Uitspraak
201508684/1/R6.
Datum uitspraak: 9 maart 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant], wonend te Voorhout, gemeente Teylingen,
en
de raad van de gemeente Teylingen,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 24 september 2015 heeft de raad onder meer het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 2e herziening" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 februari 2016, waar [appellant], bijgestaan door mr. R. Brouwer, advocaat te Zoetermeer, vergezeld door drs. F.J. Kraan, en de raad, vertegenwoordigd door dr. ir. F.A.M. Schreiner, mr. K. van de Laar, J.R. van der Kooij en mr. R.W.I. Rietveld, bijgestaan door mr. H.J.M. Winkelhuijzen, advocaat te Alphen aan den Rijn, zijn verschenen.
Overwegingen
Achtergrond
1. [appellant] is eigenaar van het perceel [locatie] in Voorhout en is van mening dat de raad een te lage inbrengwaarde heeft vastgesteld voor het deel van zijn gronden dat in het exploitatieplangebied ligt. Het gaat om een oppervlakte van ongeveer 600 m².
Voorgeschiedenis
2. Het bestreden besluit is voor zover van belang voorafgegaan door het besluit van 23 juni 2011, waarbij de raad het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" en het gelijknamige exploitatieplan heeft vastgesteld, en het besluit van de raad tot vaststelling van het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 1e herziening" van 13 maart 2014.
Tegen dit laatstgenoemde besluit heeft [appellant] beroep ingesteld, welk beroep de Afdeling bij uitspraak van 28 januari 2015 in zaak nr. 201403892/1/R6 ongegrond heeft verklaard.
Beoordeling van het beroep
3. [appellant] voert aan dat de raad ondeugdelijk heeft onderbouwd dat bij de taxatie van zijn perceel rekening is gehouden met marktontwikkelingen in de periode van 2011-2015. De enkele constatering van de raad dat de grondprijs in 2014 is gedaald ten opzichte van de situatie in 2011 en vervolgens weer is gestegen, acht hij in dit verband onvoldoende. Het taxatierapport dat de raad aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, is volgens [appellant] onvolledig. Voorts zijn grondprijzen van kavels die vergelijkbaar zijn met het perceel van [appellant] aanmerkelijk hoger getaxeerd, zo betoogt [appellant].
3.1. De raad heeft zich bij het nemen van het bestreden besluit gebaseerd op het taxatierapport "Inbrengwaarden Hooghkamer, 2e herziening" (Overwater Grondbeleid en adviesbureau BV, 7 juli 2015). Volgens dit rapport bedraagt de getaxeerde waarde van de gronden van [appellant] € 131.000,-. Dit komt neer op € 218,33/m².
3.2. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn beroep de waarde van zijn gronden laten taxeren. Het resultaat hiervan staat in het rapport "Taxatierapport inbrengwaarde Hooghkamer 2e herziening, [locatie] te Voorhout" (Kraan & Van Sevenster, 1 februari 2016). Volgens dit rapport bedraagt de getaxeerde waarde van de gronden van [appellant] voor afronding € 138.824,-. Daarvan uitgaande bedraagt de waarde per m² € 231,37.
3.3. De enkele stelling van [appellant] dat de raad onvoldoende heeft onderbouwd dat rekening is gehouden met marktontwikkelingen geeft de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich voor de raming van de inbrengwaarde niet in redelijkheid heeft kunnen baseren op de taxatie van de gronden van [appellant] in het rapport van Overwater. Voor zover [appellant] betoogt dat de raming van de inbrengwaarde van zijn gronden vanwege marktontwikkelingen in de periode 2011-2015 bij het bestreden besluit hoger had moeten uitvallen dan bij eerdere besluitvorming van de raad, kan dit naar het oordeel van de Afdeling niet worden afgeleid uit het rapport van Kraan & Sevenster. Dat rapport wijst er immers juist op dat in die periode de grondprijzen in de regio zijn gedaald. Daarbij is het volgende van belang.
