Uitspraak
201606635/1/A2.
Datum uitspraak: 13 december 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk,
2. [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B], beide gevestigd te Waalwijk,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 juli 2016 in zaken nrs. 14/5830 en 14/5881 in het geding tussen:
[appellante sub 2A] en [appellante sub 2B]
en
het college.
Procesverloop
Bij twee besluiten van 13 augustus 2013 heeft het college verzoeken van [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij twee besluiten van 12 augustus 2014 heeft het college de door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 juli 2016 heeft de rechtbank de door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, de besluiten van 12 augustus 2014 vernietigd, vastgesteld dat het college als tegemoetkoming in planschade aan [appellante sub 2A] een bedrag van € 30.760,00 en aan [appellante sub 2B] een bedrag van € 29.680,00 moet betalen, en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
[appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 juli 2017, waar het college, vertegenwoordigd door mr. M. Schuurmans en drs. C.M.L. van der Lee, en [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B], vertegenwoordigd door mr. M.P. Wolf, advocaat te Breda, vergezeld van [persoon] en drs. K.F.J.P. de Bont, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
Inleiding
2. [appellante sub 2A] is sinds 11 maart 1991 eigenaar van het appartementsrecht op de kantoorruimte [locatie 1] te Waalwijk. [appellante sub 2B] is sinds 4 april 1985 eigenaar van het appartementsrecht op de kantoorruimte [locatie 2] te Waalwijk. De kantoorruimten bevinden zich in het kantoorpand op het perceel plaatselijk bekend [locatie 1]-[locatie 2] te Waalwijk (hierna ook: het kantoorpand). Zij hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 22 oktober 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Centrumgebied Waalwijk" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] maakt dit bestemmingsplan in de omgeving van het kantoorpand meer bebouwing en intensiever gebruik mogelijk dan het voorheen ter plaatse geldende, in 1976 vastgestelde en goedgekeurde, bestemmingsplan "Centrum I" (hierna: het oude bestemmingsplan) en lijden zij daardoor schade, bestaande uit waardedaling van het kantoorpand.
3. Het college heeft aan de besluiten van 13 augustus 2013 twee door het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur opgestelde adviezen van 29 juli 2013 ten grondslag gelegd. Volgens deze adviezen veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan enig planologisch nadeel door extra verlies van uitzicht en aantasting van privacy en staat daartegenover enig planologisch voordeel door vermindering van verkeer- en parkeerhinder ten noorden en zuiden van het kantoorpand. Per saldo leidt het nieuwe bestemmingsplan niet tot waardevermindering van het kantoorpand, aldus de adviezen van Kenniscentrum.
Het college heeft aan de besluiten van 12 augustus 2014 een advies van de commissie bezwaarschriften (hierna: bezwaarcommissie) van 25 mei 2014 en een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van 7 juli 2014 (hierna: SAOZ-advies) ten grondslag gelegd. Volgens het SAOZ-advies mochten ingevolge het oude bestemmingsplan op een kortste afstand van ongeveer 2 m ten noorden en ten zuiden van het kantoorpand bouwwerken geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van 15 m worden gerealiseerd, zoals gebouwde parkeervoorzieningen met open parkeerdekken. Het nieuwe bestemmingsplan maakt op een kortste afstand van ongeveer 7 m ten noorden en op een kortste afstand van ongeveer 2 m ten zuiden van het kantoorpand de bouw van een gebouw met goothoogten van 10 tot 16 m en nokhoogten van 13 tot 19 m mogelijk. Deze planologische veranderingen leiden volgens het SAOZ-advies niet tot planologisch nadeel door vermindering van uitzicht vanuit en zicht op het kantoorpand, toegenomen aantasting van privacy of toegenomen gebruik. De afname van het aantal openbare parkeerplaatsen in de omgeving van het kantoorpand zal evenmin leiden tot waardedaling van het kantoorpand, aldus het SAOZ-advies.
