Uitspraak
201709250/1/A2.
Datum uitspraak: 19 december 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Oud Gastel, gemeente Halderberge,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 28 september 2017 in zaak nr. 17/776 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Halderberge.
Procesverloop
Bij besluit van 21 december 2016 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij brief van 23 januari 2017 heeft [appellant] daartegen bezwaar gemaakt en het college verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter als bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).
Het college heeft met dat verzoek ingestemd en het bezwaarschrift met toepassing van artikel 7:1a, vijfde lid, van de Awb doorgezonden naar de rechtbank.
Bij uitspraak van 28 september 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 21 december 2016 vernietigd en bepaald dat de aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade wordt afgewezen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 november 2018, waar [appellant A], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. R. Timmermans en drs. J. Tigges, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] heeft op 13 december 2005 de vrijstaande woning met bijbehorend perceel aan de [locatie] te Oud Gastel, gemeente Halderberge (hierna: de onroerende zaak), gekocht. Bij brief van 30 november 2016 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 11 december 2014 vastgestelde bestemmingsplan Oud Gastel Noord (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 150 woningen met bijbehorende voorzieningen in het tussen de Oudendijk, de Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat gelegen agrarisch gebied (hierna: het plangebied) en dat dit tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleid of zal leiden.
2. Aan de afwijzing van de aanvraag heeft het college ten grondslag gelegd dat [appellant] het risico van de planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak heeft aanvaard en dat de schade daarom voor zijn rekening dient te blijven. Volgens het college blijkt uit de bij raadsbesluit van 3 juli 1997 vastgestelde Structuurvisie gemeente Halderberge 1997-2015 (hierna: de eerste structuurvisie) van een concreet beleidsvoornemen om woningbouw in het plangebied te realiseren en borduurt de bij raadsbesluit van 25 september 2001 vastgestelde Structuurvisie Plus (hierna: de tweede structuurvisie) daarop voort. Het college heeft verder zich op het standpunt gesteld dat de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak niet was doorbroken als gevolg van de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan Kern Oud Gastel (hierna: het voorontwerp) op 28 juni 2005.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geleden schade ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voorzienbaar was en dat deze schade daarom niet voor een tegemoetkoming in aanmerking kan komen. Daartoe voert hij aan dat in de eerste en de tweede structuurvisie is vermeld dat de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied belemmeringen zal ondervinden als gevolg van bestaande agrarische bedrijvigheid. Voorts voert hij aan dat uit het voorontwerp blijkt van een concreet beleidsvoornemen om de bouw van maximaal vijf woningen op een inbreidingslocatie in het plangebied mogelijk te maken, dat de agrarische bestemming voor het resterende deel van het plangebied in het voorontwerp is gehandhaafd en dat daarbij niet is vermeld dat dit is geschied als tijdelijke conserverende bestemming, in afwachting van een toekomstige andere invulling van het plangebied. Daarom hoefde hij ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geen rekening meer te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in voor hem ongunstige zin zou veranderen, in de zin dat op termijn in het plangebied een nieuwe woonwijk zou worden gerealiseerd, zoals in het nieuwe bestemmingsplan is voorzien. Ter zitting van de Afdeling heeft hij een beroep gedaan op de uitspraak van de Afdeling van 28 maart 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1050).
3.1. De voorzienbaarheid van een planologische verandering dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat dit beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Bij het bepalen van de voorzienbaarheid komt geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de investeringsbeslissing bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan.
Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de investeringsbeslissing rekening kon worden gehouden.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
3.2. Vaststaat dat de eerste en tweede structuurvisie een concreet beleidsvoornemen in de hiervoor bedoelde zin inhouden.
3.3. Anders dan [appellant] betoogt, was, niettegenstaande de door [appellant] bedoelde agrarische bedrijvigheid, de planologische ontwikkeling die door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt, ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voorzienbaar. In het kader van de voorzienbaarheid is de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen beslissend. Daarvan uitgaande, zou een redelijk denkend en handelend koper bijvoorbeeld ook rekening houden met de mogelijkheid van een verplaatsing van agrarische bedrijvigheid, voor zover die bedrijvigheid in de weg zou staan aan de uitwerking van dat beleidsvoornemen.
3.4. Dat uit het voorontwerp blijkt van een beleidsvoornemen om de bouw van maximaal vijf woningen op een inbreidingslocatie in het plangebied mogelijk te maken, dat de agrarische bestemming voor het resterende deel van het plangebied in het voorontwerp is gehandhaafd en dat daarbij niet is vermeld dat dit slechts een tijdelijke conserverende bestemming is, betekent niet dat het beleidsvoornemen om woningbouw in het resterende deel van het plangebied te realiseren ook voor de langere termijn is prijsgegeven. Voor dat oordeel is van belang dat het niet ongebruikelijk is woningbouw in fasen te realiseren en dat in de toelichting op het voorontwerp is vermeld dat onder meer de tweede structuurvisie het beleidskader voor het voorontwerp was. Uit het voorontwerp valt niet af te leiden dat het resterende deel van het plangebied niet langer in beeld was als locatie voor woningbouw. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak nog steeds rekening zou houden met de mogelijkheid dat de planologische situatie in het resterende deel van het plangebied in een voor die koper ongunstige zin zou veranderen.
3.5. Ten slotte leidt ook het beroep op de uitspraak van de Afdeling van 28 maart 2018 niet tot het ermee beoogde doel. In die uitspraak was, anders dan hier, niet aan de orde dat ten tijde van de investeringsbeslissing slechts een voorontwerp was vastgesteld van het bestemmingsplan, waarvan wordt aangevoerd dat het tot doorbreking van het beleidsvoornemen heeft geleid. Die uitspraak ziet alleen al daarom niet op een vergelijkbaar geval. In de fase van het voorontwerp zal een redelijk denkend en handelend koper rekening houden met de mogelijkheid dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld.
3.6. Het betoog faalt.
4. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Michiels w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 19 december 2018
452.