Uitspraak
202103803/1/R2.
Datum uitspraak: 25 oktober 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te Stevensweert, gemeente Maasbracht,
2. Akom B.V., gevestigd te Stevensweert, gemeente Maasbracht,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Echt-Susteren,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 8 april 2021 heeft de raad het bestemmingsplan "Oud Roosteren" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en Akom beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak tegelijk met de zaken met zaaknummers 202107396/1/R2 en 202107397/1/R2 behandeld op de zitting van 31 mei 2023. Op de zitting zijn [appellant sub 1], Akom, vertegenwoordigd door [appellant sub 1], het college, vertegenwoordigd door mr. J. Lamers, en de raad, vertegenwoordigd door C. Vandewall, mr. B. Hardy-Cox en L. Smeets, verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Het bestemmingsplan heeft als doel om in het buurtschap Oud Roosteren ongewenste functies die een belemmering vormen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat niet langer als zodanig te bestemmen en verdere ontwikkeling van passende nieuwe functies te bevorderen. In Oud Roosteren zijn enkele intensieve veehouderijen en (deels) leegstaande/vervallen panden aanwezig, die er volgens de raad voor zorgen dat het woon- en leefklimaat in het buurtschap onder druk is komen te staan.
[appellant sub 1] is de eigenaar van het perceel [locatie] en Akom is de eigenaar van het perceel Oud Roosteren 24. [appellant sub 1] is bestuurder van Akom. Het bestemmingsplan maakt het via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om de intensieve veehouderij op [locatie] te beëindigen, de bestemming te wijzigen naar "Wonen" en woningen te realiseren. Het bestemmingsplan heeft verder de bestemming van het perceel Oud Roosteren 24 gewijzigd van "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" naar "Wonen" met een uitwerkingsverplichting. [appellant sub 1] en Akom kunnen zich niet vinden in de (mogelijkheid tot een) gewijzigde bestemming van de percelen. Akom had daarnaast graag gewild dat zowel intensieve veehouderij als het huisvesten van arbeidsmigranten mogelijk werd gemaakt op haar perceel.
2. De relevante bepalingen en regels die ten grondslag liggen aan de hierna volgende rechtsoverwegingen, zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
Toetsingskader
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Ingetrokken beroepsgrond
4. Ter zitting heeft [appellant sub 1] zijn beroepsgrond dat de stikstofberekening niet compleet is voor alle ontwikkelingen en dat er niet correct getoetst is aan de relevante (Belgische) natuurgebieden, ingetrokken. De Afdeling zal daarom niet ingaan op deze grond.
Behoefte aan nieuwe woningen
5. [appellant sub 1] en Akom betogen dat onduidelijk is of de toekomstige woningen voorzien in een bestaande behoefte. Ten eerste is ten onrechte de ladder voor duurzame verstedelijking niet doorlopen. Ten tweede maakt het plan alleen maar grondgebonden woningen mogelijk, maar uit de plantoelichting volgt dat er vooral behoefte is aan appartementen.
5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de laddertoets niet noodzakelijk is, omdat er volgens de raad maar tien woningen worden toegevoegd. Volgens de raad passen appartementen niet in de stedenbouwkundige structuur van Oud Roosteren.
5.2. Over het betoog dat in het plan in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking niet is doorlopen, overweegt de Afdeling als volgt.
Zoals is overwogen in de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724), moet bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling behelst, in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064).
Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan elf woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (zie overweging 6.3 van de overzichtsuitspraak). Dit bestemmingsplan voorziet niet in meer dan elf woningen op één woningbouwlocatie. Er is daarom geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bor. De raad hoefde de ladder voor duurzame verstedelijking daarom niet te doorlopen.
