Uitspraak
201806003/1/A2.
Datum uitspraak: 17 juli 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Rozendaal,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 juni 2018 in zaak nr. 17/5944 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rozendaal.
Procesverloop
Bij besluit van 13 april 2017 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 16.000,00.
Bij besluit van 26 september 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 juni 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 mei 2019, waar [appellant], bijgestaan door mr. M.H.P. Bullens, advocaat te Nijmegen, en het college, vertegenwoordigd door ing. R.H.M.M. Berendsen, vergezeld van mr. T.A.P. Langhout, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is vanaf 12 augustus 1999 eigenaar van een vrijstaande villa met bijbehorende gronden aan de [locatie] in Rozendaal. Het gebied ten zuidwesten van de woning was jarenlang in gebruik als sportveldencomplex en had onder het op 24 juni 2008 door de gemeenteraad van Rozendaal vastgestelde bestemmingsplan ‘Kom 2008’ (hierna: het oude bestemmingsplan) de bestemmingen ‘Recreatieve doeleinden’ en ‘Groen’.
Op 28 oktober 2014 heeft de raad van de gemeente Rozendaal het bestemmingsplan ‘De Del’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 20 januari 2015 (hierna: de peildatum) in werking getreden en op 11 november 2015 onherroepelijk geworden. De planwijziging maakt de herontwikkeling van het sportveldencomplex naar een woningbouwlocatie mogelijk.
[appellant] heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
2. Het college heeft aan de toekenning van een tegemoetkoming in planschade een advies van mr. T.A.P. Langhout, werkzaam bij Langhout & Wiarda bestuursschade- en omgevingsrechtdeskundigen, van 9 februari 2017 ten grondslag gelegd. Volgens dat advies leidt de planologische wijziging, alle voor- en nadelen salderend, tot een planologisch nadeel met betrekking tot de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Langhout heeft geadviseerd om [appellant] een bedrag van € 16.000,00 toe te kennen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag tot de dag van uitbetaling en met terugbetaling van het drempelbedrag. Het bedrag van € 16.000,00 betreft volgens Langhout het verschil tussen de waarde van de woning op het moment onmiddellijk voorafgaand aan de peildatum, zijnde € 1.350.000,00, en het moment onmiddellijk daarna, zijnde € 1.280.000,00, minus een drempel van 4% van de waarde voor de peildatum, zijnde € 54.000,00. Langhout heeft in een nader advies van 9 augustus 2017 een aanvullende motivering gegeven ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de door het college aan de besluitvorming ten grondslag gelegde taxatie onjuist is en niet op inzichtelijke wijze tot stand is gekomen. Daartoe voert hij aan dat de woning op 11 augustus 2008 ten onrechte is gewaardeerd op € 1.551.050,00. Deze taxatiewaarde is te laag waardoor de taxatiewaarde op de peildatum ook te laag is ingeschat. Ook heeft Langhout verkeerde bronnen, en daarmee verkeerde cijfers, gebruikt om de neerwaartse waardeontwikkeling te berekenen. Daarnaast heeft hij zonder onderbouwing gesteld dat de waarde van de woning voor de peildatum € 1.350.000,00 en na de peildatum € 1.280.000,00 bedroeg. Niet inzichtelijk is op welke wijze hij tot deze bedragen is gekomen. In dat licht bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van Langhout als taxateur.
Daarnaast voert [appellant] aan dat zijn woning specifieke kenmerken heeft, die het vergelijkingsobject - de woning aan de Kraijesteijnlaan 36 - niet heeft. Daarbij wijst hij erop dat zijn woning is getekend door de bekende architect Friso Woudstra, dat het bestek is uitgevoerd met veel detailleringen en hoogwaardige materialen, en dat de woning zeer luxe is afgewerkt. In dat verband noemt hij een leien dak (spaans samacca), hardstenen details in en om het huis, het stucwerk met handgebakken steen, glas-in-lood en exclusief marmer in bijzondere legpatronen. Ook wijst hij op de bijzonder luxe keuken, het uitgebreide elektra/domoticasysteem en het luxe buitenzwembad en de grote kelder. Uit het rapport van de taxateur blijkt niet dat met het bovenstaande rekening is gehouden met als gevolg dat het rapport niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen worden gelegd, aldus [appellant].
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.11), kan de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (uitspraak van 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2939).
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen (uitspraak van 14 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY3052).
3.2. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is beschreven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (vergelijk de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.3).
3.3. Langhout heeft zich op het standpunt gesteld dat hij in zijn taxatie rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van de woning van [appellant]. De stelling van [appellant] dat deze kenmerken niet bij de taxatie zijn betrokken, heeft hij op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Langhout heeft daarentegen te kennen gegeven dat de als referentie gebruikte woning aan de Kraijesteijnlaan 36 door dezelfde architect is ontworpen en eenzelfde afwerkingsniveau heeft als de woning van [appellant], zodat beide woningen in dat opzicht vergelijkbaar zijn.
Langhout heeft vervolgens de gegevens van de verkoop van het referentieobject op 11 augustus 2008 gebruikt om, door middel van een kubieke meter-prijs en een vierkante meter-prijs, de waarde van de woning van [appellant] op die datum te berekenen. Omdat tussen 2008 en 2015 een neerwaartse waardeontwikkeling heeft plaatsgevonden, hetgeen door [appellant] niet wordt betwist, heeft Langhout de waarde van de woning naar beneden bijgesteld. Voor zover [appellant] aanvoert dat Langhout, gelet op de NVM-prijsindex, een te grote waardecorrectie heeft toegepast, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door Langhout gebruikte correctiepercentages onjuist zijn gebleken. Langhout heeft daarmee in zijn advies van 9 februari 2017 op inzichtelijke wijze uiteengezet op welke wijze hij tot de genoemde taxatiewaarden voor en na de peildatum is gekomen.
