Uitspraak
201709795/1/A2.
Datum uitspraak: 22 mei 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Breda,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 31 oktober 2017 in zaak nr. 17/3030 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Breda.
Procesverloop
Bij besluit van 6 juli 2015 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 3 maart 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 31 oktober 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 januari 2019, waar [appellant], vergezeld van de deskundige W.A.L. Sollewijn Gelpke, en het college, vertegenwoordigd door mr. N.E. Snel, vergezeld van de deskundigen mr. A.J.A. Onderwater-Sacharias en mr. T. Ten Have, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is sinds 23 december 1998 juridisch eigenaar van het [landgoed] aan de [locatie] in het buitengebied van de gemeente Breda. Op het perceel staan een landhuis met erf en tuin en overige bebouwing. [appellant] heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 30 maart 2010 grotendeels in werking getreden bestemmingsplan "Buitengebied Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat in dat plan het landhuis alleen nog is bestemd voor kantoordoeleinden. In het voorheen geldende bestemmingsplan "Buitengebied Breda" (hierna: het oude bestemmingsplan) had het perceel een agrarische bestemming met de aanduiding wonen, waarbij in het landhuis een aan huis gebonden beroep of bedrijf was toegestaan. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van de planologische verandering schade, bestaande uit waardedaling van zijn perceel.
2. Het college heeft het besluit van 3 maart 2017 gebaseerd op door Ten Have Advies v.o.f. opgestelde adviezen van 4 augustus 2016 en 28 november 2016 en een advies van de commissie bezwaarschriften van 30 januari 2017. De bezwaarcommissie heeft het college geadviseerd het door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten onder verwijzing naar de adviezen van Ten Have. In het advies van Ten Have van 4 augustus 2016 is het volgende vermeld. In het nieuwe bestemmingsplan is de voorheen geldende bestemming "Agrarisch gebied A(lk)", met de aanduiding ‘wonen’, gewijzigd in de bestemming "Kantoor". Ingevolge de bestemming "Agrarisch gebied A(lk)" was op het perceel een burgerwoning toegestaan. Ingevolge de bestemming "Kantoor" is op het perceel een bedrijfswoning bij een kantoor toegestaan. Het [landgoed] kan zijn hoogste waarde ontlenen zowel aan gebruik voor kantoordoeleinden als aan gebruik voor wonen in een burgerwoning. Voor de beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming is van belang dat het oude noch het nieuwe bestemmingsplan een dubbelbestemming bevatten om het perceel te gebruiken voor zowel kantoordoeleinden als woondoeleinden. De vraag die voorligt is of verhuur of verkoop van het landhuis voor woondoeleinden, zoals voorheen planologisch mogelijk was, leidt tot een hogere waarde van het perceel dan verhuur of verkoop van het landhuis voor kantoordoeleinden, zoals ingevolge het nieuwe bestemmingsplan is toegestaan. Daarbij is mede relevant dat [appellant] het landhuis steeds heeft verhuurd voor kantoordoeleinden. Ten Have heeft de waarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan getaxeerd op € 1.000.000,00 en onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op € 1.062.500,00. Op grond hiervan heeft Ten Have het college geadviseerd het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
Ten Have is in het nader advies van 28 november 2016 ingegaan op een mede door W.A.L. Sollewijn Gelpke van VB&T Makelaars Breda B.V. opgesteld taxatierapport van 1 augustus 2016, dat [appellant] in de bezwaarfase heeft ingediend, en op de WOZ-waarde van het perceel.
[appellant] heeft bij de rechtbank onder meer een door K.F.J.P. de Bont opgestelde analyse van de adviezen van Ten Have van 5 september 2017, twee WOZ-beschikkingen voor zijn perceel en een advies van de schadecommissie HSL-Zuid/A16/A4 voor zijn perceel van 6 augustus 2010 ingediend.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het college op de adviezen van Ten Have mocht afgaan.
Maatstaf
3. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.
Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, onder 8.3 en 8.4 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Het hoger beroep
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de adviezen van Ten Have aan het besluit van 3 maart 2017 ten grondslag mocht leggen, omdat volgens hem de daarin opgenomen planvergelijking gebreken bevat en Ten Have de waarde van het perceel onder het oude planologische regime te laag en onder het nieuwe planologische regime te hoog heeft vastgesteld. Hij voert aan dat de rechtbank ten onrechte volledig voorbij is gegaan aan de kritische analyse van De Bont van de adviezen van Ten Have van 5 september 2017 en onvoldoende gewicht heeft gehecht aan het taxatierapport van VB&T makelaardij van 1 augustus 2016. [appellant] voert aan dat de taxateur van Ten Have, anders dan de taxateur van VB&T, niet uit de regio komt en in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur niet is ingeschreven bij de kamers "Wonen" en "Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed". [appellant] heeft in hoger beroep nog een rapport, het door Verhagen Groep opgestelde ‘Expertiserapport tegemoetkoming in planschade’ van 10 juli 2018 (hierna ook: het expertiserapport) overgelegd.
4.1. Het in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport van VB&T bevat geen planvergelijking en geen schadefactoren. In paragraaf 1.3 van het advies is weliswaar vermeld dat rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan "Buitengebied Breda" en van het bestemmingplan "Buitengebied Zuid", maar in het taxatierapport is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze dat is gebeurd. Het voorgaande betekent dat het taxatierapport niet geschikt is om de omvang van de planschade die [appellant] eventueel heeft geleden vast te stellen.
De Bont heeft de adviezen van Ten Have kritisch geanalyseerd, maar niet aannemelijk gemaakt dat deze gebreken bevatten. De rechtbank heeft de analyse van De Bont dan ook niet doorslaggevend geacht. [appellant] heeft in hoger beroep niet aangevoerd waarom dat oordeel niet juist is.
4.2. Ten Have heeft in het nader advies van 28 november 2016 haar taxaties van het landgoed onder het oude en het nieuwe planologische regime nader toegelicht. In dat advies is vermeld dat Ten Have als Register Taxateur is ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, kamer "Bedrijfsmatig Vastgoed" en kamer "Landelijk en Agrarisch Vastgoed". Dat Ten Have niet is ingeschreven bij de kamers "Wonen" en "Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed", zoals [appellant] heeft aangevoerd, is onvoldoende om aan de deskundigheid van Ten Have als taxateur te twijfelen, omdat de taxatie vastgoed in het buitengebied betreft dat mede voor kantoordoeleinden wordt verhuurd.
4.3. Het betoog faalt.
5. [appellant] voert aan dat Ten Have bij de planvergelijking ten onrechte heeft aangenomen dat een combinatie van de functies wonen en kantoor op het landgoed ingevolge het oude en het nieuwe bestemmingsplan niet was, onderscheidenlijk is toegestaan. Volgens [appellant] was ingevolge het oude bestemmingsplan wonen met daarbij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, en dus ook een kantoor, planologisch toegestaan. Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan mag het perceel gebruikt worden voor kantoordoeleinden met daarbij wonen ten dienste van die doeleinden. [appellant] voert in de tweede plaats aan dat onvoldoende duidelijk is of en op welke wijze Ten Have bij de planvergelijking rekening heeft gehouden met de in artikel 5.3 van het oude bestemmingsplan "Buitengebied Breda" opgenomen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden.
5.1. Ten Have heeft bij de planvergelijking betrokken dat onder het oude bestemmingsplan een burgerwoning met een aan huis gebonden beroep of bedrijf was toegestaan en onder het nieuwe bestemmingsplan een dienstwoning bij een kantoor is toegestaan. Zoals terecht in de adviezen van Ten Have is vermeld, lag voorheen en ligt nu op het perceel geen dubbelbestemming, zodat een combinatie van de functies wonen en kantoordoeleinden op het landgoed niet was, onderscheidenlijk is toegestaan. Dit is ook vermeld in het expertiserapport dat [appellant] in hoger beroep heeft ingediend.