5.3. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (zie ook de uitspraak van de Afdeling van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, onder 4.1). Over het betoog dat het plan ten onrechte voorziet in grondgebonden woningen, omdat er volgens [appellant sub 1] en Akom vooral behoefte bestaat aan appartementen, overweegt de Afdeling als volgt. In de plantoelichting (op p. 15) is verwezen naar een woningmarktonderzoek, waaruit volgt dat er in Roosteren met name tekorten zullen ontstaan aan grondgebonden seniorenwoningen en appartementen met lift. Er is dus naast appartementen ook behoefte aan grondgeboden woningen. In zoverre voorzien de grondgebonden woningen die dit plan mogelijk maakt dus ook in een behoefte.
5.4. De betogen slagen niet.
Het perceel [locatie]
6. [appellant sub 1] en Akom betogen dat het plan ten onrechte voorziet in de wijzigingsbevoegdheid om de bestemming van het perceel [locatie] te wijzigen van "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" naar "Wonen" (artikel 3.9.6 van de planregels). Er mogen dan in totaal vijf woningen op het perceel gebouwd worden.
Volgens [appellant sub 1] en Akom is deze wijzigingsbevoegdheid niet uitvoerbaar. Een van de voorwaarden voor het wijzigen van de bestemming is dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel volledig zijn beëindigd (artikel 3.9.6, onder a, van de planregels). Het is echter niet realistisch en rendabel om het bedrijf te beëindigen.
Daarnaast voeren [appellant sub 1] en Akom aan dat niet voldoende is onderzocht of de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de bestemming wonen. Zij wijzen erop dat, wat mogelijke bodemverontreiniging betreft, in het Vooronderzoek door Geonius Milieu BV van 24 juli 2020, dat als bijlage aan de plantoelichting is toegevoegd, niet van de juiste terreinverharding is uitgegaan. Ook wordt er verwezen naar een onderzoek op Oud Roosteren 21, maar dat is een ander terrein. Ook staat er in het onderzoek dat er een terreininspectie is gedaan en onderzoek naar de vergunningen, maar dat is niet gebeurd, aldus [appellant sub 1] en Akom.
Verder is het perceel volgens [appellant sub 1] en Akom niet geschikt voor een woonfunctie, omdat er geen sprake kan zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Zo is in het akoestisch onderzoek van 11 september 2020 door Spider Monkey Consultancy ervan uitgegaan dat de wegen in Oud Roosteren geasfalteerd zijn, maar die zijn bestraat met klinkers. Dit zorgt volgens [appellant sub 1] voor een hogere geluidsbelasting. Ook is er geen rekening gehouden met de verbreding van de A2. Verder heeft de raad geen rekening gehouden met de geuroverlast die de intensieve veehouderij op Oud Roosteren 24 kan veroorzaken. De raad heeft nu de voor- en achtergrondbelasting voor geur aan elkaar gelijk gesteld, maar dat klopt niet. Ook is geen onderzoek gedaan naar fijnstof en is er geen rekening gehouden met de geluiden van de intensieve veehouderij op Oud Roosteren 24, aldus [appellant sub 1] en Akom.
6.1. De raad heeft met het bestemmingsplan beoogd om het woon- en leefklimaat in Oud Roosteren te verbeteren. De raad heeft veel klachten over geuroverlast ontvangen en vindt intensieve veehouderijen in Oud Roosteren niet meer wenselijk. Volgens de raad is het gebruik van het perceel voor wonen op [locatie] het meest passend. In het bestemmingsplan is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming op het perceel te wijzigen naar de bestemming "Wonen" en daar woningen te bouwen.
6.2. De Afdeling overweegt over het betoog van [appellant sub 1] en Akom dat de wijzigingsbevoegdheid niet uitvoerbaar is, als volgt. Bij een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog over de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder de financieel-economische uitvoerbaarheid, alleen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit als de raad redelijkerwijs had moeten inzien dat het plan om financieel-economische of andere redenen op voorhand niet uitvoerbaar is. Ter zitting heeft [appellant sub 1] toegelicht dat hij niet tegen woningen is op het perceel [locatie], op voorwaarde dat de raad en hij overeenstemming kunnen bereiken over de nadere voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Het is dus op voorhand niet duidelijk dat deze wijzigingsbevoegdheid in zoverre op termijn niet kan worden uitgevoerd. Daarom heeft de raad zich redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat er in zoverre geen redenen zijn waarom de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op voorhand niet uitvoerbaar is.