De fase bij de rechtbank
4. De rechtbank heeft overwogen dat het college artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft geschonden door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] niet in de gelegenheid te stellen om op het SAOZ-advies te reageren. De rechtbank heeft daarom de besluiten van 12 augustus 2014 vernietigd. De rechtbank heeft vervolgens met het oog op finale geschilbeslechting de zaak inhoudelijk beoordeeld. In dat kader heeft de rechtbank geoordeeld dat in de adviezen van het Kenniscentrum met juistheid is vermeld dat ingevolge het oude bestemmingsplan op gronden ten oosten van het kantoorpand winkels met een goothoogte van 4 of 8 m met kap tot een bouwhoogte van 15 m mochten worden opgericht. De rechtbank heeft tevens geoordeeld dat in het SAOZ-advies ten onrechte is vermeld dat ingevolge het oude bestemmingsplan ten noorden en zuiden van het kantoorpand parkeergarages waren toegestaan. De rechtbank heeft overwogen dat een parkeergarage een voor mensen toegankelijke en overdekte ruimte is en dat in een parkeergarage met open parkeerdekken en een bouwhoogte als het oude bestemmingsplan toestond een met wanden omsloten trappenhuis en lift aanwezig zullen zijn. De rechtbank heeft overwogen dat een parkeergarage met open parkeerdekken en een met wanden omsloten liftschacht een gedeeltelijk met wanden omsloten bouwwerk is en daarom moet worden aangemerkt als een gebouw. Aangezien het oude bestemmingsplan ten noorden en ten zuiden van het kantoorpand geen gebouwen toestond, heeft de rechtbank geoordeeld dat het SAOZ-advies in zoverre op een onjuiste planvergelijking is gebaseerd en dat het college dat advies daarom niet aan de besluiten van 12 augustus 2014 ten grondslag mocht leggen. De rechtbank heeft, om te kunnen beoordelen welke gevolgen het voorgaande heeft voor mogelijk door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] geleden planschade de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. De hiervoor vermelde oordelen en overwegingen heeft de rechtbank tevens vermeld in de beslissing van 12 juni 2015, waarbij de rechtbank heeft beslist tot heropening van het onderzoek en aanwijzing van de StAB als deskundige.
In het aan de rechtbank uitgebrachte StAB-verslag van 19 november 2015 is bij de planvergelijking voor de maximale invulling van de bouwmogelijkheden ingevolge het oude bestemmingsplan ten noorden, oosten en zuiden van het kantoorpand uitgegaan van de, hiervoor weergegeven, oordelen en overwegingen in de beslissing van de rechtbank van 12 juni 2015. In het StAB-verslag is verder het volgende vermeld. Het nieuwe bestemmingsplan vergroot de bouw- en gebruiksmogelijkheden op de gronden ten noorden van het kantoorpand. Door de toegenomen bouwmogelijkheden kan het kantoorpand aan de noordelijke en noordoostelijke zijde meer ingeklemd komen te liggen, waardoor de zichtbaarheid van het pand afneemt. Hoewel de nieuwe bestemmingen de bereikbaarheid en de functies van het kantoorpand niet aantasten, zal het toegestane gebruik van de nieuwe bebouwing ten opzichte van de oude situatie leiden tot meer inkijk en een beperking van het uitzicht van de gebruikers van het kantoorpand. Het nieuwe bestemmingsplan leidt voor de gronden ten oosten van het kantoorpand niet tot planologisch nadeel. Het nieuwe bestemmingsplan vergroot de bouw- en gebruiksmogelijkheden op de gronden ten zuiden van het kantoorpand. De nieuwe bouwmogelijkheden mogen op zeer korte afstand van 2 m van het kantoorpand worden gerealiseerd. Dit zal door de ligging op het zuiden en de toegestane hoogte van de nieuwe bebouwing leiden tot een toename van schaduwhinder ter plaatse van het kantoorpand. Door de toegenomen bouwmogelijkheden zal het kantoorpand ook aan de zuid(oostelijke) zijde veel meer ingeklemd komen te liggen, waardoor de zichtbaarheid van het pand afneemt. Hoewel de nieuwe bestemmingen de bereikbaarheid en de functies van het kantoorpand niet aantasten, zal het toegestane gebruik van de nieuwe bebouwing ten opzichte van de oude situatie leiden tot meer inkijk en een beperking van het uitzicht van de gebruikers van het kantoorpand. Verder is een toename van geluidhinder niet uitgesloten. De StAB komt tot de conclusie dat de toename van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan ten noorden en ten zuiden van het kantoorpand mogelijk maakt ertoe leidt dat het pand ingeklemd komt te liggen tussen bebouwing die naar omvang en situering afwijkt van het kantoorpand. Het kantoorpand krijgt daardoor in de nieuwe situatie een detonerend karakter en de zichtbaarheid van het pand vermindert. Verder leidt het nieuwe bestemmingsplan tot