Uitspraak
201900874/1/A2.
Datum uitspraak: 29 januari 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A en [appellant sub 1B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant sub 1]), beiden wonend te Udenhout, gemeente Tilburg,
2. [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellante sub 2]), beide gevestigd te Tilburg,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 20 december 2018 in zaak nr. 18/1618 in het geding tussen:
[appellante sub 2]
en
het college van burgemeester en wethouders van Tilburg.
Procesverloop
Bij besluit van 11 mei 2016 heeft het college [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 39.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend en bepaald dat het door [appellant sub 1] betaalde recht van € 300,00 wordt terugbetaald.
Bij besluit van 15 juni 2017 heeft het college het door [appellante sub 2] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 11 mei 2016 herroepen en de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade alsnog afgewezen.
Bij besluit van 31 januari 2018 heeft het college het besluit van 15 juni 2017 ingetrokken en het door [appellante sub 2] tegen het besluit van 11 mei 2016 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 december 2018 heeft de rechtbank het door [appellante sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 31 januari 2018 gedeeltelijk vernietigd en het college opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant sub 1] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
[appellante sub 2] heeft eveneens een schriftelijke uiteenzetting gegeven en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1] en het college hebben een schriftelijke reactie op het incidenteel hoger beroep van [appellante sub 2] gegeven.
[appellante sub 2] heeft een nader stuk ingediend.
Bij besluit van 12 maart 2019 heeft het college het door [appellante sub 2] gemaakte bezwaar gegrond verklaard en het besluit van 11 mei 2016 in zoverre gewijzigd, dat de bij dat besluit aan [appellant sub 1] toegekende tegemoetkoming in planschade op € 29.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, wordt vastgesteld.
[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben beroep tegen dit besluit ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 november 2019, waar [appellant sub 1A], bijgestaan door [gemachtigde A], [appellante sub 2], vertegenwoordigd door mr. C.G.J.M. Termaat, advocaat te 's-Hertogenbosch, en [gemachtigde B], en het college, vertegenwoordigd door mr. J.A.C.J.M. Willemse, zijn verschenen. Van de zijde van het college is mr. drs. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), als deskundige gehoord.
Overwegingen
1. [appellant sub 1] is eigenaar van de woning aan de [locatie] te Udenhout (hierna: de woning). Hij heeft de woning op 14 februari 2006 (hierna: de peildatum) gekocht.
Aanvraag om tegemoetkoming in planschade
2. Bij brief van 31 mei 2015 heeft [appellant sub 1] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 17 februari 2014 vastgestelde bestemmingsplan [appellante sub 2] (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een nieuwbouwwijk in een dichtbij de woning gelegen agrarisch gebied (hierna: het plangebied) en dat dit tot waardevermindering van de woning heeft geleid.
3. [appellante sub 2] heeft met de gemeente een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten. Daarbij heeft zij zich verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar rekening te nemen.
Standpunt van het college
4. Aan het besluit van 31 januari 2018 heeft het college, onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 12 september 2017, ten grondslag gelegd dat uit de Structuurvisie Udenhout 1993 van 28 oktober 1993 (hierna: de structuurvisie 1993) weliswaar blijkt van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied, maar dat de voor [appellant sub 1] ongunstige ontwikkeling niettemin op de peildatum niet langer voorzienbaar was. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen woningbouw op de direct ten noorden en noordoosten van de woning gelegen strook (hierna: de strook) en woningbouw op de verder naar het noorden en noordoosten gelegen gronden (hierna: de gronden in het noorden en noordoosten).
De strook was op de peildatum ingevolge het bestemmingsplan De Mortel van 7 juli 1997 en de tweede herziening van dat plan van 2 november 2001 (hierna gezamenlijk: het bestemmingsplan De Mortel) voor openbaar groen bestemd. Dit bestemmingsplan, dat was gericht op woningbouw met infrastructuur, was op het moment van vaststelling, mede gezien het detailniveau, een weergave van de meest concrete en gewenste planologische ontwikkeling. Daar komt bij dat dit bestemmingsplan overeenstemde met en invulling gaf aan het beleid van de structuurvisie 1993.
De gronden in het noorden en noordoosten hadden op de peildatum ingevolge het bestemmingsplan De Zandleij van 24 juni 2002 voornamelijk een agrarische bestemming. Dit bestemmingsplan voorzag niet in de ontwikkeling van stedelijke functies, maar nam daar ook niet uitdrukkelijk afstand van. Verder blijkt uit een kaart in de toelichting bij dit bestemmingsplan dat de gronden in het noorden en noordoosten zich bevinden in een gebied dat op die kaart als zoekrichting voor verstedelijking na 2005 is aangeduid. Dat die gronden in het bestemmingsplan De Zandleij een agrarische bestemming kregen, brengt niet met zich dat daarmee werd afgezien van de eerder beleidsmatig verwoorde herontwikkeling voor woningbouw in latere jaren.
