in dit geval te bepalen. In het verslag van de StAB van 16 mei 2013 is toegelicht dat De Boer kennis van horeca en planschade heeft en verbonden is aan het samenwerkingsverband Horeca Makelaars. Volgens dat verslag heeft hij het uitgangspunt gehanteerd dat bij een horecagelegenheid een verdiepingsvloer een lagere omzet zal genereren dan de begane grondvloer en dat dit resulteert in een lagere huurwaarde. Die lagere huurwaarde heeft hij vertaald in twee derde van de niet in geschil zijnde huurwaarde van de begane grondvloer van ƒ 135,00 per m2 wat neerkomt op ƒ 90,00 per m2. De stelling van [appellant] dat de door hem ingeschakelde taxateur Van Hoogmoed bekend is met de regio en voor de verdieping is uitgegaan van een huurwaarde van ƒ 115,00 per m2 is op zich niet voldoende voor het oordeel dat De Boer die waarde onjuist heeft vastgesteld. Het rapport van Van Hoogmoed van 18 april 2012 en de aanvulling daarop van 19 november 2012 bevatten geen motivering die aanknopingspunt biedt voor twijfel aan de juistheid van de door De Boer getaxeerde huurwaarde van de verdieping. De rechtbank mocht dan ook afgaan op de conclusie van de StAB dat de door raad gehanteerde huurwaarde voor de verdieping van ƒ 90,00 per m2 juist is.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 september 2014
609.