5.2. Ten Have heeft bij de planvergelijking rekening gehouden met de mogelijke verruiming van bouwmogelijkheden met 5% in het oude bestemmingsplan. In de tabel op pagina 22 van haar advies van 4 augustus 2016 is onder bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan "Buitengebied Breda" vermeld: "vergroting toegestaan voor woningen groter dan 450 m3 t.t.v. terinzagelegging ontwerpplan met max. 5%". Aangezien dit een geringe vergroting betreft, hoefde Ten Have niet expliciet te vermelden op welke wijze zij daarmee bij de planvergelijking rekening heeft gehouden. In het expertiserapport is hierover vermeld: "gezien de grote inhoud van de woning heeft een uitbreiding met 5% naar onze mening geen invloed op de waarde."
5.3. Het betoog faalt.
6. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat het college het besluit van 3 maart 2017 niet mede mocht baseren op het nader advies van Ten Have van 28 november 2016 omdat hij, in strijd met artikel 7:9 van Pro de Awb, niet over dat advies is gehoord, treft geen doel.
Volgens het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften (hierna: de commissie) van 30 januari 2017, hebben er op 15 december 2015 en 19 oktober 2016 hoorzittingen bij de commissie plaatsgevonden. Na de tweede hoorzitting heeft de commissie haar advies enige tijde aangehouden om het college in de gelegenheid te stellen het taxatierapport van VB&T aan Ten Have voor advies voor te leggen. Het college heeft het nader advies van Ten Have van 28 november 2016 op die dag zowel aan de commissie als aan [appellant] gezonden.
Het nader advies van Ten Have van 28 november 2016 bevat een reactie op het taxatierapport van VB&T en op hetgeen [appellant] in bezwaar heeft aangevoerd over de WOZ-waarde van zijn perceel. In het nader advies heeft Ten Have verder haar eerdere conclusie dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering geen planschade lijdt nader toegelicht. Het nader advies van 28 november 2016 bevat aldus geen nieuwe feiten of omstandigheden als bedoeld in artikel 7:9 van Pro de Awb. De bezwaarcommissie hoefde [appellant] daarom niet opnieuw te horen.
7. [appellant] betoogt dat Ten Have de waarde van het landgoed onder het regime van het oude bestemmingsplan op een veel te laag bedrag heeft getaxeerd en de getaxeerde waarde van het landgoed ten bedrage van € 1.000.000,00 niet deugdelijk heeft gemotiveerd.
[appellant] voert aan dat in het advies van de schadecommissie HSL-Zuid/A16/A4 van 6 augustus 2010 het landgoed per de in dat advies gehanteerde peildatum 6 september 1999 na realisering van de planologische verandering in die zaak is getaxeerd op een bedrag van € 965.000,00. Volgens [appellant] leidt deze taxatie, na indexatie, tot een waarde van € 1.500.000,00 van het landgoed onder het oude planologische regime op de in deze zaak geldende peildatum 30 maart 2010.
[appellant] voert voorts aan dat Ten Have een te groot nadelig effect van de nabij het landgoed gelegen A16 aanneemt. Volgens [appellant] ondervindt hij op het perceel van die rijksweg geen geluidhinder, omdat op het talud langs de weg ter hoogte van zijn perceel geluidschermen zijn geplaatst. Het uitzicht op dat talud en die geluidschermen is volgens [appellant] geen nadelige factor, omdat dit uitzicht door aanplant kan worden weggenomen. Ten Have heeft voorts ten onrechte de directe omgeving van het landgoed als overwegend bedrijfsmatig aangemerkt. Volgens [appellant] wordt het landgoed aan de noord-, zuid- en westzijden omgeven door woningbouw en aan de noordzijde door het talud van de A16. Aan de noordwestzijde van het landgoed worden volgens hem vier nieuwe woningen gerealiseerd op daartoe bestemde percelen.
