Uitspraak
201805723/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 1]), wonend te Bergen (NH),
2. het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 14/5321 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2014 heeft het college een verzoek van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 november 2014 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 27 november 2014 vernietigd en het college opgedragen om na het onherroepelijk worden van deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1] en het college hebben elk een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant sub 1] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 20 mei 2019 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met zaken nrs. 201805427/1/A2, 201805656/1/A2, 201805447/1/A2, 201805623/1/A2, 201805618/1/A2, 201805437/1/A2, 201805416/1/A2, 201805428/1/A2, 201805422/1/A2, 201805423/1/A2, 201805442/1/A2, 201805740/1/A2, 201805443/1/A2, 201805439/1/A2, 201805657/1/A2, 201805670/1/A2, 201805671/1/A2, 201805620/1/A2, 201805414/1/A2, 201805707/1/A2 en 201805645/1/A2, behandeld op 4, 5 en 8 juli 2019, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur T. de Boer.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant sub 1] is sinds 1 mei 1986 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie] in Bergen.
In de notariële akte bij de verkoop aan [appellant sub 1] heeft [verkoopster] een kettingbeding opgenomen. Dit beding houdt in dat zich op de [locatie] "nimmer meer dan één woonhuis" mag bevinden, op straffe van een boete van ƒ 1.000,00 (€ 453,78) per dag. Verder dient het beding te worden opgenomen in de akte bij een nieuwe verkoop, op straffe van een boete van ƒ 500.000,00 (€ 226.890,11). In deze akte wordt verwezen naar een koopakte van 22 mei 1922, waarbij de naamloze vennootschap Bouw-en Bouwgrond Maatschappij Bergen-Binnen het perceel aan [verkoopster] heeft verkocht en waarin het kettingbeding voor het eerst is opgenomen.
2. [appellant sub 1] heeft bij brief van 3 november 2013 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. [appellant sub 1] heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens hem bedraagt de planschade € 1.430.960,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan het perceel van [appellant sub 1] onder meer de bestemming "Wonen-Van Reenenpark (W-RP)" met de aanduiding "natuur- en landschapswaarden (nlw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale oppervlakte hebben van 200 m2 en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellant sub 1] de bestemming "Villa’s en Landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van Pro de planvoorschriften, diende per woning een minimum terreinbreedte van 20 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen. Verder gold een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.
5. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f.. In een advies van 8 mei 2014 heeft Ten Have het college geadviseerd om het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have leidt het nieuwe bestemmingsplan tot beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Die beperking komt met name tot uitdrukking in een begrenzing van de maximaal bebouwbare oppervlakte aan hoofdgebouwen en het vereiste dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het nieuwe bestemmingsplan heeft echter ook tot gevolg dat de bouwmogelijkheid voor hoofdgebouwen met een bouwhoogte van 15 m op de omliggende percelen in een voor [appellant sub 1] gunstige zin is beperkt. Volgens Ten Have is de waarde van de woning op de peildatum met € 250.000,00 gestegen van € 1.050.000,00 naar € 1.300.000,00. Het directe nadeel bedraagt € 50.000,00 en het indirecte voordeel bedraagt € 300.000,00. Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellant sub 1] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van een hoofdgebouw met een bouwvolume dat groter is dan het thans op het perceel van [appellant sub 1] maximaal mogelijke bouwvolume van ongeveer 1.400 m3 al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Een redelijk denkend en handelend koper zal daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellant sub 1], aldus het advies van Ten Have.
6. Bij het besluit van 11 juni 2014 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen. Hiertegen heeft [appellant sub 1] bezwaar gemaakt.
7. In bezwaar heeft [appellant sub 1] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 11 september 2014 en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van dezelfde datum overgelegd. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 838.000,00.
8. Bij het besluit van 27 november 2014 heeft het college het besluit van 11 juni 2014 gehandhaafd.
De aangevallen uitspraak
9. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het advies van Ten Have niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft daarom het besluit van 27 november 2014 vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van [appellant sub 1], met inachtneming van de uitspraak. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde "contra-expertise waardebepaling" van Leenstra, omdat deze geen rekening heeft gehouden met de maximale invulling van het Uitbreidingsplan, waarbij moet worden uitgegaan van forse bebouwing op de naburige percelen.
De hoger beroepen
10. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de vernietiging van het besluit op bezwaar door de rechtbank. Volgens het college heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat niet mocht worden afgegaan op het advies van Ten Have.
11. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat Ten Have kan worden aangemerkt als een deskundige. Verder is het hoger beroep van [appellant sub 1] gericht tegen het oordeel van de rechtbank om niet zelf in de zaak te voorzien op basis van de door [appellant sub 1] ingebrachte contra-expertise van Leenstra. Tot slot is zijn hoger beroep gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
Het verslag van de StAB
12. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. Met het oog op een spoedige en definitieve geschilbeslechting heeft de Afdeling voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen.
Zij heeft de StAB verzocht om te onderzoeken of [appellant sub 1] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en zo ja, of hij planschade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. Op 20 mei 2019 heeft de StAB verslag uitgebracht.
Beoordeling hoger beroepen
Het hoger beroep van het college
13. Het college betoogt allereerst dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de door [appellant sub 1] in bezwaar overgelegde contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra had moeten voorleggen aan Ten Have. Volgens het college bestond daartoe geen aanleiding, omdat in de contra-expertises niet is uitgegaan van planmaximalisatie.
13.1. Het college heeft in het besluit op bezwaar niet toegelicht waarom de door [appellant sub 1] in bezwaar overgelegde contra-expertises niet zijn voorgelegd aan Ten Have. Ook heeft het college in dit besluit geen reden gegeven waarom de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra niet kunnen worden gevolgd. In het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften is daarvoor evenmin een reden gegeven. Nu in de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra punten over de planvergelijking naar voren zijn gebracht die aanknopingspunten bieden voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have gemaakte planvergelijking had het college in zijn besluitvorming, zo nodig na raadpleging van Ten Have, op deze punten moeten ingaan. Het enkele feit dat Langhout & Wiarda en Leenstra niet zouden zijn uitgegaan van de planmaximalisatie maakt dit niet anders. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat geen volledige heroverweging van het besluit van 11 juni 2014 heeft plaatsgevonden.