schaduwhinder aan de zuidzijde, een toename van de aantasting van de privacy en een verslechtering van het uitzicht, vooral aan de zuidzijde. Deze factoren verslechteren de aantrekkelijkheid van de situering van het kantoorpand, ook al wordt het gebruik van het pand er niet door belemmerd. Deze verminderde aantrekkelijkheid is een planologisch nadeel ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan. Op verzoek van de StAB heeft taxateur J.M.P. Paridaans-Bertens (hierna: de StAB-taxateur) het kantoorpand onder het oude en onder het nieuwe bestemmingsplan getaxeerd. Op grond daarvan is in het StAB-verslag over de waarden van de appartementsrechten het volgende vermeld. Het appartementsrecht [locatie 1] in het kantoorpand had onder het oude bestemmingplan een waarde van € 756.000,00 en heeft onder het nieuwe bestemmingsplan een waarde van € 695.000,00. Het appartementsrecht [locatie 2] in het kantoorpand had onder het oude bestemmingsplan een waarde van € 658.000,00 en heeft onder het nieuwe bestemmingsplan een waarde van € 602.000,00. Aldus heeft de StAB de ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan geleden planschade van [appellante sub 2A] bepaald op een bedrag van € 61.000,00 en van [appellante sub 2B] op € 56.000,00. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico is in het StAB-verslag gemotiveerd vermeld dat de mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan een normale maatschappelijke ontwikkeling vormen, maar niet geheel in de ruimtelijke structuur passen en daarom niet geheel in de lijn der verwachtingen lagen. Verder kan de nieuwe bebouwing ten zuiden op zeer korte afstand van het kantoorpand worden gerealiseerd en is de geleden planschade relatief hoog. Gezien het voorgaande heeft de StAB een drempel van 4% gehanteerd ter bepaling van het normaal maatschappelijk risico. De StAB heeft geadviseerd [appellante sub 2A] een tegemoetkoming van € 30.760,00 en [appellante sub 2B] een tegemoetkoming van € 29.680,00 toe te kennen.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het StAB-verslag zorgvuldig tot stand is gekomen en geen aanleiding gezien aan de juistheid van dat verslag te twijfelen. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien het college de mogelijkheid te bieden de schade anderszins te verzekeren door het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor de gronden rondom het kantoorpand, waarom het college in zijn zienswijze had gevraagd. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat het verzoek van het college niet was gemotiveerd en dat de duur en ongewisse uitkomst van een bestemmingsplanprocedure in de weg staan aan de door het college gewenste afdoening van de beroepen.
Het incidentele hoger beroep van [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B]
5. [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat ingevolge het oude bestemmingsplan ten oosten van het kantoorpand winkelbebouwing met een goothoogte van 4 of 8 m en een kap tot 15 m was toegestaan. Zij voeren aan dat op een winkelpand met een goothoogte van 4 m met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen kap van 11 m hoog zou zijn gerealiseerd, omdat de gebruiker van het winkelpand geen nuttig gebruik voor de aldus ontstane ruimte zou kunnen maken. Volgens [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] stond het oude bestemmingsplan namelijk slechts een ondergeschikte opslagruimte bij een winkel toe.
5.1. De gronden ten oosten van het kantoorpand waren volgens de plankaart van het oude bestemmingsplan bestemd als "Winkels in één laag, respectievelijk twee lagen". Op de plankaart is voor de gronden direct ten oosten van het kantoorpand de aanduiding ‘W1’ en voor gronden verder ten oosten de aanduiding ‘W2’ vermeld. Aan vrijwel alle voorschriften voor deze bestemming is goedkeuring onthouden, zodat voor de toegelaten bebouwing geen hoogtevoorschriften golden. Evenmin golden voorschriften voor de maximaal toegestane oppervlakte aan opslagruimte bij een winkel. De rechtbank is met juistheid uitgegaan van de met aanvullende werking van de bouwverordening toegestane bouwhoogte van 15 m voor deze oostelijke gronden. De rechtbank heeft ook met juistheid overwogen dat de realisering van een kap van 11 m op een winkelpand met een goothoogte van 4 m bouwtechnisch en functioneel niet onmogelijk is. Dat [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] de bouw van zo’n winkelpand onwaarschijnlijk achten, betekent niet dat de realisering van een winkelpand met een kap van 11 m ten oosten van het kantoorpand met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten.
Het betoog faalt.