7.1. Volgens het advies van Ten Have van 4 augustus 2016 ligt het landhuis in een parkachtige tuin met bijbehorende parkeer- en andere voorzieningen. Aan de voorzijde heeft de tuin een diepte van ongeveer zestig meter. In oostelijke richting is het perceel begrensd door het talud met geluidwerende kunstwerken langs de A16, in zuidelijke en westelijke richting door woonbebouwing van derden en in noordelijke richting door de Sprundelsebaan en aansluitend agrarisch gebruikte gronden. Aan de achterzijde van het landhuis staat een voormalige tuinmanswoning, die niet positief is bestemd. Voor bepaalde doelgroepen van kopers zal het landgoed een gewild object zijn. Het kan voor andere groepen kopers nadelig zijn dat het landhuis op vrij korte afstand van de A16 ligt, hetgeen afbreuk doet aan de representativiteit ervan. De gedeeltelijk doorzichtige geluidwerende schermen op het talud van de A16 maken uitzicht vanuit de voorzijde van het landhuis op het verkeer op de A16 en hinder van koplampschijnsel vanaf die rijksweg op het landgoed mogelijk. De aanwezigheid van de A16 op vrij korte afstand van het landhuis beïnvloedt ook het gebruik van de buitenruimte wegens geluidhinder en verminderde luchtkwaliteit. Het landhuis is verder excentrisch gesitueerd op het landgoed, op relatief korte afstand van hoofdgebouwen op naburige percelen, hetgeen afbreuk doet aan de situeringswaarde en de privacy. Het landhuis ontbeert een vrij en weids uitzicht. Verder zullen aspirant-kopers in hun koopaanbod betrekken dat het landhuis is aangewezen als rijksmonument met de daarbij behorende zorg- en onderhoudsplichten en dat het oude bestemmingsplan in verband hiermee restricties voor verbouwingen bevatte. Ten Have heeft in het nader advies van 28 november 2016 haar waardebepaling van het landgoed nader toegelicht. Volgens Ten Have is het landgoed door zijn ligging onvoldoende representatief voor het hoge prijssegment. Ten Have kenmerkt de omgeving van het landgoed als een agrarisch bedrijfsmatige omgeving waarbij de omgevingskarakteristiek in hoge mate wordt bepaald door uitzicht vanuit de woning en tuin op de geluidwerende constructie op het talud van de A16. Daarbij acht Ten Have tevens van belang dat het landhuis in verband met de nabije A16 veel geluid beperkende voorzieningen heeft.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft Ten Have met het voorgaande inzichtelijk gemotiveerd welke uitgangspunten zij heeft gehanteerd bij haar taxatie van de waarde van het landgoed onder het regime van het oude bestemmingsplan.
7.2. Aan het advies van de schadecommissie HSL-Zuid/A16/A4, dat [appellant] heeft overgelegd, lagen andere planologische regimes ten grondslag dan aan de adviezen van Ten Have in deze zaak. Verder is de in het advies van de schadecommissie opgenomen taxatie tegen een andere peildatum en voor een ander doel gemaakt dan de taxaties van Ten Have. Voorts heeft [appellant] weliswaar gesteld dat de in het advies van de schadecommissie vermelde waarde van zijn perceel van € 965.000,00 per peildatum 6 september 1999 op de peildatum 30 maart 2010 in deze zaak een waarde van € 1.500.000,00 betekent, maar heeft hij die stelling niet inzichtelijk gemotiveerd. Gezien het voorgaande heeft [appellant] met het overgelegde advies van de schadecommissie HSL-Zuid/A16/A4 geen aanknopingspunten gegeven voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de adviezen van Ten Have.