Het betoog faalt.
14. Het college betoogt voorts tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden. Nu het college de reactie van Ten Have van 18 november 2014 op de eerdere StAB-adviezen heeft betrokken in zijn besluitvorming, had het college met het oog op een zorgvuldige voorbereiding [appellant sub 1] in de gelegenheid moeten stellen te reageren op de reactie van Ten Have.
15. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college in navolging van het advies van Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking door de aanname dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude planologische regime niet waren toegestaan.
15.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat Ten Have niet van een juiste planvergelijking is uitgegaan, door aan te nemen dat onder de werking van het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en Landhuizen" (vrijstaande) bijgebouwen niet waren toegelaten. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van het Uitbreidingsplan, zijn de gronden binnen deze bestemming uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s en landhuizen, waarbij het hoofdgebouw een inhoud dient hebben van minimaal 550 m³. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de verwijzing naar "hoofdgebouw" impliceert dat de bouw van (vrijstaande) bijgebouwen was toegelaten. Daarnaast was het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen bij een villa of landhuis inherent aan de bestemming "Villa’s en Landhuizen". Dat in artikel 4, eerste lid, van de voorschriften, dat van toepassing is op gronden met de bestemming "Woningen", expliciet is verwezen naar bijgebouwen, doet hieraan niet af. In die bepaling is een maatvoering voor bijgebouwen opgenomen. Dat er geen maatvoering is opgenomen voor bijgebouwen op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen", houdt niet in dat op die gronden bijgebouwen niet zijn toegestaan, maar dat voor bijgebouwen binnen deze bestemming geen maximale oppervlakte gold.
16. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het kettingbeding, hiervoor weergegeven in 1, niet in de weg stond aan het oprichten van een tweede woning in de oude planologische situatie, omdat Bouw- en Bouwgrond Maatschappij Bergen-Binnen in liquidatie is getreden en derhalve de nakoming van het beding en de bedongen boete niet langer kan vorderen.
16.1. Het college betoogt terecht dat het kettingbeding in de akte van verkoop aan [appellant sub 1] is opgenomen ten gunste van verkoopster [verkoopster] en niet ten gunste van Bouw- en Bouwgrond Maatschappij Bergen-Binnen. [verkoopster] of haar erfopvolgers kunnen dus nog wel nakoming van het beding of betaling van de bedongen boete vorderen. Dit betoog leidt echter niet tot het door het college daarmee beoogde doel. Het college heeft ter zitting te kennen gegeven dat het zich niet langer op het standpunt stelt dat het kettingbeding een obstakel vormde voor het oprichten van een tweede woning in de oude planologische situatie. Verder is het hoger beroep van het college niet gericht tegen de overweging van de rechtbank, dat het Uitbreidingsplan de mogelijkheid bood voor het oprichten van een tweede woning en dat Ten Have haar conclusie, dat een tweede woning geen meerwaarde had, niet heeft onderbouwd. Gelet hierop is het advies van Ten Have ook op het punt van de tweede woning onvoldoende.
17. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have, omdat zij niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom zij aan het wegvallen van de bouwmogelijkheden op de buurpercelen een fors voordeel heeft toegekend en waarom zij het omslagpunt heeft bepaald bij een bouwvolume van ongeveer 1.400 m³.
17.1. Ook dit betoog faalt. Ten Have heeft aan het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de buurpercelen een voordeel toegekend van € 300.000,00. De rechtbank heeft terecht overwogen dat, gelet op de hoogte van deze waardering, een duidelijke en controleerbare toelichting mag worden verwacht. Deze ontbreekt geheel. Ten Have heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom het voordeel op zo’n hoog bedrag moet worden gewaardeerd en waarom dit voordeel groter is dan het nadeel dat ziet op het vervallen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel (het directe nadeel). Daarnaast heeft de rechtbank terecht overwogen dat Ten Have niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij het realiseren van 1.400 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Anders dan het college betoogt, lag het op de weg van Ten Have om dit punt nader toe te lichten, omdat het van wezenlijk belang is voor het vaststellen van de hoogte van het directe nadeel. De gegevens waarnaar Ten Have verwijst zijn een onvoldoende toelichting, omdat daaruit onvoldoende blijkt waarom het omslagpunt gelijk is aan hetgeen maximaal mag worden gebouwd onder het nieuwe planologische regime.
18. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have.
19. Het college betoogt evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het inschakelen van de StAB. De beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb een deskundige te benoemen, is een bevoegdheid van de rechtbank. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheid gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De omstandigheid dat de rechtbank in de eerdere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2, 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) wel de StAB heeft ingeschakeld, betekent niet zonder meer dat de rechtbank in deze zaak daartoe ook had moeten beslissen.
20. Het hoger beroep van het college is ongegrond.
Het hoger beroep van [appellant sub 1]
21. [appellant sub 1] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat Ten Have niet deskundig is en dat het college reeds daarom niet op haar adviezen heeft mogen afgaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have als deskundige kan worden beschouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat Ten Have is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Zij heeft voorts terecht overwogen dat het enkele feit dat Ten Have niet is ingeschreven in de kamer Wonen niet betekent dat zij op dat punt niet deskundig is. Vergelijk ook de uitspraak van de Afdeling van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1642. Dat [appellant sub 1] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van Ten Have en dat Ten Have niet altijd wordt gevolgd in haar advisering, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij niet als deskundige kan worden aangemerkt.
22. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde "contra-expertise waardebepaling" van Leenstra. Volgens hem kon de rechtbank zonder meer afgaan op de taxatie van Leenstra en moet, nu de taxatie van Leenstra niet wordt betwist, daarop worden afgegaan.
22.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de taxatie van Leenstra niet uitgaat van een juiste maximale invulling van de mogelijkheden van de planologische regimes. Uit de rapportages van Leenstra blijkt dat hij alleen de gevolgen van de vermindering van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel van [appellant sub 1] heeft getaxeerd. Daaruit blijkt niet dat hij rekening heeft gehouden met het (indirecte) voordeel dat ziet op de vermindering van de bouwmogelijkheden op de omringende percelen. Dat betekent dat niet kan worden uitgegaan van de uitkomst van de door Leenstra verrichte taxatie, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen.