Op 31 januari 2005 is de Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 (hierna: de structuurvisie 2020) vastgesteld. Uit de daarbij behorende kaart blijkt dat ten noordoosten van Udenhout een nieuw woongebied was voorzien. Dat woongebied omvatte op deze kaart niet de gronden in het noorden en noordoosten. Opvallend is dat een ander woongebied, waarin de woning is gelegen, hierin evenmin is aangeduid. Dat was nog wel het geval op de kaart bij de ontwerp-structuurvisie. Daarin was dat gebied als zoekgebied voor woningbouw aangeduid. Dat op dat moment al in ontwikkeling zijnde gebied is op de vastgestelde kaart kennelijk abusievelijk niet opgenomen. In zoverre is verdedigbaar dat aan die kaart geen doorslaggevende betekenis toekomt. [appellant sub 1] kon er niet zonder meer van uitgaan dat de globale aanduiding op die kaart geheel maatgevend of doorslaggevend was. Bovendien diende een redelijk denkend en handelend koper ook rekening te houden met de omstandigheid dat de precieze situering en omvang van de bebouwing en infrastructuur nog niet vaststond en dat het definitieve bestemmingsplan van het beleid kan afwijken. De problematiek in kwestie raakt de reikwijdte van het door een redelijk denkend en handelend koper uit te voeren onderzoek naar een nadelige toekomstige ontwikkeling. Indien de onderzoeksplicht zich, gezien de tekortkoming in de vastgestelde kaart, mede uitstrekt tot het raadplegen van oudere beleidsdocumenten, was woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten ook na de terinzagelegging van de structuurvisie 2020 op 4 maart 2005 voorzienbaar. Gaat de onderzoeksplicht niet zo ver en wordt de conclusie getrokken dat eventuele onduidelijkheid door die tekortkoming niet aan een koper wordt tegengeworpen, dan is voorzienbaarheid niet aan de orde. Het geheel overziende, komt het college, in navolging van de SAOZ, tot de slotsom dat een redelijk denkend en handelend koper de uiteindelijk vastgestelde structuurvisie in redelijkheid als het meest recente ruimtelijke beleid mag aanmerken en dat de eerder vermelde tekortkoming er in redelijkheid niet toe kan leiden dat van die koper verdergaand onderzoek vereist werd. Die tekortkoming wordt aan de gemeente toegerekend. Daarbij komt dat de afwijking, mede gezien de afstand tot het aangeduide woongebied, niet zodanig beperkt is, dat deze nog als een te verwachten verschil bij de planologische uitwerking kan worden aangemerkt. Dat betekent dat woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten niet meer voorzienbaar was na de vaststelling en bekendmaking van de structuurvisie 2020.
5. Het college heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de schade tot een bedrag van 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro onder het normale maatschappelijke risico valt.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat [appellant sub 1] ten tijde van de aankoop van de woning geen rekening hoefde te houden met woningbouw op de strook. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten destijds, gelet op de structuurvisie 2020, niet meer voorzienbaar was.
7. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de door [appellant sub 1] geleden schade tot een bedrag van 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voor zijn rekening blijft, omdat de schade in zoverre onder het normale maatschappelijke risico valt.
8. De rechtbank heeft het besluit van 31 januari 2018 vernietigd, voor zover dat besluit berust op de veronderstelling dat woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten op de peildatum niet voorzienbaar was en voor zover het besluit van 11 mei 2016, waarbij aan [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 39.300,00 is toegekend, is gehandhaafd.
Hoger beroep van [appellant sub 1]
9. [appellant sub 1] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat de schade gedeeltelijk voorzienbaar was. Hij stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de betekenis van het deskundigenadvies en de planschaderisicoanalyse heeft miskend en dat zij ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat er op de peildatum nog steeds een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten was. De Afdeling zal de hogerberoepsgronden hierna bespreken.
deskundigenadvies
10. [appellant sub 1] betoogt dat de SAOZ tot de conclusie is gekomen dat de schade in het geheel niet voorzienbaar was en dat dit op zichzelf al met zich brengt dat er voor een redelijk denkend en handelend koper geen aanleiding heeft kunnen bestaan om op de peildatum rekening te houden met de planologische ontwikkeling in het plangebied.