7.3. Volgens het expertiserapport van Verhagen bedraagt de waarde van het landgoed onder het regime van het oude bestemmingsplan € 1.575.000,00, terwijl die waarde volgens Ten Have € 1.000.000,00 bedraagt. Dit verschil kan worden verklaard door de andere omgevingskarakteristiek waarvan Verhagen is uitgegaan. Zoals hiervoor onder 7.1 is overwogen, heeft Ten Have bij haar advies over de aanvraag van [appellant] betrokken dat in de nabijheid van het landgoed andere woningen aanwezig zijn. In de omgeving van het landgoed zijn ook kassencomplexen en andere agrarisch gebruikte gronden aanwezig. Ten Have heeft de omgeving van het landgoed met juistheid getypeerd als een agrarisch bedrijfsmatige omgeving. Uit het expertiserapport blijkt niet dat Verhagen dit belangrijke omgevingsaspect bij zijn taxatie heeft betrokken. Ten Have heeft voorts terecht bij haar taxatie betrokken dat het landgoed op ongeveer 85 m van de A16 ligt, dat vanuit de woning en de tuin zicht bestaat op de geluidwerende constructie op het talud van de A16 en dat hinder van geluid en fijnstof van die weg in de tuin van het landgoed aannemelijk is. Dat Verhagen in het expertiserapport van een geringer waardendrukkend effect van de nabijheid van de A16 is uitgegaan, maakt niet dat aan de juistheid van de taxatie van Ten Have moet worden getwijfeld. In het expertiserapport van Verhagen is voorts, anders dan in de adviezen van Ten Have, niet vermeld dat het landgoed op enige afstand van de stad Breda ligt. Uit het expertiserapport blijkt niet dat Verhagen ook dit aspect bij zijn taxatie heeft betrokken.
7.4. De conclusie is dat [appellant] met het door Verhagen opgestelde expertiserapport geen aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de juistheid van de in de adviezen van Ten Have opgenomen taxatie van het landgoed onder het regime van het oude bestemmingsplan.
Het betoog faalt.
8. [appellant] voert aan dat Ten Have de waarde van het landgoed onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op een veel te hoog bedrag heeft getaxeerd. Ten Have heeft de waarde van het landgoed bij gebruik voor kantoordoeleinden via de zogenoemde BAR-methode berekend. Volgens [appellant] is dit weliswaar een gebruikelijke methode om de waarde van een kantoorpand te bepalen, maar is deze methode in dit geval niet geschikt, omdat de methode geen rekening houdt met exploitatiekosten van het landhuis. Deze exploitatiekosten zijn volgens [appellant] bij een oud pand als het landhuis, dat begin 19e eeuw is gebouwd, relatief hoog. Het is daarom van belang deze kosten bij de berekening van de waarde van het kantoorpand te betrekken. De NAR-methode houdt bij de waardebepaling rekening met de exploitatiekosten van een onroerende zaak. Daarom moet volgens [appellant] in dit geval de NAR-methode worden gebruikt. Volgens [appellant] heeft Ten Have in haar adviezen niet inzichtelijk gemaakt hoe zij rekening heeft gehouden met de exploitatiekosten en het leegstandrisico. Hij stelt verder dat de uitkomst van de vermenigvuldiging van de jaarlijkse huursom met de kapitalisatiefactor moet worden gecorrigeerd voor de kosten voor de verwerving van het onroerend goed, de zogenoemde kosten koper. Ten Have heeft dit volgens hem ten onrechte niet gedaan. Indien zij dat wel had gedaan en de uitkomst van deze vermenigvuldiging van € 1.062.500,00 had gecorrigeerd met een percentage kosten koper van 8%, dan was Ten Have uitgekomen op een waarde van het landgoed van € 985.000,00.