23. Gelet op het oordeel onder 18, behoeft hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank over de inhoud van het verslag van Ten Have geen bespreking meer.
- de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
24. [appellant sub 1] betoogt terecht dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door hem gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. Nu het besluit op de aanvraag wordt herroepen (zie 53) wegens een aan het college te wijten onrechtmatigheid, komt [appellant sub 1] in aanmerking voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar.
25. De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Zij heeft daarnaast een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de zitting door Wiarda en Leenstra. Niet is gebleken dat deze door de rechtbank toegekende vergoeding voor de door de deskundigen gemaakte reiskosten en het bijwonen van de zittingen te laag is. De rechtbank heeft tot slot terecht overwogen dat de kosten die verband houden met een door [appellant sub 1] in beroep ingediend aanvullend rapport van Leenstra van 7 februari 2018, niet voor vergoeding in aanmerking komen. In dit rapport heeft Leenstra door middel van enkele schetsmatige tekeningen de mogelijkheden voor splitsing weergegeven en is de eerdere taxatie voor het overige op enkele minieme punten aangevuld en gewijzigd. Dergelijke tekeningen behoeven niet door een deskundige te worden gemaakt. De gemachtigde van [appellant sub 1] had dat ook kunnen doen en heeft dat in andere zaken ook gedaan. Verder valt niet in te zien waarom de minieme wijzigingen en aanvullingen op de taxatie in een aanvullend rapport naar voren moesten worden gebracht. Dat kon ook ter zitting, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen. De kosten van dit rapport komen dan ook niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking. Gelet op het voorgaande laat de Afdeling de door de rechtbank uitgesproken vergoeding voor de kosten van de deskundigen in beroep in stand.
26. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met drie andere zaken. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 2 punten x € 501,00 per punt toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 1.503,00) gedeeld door vier zaken, hetgeen neerkomt op € 375,75 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant sub 1] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank de vier zaken ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de vier zaken niet nagenoeg identiek geweest.
27. Gelet op hetgeen hiervoor in 24 en 26 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant sub 1] gegrond. Uit het eindoordeel in 53 volgt waartoe dit leidt.
Bespreking van het advies van de StAB
28. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank het besluit op bezwaar terecht heeft vernietigd. Met het oog op de definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling hierna, aan de hand van de door partijen ingebrachte zienswijzen, beoordelen of het verslag van de StAB basis biedt voor een definitieve beslechting van het geschil.
29. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2265) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Inhoud advies StAB met taxatie De Boer
30. De StAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. De StAB is bij de planvergelijking uitgegaan van de mogelijkheid om het perceel te splitsen in twee afzonderlijke kavels, die ieder bebouwd mochten worden met een woonhuis. Zij heeft geconcludeerd dat er planologische voor- en nadelen zijn en dat niet op voorhand met zekerheid te stellen is of en in welke mate per saldo een planologische verslechtering is opgetreden, zodat een taxatie nodig is. De StAB heeft vervolgens T. de Boer van Tiede de Boer randstedelijk rentmeester & taxateur verzocht om de waarde van de onroerende zaak van [appellant sub 1] te taxeren.
31. Uit het taxatieverslag blijkt dat De Boer de [locatie] op 19 april 2019 ter plaatse heeft opgenomen. Hij heeft aan de hand van referenties de marktwaarde op de peildatum bepaald. Om inzicht te krijgen in het marktbeeld, heeft hij een marktonderzoek gedaan, waarbij hij twintig transacties van vrijstaande woningen uit het NVM-archief heeft geanalyseerd. Tien van deze transacties hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de peildatum en tien van deze transacties hebben plaatsgevonden na de peildatum. Aan de hand van deze transacties heeft De Boer een gemiddelde grondwaarde bepaald. Omdat de betreffende kavels onderling afwijkende oppervlakten hebben, heeft hij ter demping van de effecten daarvan de oppervlakten verdeeld in schillen, waarbij hij aan de schillen een afnemende waarde heeft toegekend. De Boer komt tot de conclusie dat de gemiddelde prijs voor een kavel na de peildatum hoger is dan voor de peildatum en dat dus klaarblijkelijk geen negatieve prijscorrectie heeft plaatsgevonden als gevolg van de planologische wijziging.
32. De Boer heeft in zijn taxatieverslag verder vermeld dat hij de waarde van de woning van [appellant sub 1] in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie heeft getaxeerd aan de hand van marktgegevens van met de woning van [appellant sub 1] vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht. Hij heeft, hoewel hij de residuele grondwaardemethode in beginsel het meest geschikt acht voor de waardebepaling van een kavel, niet voor deze methode maar voor de vergelijkingsmethode gekozen, omdat er in Bergen geen woningen zijn gebouwd met een omvang zoals die op grond van het Uitbreidingsplan was toegelaten. De grootste woning staat aan de Breelaan 73 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.300 m². Doordat grotere woningen ontbreken in Bergen, kan volgens De Boer de grondwaarde niet met objectieve gegevens worden bepaald en is de vergelijkingsmethode het meest geschikt.
33. De Boer heeft daarnaast uiteengezet dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met onder meer het verlies van bebouwingsoppervlakte en bouwhoogte door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Hij heeft daarbij de kanttekening geplaatst dat vanwege de massaliteit van de maximaal mogelijke bebouwing in de oude planologische situatie er rekening mee moest worden gehouden dat op een bepaald moment de bouwkosten de waarde van de woning te boven gaan. De waarde per m² zal afnemen naarmate de woning groter wordt. Uiteindelijk zal de waarde van de woonoppervlakte minder bedragen dan de bouwkosten (het omslagpunt). Daarnaast is de maximale oppervlakte onder het Uitbreidingsplan uitzonderlijk groot. Er is in de Nederlandse woningmarkt geen vraag naar dermate grote woningen, aldus De Boer. Verder zou de bouw van een woning met een dergelijke omvang leiden tot een verstening van de kavel, terwijl deze kavels juist hun waarde ontlenen aan een ruime tot zeer ruime omliggende tuin. Dit is volgens De Boer van (negatieve) invloed op de waarde. Tot slot heeft De Boer vermeld dat de bebouwingsmogelijkheden op de omliggende percelen door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk zijn beperkt. Dit planologische voordeel is volgens De Boer van grote invloed op de waarde van de woning.