6.3. Voor zover [appellant sub 1] en Akom hebben betoogd dat de raad zich wat de bodem betreft niet had mogen baseren op het Vooronderzoek door Geonius Milieu BV van 24 juli 2020, omdat dit onderzoek fouten bevat, overweegt de Afdeling als volgt. De aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde plaatsen en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Die procedures staan nu niet ter beoordeling. Maar de raad mag het plan niet vaststellen als de raad op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat de aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. In het onderzoek is de aanbeveling gedaan om nader onderzoek te doen wanneer er bouwwerkzaamheden op de locatie gaan plaatsvinden. Verder staat er over de terreininspectie in het onderzoek dat de eigenaar van de locaties geen toegang heeft verleend om een degelijke terreininspectie uit te voeren. Onder deze omstandigheden ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat de volgens [appellant sub 1] en Akom mogelijk aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.
6.4. Over het betoog van [appellant sub 1] en Akom dat de geluidsbelasting te hoog is, overweegt de Afdeling dat [appellant sub 1] en Akom er terecht op hebben gewezen dat in het akoestisch onderzoek staat dat de wegen in Oud Roosteren zijn bestraat met asfalt, terwijl de wegen met klinkers zijn bestraat. Dit betekent alleen nog niet dat de conclusies uit het rapport onjuist zijn. Zoals ook in het akoestisch onderzoek staat, geldt op deze wegen een maximale snelheid van 30 km/u en hebben deze een zeer lage verkeersintensiteit. Deze wegen zijn daarom akoestisch niet relevant. Verder heeft de raad ter zitting toegelicht dat de A2 ter hoogte van Oud Roosteren op dit moment zowel in noordelijke als zuidelijke richting twee rijstroken met een spitsstrook heeft. Hoewel in het rapport niet staat dat dit wordt omgezet naar drie (volledige) rijstroken, is in het rapport bij de berekeningen over de geluidsbelasting door de weg uitgegaan van een prognose van de verkeersintensiteit in 2030, zoals blijkt uit de bijschriften bij de geluidbelastingcontouren in Bijlage 1 van het rapport. De raad heeft toegelicht dat in de berekening van dit aantal de verbreding van de A2 is meegenomen. Concluderend heeft de raad dus van het akoestisch onderzoek mogen uitgaan en zich op het standpunt mogen stellen dat er geen sprake is van een onaanvaardbare hoge geluidsbelasting op [locatie].
Over fijnstof staat in de plantoelichting dat uit de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit volgt dat de concentratie in het plangebied voor het grootste deel 20-25 µg/m3 bedraagt. Aan de rand van het plangebied, aan de kant van de A2, bedraagt deze concentratie 25-30 µg/m3. Dit is onder de norm van 40 µg/m3. De raad hoefde hierin geen aanleiding te zien om het woon- en leefklimaat wegens een te hoge fijnstof concentratie onaanvaardbaar te achten. Over het betoog van [appellant sub 1] en Akom dat de raad ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de geur- en geluidsbelasting die de intensieve veehouderij op Oud Roosteren 24 kan veroorzaken, overweegt de Afdeling dat de raad moet uitgaan van de maximale planologische mogelijkheden. In de uitspraak van vandaag (ECLI:NL:RVS:2023:3878), heeft de Afdeling al geconcludeerd dat niet gebleken is dat er een legale intensieve veehouderij aanwezig is op Oud Roosteren 24. Een intensieve veehouderij wordt ook niet mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Een intensieve veehouderij op die locatie valt dus niet binnen de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan. De raad hoefde daarom ook geen rekening te houden met de geur- en geluidsbelasting van een intensieve veehouderij op die locatie. In zoverre heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat het woon- en leefklimaat niet in de weg staat aan het mogelijk maken van een woonfunctie op dit perceel.
Het betoog slaagt niet.