Het hoger beroep van het college
6. Het college betoogt dat de rechtbank partijen ten onrechte niet vooraf de gelegenheid heeft geboden om te reageren op de voorgenomen opdracht aan de StAB. Het college voert aan dat de rechtbank in de heropeningsbeslissing een oordeel heeft gegeven over de vraag of een parkeergarage een gebouw is. Indien de rechtbank de onderzoeksvraag aan de StAB vooraf aan partijen had voorgelegd, dan had het college de rechtbank kunnen verzoeken om het punt van de parkeergarage, waarover partijen verdeeld waren, ook aan de StAB voor te leggen.
6.1. Ingevolge artikel 8:47, derde lid, van de Awb wordt aan partijen van het voornemen tot het benoemen van een deskundige als bedoeld in het eerste lid mededeling aan partijen gedaan. De bestuursrechter kan partijen in de gelegenheid stellen om hun wensen omtrent het onderzoek binnen een door hem te bepalen termijn schriftelijk aan hem kenbaar te maken.
6.2. De rechtbank heeft de StAB de volgende opdracht verstrekt. "In de beslissing tot heropening van het onderzoek van 12 juni 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat onder het oude planologische regime op de gronden ten noorden en zuiden van het perceel van eisers geen parkeervoorzieningen van 15 meter hoog (of zes parkeerlagen, de begane grond inbegrepen) met open parkeerdekken kon worden opgericht. Kortheidshalve wordt verder naar deze heropeningsbeslissing verwezen.
U wordt verzocht om te onderzoeken of de met inachtneming van dit oordeel te maken planvergelijking leidt tot waardevermindering van het bedrijfspand van eisers. Indien dat het geval is, dan wordt u verzocht om gemotiveerd aan te geven of deze schade voor vergoeding als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in aanmerking komt.
Partijen zijn op de hoogte gesteld van uw benoeming als deskundige voor het instellen van een onderzoek."
6.3. De rechtbank heeft met deze opdracht de StAB de algemene vraag gesteld een planschadeadvies op te stellen met inachtneming van de overwegingen en oordelen die de rechtbank in de heropeningsbeslissing van 12 juni 2015 had gegeven. De vraag of het oude bestemmingsplan ten noorden en ten zuiden van het kantoorpand parkeergarages toestond, betreft de uitleg van voorschriften van dat plan. De uitleg van algemeen verbindende voorschriften, zoals deze planvoorschriften, is bij uitstek de taak van de rechter. De rechtbank kon er daarom van afzien op dit punt advies aan de StAB te vragen.
De conclusie is dat de rechtbank in dit geval niet gehouden was partijen in de gelegenheid te stellen vooraf een zienswijze te geven over de vraagstelling aan de StAB.
6.4. Het betoog faalt.
7. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat een parkeergarage een gebouw is. Volgens het college heeft de rechtbank een onjuiste invulling gegeven aan het criterium ‘gedeeltelijk met wanden omsloten’. Het college voert aan dat een parkeergarage niet als gebouw kan worden gekwalificeerd, omdat zich daarin een met wanden omsloten liftschacht bevindt. Voor die kwalificatie is volgens het college vereist dat de parkeergarage zelf gedeeltelijk met wanden is omsloten. Het college voert aan dat voorheen ten noorden en zuiden van het kantoorpand gebouwtjes met een inhoud van maximaal 25 m3 waren toegestaan. Uitgaande van de in het Bouwbesluit opgenomen minimale afmetingen voor een liftkooi betekent deze inhoudsmaat volgens het college dat op die gronden een liftschacht met een hoogte van ongeveer 17 m was toegestaan. Volgens het college geldt volgens NEN 2442 een minimale hoogte voor een parkeerdek van 2,30 m. Op grond van het voorgaande voert het college aan dat het oude bestemmingsplan ten noorden en zuiden van het kantoorpand een parkeergarage met zeven verdiepingen toestond. Indien in het StAB-advies van deze bouwmogelijkheden was uitgegaan, dan zou de conclusie hebben moeten luiden dat het nieuwe bestemmingsplan niet leidt tot planschade, aldus het college.
7.1. Volgens de plankaart zijn gronden ten noorden van het kantoorpand bestemd als "Voetpad of plein", "Weg" dan wel "Parkeerterrein en/of parkeerstrook" en zijn gronden direct ten zuiden van het kantoorpand bestemd als "Voetpad of plein". Artikel 9 van Pro de voorschriften van het oude bestemmingsplan ziet op gronden met deze bestemmingen. Het eerste lid van dit artikel luidt als volgt: "De op de kaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor straten, trottoirs, pleinen, parkeergelegenheden en andere verkeersvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwtjes, zoals een wachthuisje of telefooncel, met een inhoud van ten hoogste 25 m3, andere bouwwerken, zoals lichtmasten, verkeersgeleiders en reclameborden en -zuilen, zulks met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen."