34. De Boer heeft in zijn taxatieverslag verder vermeld dat hij de taxatie heeft verricht op basis van de door de StAB gemaakte planvergelijking waaruit volgt dat het onder het oude planologische regime mogelijk was het perceel van [appellant sub 1] te splitsen in twee afzonderlijke kavels, die beide mochten worden bebouwd met een woning. Het perceel kon worden gesplitst in een noordelijke kavel van 1.490 m², waarop al een woning was gebouwd, en een zuidelijke, onbebouwde kavel van 1.000 m². De Boer heeft op basis van referenties van vergelijkbare woningen de waarde van het gehele perceel op de peildatum getaxeerd op € 1.500.000,00.
35. Vervolgens heeft De Boer de gevolgen van de splitsing van het perceel in een noordelijke kavel, waarop de woning van [appellant sub 1] staat, en een zuidelijke kavel, waarop een nieuwe woning kan worden gebouwd, onderzocht.
Wat betreft de noordelijke, bebouwde, kavel heeft De Boer geconcludeerd dat ingeval van splitsing het toegestane bouwvolume op de noordelijke kavel is verminderd, waardoor het perceel van [appellant sub 1] met € 40.000,00 in waarde daalt. Verder heeft hij geconcludeerd dat de waarde van de noordelijke kavel zal dalen als gevolg van het verlies van kaveloppervlakte. Hij heeft die daling geschat op € 120.000,00 (€ 120,00 per m²). Daarnaast heeft De Boer de waardevermindering als gevolg van de verminderde situeringswaarde geschat op € 100.000,00. Daarbij heeft hij betrokken dat een woning naast de woning van [appellant sub 1] wordt gebouwd waardoor er minder privacy en minder zicht zal zijn.
Wat betreft de zuidelijke kavel heeft De Boer uiteengezet dat de kavel relatief klein is en is gelegen nabij bebouwing, die onder het oude planologisch regime zeer groot en hoog was. De Boer heeft de waarde van deze kavel getaxeerd op € 595.000,00. Volgens De Boer moet rekening worden gehouden met een boete van € 226.891,11, ten gevolge van het kettingbeding en met de kosten voor het bouwrijp maken van € 10.000,00, zodat de waarde van de bouwkavel in de oude planologische situatie in geval van splitsing neerkomt op € 358.000,00.
36. Op grond van het voorgaande is De Boer voor de situatie zonder splitsing van het perceel uitgegaan van de waarde in de oude planologische situatie van € 1.500.000,00. Op basis van een waardestijging van van € 125.000,00 wegens een verbeterde ligging en een waardevermindering van € 125.000,00 wegens het wegvallen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel, heeft hij de waarde in de nieuwe planologische situatie ook getaxeerd op € 1.500.000,00.
Voorts is De Boer voor de situatie waarin het perceel wordt gesplitst, uitgegaan van de totale waarde van beide kavels in de oude planologische situatie van (afgerond) € 1.640.000,00 (marktwaarde van € 1.500.000,00, verminderd met € 220.000,00 en vermeerderd met € 358.000,00, afgerond € 360.000,00). De waardevermindering (bedraagt volgens De Boer € 180.000,00 (= € 1.640.000,00 minus de marktwaarde na verlies van de bouwmogelijkheden van € 1.460.000,00). Op basis van een waardestijging van € 125.000,00 wegens een verbeterde ligging komt de waardevermindering neer op € 55.000,00.
Zienswijzen partijen
37. [appellant sub 1] heeft, mede onder verwijzing naar een nadere rapportage van Langhout & Wiarda en van Leenstra, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op de adviezen van de StAB. Hij voert aan dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Volgens hem kan al hierom niet worden afgegaan op de taxatie van De Boer. Daarnaast heeft [appellant sub 1] naar voren gebracht dat ook om andere redenen niet kan worden afgegaan op de taxatie van De Boer. De taxaties van De Boer zijn volgens [appellant sub 1] niet consistent en niet gebaseerd op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxaties bevatten vele fouten en onwaarheden en zijn niet controleerbaar gemaakt. De Boer heeft zijn marktonderzoek onzorgvuldig verricht, omdat hij slechts twintig transacties heeft onderzocht in plaats van alle transacties. Ook ingeval deze twintig transacties op de juiste manier zouden zijn beoordeeld, zou daaruit een waardedaling blijken. De Boer heeft verder onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij de residuele grondwaardemethode niet heeft gebruikt. Daarnaast heeft hij de vergelijkingsmethode onjuist toegepast. De door De Boer gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar. Hij heeft andere, wel vergelijkbare objecten, niet gebruikt. Tot slot wijkt de taxatie van De Boer af van de taxaties van K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen, die door de StAB in eerdere vergelijkbare zaken (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs. 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) is geraadpleegd, aldus [appellant sub 1].
[appellant sub 1] voert verder aan dat voor de indirecte schade het normaal maatschappelijk risico beperkt dient te blijven tot het wettelijk forfait van 2%, omdat de bebouwingsbeperkingen voor hoofdgebouwen niet waren verwoord in enig planologisch beleid. De directe planschade dient volgens [appellant sub 1] volledig te worden vergoed. Hij voert aan dat er geen voortekenen waren dat de bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel aanzienlijk zouden worden beperkt. Eerst in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat het hoofdgebouw een maximale oppervlakte mag hebben van 200 m2 . Bovendien blijkt uit een aan de raadscommissie "BP" gerichte memo van het college van 20 februari 2009, dat de afspraak gold dat eigenaren niet zullen worden beknot in hun huidige rechten. Daarom hoefden eigenaren geen rekening te houden met de beperking van de bebouwingsmogelijkheden op hun eigen percelen en lag deze beperking niet in de lijn van de verwachtingen, aldus [appellant sub 1].