De slotsom is dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellant] onvoldoende concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het planschadeadvies naar voren heeft gebracht. In het voorgaande zijn voorts, anders dan [appellant] heeft gesteld, evenmin concrete aanknopingspunten gelegen voor het oordeel dat aan de onafhankelijkheid of onpartijdigheid van Langhout moet worden getwijfeld. Er bestaat daarom geen grond voor het oordeel dat het college niet in redelijkheid op het advies van Langhout heeft kunnen afgaan.
Het betoog faalt.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de ontwikkeling van het sportcomplex tot woonwijk in de lijn der verwachting lag. De gehanteerde drempel voor het normaal maatschappelijk risico van 4% dient daarom te worden verlaagd. Daartoe voert hij aan dat de stelling van het college dat er geen andere woningbouwlocaties voor handen waren, onjuist is. Er zijn voldoende andere locaties beschikbaar. Verder ligt de locatie in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied, waardoor niet aannemelijk was dat de locatie zou worden ontwikkeld tot een grootschalige woningbouwlocatie. De zone tussen de Kraijesteijnlaan en rijksweg A12 was een groene noord-zuidbuffer, waarvan het niet voor de hand lag dat die zou worden doorbroken voor woningbouw. Daarbij komt dat de ontwikkeling van de woningbouwlocatie De Del niet past binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente. Dat de locatie in 2011 in een toelichting op een ontwerpbestemmingsplan is genoemd als mogelijke locatie voor een basisschool en woningbouw, doet daar volgens [appellant] niet aan af.
4.1. Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro luidt als volgt:
"Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager."
Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro luidt als volgt:
"In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. […];
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, (…):"
4.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.9 en volgend) moet de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
Zoals de Afdeling verder eerder heeft overwogen (uitspraak van 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502), is uitbreiding van een dorpskern, zoals in het plangebied heeft plaatsgevonden, in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dat betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.
4.3. In dit geval gaat het om de herontwikkeling van het voormalig sportveldencomplex De Del tot woonwijk. Het sportveldencomplex is tot het jaar 2000 gebruikt door voetbalverenigingen. Daarna is het complex nog gebruikt als tennis- en squashpark, totdat dit, naar het college ter zitting onweersproken heeft gesteld, in 2012 failliet is gegaan. Het park is in verval geraakt en de opstallen zijn door brand verwoest.
Dat deze sportvelden zouden worden herontwikkeld tot woonwijk, lag naar het oordeel van de Afdeling in de lijn der verwachtingen. Eind jaren negentig is de nieuwbouwwijk De Kapellenberg, waar [appellant] woont, ook ontwikkeld op voormalige sportvelden die destijds deel uitmaakten van het sportpark De Del. Het ontwikkelen van voormalige sportvelden - en in het bijzonder het plangebied De Del - tot woonwijk is dus geen nieuwe ontwikkeling in de gemeente Rozendaal. Dit volgt temeer uit de toelichting op het bestemmingsplan De Kom 2008, waarin is vermeld dat herontwikkeling is voorzien van de locatie sportvelden De Del voor het realiseren van een nieuwe basisschool met aanvullende woningbouw. De herontwikkeling van het voormalig sportveldencomplex De Del tot woonwijk past derhalve, zoals het college heeft gesteld, in het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
Voorts heeft Langhout zich op het standpunt gesteld dat de bebouwing wat betreft de aard aansluit op de bestaande planologische structuur van de omgeving. Het plangebied grenst aan de noordoostzijde aan de rand van de kern van het dorp Rozendaal en sluit als zodanig aan op de bestaande bebouwing van het dorp. Het betoog van [appellant] ter zitting dat de geluidswal achter zijn woning de afronding van het dorp vormt en de ontwikkeling dus niet in de structuur van de omgeving past, wordt niet gevolgd. De geluidswal is destijds achter de woning van [appellant] aangelegd om het geluid van de rijksweg A12 ten behoeve van de woningen in de wijk De Kapellenberg te weren. Voor dergelijke geluidswerende voorzieningen ten behoeve van de op dat moment nog in gebruik zijnde sportvelden bestond geen aanleiding, maar dat laat onverlet dat deze ook toen al onderdeel vormden van de ruimtelijke structuur van Rozendaal en het dorp dus niet eindigde bij de geluidswal. Uit het voorgaande volgt dat de nieuwbouw in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is terecht tot dezelfde slotsom gekomen.
Voor zover [appellant] ongemotiveerd heeft gesteld dat hij, gelet op de nabijheid van een Natura 2000-gebied, geen woningbouw hoefde te verwachten, is de rechtbank terecht niet tot een ander oordeel gekomen dan dat waartoe zij gekomen is. Langhout heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat buiten Natura 2000-gebieden wel vaker woningbouw plaatsvindt, zolang dat geen significant negatief effect heeft op de instandhoudingsdoelen voor de aanwezige habitattypen of soorten van het Natura 2000-gebied, in dit geval Veluwe.
Voorts heeft het college zich op het standpunt gesteld, en ter zitting nader toegelicht, dat Rozendaal volledig is omsloten door Natura 2000-gebied, EHS-gebied, een rijksweg en beschermde dorpsgezichten of historische buitenplaatsen, waardoor de locatie van de sportvelden de laatste locatie was aan de rand van het dorp die tot woningbouwlocatie kon worden ontwikkeld. De stelling van [appellant] dat er voldoende andere locaties beschikbaar waren, heeft hij niet onderbouwd.
Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat het college, gelet op de hiervoor besproken omstandigheden, het normaal maatschappelijk risico op 4% mocht stellen.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. P.H.A. Knol, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Rijsdijk
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2019
705.