7.2. Vast staat dat voorheen op de gronden ten noorden en zuiden van het kantoorpand geen gebouwen waren toegestaan. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat een parkeergarage van 15 m hoog een gebouw is en dat daarom ten noorden en zuiden van het kantoorpand geen parkeergarages waren toegestaan. Daarbij heeft de rechtbank met juistheid in aanmerking genomen dat een parkeergarage van 15 m hoog een lift en trappenhuis zal hebben die met wanden zijn omsloten. Anders dan het college betoogt, kan een dergelijke lift niet worden beschouwd als een apart bouwwerk, maar moet deze worden beschouwd als onlosmakelijk onderdeel van de parkeergarage. Bovendien kan het standpunt van het college dat een liftschacht van 17 m hoog ingevolge artikel 9, eerste lid, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan, niet worden gevolgd. Een liftschacht van 17 m hoog is niet vergelijkbaar met een wachthuisje of telefooncel en kan niet worden aangemerkt als één van de ingevolge die bepaling toegestane gebouwtjes. Daarbij komt dat niet voor de hand ligt dat de planwetgever gronden met de bestemmingen "Voetpad of plein" en "Weg" mede heeft bedoeld voor de bouw van een parkeergarage van 15 m hoog.
7.3. Het betoog faalt.
8. Het college betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gevonden voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van de StAB-taxateur. Het college voert aan dat volgens het StAB-verslag de planologische verandering vooral leidt tot aantasting van de situeringswaarde van het kantoorpand, terwijl de gebruiksmogelijkheden ervan niet worden aangetast. Het college acht daarmee niet in overeenstemming dat in het StAB-verslag het planologische nadeel als zwaar is aangemerkt en de planschade van [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] is bepaald op 8% onderscheidenlijk 8,5% van de waarde van hun appartementsrechten voordat de schade ontstond.
Het college heeft in hoger beroep een door de SAOZ opgesteld taxatierapport van 17 januari 2017 (hierna ook: het taxatierapport) overgelegd, waarin taxaties van de waarden van de appartementsrechten in het kantoorpand onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan zijn vermeld. Bij die taxaties is uitgegaan van de in het StAB-verslag vermelde planvergelijking. Volgens het taxatierapport heeft de StAB-taxateur op inzichtelijke wijze op basis van de netto aanvangsrendementsmethode de waarden van de appartementsrechten onder het oude en nieuwe bestemmingsplan getaxeerd. De in het taxatierapport vermelde taxaties zijn gebaseerd op de bruto aanvangsrendementsmethode, die volgens de SAOZ in het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht ook gebruikelijk is als waarderingsmethode. Volgens het taxatierapport hanteert de StAB-taxateur bij de berekening van de waarde van het kantoorpand onder het nieuwe bestemminsplan ten opzichte van de waarde onder het oude bestemmingsplan zowel een lagere huurwaarde van € 110,00 per m2 in plaats van € 115,00 per m2 als een hoger percentage van 8,3% in plaats van 5 % aan exploitatiekosten in verband met toegenomen leegstandrisico. De SAOZ kan zich vinden in de door de StAB-taxateur gehanteerde huurwaarden en berekende huuropbrengsten. De SAOZ ziet echter geen aanleiding tevens uit te gaan van een hoger leegstandsrisico, zoals de StAB-taxateur heeft gedaan. Volgens de SAOZ bedraagt de waarde van het appartementsrecht van [appellante sub 2A] onder het oude bestemmingsplan € 750.000,00 en onder het nieuwe bestemmingsplan € 717.500,00. Volgens de SAOZ bedraagt de waarde van het appartementsrecht van [appellante sub 2B] onder het oude bestemmingsplan € 656.500,00 en onder het nieuwe bestemmingsplan € 626.000,00.
8.1. Wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gerede twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, mag de rechter met toepassing van artikel 8:47 van Pro de Awb een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd (overzichtsuitspraak van 28 september 2016, nr. 8.12; ECLI:NL:RVS:2016:2582).
8.2. Anders dan [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] in hun schriftelijke uiteenzetting in hoger beroep betogen, mocht het college het taxatierapport in hoger beroep indienen. De reden daarvoor is dat het college het taxatierapport heeft ingebracht ter nadere motivering van zijn eerder ingenomen standpunt dat de in het StAB-verslag vermelde waarden van de appartementsrechten van [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] onjuist zijn.