38. Het college heeft, mede onder verwijzing naar een nader advies van Ten Have van 13 juni 2019, naar voren gebracht dat De Boer het voordeel wegens het wegvallen van de grote bouwmogelijkheden op de omliggende percelen op een te laag bedrag heeft getaxeerd. Dit voordeel is groter dan het nadeel ten gevolge van het wegvallen van de bouwmogelijkheden op het perceel van [appellant sub 1]. Indien toch de conclusie van de StAB, dat de planologische wijziging tot een waardedaling leidt, wordt gevolgd, dan kan deze schade in natura worden gecompenseerd.
Nadere reactie De Boer
39. Naar aanleiding van hetgeen door [appellant sub 1] naar voren is gebracht in de zienswijze en naar aanleiding van het verhandelde ter zitting op 4 juli 2019 heeft de StAB aan partijen en aan de Afdeling op 5 juli 2019 een aanvulling op de taxatie van De Boer toegestuurd. Daaruit blijkt dat hij de waarde van de onbebouwde kavel taxeert op € 945.000,00 in plaats van op (afgerond) € 595.000,00. Hij heeft toegelicht dat de waarde van onbebouwde kavels hoog is in vergelijking met transacties van kavels met bebouwing en dat hij bij zijn eerste taxatie daarmee onvoldoende rekening had gehouden.
Na aftrek van de boete van € 226.891,11 en de kosten voor het bouwrijp maken van € 10.000,00, komt de waarde van de bouwkavel neer op (afgerond) € 708.00,00. De totale waarde van beide kavels in de oude planologische situatie heeft De Boer getaxeerd op (afgerond) € 1.990.000,00 (marktwaarde van € 1.500.000,00 verminderd met € 220.000,00 en vermeerderd met € 708.000,00). Op basis van een waardestijging van € 125.000,00 wegens een verbeterde ligging, heeft hij de totale waarde in de nieuwe planologische situatie getaxeerd op € 1.460.000,00. De waardevermindering bedraagt derhalve € 405.000,00, aldus de nadere reactie van De Boer.
Nadere standpunten partijen
40. [appellant sub 1] heeft ter zitting, onder verwijzing naar een nadere reactie van Leenstra van 7 juli 2019, naar voren gebracht dat De Boer ten onrechte heeft nagelaten om in zijn nadere taxatie ook de waarde van de bebouwde kavel aan te passen. Volgens [appellant sub 1] bedraagt de totale waardevermindering € 835.000,00 in plaats van € 405.000,00. Verder handhaaft [appellant sub 1] zijn stelling, dat De Boer ten onrechte een correctie heeft toegepast van € 125.000,00 wegens de verbeterde ligging ten gevolge van het vervallen van de bebouwing op de naastgelegen percelen en dat De Boer ten onrechte geen rekening gehouden met de verdichting onder het nieuwe planologische regime.
Het college heeft ter zitting naar voren gebracht dat het terrein van [appellant sub 1] niet kan worden gesplitst, op de wijze zoals de StAB in navolging van [appellant sub 1] voorstaat. Ook bij splitsing dient te worden voldaan aan de voorschriften, hiervoor weergegeven in 4. Voor de meting geldt bovendien dat de meest zijwaarts gelegen delen van de woning loodrecht op de rooilijn dienen te worden geprojecteerd. Bij splitsing, waarbij op deze wijze wordt gemeten, wordt voor een deel van de bestaande woning van [appellant sub 1] niet meer aan voormelde voorschriften voldaan, zodat dit deel onder het overgangsrecht valt, aldus het college.
Bespreking zienswijzen en nadere standpunten partijen
41. Anders dan [appellant sub 1] stelt, leidt de omstandigheid dat de StAB tot andere conclusies is gekomen dan [appellant sub 1] en de door hem ingeschakelde deskundigen, niet tot een ander oordeel over de deskundigheid van de StAB dan hiervoor in 29 is gegeven. De omstandigheid dat de StAB in deze zaak een andere taxateur heeft ingeschakeld dan in de eerdere vergelijkbare zaken, leidt evenmin tot een ander oordeel.
- planvergelijking
42. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de StAB op zorgvuldige wijze verslag gedaan van de door haar gemaakte planvergelijking. Niet is gebleken dat de StAB bij de planvergelijking is uitgegaan van een onjuiste invulling van de planologische regimes. Uit het verslag van de StAB blijkt dat zij, anders dan [appellant sub 1] kennelijk heeft verondersteld, rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om bijgebouwen te bouwen in de nieuwe planologische situatie op de naburige percelen met een bouwhoogte van 5 m, zodat nagenoeg aaneengesloten bebouwing mogelijk is. De StAB heeft evenzeer rekening gehouden met het nadeel, dat ziet op de beperking van de oppervlakte bestemd voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Verder volgt de Afdeling de conclusie van de StAB, dat de aard van de bebouwing niet heeft geleid tot een voor- of nadeligere situatie ("neutraal"). Ook volgt zij de conclusie van de StAB, dat de mogelijkheid om in de nieuwe planologische situatie bijgebouwen op het eigen perceel binnen het gehele woonbestemmingsvlak te bouwen, leidt tot een planologisch voordeliger situatie. Dat, zoals [appellant sub 1] heeft aangevoerd, reeds een vrijstaand bijgebouw was vergund en gebouwd, maakt niet dat deze laatste conclusie van de StAB niet kan worden gevolgd. Dit bijgebouw had een oppervlakte van 43 m2, terwijl 75 m2 mocht worden gebouwd, zodat de conclusie in ieder geval nog voor de helft van de bijgebouwen onverkort geldt.
43. De StAB heeft geconcludeerd dat indien het perceel in de oude planologische situatie zou zijn gesplitst op de wijze zoals zij op blz. 30 van haar verslag heeft weergegeven en zoals hiervoor beschreven in 34, beide percelen zouden voldoen aan de minimum terreinbreedte van 20 m en aan de verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1. Ter zitting heeft de StAB, desgevraagd bevestigd dat zij loodrecht heeft gemeten op de rooilijn. De Afdeling ziet in hetgeen door het college eerst ter zitting naar voren is gebracht geen aanleiding om aan de juistheid van de conclusie van de StAB te twijfelen en volgt deze daarom. Daarbij neemt zij in aanmerking dat Ten Have op pagina 11 van haar advies onder w heeft vermeld dat het perceel van [appellant sub 1] voldoende breedte heeft voor twee separate bouwkavels met een minimumterreinbreedte van 20 m, gemeten in de voorgevelrooilijn, na splitsing van het perceel en dat dit advies ten grondslag is gelegd aan de besluitvorming van het college.