[appellant] voert verder aan dat Ten Have bij de berekening van de waarde van het kantoorpand ten onrechte is uitgegaan van vraagprijzen en niet van gerealiseerde huurprijzen. Volgens [appellant] zijn vraagprijzen niet representatief voor gerealiseerde huurprijzen, die naar hij stelt doorgaans lager liggen. Hij voert tevens aan dat Ten Have ten onrechte is uitgegaan van een huurprijs per jaar van € 85.000,00 voor het als kantoorpand gebruikte landhuis op het landgoed. De door Ten Have gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5 is volgens [appellant] veel te hoog wegens de onderhoudsgevoeligheid van het landhuis.
[appellant] voert tot slot aan dat Ten Have bij de waardebepaling ten onrechte geen belang heeft gehecht aan de WOZ-waarde van het landgoed van € 715.000,00 per peildatum 1 januari 2010. Volgens [appellant] heeft het college ten onrechte niet toegelicht op welke punten de feitelijke situatie afwijkt van de planologische situatie.
8.1. In het advies van Ten Have van 4 augustus 2016 is vermeld dat het landgoed bij gebruik voor kantoordoeleinden voor bepaalde doelgroepen kopers of huurders een tamelijk courant object is. De excentrische ligging van het perceel in het buitengebied van Breda maakt het landhuis echter minder aantrekkelijk voor kopers of huurders die het pand willen gebruiken voor een sterke publiek aantrekkende kantoorfunctie, onder meer omdat openbaar vervoer in de omgeving van het perceel ontbreekt. Daar staat tegenover dat het perceel per auto goed bereikbaar is en er ruime parkeervoorzieningen op eigen terrein mogelijk zijn. De ligging van het landgoed nabij de A16 is voor de representativiteit ervan bij gebruik voor kantoordoeleinden minder van belang dan bij gebruik voor woondoeleinden.
Ten Have heeft bij de waardebepaling verder in aanmerking genomen dat Breda volgens de kantorennota Breda 2020 ten tijde van de peildatum al geruime tijd een overaanbod aan kantoorruimte had. Verhagen vermeldt op pagina 17 van het expertiserapport eveneens dat de kantorenmarkt van Breda ten tijde van de peildatum over haar hoogtepunt heen was. Verhagen is verder volgens de tabel op pagina 18 van het expertiserapport bij de waardebepaling van het landgoed onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan, evenals Ten Have, uitgegaan van vraagprijzen van referentiepanden.
Verhagen is bij zijn waardebepaling verder uitgegaan van een bruto huurwaarde van het landhuis van afgerond € 80.000,00 per jaar, terwijl Ten Have een bruto huurwaarde van afgerond € 85.000,00 per jaar heeft gehanteerd. Dit verschil kan worden verklaard uit de verschillende prijzen per vierkante meter die de taxateurs hebben gebruikt. Uit de berekening op pagina 19 van het expertiserapport volgt dat Verhagen een prijs van afgerond € 111,00/m2 heeft gehanteerd, terwijl volgens de berekening op pagina 16 van haar nader advies van 9 januari 2019 Ten Have een prijs van € 126,38/m2 heeft gehanteerd. [appellant] heeft niet gemotiveerd waarom de prijs/m2 die Ten Have heeft gehanteerd onjuist is. Ter zitting heeft [appellant] er wel op gewezen dat in bijlage 6.2 bij het advies van Ten Have van 4 augustus 2016 de ‘NVM wonen prijsontwikkeling’ voor postcodegebied 4811 is vermeld, terwijl het landgoed in een ander postcodegebied ligt met volgens [appellant] gemiddeld hogere prijzen. Ten Have heeft ter zitting toegelicht dat zij de gegevens van deze bijlage ter indicatie en niet één op één heeft gebruikt bij de waardebepaling van het landgoed. Zij heeft daarbij gewezen op een opmerking onder de in die bijlage vermelde grafiek waarin zij het belang van de in die grafiek weergegeven gegevens heeft gerelativeerd. De Afdeling heeft geen reden aan de juistheid van deze toelichting van Ten Have te twijfelen. Dat Ten Have bij haar taxatie van het landgoed onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan gegevens over de prijsontwikkeling van woningen in een ander postcodegebied dan het postcodegebied waarin het landgoed ligt heeft gebruikt, leidt niet tot twijfel aan de juistheid van die taxatie. Daarbij is mede van belang dat Verhagen volgens de tabel op pagina 18 van het expertiserapport bij zijn taxatie gebruik heeft gemaakt van referentiepercelen in verschillende postcodegebieden, waaronder percelen in postcodegebied 4811. Verder is van belang dat het landgoed met landhuis van [appellant] wegens het unieke karakter ervan een zelfstandig te taxeren onroerende zaak is. Een taxateur zal de waarde van een dergelijke unieke onroerende zaak doorgaans op basis van verschillende soorten gegevens en mede op grond van zijn kennis en ervaring taxeren.