10.1. Voor het geven van antwoord op de vraag of de schade ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was, is in beginsel geen specialistische kennis of ervaring vereist, waarover slechts een deskundige beschikt. Dat is in dit geval niet anders. Aan de advisering door de SAOZ komt dan ook geen bijzondere betekenis toe bij het geven van antwoord op de eerder vermelde vraag. Daarnaast heeft de SAOZ in eerste instantie niet zelf onderzoek gedaan, maar heeft zij advies gegeven op basis van door de gemeente verstrekte (onvolledige) gegevens. Dat de SAOZ vervolgens tot de conclusie is gekomen dat de planologische ontwikkeling in het plangebied ten tijde van de peildatum niet was te verwachten, brengt niet met zich dat een redelijk denkend en handelend koper, na onderzoek, destijds tot dezelfde conclusie zou zijn gekomen.
Het betoog faalt.
planschaderisicoanalyse
11. [appellant sub 1] betoogt voorts dat, gezien de planschaderisicoanalyse, bij de totstandkoming en vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan rekening is gehouden met een substantiële schade, zodat het college, dat beoordelingsruimte heeft bij het beoordelen van de voorzienbaarheid van een planologische verandering, deze beoordelingsruimte in redelijkheid in het voordeel van de gedupeerden hoort aan te wenden.
11.1. Dat vooraf duidelijk was, gezien de planschaderisicoanalyse, dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot substantiële schade bij eigenaren van in de buurt van het plangebied gelegen woningen zou kunnen leiden, brengt niet met zich dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt kan stellen dat geen aanleiding bestaat voor het toekennen van een tegemoetkoming in die schade, indien die schade voor die eigenaren ten tijde van de aankoop van die woningen voorzienbaar was.
Het betoog faalt.
structuurvisie 2020
12. [appellant sub 1] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten ook na de bekendmaking van de structuurvisie 2020 nog voorzienbaar was. Hij wijst op de (paginagrote) bekendmaking van de concept-structuurvisie in de Tilburgse Koerier. De bij die publicatie weergegeven kaart toont in het geheel geen zoekgebied voor woningbouw ten noordoosten van Udenhout. Daarbij is van belang dat uit een brief van het college van 19 mei 2003 volgt dat wordt afgeweken van eerder beleid en dat het behoud van het buitengebied belangrijker wordt. Verder is, anders dan de rechtbank heeft overwogen, de ligging van het nieuwe woongebied op de kaart bij de structuurvisie 2020 duidelijk. Uit de kaart valt af te leiden dat het gaat om een vastomlijnd vlak op een relevante afstand van de woning. Niet valt in te zien hoe de rechtbank, in afwijking van het advies van de SAOZ, tot de conclusie heeft kunnen komen dat een redelijk denkend en handelend koper ook na de bekendmaking van de structuurvisie 2020 nog steeds rekening moest houden met woningbouw. Bij aankoop van de woning heeft de aankoopmakelaar onderzoek gedaan naar eventuele planologische wijzigingen op de gronden in het oosten en noordoosten. In een makelaarsrapport van 28 februari 2006 is bevestigd dat er, behoudens ter plaatse van de boomgaard in het verlengde van de wijk Achthoeven, geen planologische ontwikkeling te verwachten was.
12.1. De rechtbank heeft overwogen dat de bij de structuurvisie 2020 behorende kaart niet op schaal of maatvast is en dat niet valt uit te sluiten dat het niet mogelijk is om de locatie van het nieuwe woongebied exact weer te geven op een stratenkaart. Juist vanwege de onduidelijkheid over de exacte ligging van het nieuwe woongebied, wanneer dat gebied op een stratenkaart wordt geprojecteerd, bestaat volgens de rechtbank geen grond voor het oordeel dat met de structuurvisie 2020 uitdrukkelijk afstand is genomen van het eerdere beleidsvoornemen tot woningbouw op de locatie van het plangebied. De rechtbank heeft daarvoor steun gevonden in bladzijde 43 van de structuurvisie 2020, waarin is vermeld dat rondom de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout de randen van de dorpen worden afgemaakt en bij de invulling van dit gebied centraal staat op welke wijze beide dorpen verder uitgebouwd kunnen worden, waarbij zij hun eigen karakter behouden.
12.2. In het betoog van [appellant sub 1] is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank dit ten onrechte heeft overwogen en dat zij ten onrechte niet heeft onderkend dat woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten na de bekendmaking van de structuurvisie 2020 niet langer voorzienbaar was.
