Uitspraak
201705981/1/R6.
Datum uitspraak: 21 maart 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant], wonend te Voorhout, gemeente Teylingen,
en
de raad van de gemeente Teylingen,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 1 juni 2017 heeft de raad onder meer het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 3e herziening" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 februari 2018, waar [appellant], bijgestaan door mr. R. Brouwer, advocaat te Zoetermeer, en [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.J.M. Winkelhuijzen, advocaat te Alphen aan den Rijn, J.R. van der Kooij, mr. R.W.I. Rietveld en dr.ir. F.A.M. Schreiner, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Het exploitatieplan ziet op de exploitatie van het woongebied Hooghkamer in Voorhout.
[appellant] is eigenaar van de woning [locatie] en omliggende gronden in Voorhout. De woning is niet opgenomen in het exploitatiegebied; dit is een te handhaven object. [appellant] is van mening dat de raad een te lage inbrengwaarde heeft vastgesteld voor het deel van zijn gronden dat in het exploitatieplangebied ligt. Dit betreft het perceel dat is gelegen aan de Componistenlaan ten noordoosten van [locatie] en is bestemd als kavel voor particulier opdrachtgeverschap. Het gaat om een oppervlakte van ongeveer 600 m².
1.1. Het bestreden besluit is voor zover van belang voorafgegaan door:
- het besluit van de raad van 23 juni 2011, waarbij de raad het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" en het gelijknamige exploitatieplan heeft vastgesteld,
- het besluit van de raad van 13 maart 2014, waarbij de raad onder meer het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 1e herziening" heeft vastgesteld, en
- het besluit van de raad van 24 september 2015, waarbij de raad onder meer het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 2e herziening" heeft vastgesteld.
1.2. Tegen het besluit van 13 maart 2014 heeft [appellant] beroep ingesteld, welk beroep de Afdeling bij uitspraak van 28 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:187, ongegrond heeft verklaard.
Tegen het besluit van 24 september 2015 heeft [appellant] beroep ingesteld, welk beroep de Afdeling bij uitspraak van 9 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:615, ongegrond heeft verklaard.
1.3. [appellant] kan zich niet verenigen met de wijze en de uitkomst van de vaststelling van de inbrengwaarde van zijn gronden in het exploitatiegebied (€ 108.000). Het rapport "Taxatierapport Inbrengwaarden Hooghkamer 3e Herziening", kenmerk 30393272/T02/rko, van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. van 23 maart 2017 (hierna: het rapport van Overwater) kan volgens hem niet ten grondslag worden gelegd aan de bestreden herziening van het exploitatieplan. [appellant] heeft het rapport "Taxatierapport inbrengwaarde Hooghkamer 2e herziening, [locatie] te Voorhout" van Kraan & Van Seventer van 1 februari 2016, dat hij eerder heeft overgelegd in de procedure tegen voornoemd besluit van de raad van 24 september 2015, herhaald en ingelast. Voorts heeft [appellant] het rapport "Markttechnische update INBRENGWAARDE Hooghkamer 3e herziening; [locatie], 2215 ST Voorhout" van Kraan & Stokman van Duren Taxaties (hierna: het rapport van Kraan & Stokman van Duren Taxaties) ingediend. Volgens [appellant] dient de inbrengwaarde te worden bepaald op € 143.000.
Referentieobjecten
2. [ appellant] betoogt dat - terwijl de raad bij het primaire exploitatieplan, de eerste en de tweede herziening in het geheel geen referentieobjecten heeft gebruikt − in het rapport van Overwater thans is uitgegaan van niet, althans niet zonder nadere vertaalslag, bruikbare referentieobjecten. In dit verband wijst [appellant] erop dat Overwater objecten aan de Akervoordelaan (tegen de grens met de gemeente Lisse) en de ’s-Gravendamseweg heeft gebruikt, die ver buiten de kern van Voorhout liggen. Het object aan de Akervoordelaan is minder geschikt als referentie aangezien het om een half vrijstaande woning gaat met een behoorlijke bedrijfsruimte, het object aan de Jacoba van Beijerenlaan omdat het een bedrijfswoning is die niet vrij verhuurbaar is en het object aan de 's-Gravendamseweg omdat de ontsluitingsweg van een andere woning over het perceel loopt. Een vertaalslag waaruit blijkt hoe met deze waardedrukkende factoren rekening is gehouden, ontbreekt volgens [appellant]. In het rapport van Kraan & Van Seventer van 1 februari 2016 wordt wel naar soortgelijke objecten in de directe omgeving verwezen, aldus [appellant].