- taxatie
44. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
45. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Boer op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid en oncontroleerbaarheid van de taxatie, zoals [appellant sub 1] naar voren brengt, is niet gebleken. Uit het taxatierapport van De Boer volgt dat hij voor de taxatie uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Bovendien heeft hij zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze uitgebreid toegelicht (vergelijk ook het hiervoor overwogene in 31 tot en met 33) en heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen.
46. Hetgeen [appellant sub 1] voor het overige naar voren heeft gebracht over het taxatieverslag en hetgeen het college naar voren heeft gebracht biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het verslag, zoals dat is aangevuld door De Boer op 5 juli 2019, zodanige gebreken bevat, dat daarop niet mag worden afgegaan. Daartoe wordt als volgt overwogen.
46.1. [appellant sub 1] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat het door De Boer verrichte marktonderzoek onvolledig is geweest. De Boer heeft inzichtelijk gemaakt waarom hij zich bij zijn marktonderzoek heeft beperkt tot het analyseren van tien transacties voor de peildatum en tien transacties na de peildatum. Hij heeft toegelicht dat hij, om een evenwichtig beeld te krijgen, zich heeft beperkt tot de transacties van vrijstaande woningen (villa’s en landhuizen) die een vrije ligging hebben op een ruime kavel in het plangebied waar de planologische wijziging heeft plaats gevonden. Voorts heeft De Boer ter zitting toegelicht dat Leenstra transacties van woningen met uiteenlopende kavelgroottes heeft betrokken bij zijn marktonderzoek en daarom de planologische wijziging ten onrechte uitsluitend heeft vertaald in de eerste staffel. Daarnaast heeft De Boer toegelicht dat een groot deel van de transacties die Leenstra heeft betrokken bij zijn marktonderzoek, niet representatief zijn, omdat het geen vrijstaande woningen zijn en niet zijn gelegen binnen het plangebied en dat ook daarom niet kan worden afgegaan op de uitkomst van het onderzoek van Leenstra. Anders dan [appellant sub 1] betoogt, kan De Boer daarom worden gevolgd in zijn op het marktonderzoek gebaseerde conclusie dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een negatieve prijscorrectie.
46.2. De Boer heeft voorts toegelicht waarom hij heeft gekozen voor de referentiewoningen Kerkelaan 28, Komlaan 4, Rondelaan 16 en Prinsesselaan 19 te Bergen. Hij heeft de overeenkomsten en verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning van [appellant sub 1] benoemd en die betrokken in zijn taxatie. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. De enkele omstandigheid dat de oppervlaktes van de Kerkelaan 28, Rondelaan 16 en Prinsesselaan 19 te Bergen niet te vergelijken zijn met de oppervlakte van de [locatie], maakt dit niet anders, nu De Boer dit heeft ondervangen door de oppervlakten onder te verdelen in schillen (vergelijk het hiervoor overwogene in 31). Evenmin dwingt de stelling van [appellant sub 1] dat ten onrechte andere referentiewoningen niet in de vergelijking zijn betrokken tot de conclusie dat de door De Boer gebruikte woningen niet als referentie kunnen worden gebruikt.
46.3. Partijen hebben te kennen gegeven dat zij zich kunnen vinden in het in mindering brengen van de boete van € 226.891,11 ten gevolge van het kettingbeding.
46.4. Niet is gebleken dat De Boer de totale waarde van de [locatie] in de oude planologische situatie, uitgaande van splitsing, op een te laag bedrag heeft getaxeerd. De Afdeling neemt daarvoor in aanmerking dat De Boer de waarde van de onbebouwde kavel, naar aanleiding van de zienswijze van [appellant sub 1], heeft aangepast en heeft vastgesteld op € 945.000,00 in plaats van op (afgerond) € 595.000,00 en daarmee de totale waarde heeft vastgesteld op € 1.990.000,00 in plaats van op € 1.640.000,00. De Afdeling volgt niet het standpunt van [appellant sub 1], dat ook de waarde van het bebouwde kavel met woning had moeten worden aangepast. Zij acht de toelichting van De Boer, dat de prijs van onbebouwde kavels hoger is dan die van bebouwde kavels en dat daarom geen aanleiding bestaat om ook de waarde van de bebouwde kavel aan te passen, aannemelijk. Gelet hierop kan, anders dan Leenstra heeft gedaan aan de hand van gegevens van de Rondelaan 4, de waarde van de totale kavel voor splitsing in de oude planologische situatie niet worden bepaald aan de hand van de grondstaffel van de bouwkavel Rondelaan 4. Reeds hierom kan in de nadere reactie van Leenstra van 7 juli 2019 geen grond worden gevonden voor de conclusie dat niet op de taxatie van De Boer, na aanvulling daarvan op 5 juli 2019 en zoals toegelicht ter zitting, kan worden afgegaan.
46.5. Evenmin is er grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat de vervallen bouwmogelijkheden op de omliggende percelen leiden tot een waardestijging van € 125.000,00. Anders dan [appellant sub 1] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd op grond waarvan in dit geval tot die waardestijging is gekomen. Anders dan het college stelt is niet gebleken dat De Boer het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omliggende percelen (het indirecte voordeel) op een te laag bedrag heeft bepaald. De enkele stelling van het college, onder verwijzing naar het nadere advies van Ten Have, is daarvoor onvoldoende.
Daarnaast is er geen grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat het wegvallen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel leidt tot een waardedaling van € 125.000,00. Anders dan [appellant sub 1] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd waarom volgens hem dit nadeel relatief beperkt is. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van De Boer op dit punt niet kan worden gevolgd.
46.6. [appellant sub 1] gaat tot slot met zijn betoog dat niet kan worden afgegaan op de taxatie door De Boer omdat die zonder verklaring afwijkt van de taxaties die De Bont in opdracht van de StAB in de eerdere vergelijkbare zaken heeft verricht, eraan voorbij dat De Bont een andere taxatiemethode heeft gebruikt dan De Boer. De Bont heeft de residuele waardemethode gebruikt, terwijl De Boer de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Een vergelijking van de door deze taxateurs gebruikte grondstaffels en andere elementen van de waardebepaling is al daarom niet mogelijk. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat De Boer een onjuiste taxatiemethode heeft gebruikt.