Dat, zoals [appellant sub 1] op zich terecht stelt, uit de bekendmaking van de concept-structuurvisie in de Tilburgse Koerier en de daarbij weergegeven kaart niet blijkt van een zoekgebied voor woningbouw ten noordoosten van Udenhout, is niet van belang. Uit deze bekendmaking valt in ieder geval af te leiden dat de concept-structuurvisie op het plangebied betrekking heeft. Verder zou een redelijk denkend en handelend koper rekening houden met de mogelijkheid dat de structuurvisie 2020 gewijzigd wordt vastgesteld. Die koper zou, na lezing van het bericht in de Tilburgse Koerier, onderzoek doen. De structuurvisie 2020 is bij besluit van 31 januari 2005 vastgesteld. Zij heeft, na bekendmaking op 3 maart 2005, vanaf 4 maart 2005 ter inzage gelegen. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum kennis had kunnen nemen van de bij de structuurvisie 2020 behorende kaart.
Uit de kaart blijkt van een beleidsvoornemen tot woningbouw op een in de buurt van Udenhout gelegen gebied. Dat gebied is, door middel van arcering op de kaart, als nieuw woongebied aangeduid. Dat woongebied is, anders dan [appellant sub 1] stelt, geen vastomlijnd vlak op de kaart. Daardoor is de exacte ligging ervan niet duidelijk. Dat neemt niet weg dat, gelet op de schaal en het grofmazige karakter van de kaart, niet was uit te sluiten dat ook de gronden in het oosten en noordoosten zich in dat woongebied bevinden. Naar het oordeel van de Afdeling zou een redelijk denkend en handelend koper daar op de peildatum rekening mee houden.
Dat een makelaar, voorafgaand aan de aankoop van de woning, onderzoek heeft gedaan en daaruit de conclusie heeft getrokken dat er, behoudens ter plaatse van de boomgaard in het verlengde van de wijk Achthoeven, geen planologische ontwikkeling was te verwachten, leidt niet tot een ander oordeel. Ook die makelaar had in het kader van dat onderzoek kennis kunnen nemen van de bij de structuurvisie 2020 behorende kaart. Voor zover hij dat niet heeft gedaan, komen de gevolgen daarvan voor rekening van [appellant sub 1].
Het betoog faalt.
Incidenteel hoger beroep van [appellante sub 2]
13. [appellante sub 2] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat de schade gedeeltelijk niet voorzienbaar was. Zij stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de betekenis van het bestemmingsplan De Zandleij heeft miskend. [appellante sub 2] komt ook op tegen het oordeel van de rechtbank over de omvang van het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal de hogerberoepsgronden hierna bespreken.
bestemmingsplan De Zandleij
14. [appellante sub 2] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat woningbouw op de strook niet voorzienbaar was op de peildatum. [appellant sub 1] heeft de woning na de vaststelling van het bestemmingsplan De Zandleij gekocht. In de toelichting bij dat bestemmingsplan is een kaart afgebeeld, waarop het volledige plangebied, dus ook de strook, is gelegen in een gebied dat als zoekrichting voor verstedelijking na 2005 is aangeduid. Dat de strook op de peildatum op grond van het bestemmingsplan De Mortel een bestemming voor openbaar groen had, doet daaraan niet af, omdat een redelijk denkend en handelend koper zou uitgaan van de voor die koper meest ongunstige uitwerking van de toepasselijke beleidsvoornemens, aldus [appellante sub 2].
14.1. Dit betoog faalt. De strook is geen onderdeel van het plangebied van het bestemmingsplan De Zandleij en uit de openbaarmaking van dat bestemmingsplan valt niet af te leiden dat de toelichting een beleidsvoornemen voor de buiten het plangebied van dat bestemmingsplan gelegen strook behelst. Dat betekent dat in dat bestemmingsplan geen grond is te vinden voor het oordeel dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de woning rekening moest houden met woningbouw op de strook.
drempel
15. [appellante sub 2] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college geen aanleiding heeft hoeven zien het plangebied als een inbreidingslocatie of een mengvorm van een inbreidingslocatie en een uitbreidingslocatie aan te merken en dat het college zich terecht, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, op het standpunt heeft gesteld dat het redelijk is de door [appellant sub 1] geleden schade tot een bedrag van 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voor zijn rekening te laten, omdat deze schade in zoverre binnen het normale maatschappelijke risico valt. Volgens [appellante sub 2] is toepassing van een drempel van 5 procent van de waarde van de woning gerechtvaardigd. Het plangebied vertoont immers de kenmerken van een mengvorm van een inbreidingslocatie en een uitbreidingslocatie. Daarom had het college, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling, behoren uit te gaan van een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, aldus [appellante sub 2].