2.1. De raad heeft ter zitting gesteld dat voorheen eveneens referentietransacties zijn bekeken, maar niet expliciet in de taxatie zijn benoemd. Om dit te verbeteren zijn in het rapport van Overwater thans de 3 meest passende referentieobjecten opgenomen en heeft Overwater toegelicht waarom is gekozen voor deze referentietransacties. De raad stelt dat de referentieobjecten iets meer in het buitengebied zijn gelegen dan het te taxeren object. Met de voors en tegens van de referentieobjecten is volgens de raad rekening gehouden. In het rapport van Kraan & Stokman van Duren Taxaties wordt volgens de raad de correctieve berekening voor waardestijging sinds de peildatum foutief toegepast.
2.2. In hoofdstuk 10 van het rapport van Overwater is vermeld dat voor de waardering van de gebruikswaarde van grondplannummer 14 (GPN14/[appellant]) onderzoek is gedaan naar vergelijkingstransacties in de omgeving die (mogelijk) als referentie kunnen dienen. Het gaat om de objecten Akervoordelaan 59, Jacoba van Beierenweg 132c en 's-Gravendamseweg 50 te Voorhout.
Ten aanzien van Akervoorderlaan 59 te Voorhout staat in het rapport:
"Dit betreft half vrijstaande woning van omstreeks 1900, die in 2004 flink is uitgebreid. Deze woning met een woonbestemming ligt verder in een landelijke omgeving op circa 1,9 kilometer van het exploitatiegebied HEP3. De woning is op 25 mei 2016 gekocht voor € 350.000,-, de laatst bekende vraagprijs was € 390.000,-."
Ten aanzien van Jacoba van Beierenweg 132c te Voorhout staat in het rapport:
"Dit betreft een vrijstaande woning (bedrijfs- of dienstwoning) die ligt direct naast het HEP3, in een landelijke omgeving. Deze woning met ondergrond heeft een agrarische bestemming dat mag worden bebouwd met onder andere een bedrijfswoning. Volgens de verkopende makelaar is de woning in november 2015 verkocht voor € 370.000,-. De laatst bekende vraagprijs was € 449.000,-."
Ten aanzien van 's-Gravendamseweg 50 te Voorhout staat in het rapport:
"Deze vrijstaande woning is via een eigen brug toegankelijk, ligt op korte afstand van het centrum van Noordwijkerhout, Voorhout en Sassenheim en is aan de achterzijde gelegen aan de bollenvelden. Voor deze in circa 1898 gebouwde woning vigeert de bestemming Wonen. De vraagprijs voor de woning bedraagt thans € 450.000,-. Een waarde drukkend effect voor deze woning betreft volgens de verkopende makelaar een recht van weg voor derden."
2.3. Anders dan bij het primaire exploitatieplan en de eerste en de tweede herziening, waarbij de raad geen expliciete referentieobjecten had benoemd, heeft de raad thans uitdrukkelijk referentieobjecten in aanmerking genomen. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd geeft de Afdeling geen aanleiding om eraan te twijfelen dat in het rapport van Overwater rekening is gehouden met waardedrukkende factoren bij de referentieobjecten. Zo wordt vermeld dat het object aan de Jacoba van Beijerenlaan een bedrijfs- of dienstwoning is en dat bij het object aan de 's-Gravendamseweg 50 sprake is van een recht van weg voor derden. Verder blijkt uit de tabel in hoofdstuk 10 op p. 22 van het rapport van Overwater dat voor grondplannummer 14 in alle staffels hogere grondwaarden in aanmerking zijn genomen dan voor de 3 referentieobjecten in de tabel op p. 21 van het rapport van Overwater. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft mogen uitgaan van de referentietransacties in het rapport van Overwater.
Het betoog faalt.
Staffeling
3. [ appellant] betoogt dat de in het rapport van Overwater toegepaste staffeling van het object (600 m2, 600 m2, 926 m2) ten onrechte afwijkt van de voorheen toegepaste staffeling (750 m2, 750 m2, 626 m3) en niet of nauwelijks is gemotiveerd. Volgens [appellant] is de inbrengwaarde omlaag gegaan door de nieuwe staffeling, hetgeen volgens hem niet strookt met de werkelijke waardeontwikkeling. Om inzicht te geven in de staffeling dient niet alleen de vierkante meterprijs per staffel te worden vermeld, maar dienen ook de uitgangspunten van de kavel te worden toegelicht, aldus [appellant]. Voor zover de raad stelt dat is gekozen voor de vorm van staffelen vanwege de vergelijkbaarheid met de referentieobjecten, betoogt [appellant] dat uitgangspunt voor de staffeling het te taxeren object en niet het referentieobject dient te zijn. De omvang van de eerste staffel dient volgens hem te worden bepaald aan de hand van het oppervlak waarmee de woning kan functioneren. Dat bestaat uit het bebouwd oppervlak en de tuin eromheen, zodat 750 m2 logisch is en 600 m2 te klein, omdat de staffel dan door de bebouwing heengaat. Hierdoor is volgens [appellant] ten onrechte ook een deel van de inrit niet meegenomen in de eerste staffel.