46.7. Gelet op het voorgaande volgt de Afdeling de StAB in haar conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan in dit geval heeft geleid tot een planschade van € 405.000,00. Vervolgens komt de vraag aan de orde of die planschade wegens het normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant sub 1] dient te blijven.
-normaal maatschappelijk risico
47. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk 5.9 en 5.10 van voormelde overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016.
48. De Afdeling volgt de conclusie van de StAB dat de vervanging van het zeer oude uit 1937 daterende globale Uitbreidingsplan door een gedetailleerder bestemmingsplan als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken. De eigenaren van gronden in het desbetreffende plangebied konden in ieder geval al vanaf 1965, het jaar waarin de Wet op de Ruimtelijke Ordening in werking is getreden en waarin is bepaald dat bestemmingsplannen moesten worden vastgesteld voor gebieden in de bebouwde kom, er rekening mee houden dat het Uitbreidingsplan zou worden vervangen door een bestemmingsplan. Dit gold nog sterker vanaf de inwerkingtreding van de Invoeringswet Wro op 1 juli 2008 waarin was bepaald dat uitbreidingsplannen zouden vervallen. Voorts lag het naar het oordeel van de Afdeling in de lijn van de verwachtingen dat in een nieuw bestemmingsplan een deel van de zeer ruime bebouwingsmogelijkheden zou vervallen. Deze bebouwingsmogelijkheden, hiervoor beschreven in 4, komen er immers op neer dat de helft van het perceel [locatie] volledig mocht worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 m en een hoofdgebouw met een inhoud van 13.398 m³ en een oppervlakte van 893,2 m², hetgeen niet strookt met het karakter van de omgeving. Verder blijkt uit de toelichting op het Uitbreidingsplan dat de planwetgever geen realisering van de maximale mogelijkheden voor ogen had, maar juist het behoud van het open karakter van het betreffende gebied. De StAB heeft daarnaast terecht erop gewezen dat de bebouwingsmogelijkheden in de periode waarin het Uitbreidingsplan heeft gegolden maar voor een beperkt deel zijn benut, dat in het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bebouwing positief is bestemd en dat dit plan nog steeds ruime mogelijkheden tot uitbreiding van de bestaande bebouwing kent. De bouwmogelijkheden volgens het nieuwe bestemmingsplan sluiten bovendien aan bij de bestaande ruimtelijke structuur, die wordt gekenmerkt door grote kavels met daarop grote villa’s en landhuizen. Tot slot past de ontwikkeling in een vanaf 1999 gevoerd beleid, zoals onder meer neergelegd in het "Plan van Aanpak Bestemmingsplannen", dat erop is gericht het open en groene karakter van de bestaande bebouwingsstructuur te behouden en te versterken. Gelet hierop lag de beperking van de bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel naar het oordeel van de Afdeling geheel in de lijn van de verwachtingen.
Dat, zoals [appellant sub 1] heeft aangevoerd, er in de periode van 1937 tot 2009 geen planologische wijzigingen zijn geweest voor het plangebied waarin zijn percelen zijn gelegen, maakt niet dat het beperken van de bebouwingsmogelijkheden niet in de lijn van de verwachtingen lag. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van uitspraak van 22 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV6510) kunnen aan een planologisch regime geen blijvende rechten worden ontleend. Het is een normale maatschappelijke ontwikkeling dat ruimtelijke inzichten en daaruit voortvloeiende bestemmingsplannen in de loop der tijd wijzigen. Aan de memo, waarnaar [appellant sub 1] verwijst, kan bovendien niet de betekenis worden gehecht die hij daaraan gehecht wenst te zien. Daaruit blijkt niet dat de eigenaren geen rekening hoefden te houden met een beperking van de bebouwingsmogelijkheden, zoals die golden onder het Uitbreidingsplan.
49. Nu de ontwikkeling geheel binnen de lijn van de verwachtingen lag, stelt de Afdeling het normaal maatschappelijk risico vast op 5%. Deze aftrek is weliswaar betrekkelijk hoog voor een geval van directe planschade, zoals hier aan de orde, maar gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden, in het bijzonder dat de zeer grote oude bouwmogelijkheden maar voor een klein deel zijn benut en het nieuwe bestemmingsplan aansluit bij de al lang bestaande feitelijke situatie, acht de Afdeling een drempel van 5% gerechtvaardigd.
- eindconclusie
50. Gelet op het voorgaande resteert een tegemoetkoming van
€ 405.000,00 minus € 99.500,00 (= 5% x € 1.990.000,00) = € 305.500,00.
- aanbod compensatie in natura
51. In de zienswijze heeft het college aangegeven eventuele planschade te willen compenseren in natura. Ter zitting heeft het college toegelicht dat die compensatie inhoudt dat [appellant sub 1] gedurende twee jaren na de uitspraak van de Afdeling in deze zaak deze uitspraak een aanvraag om omgevingsvergunning kan indienen teneinde de onder het Uitbreidingsplan bestaande, en thans vervallen, (bouw)mogelijkheden alsnog te realiseren. Na het afgeven van de gevraagde omgevingsvergunning wordt [appellant sub 1] gedurende drie jaar de gelegenheid geboden van die vergunning gebruik te maken. Indien compensatie in natura niet mogelijk zal blijken om redenen gelegen buiten de macht van [appellant sub 1], zal het college alsnog overgegaan tot betaling van een tegemoetkoming van € 305.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode van de aanvraag tot de dag van de betaling.
52. Onder verwijzing naar de uitspraak van heden in zaak nr. 201805414/1/A2 overweegt de Afdeling dat een dergelijke tegemoetkoming in de vorm van compensatie in natura voldoet aan de daaraan in de jurisprudentie gestelde eisen.