Dat Verhagen bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van de zogenoemde NAR-methode betekent niet dat Ten Have door gebruik te maken van de zogenoemde BAR-methode een onjuiste methode heeft gebruikt voor de waardebepaling van het landgoed bij gebruik als kantoorlocatie. Dit volgt ook uit het nader advies van Ten Have van 9 januari 2019. In dat advies heeft Ten Have een indicatieve berekening van de waarde van het landgoed bij gebruik als kantoorlocatie volgens de NAR-methode opgenomen. Uitgaande van een netto aanvangsrendement van 6,0% en rekening houdend met exploitatiekosten en kosten koper komt Ten Have uit op een waarde van het landgoed onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan van afgerond € 1.065.000,00, terwijl zij eerder via de BAR-methode uitkwam op een waarde van € 1.062.500,00.
De conclusie is dat [appellant] met het expertiserapport van Verhagen geen aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van Ten Have.
8.2. [appellant] heeft gemeentelijke belastingaanslagen van 28 februari 2010 en van 28 februari 2011 overgelegd, waarop in het kader van de Wet onroerende zaken (hierna: WOZ) bepaalde waarden van het landgoed per 1 januari 2009 onderscheidenlijk 1 januari 2010 zijn vermeld. In deze zaak geldt 30 maart 2010 als peildatum. Reeds hierom is de WOZ-waarde van het landgoed per 1 januari 2009 voor deze zaak niet relevant. Volgens de belastingaanslag van 28 februari 2011 bedroeg de WOZ-waarde van het landgoed per 1 januari 2010 € 715.000,00, terwijl Ten Have de waarde van het landgoed bij gebruik voor woondoeleinden op € 1.000.000,00 en bij gebruik voor kantoordoeleinden op € 1.062.500,00 heeft getaxeerd. Deze verschillen vormen geen reden voor twijfel aan de juistheid van de taxaties van Ten Have.
Ten tijde van de WOZ-waarde per 1 januari 2010 gold nog het oude bestemmingsplan voor het landgoed. Volgens [appellant] heeft Ten Have het landgoed bij het voorheen toegestane gebruik voor woondoeleinden te laag gewaardeerd op een bedrag van € 1.000.000,00. Volgens [appellant] was het landgoed onder het regime van het oude bestemmingsplan per peildatum 30 maart 2010 ongeveer € 1.500.000,00 waard. Dat is meer dan twee maal de WOZ-waarde op 1 januari 2010.
Op 1 januari 2010 was het landhuis feitelijk in gebruik voor kantoordoeleinden, maar lag op het landgoed geen planologische bestemming voor kantoordoeleinden. Met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 30 maart 2010 is het feitelijke gebruik van het landgoed positief bestemd. Het positief bestemmen van een onroerende zaak die voorheen in strijd met het geldende bestemmingsplan werd gebruikt, kan leiden tot een hogere waarde van die onroerende zaak.
Gezien het voorgaande acht de Afdeling de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van het landgoed per 1 januari 2010 niet relevant voor het bepalen van een eventueel planologische nadeel dat [appellant] lijdt of zal lijden ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan.
8.3. Het betoog faalt.
Slotsom
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 22 mei 2019
507.