3.1. De raad stelt dat een staffel gehanteerd wordt om objecten van verschillende omvang met elkaar te kunnen vergelijken. Voor de waardering van zowel de grond naast [locatie] als de referentieobjecten is eenzelfde staffel aangehouden. Aan de hand van de referentieobjecten is bepaald wat een redelijke staffeling is, aldus de raad. Het hanteren van een andere staffel komt volgens de raad overigens ongeveer op hetzelfde neer, aangezien een gewogen grondprijs wordt bepaald. De raad stelt verder dat alle gronden van het perceel van [appellant] in de staffeling zijn meegenomen.
3.2. Op p. 21-22 van het rapport van Overwater is een opbouw van de koopsom/vraagprijs van referentieobjecten opgenomen, waarbij een staffeling is gehanteerd. Voorts wordt voor de totale omvang van de gronden van [appellant] (2.126 m2) een (gewogen) gemiddelde grondwaarde bepaald aan de hand van deze staffeling. Voor grond tot 600 m² wordt uitgegaan van € 400,00/m², voor grond vanaf 600 m² tot 1.200 m² wordt uitgegaan van € 200,00/m² en voor grond overig (in dit geval: 926 m²) wordt uitgegaan van € 25,00/m². Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 180,22.
3.3. De raad heeft ter zitting gesteld dat naar mate een perceel groter is, de prijs per m2 lager wordt, omdat een koper niet bereid zal zijn om voor extra gronden evenveel te betalen als de uitgifteprijs van gronden waarop een woning komt. Om percelen van verschillende grootte met elkaar te kunnen vergelijken wordt daarom een staffeling gehanteerd, hetgeen [appellant] op zichzelf niet heeft bestreden. De raad heeft ter zitting toegelicht dat hij thans een andere staffeling heeft toegepast dan bij het primaire exploitatieplan en de eerste en de tweede herziening, doordat hij bij de derde herziening expliciete referentieobjecten heeft gehanteerd. Los van de vraag of een andere staffeling als zodanig tot een ander eindresultaat leidt, acht de Afdeling het logisch dat voor alle objecten in de vergelijking dezelfde staffeling wordt gehanteerd. Op grond van hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat hierbij in redelijkheid niet de referentieobjecten tot uitgangspunt konden worden genomen en op basis daarvan niet tot de gekozen staffeling kon worden gekomen.
Het betoog faalt.
Fluctuaties inbrengwaarde
4. [ appellant] betoogt dat de fluctuaties in de inbrengwaarde vanaf het begin van het project Hooghkamer aanleiding vormen om aan de zorgvuldigheid van de taxaties te twijfelen. Daarbij valt volgens hem op dat vanaf 2014 een zichtbare daling te constateren is van de inbrengwaarde, terwijl er een stijging te zien is in de bruto-exploitatiebijdrage. Volgens hem kunnen inbrengwaarde en bruto-exploitatiebijdrage niet zonder meer van elkaar afwijken in groei en/of daling. Volgens [appellant] zijn de fluctuaties in de inbrengwaarde niet verklaard en is bijvoorbeeld niet onderbouwd dat deze zijn te herleiden uit marktontwikkelingen. De fluctuaties nopen volgens [appellant] tot een second opinion ter staving van de waarde van de door hem ingebrachte kavel.
4.1. De raad stelt dat de bruto-exploitatiebijdrage en de inbrengwaarde, die in dit geval is gebaseerd op de gebruikswaarde, op een andere wijze tot stand komen. In de bruto-exploitatiebijdrage zijn alle kosten voor de gebiedsontwikkeling opgenomen; de inbrengwaarde is daar een onderdeel van. De raad deelt dan ook niet het standpunt van [appellant] dat de verhouding tussen inbrengwaarde en bruto-exploitatiebijdrage niet zonder meer van elkaar kunnen afwijken en ziet geen aanleiding voor het vragen van een second opinion.