8.3. Dat de SAOZ bij de taxatie van de waarden van de appartementsrechten een andere taxatiemethode dan de StAB heeft gebruikt, betekent niet dat de StAB een onjuiste taxatiemethode heeft gehanteerd. Voorts vallen de verschillen tussen de getaxeerde waarden van de appartementsrechten in het taxatierapport van de SAOZ en in het StAB-verslag binnen marges die niet ongebruikelijk zijn. Het college heeft met het taxatierapport van de SAOZ geen concrete aanknopingspunten aangedragen voor twijfel aan de juistheid van het StAB-verslag. De rechtbank mocht op het StAB-verslag afgaan.
8.4. Het betoog faalt.
9. Het college betoogt tot slot dat de rechtbank ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien. Het college voert aan dat de rechtbank hem in de gelegenheid had moeten stellen een nieuw besluit op bezwaar te nemen, waarbij het college had kunnen besluiten de tegemoetkoming in de schade anderszins te verzekeren door in een nieuw bestemmingsplan de in het StAB-verslag vastgestelde planologische nadelen van de planologische verandering weg te nemen.
9.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (overzichtsuitspraak van 28 september 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2582) kan tegemoetkoming in planschade in voorkomende gevallen bestaan in compensatie in natura, in welk geval schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat erom of ten tijde van de beslissing op het verzoek om tegemoetkoming in planschade die tegemoetkoming voldoende anderszins is verzekerd.
9.2. Het college heeft zich in het in bezwaar gehandhaafde besluit van 13 augustus 2013 op het standpunt gesteld dat de planologische verandering voor [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] geen planologisch nadeel oplevert. Het college heeft dit standpunt in beroep gehandhaafd, ook in de zienswijze op het StAB-verslag. In die zienswijze heeft het college de rechtbank subsidiair verzocht, in het geval de rechtbank het StAB-verslag zou volgen, het college in de gelegenheid te stellen een eventueel verschuldigde tegemoetkoming anderszins te verzekeren door zodanige herziening van het nieuwe bestemmingsplan dat de schadeoorzaak wordt weggenomen.
Ter zitting hebben [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] gesteld dat de procedure sinds hun aanvragen om een tegemoetkoming in planschade al lang duurt. Daarbij hebben zij aangegeven dat de door het college gewenste compensatie in natura voor hen veel onzekerheid meebrengt en te kennen gegeven dat zij graag zien dat de Afdeling de zaak nu definitief beslecht.
9.3. De rechtbank heeft het verzoek van het college om de geleden planschade in natura te mogen compenseren onvoldoende concreet geacht. Daarvan uitgaande had het voor de hand gelegen het college te vragen waaruit de compensatie in natura precies zou bestaan en binnen welke termijn deze compensatie aan [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] wordt gegeven. Vervolgens had de rechtbank moeten beoordelen of de geleden planschade door de geboden compensatie in natura anderszins is verzekerd en of de termijn waarbinnen de compensatie in natura zou worden gegeven in dit geval redelijk is.
Conclusie en opdracht
10. De conclusie is dat de rechtbank de besluiten van 12 augustus 2014 terecht heeft vernietigd, omdat deze in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb niet zorgvuldig zijn voorbereid en niet deugdelijk zijn gemotiveerd. De Afdeling ziet aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de gebreken in deze besluiten te herstellen¬. Daartoe dient het college binnen 13 weken na deze uitspraak een nieuw besluit op de door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] gemaakte bezwaren te nemen. Bij dat besluit kan het college de door de rechtbank vastgestelde tegemoetkomingen in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente, aan [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] toekennen. In plaats daarvan kan het college bij het nieuwe besluit bepalen dat planschade in natura wordt gecompenseerd, waarbij het college concreet aangeeft waaruit de compensatie in natura bestaat en binnen welke termijn deze compensatie aan [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] wordt gegeven, mits het college daarbij bepaalt dat indien de compensatie in natura niet binnen de in het besluit vermelde termijn is gegeven het college de door de rechtbank vastgestelde tegemoetkomingen in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente, aan [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] zal betalen.
11. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk op om binnen 13 weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 12 augustus 2014, kenmerk Z13-012007 en in het besluit van 12 augustus 2014, kenmerk Z13-012000, te herstellen en een nieuw besluit te nemen en dit aan [appellante sub 2A], [appellante sub 2B] en de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 december 2017
507.