In het rapport van Kraan & Sevenster zijn de kwartaalcijfers van de NVM over de prijsontwikkeling van bestaande vrijstaande woningen in de NVM regio De Bollenstreek, waartoe de gemeente Teylingen behoort, weergegeven. Op basis van die cijfers kan volgens het rapport worden geconcludeerd dat ten opzichte van de markt ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan Hooghkamer 2011 op 23 juni 2011 de markt weinig is verbeterd. In het rapport staat daarover het volgende: "De gemiddelde transactieprijs van het tweede kwartaal en het derde kwartaal 2011 lag rond de € 3.140 per m². Het derde en vierde kwartaal in 2015 kenden een gemiddelde m²-prijs van rond € 3.076. Dit is een daling van rond de 2%. Wel zijn de looptijden afgenomen. Rond de peildatum 1 januari 2014 van het exploitatieplan Hooghkamer 2011, 1e herziening bedroeg de gemiddelde transactieprijs per m² circa € 3.130 op basis van het gemiddelde van de kwartaalcijfers 2013, 4e kwartaal en 2014, 1e kwartaal. Dit is nagenoeg gelijk ten opzichte van de markt ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan Hooghkamer 2011. Indien gekeken wordt naar de kwartaalcijfers 2015 ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan Hooghkamer 2011, 2e herziening ten opzichte van het gemiddelde rond 1 januari 2014 is sprake van een daling van rond de 1,8%.".
3.4. Voor de beoordeling van de vraag of met het rapport van Kraan & Van Sevenster aannemelijk is gemaakt dat het rapport van Overwater zodanige gebreken bevat dat de raad zich daarop bij het nemen van het bestreden besluit niet in redelijkheid heeft kunnen baseren, is het volgende van belang. Zoals onder meer volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012 in zaak nr. 201205048/1/T1/R2 biedt een deskundigenadvies dat uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport onvoldoende basis voor de conclusie dat uit het tegenadvies blijkt dat als gevolg daarvan de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn.
De Afdeling stelt vast dat het rapport van Kraan & Van Sevenster weliswaar een eigen taxatie van de waarde van de gronden van [appellant] bevat, maar dat daarin niet is onderbouwd waarom de taxatie van de gronden van [appellant] in het rapport van Overwater onjuist zou zijn.
Ter zitting heeft [appellant] betoogd dat hij in het rapport van Overwater duidelijke vergelijkingstransacties mist, terwijl het rapport van Kraan & Van Sevenster wel drie recente vergelijkingstransacties bevat. In reactie hierop heeft de raad toegelicht dat in het rapport van Overwater inderdaad niet direct vergelijkingstransacties zijn aan te wijzen, maar dat het gaat om een opvolgende rapportage waaraan taxatierapporten zijn voorafgegaan voor het exploitatieplan "Hooghkamer" en de eerste herziening van dat exploitatieplan. Voor het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan de tweede herziening is volgens de raad met name gekeken naar de marktontwikkelingen sinds de eerste herziening. In het gebied Hooghkamer hebben volgens de raad geen recente bruikbare transacties plaatsgevonden. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat niettemin onvoldoende inzicht is geboden in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken.
De vergelijkingstransacties in het rapport van Kraan & Van Sevenster zijn volgens de raad niet vergelijkbaar met het gebied Hooghkamer omdat het gaat om twee percelen in reeds bebouwd gebied en in één geval om een transactie in het centrum van Voorhout. De Afdeling stelt vast dat aan de taxatierapporten van Overwater en Kraan & Van Sevenster verschillende benaderingen ten grondslag liggen. In het rapport van Overwater zijn eerdere taxatierapporten voor het exploitatieplan "Hooghkamer" tot uitgangspunt genomen en is voor de taxatie van de gronden van [appellant] met name bezien hoe de markt zich nadien heeft ontwikkeld. In het rapport van Kraan & Van Sevenster is de waarde van de gronden van [appellant] getaxeerd aan de hand van drie vergelijkingstransacties, waarbij, zoals ter zitting is toegelicht, via een vertaalslag van de taxateur een grondprijs is bepaald. De Afdeling constateert dat de getaxeerde waarde van de gronden van [appellant] volgens het rapport van Kraan & Van Sevenster 6% hoger ligt dan volgens de taxatie waarop de raad zich baseert.
De omstandigheid dat in het taxatierapport van Kraan & Van Sevenster met een andere benadering dan in het taxatierapport van Overwater tot dit verschil wordt gekomen, geeft, gelet op de hiervoor beschreven maatstaf die de Afdeling aanlegt voor tegenadviezen, geen aanleiding voor het oordeel dat het rapport van Overwater naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet in redelijkheid aan de raming van de inbrengwaarden in het exploitatieplan ten grondslag had kunnen worden gelegd.
4. Het beroep is ongegrond.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. G. van der Wiel, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. van Steenbergen, griffier.
w.g. Van der Wiel w.g. Van Steenbergen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 maart 2016
528.