Eindoordeel en Slotopmerkingen
53. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover daarbij het college is opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 375,75 en voor zover de rechtbank het college niet heeft veroordeeld in de door [appellant sub 1] in bezwaar gemaakte kosten. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, de hoogte van de in beroep bij de rechtbank gemaakte kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (ex nunc) vaststellen op 2 punten x € 512,00 = € 1.024,00 en het college veroordelen tot vergoeding daarvan. Tevens zal de Afdeling de hoogte van de in bezwaar (vergelijk het hierna volgende in 55 en 56), vaststellen op (€ 1.024,00 + € 1.815,00) = € 2.839,00 en het college veroordelen in de vergoeding daarvan. De aangevallen uitspraak wordt voor het overige bevestigd.
Voorts ziet de Afdeling aanleiding om zelf in de zaak voorzien. Gelet op het hiervoor overwogene in 50 en 52 zal de Afdeling bepalen dat het college aan [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 305.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente, dient te betalen, indien [appellant sub 1], om redenen die buiten zijn macht liggen, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om binnen twee jaren na deze uitspraak een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen om de onder het Uitbreidingsplan bestaande, en thans vervallen, (bouw)mogelijkheden alsnog te realiseren, dan wel gedurende drie jaar na afgifte van die vergunning daarvan geen gebruik heeft kunnen maken. Het primaire besluit van 11 juni 2014 zal worden herroepen. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 27 november 2014.
54. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.048,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellant sub 1] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellant sub 1] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 12 juni 2019 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van de StAB. Het gaat om één rapport voor alle zaken, hiervoor genoemd in het procesverloop, waarin de Afdeling de StAB heeft benoemd als deskundige. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat tien uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.530,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien Langhout & Wiarda één rapport hebben opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.530,29 door het aantal zaken waarin de StAB is benoemd. Dat zijn 19 zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 80,54 (inclusief BTW).
Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 6 juni 2019 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant sub 1] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op het advies van de StAB, om aan te tonen dat de door De Boer namens de StAB verrichte taxatie onjuist is. Dit rapport ziet specifiek op deze zaak. Uit de factuur van Leenstra van 6 juni 2019 kan worden afgeleid dat per zaak acht uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 121,95 (exclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op zes uren x € 121,95 = € 731,70, te verhogen met 21% BTW = € 885,36. [appellant sub 1] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van drie zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 306,00. Dat komt per zaak neer op € 15,95. [appellant sub 1] heeft verder verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De kosten van het nadere rapport van 7 juli 2019 van Leenstra komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking. Niet valt in te zien waarom in een aanvullend rapport moest worden gereageerd op het nadere rapport van De Boer. De kosten van het aanvullend rapport van Leenstra worden dan ook geacht te zijn begrepen onder de toegekende vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Leenstra.
De totale vergoeding voor de deskundigen in hoger beroep in deze zaak komt derhalve neer op € 80,54 + € 885,36+ € 15,95+ € 306,06 = € 1.287,91.
55. Aangezien het besluit van 11 juni 2014 wordt herroepen wegens aan het college te wijten onrechtmatigheid, komt [appellant sub 1] in aanmerking voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten. De Afdeling stelt de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op 2 punten x € 512,00 per punt, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 1.024,00. [appellant sub 1] heeft daarnaast verzocht om een vergoeding van de kosten van de door hem in bezwaar ingebrachte deskundigenrapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra. Hij heeft één factuur ingediend voor de kosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra tezamen, van in totaal € 1.500,00, te vermeerderen met de BTW, derhalve € 1.815,00 inclusief BTW. Dat komt neer op ongeveer 12 uren, derhalve 6 uren per deskundige. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van Ten Have (vergelijk ook het hiervoor overwogene in 13.1). De Afdeling acht bovendien, gelet op de inhoud van de deskundigenrapporten, de hoogte van deze kosten redelijk.
56. Uit 24, 53 en 55 volgt dat het college de door [appellant sub 1] in bezwaar gemaakte kosten dient te betalen ter hoogte van € 2.839,00 (= € 1.024,00 + € 1.815,00). Uit 53 volgt dat het college de in beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.024,00, dient te betalen aan [appellant sub 1]. Indien het college het door de rechtbank vastgestelde bedrag aan kosten voor rechtsbijstand al heeft vergoed, kan het college volstaan met het betalen van een aanvullende vergoeding van € 648,25 aan [appellant sub 1]. Omdat de Afdeling de uitspraak van de rechtbank voor het overige heeft bevestigd, volgt uit 25 dat het college evenzeer de in beroep gemaakte deskundigenkosten (reiskosten, kosten bijwonen zitting door de deskundigen en kosten contra-expertises) dient te vergoeden, voor zover het college dit nog niet heeft gedaan.
Daarnaast dient het college € 2.048,00 aan [appellant sub 1] te betalen voor de in hoger beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts dient, gelet op het hiervoor 54 overwogene, het college aan [appellant sub 1] te betalen de in hoger beroep gemaakte deskundigenkosten, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.287,91. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.048,00+ € 1.287,91 = € 3.335,91.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;
II. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] gegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 14/5321, voor zover de rechtbank het college heeft opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar tegen het besluit van 11 juni 2014 te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 375,75 en voor zover de rechtbank het college niet heeft veroordeeld tot vergoeding van de in bezwaar door [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] gemaakte kosten;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 1.024,00 (zegge: duizendvierentwintig euro) voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten van € 2.839,00 (zegge: tweeduizend achthonderdnegenendertig euro);
VI. herroept het besluit van 11 juni 2014, kenmerk 14uit03397;
VII. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] zal betalen een tegemoetkoming in planschade van € 305.500,00 (zegge: driehonderdvijfduizend vijfhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening, indien [appellant sub 1], om redenen die buiten zijn macht liggen, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om binnen twee jaren na deze uitspraak een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen om de onder het Uitbreidingsplan bestaande, en thans vervallen, (bouw)mogelijkheden alsnog te realiseren, dan wel gedurende drie jaar na afgifte van die vergunning daarvan geen gebruik heeft kunnen maken;
VIII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit;
IX. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
X. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.335,91 (zegge: drieduizend driehonderdvijfendertig euro en eenennegentig cent), waarvan € 2.048,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
XI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 253,00 (zegge: tweehonderddrieënvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt;
XII. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Bergen een bedrag van € 508,00 (zegge: vijfhonderdacht euro) aan griffierecht wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
680.