15.1. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
15.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
15.3. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530) is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
Deze jurisprudentie wordt ook toegepast, indien de desbetreffende locatie geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2620).
15.4. Indien, zoals de rechtbank heeft overwogen, het plangebied een uitbreidingslocatie is en niet een inbreidingslocatie of een mengvorm van een inbreidingslocatie en een uitbreidingslocatie, is de onder 15.3 vermelde jurisprudentie weliswaar niet van toepassing, maar brengt dit op zichzelf nog niet met zich dat het in dit geval niet gerechtvaardigd is om een drempel van 5 procent van de waarde van de woning toe te passen. De hoogte van de drempel wordt immers bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. De jurisprudentie van de Afdeling brengt met zich dat die drempel ook aan de orde kan zijn buiten de twee specifieke situaties waarvoor dat is uitgemaakt. De rechtbank heeft dit niet onderkend.
15.5. In dit geval heeft het college, gelet op de beoordelingsruimte die het daarbij heeft, zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de omvang van het normale maatschappelijke waarde niet hoger is dan 3 procent van de waarde van de woning. De rechtbank is, zij het op niet geheel juiste gronden, tot dezelfde conclusie gekomen.
Daarvoor is in de eerste plaats van belang dat de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts gedeeltelijk in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid paste. De woningbouw heeft immers onder meer plaatsgevonden op de - direct ten noorden en noordoosten van de woning gelegen - strook en de schade in de vorm van een waardevermindering van de woning is grotendeels door de woningbouw op de strook veroorzaakt. De strook had onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan De Mortel een bestemming voor openbaar groen. Volgens het college was dit bestemmingsplan, dat was gericht op woningbouw met infrastructuur, op het moment van vaststelling, ook gezien het detailniveau, een weergave van de meest concrete en meest gewenste planologische ontwikkeling. Daar komt volgens het college bij dat dit bestemmingsplan overeenstemde met en invulling gaf aan het beleid van de structuurvisie 1993.
Verder paste de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts gedeeltelijk in de ruimtelijke structuur van de omgeving. In het bijzonder hoefde [appellant sub 1] niet te verwachten dat (ook) de strook voor woningbouw zou worden gebruikt en dat die woningbouw daardoor op korte afstand van de woning zou plaatsvinden.
15.6. Het betoog faalt.
Conclusie
16. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is ongegrond. Het incidenteel hoger beroep van [appellante sub 2] is eveneens ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
Herstelbesluit
17. Het college heeft naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank opnieuw advies gevraagd aan de SAOZ.
In een advies van 22 februari 2019 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Uit die vergelijking is de conclusie getrokken dat [appellant sub 1] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 8 augustus 2014 schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 630.000,00 naar € 570.000,00 is voortgevloeid. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen een waardevermindering van € 50.000,00 als gevolg van de planologische verandering op de strook en een waardevermindering van € 10.000,00 als gevolg van de planologische verandering op de gronden in het noorden en noordoosten. Uit de uitspraak van de rechtbank volgt dat schade als gevolg van de planologische verandering op de gronden in het noorden en noordoosten op de peildatum voor [appellant sub 1] voorzienbaar was en voor zijn rekening blijft. Verder is de omvang van het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, vastgesteld op 3 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (€ 20.700,00). Dat betekent dat voor [appellant sub 1] een tegemoetkoming in de geleden planschade van € 29.300,00 resteert.
18. Het college heeft het advies van de SAOZ van 22 februari 2019 aan het besluit van 12 maart 2019 ten grondslag gelegd. Dat besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro die wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
Beroep van [appellant sub 1]
19. [appellant sub 1] betoogt dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de woningbouw op de gronden in het noorden en noordoosten op de peildatum voorzienbaar was.
19.1. Uit de overwegingen van de Afdeling naar aanleiding van het hoger beroep van [appellant sub 1] volgt dat dit betoog faalt.
20. Het beroep van [appellant sub 1] is ongegrond.
Beroep van [appellante sub 2]
21. [appellante sub 2] betoogt dat het college ten onrechte heeft bepaald dat de schade, voor zover die niet voorzienbaar was, tot een bedrag van 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voor rekening van [appellant sub 1] valt, omdat de schade in zoverre binnen het normale maatschappelijke risico valt.
21.1. Uit de overwegingen van de Afdeling naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep van [appellante sub 2] volgt dat dit betoog faalt.
22. Het beroep van [appellante sub 2] is ongegrond.
Proceskosten
23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak.
II. verklaart de door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en door [appellante sub 2A] en [appellante sub 2B] tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Tilburg van 12 maart 2019 ingestelde beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. A. ten Veen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 29 januari 2020
452.