4.2. Bij de oorspronkelijke vaststelling en de herzieningen van het exploitatieplan is uitgegaan van de volgende bedragen:
4.3. Uit het overzicht volgt dat de inbrengwaarden bij de oorspronkelijke vaststelling en de herzieningen fluctueren. Dit vormt op zichzelf echter nog geen reden om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de taxaties. Dat met name bij de derde herziening de verhouding tussen de inbrengwaarde en de bruto-exploitatiebijdrage anders uitvalt, vormt evenmin reden voor die twijfel, nu de bruto-exploitatiebijdrage alle kosten voor de gebiedsontwikkeling omvat, terwijl de inbrengwaarde daar een onderdeel van is. Voor zover [appellant] betoogt dat de fluctuaties niet zijn verklaard, neemt de Afdeling in aanmerking dat de raad ter zitting heeft toegelicht dat hij − anders dan bij het primaire exploitatieplan en de eerste en de tweede herziening − bij de derde herziening is overgegaan tot een wijze van taxeren waarbij hij uitdrukkelijk referentieobjecten tot uitgangspunt heeft genomen. Gelet op het vorenstaande geeft hetgeen [appellant] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad een second opinion had moeten vragen.
Het betoog faalt.
Aanbod kavel
5. [ appellant] betoogt dat in de reactie op zijn zienswijze over aanbod kavel wordt gerefereerd aan een vierkante meterprijs (€ 100 per m2) die op geen enkele wijze ergens aan te refereren is.
5.1. De raad stelt dat de gebruikswaarde van de in het exploitatieplan opgenomen kavel van [appellant] is getaxeerd als deel van een groter geheel, te weten het woonobject. Omdat de kavel te koop staat zou de kavel ook als afzonderlijke economische eenheid beschouwd kunnen worden, hetgeen in de taxatie echter niet is geschied. In dat geval zou geen sprake meer zijn van een deel van een groter geheel en vervalt de staffelwaardering. Voor dat geval heeft de taxateur de gebruikswaarde van de kavel indicatief geschat op € 100 per m2. Aangezien dit aanzienlijk lager is dan de geraamde inbrengwaarde is een nadere onderbouwing van deze € 100 per m2 achterwege gelaten.
5.2. Op p. 21 van het rapport van Overwater staat: "Opmerking: de grond als zelfstandige kavel heeft een lagere gebruikswaarde, indicatief geschat op € 100,-/m². Van deze lagere waarde is niet uitgegaan omdat ingeschat wordt dat grondplannummer 14 niet als bouwkavel zou worden aangeboden als de diverse beoogde bestemmingen in de directe nabijheid er van nog niet tot stand zouden zijn gekomen."
5.3. In het rapport van Overwater is ervan uitgegaan dat de kavel niet losstaat van het gehele perceel [locatie]. In het rapport is daarom niet uitgegaan van de lagere gebuikswaarde die de gronden volgens Overwater zouden hebben indien de kavel als afzonderlijke economische eenheid zou worden beschouwd, welke gebruikswaarde volgens het rapport indicatief € 100/m2 bedraagt [appellant] heeft niet bepleit dat de kavel als afzonderlijke economische eenheid had moeten worden beschouwd. Onder de gegeven omstandigheden ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de indicatief bepaalde waarde van € 100/m2 onvoldoende is onderbouwd.
Het betoog faalt.
Indexpercentage over de opbrengsten
6. [ appellant] betoogt dat in de reactie op zijn zienswijze over neerwaartse aanpassing van het indexpercentage, zonder nadere motivering wordt gesteld dat er in de derde herziening voor is gekozen om het indexpercentage over de opbrengsten neerwaarts aan te passen, omdat de raad van mening is dat de opbrengsten minder stijgen dan de kosten.
6.1. De raad stelt dat in de exploitatieopzet de opbrengsten als een raming dienen te worden opgenomen. Deze geraamde opbrengsten zijn van belang om te bepalen of de gemeente al haar kosten kan verhalen, gelet op het bepaalde in artikel 6.16 van de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente mag alleen alle kosten verhalen, indien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. De indexen over de kosten en opbrengsten in het exploitatieplan zijn gebaseerd op de marktomstandigheden, meer specifiek op de langjarige inflatiecijfers van het CBS. In de derde herziening is ervoor gekozen om het indexpercentage over de opbrengsten neerwaarts aan te passen omdat de gemeente van mening is dat de opbrengsten minder stijgen dan de kosten.
6.2. De raad heeft toegelicht dat bij deze derde herziening van het exploitatieplan de totale opbrengst met ongeveer € 4 miljoen is verhoogd en aldus de opbrengststijging is verdisconteerd. Omdat de kans op stijging van de grondwaarde afneemt, nu deze is verdisconteerd, is rekening gehouden met een lagere index op de opbrengsten. Daargelaten wat hiervan de gevolgen zijn voor de inbrengwaarde van de kavel van [appellant], is de Afdeling van oordeel dat de raad dit punt voldoende heeft toegelicht.
Het betoog faalt.
Slot
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. G. van der Wiel, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kuipers, griffier.
w.g. Van der Wiel w.g. Kuipers
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2018
271.
Verzonden: 21 maart 2018