7. [appellant sub 1] betoogt daarnaast dat het plan ten onrechte voorziet in de wijzigingsbevoegdheid om onder voorwaarden de aanduiding "intensieve veehouderij - iv" te verwijderen van het perceel [locatie] (artikel 3.9.9 van de planregels). Volgens [appellant sub 1] is deze bepaling overbodig wanneer de bestemming wordt gewijzigd naar "Wonen", omdat de aanduiding daarmee automatisch komt te vervallen. Omdat niet in de planregel is omschreven wanneer er aan de voorwaarde wordt voldaan dat de betreffende functie ter plaatse is beëindigd, kan het verwijderen van deze aanduiding misbruikt worden, bijvoorbeeld bij tijdelijke leegstand. Ook is dit een aantasting van het eigendomsrecht, aldus [appellant sub 1].
7.1. De raad heeft toegelicht dat de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.9.9 van de planregels is opgenomen vanwege de uitwerkingsverplichting die geldt op het perceel Oud Roosteren 24. Deze uitwerkingsverplichting maakt het mogelijk om maximaal vier woningen op dat perceel te bouwen. Volgens de raad kan het voor het woon- en leefklimaat bij die woningen wenselijk zijn om de intensieve veehouderij op het perceel [locatie] aan te passen.
7.2. Gelet op de toelichting van de raad, is deze bepaling - anders dan [appellant sub 1] heeft betoogd - niet overbodig. De raad heeft zich op het standpunt mogen stellen dat het mogelijk gewenst is om de intensieve veehouderij op het perceel [locatie] te beëindigen, om wonen op het perceel Oud Roosteren 24 mogelijk te maken. Verder is niet aannemelijk dat deze bepaling misbruikt kan worden. Voorts heeft de raad mogen stellen dat deze wijzigingsbevoegdheid niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van [appellant sub 1] belangen.
Het betoog slaagt niet.
8. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de gebouwen op het perceel [locatie] ten onrechte de aanduiding "karakteristiek" hebben gekregen. Volgens [appellant sub 1] heeft de raad zich hierbij gebaseerd op een rapport van RAAP met als nummer 2943, maar daarin corresponderen de plekken die genoemd worden niet met de kaart in het rapport. De boerderij op dit perceel is geen carré-boerderij en de gebouwen aan de straatkant zijn in gebruik als stallen, die volgens het rapport niet karakteristiek zijn. Doordat de panden op zijn perceel deze aanduiding hebben gekregen, is sloop en nieuwbouw op deze plek niet meer mogelijk.
8.1. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat met de aanduidingen "karakteristiek" in dit bestemmingsplan is aangesloten bij de aanduiding "karakteristiek" zoals deze was toegekend in het bestemmingsplan "Cultuurhistorie Echt-Susteren". In de cultuurhistorische waardenkaart die is opgesteld door RAAP, en die als bijlage bij het bestemmingsplan "Cultuurhistorie Echt-Susteren" is gevoegd, is de hoeve van [appellant sub 1] aangemerkt als ‘beeldbepalend pand, waarvan score groter dan 80’. Een uitsnede van deze cultuurhistorische waardenkaart die alleen betrekking heeft op Oud Roosteren, is als bijlage bij dit plan gevoegd. Naar het oordeel van de Afdeling mocht de raad zich op deze informatie baseren. De Afdeling neemt daarbij mede in aanmerking dat er op dat moment geen signalen waren dat deze informatie niet actueel of accuraat was.
Het betoog slaagt niet.
8.2. Overigens heeft de raad ter zitting toegelicht dat op basis van nieuwe informatie, namelijk een rapport van HVM, die niet bekend was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, het de conclusie heeft getrokken dat de hoeve in een zo slechte bouwkundige staat verkeert, dat deze niet langer in stand hoeft te worden gehouden.
Het perceel Oud Roosteren 24
9. [appellant sub 1] en Akom betogen dat er in het plan ten onrechte de bestemming "Wonen" met een uitwerkingsverplichting is opgenomen voor het perceel Oud Roosteren 24. Deze uitwerkingsverplichting houdt in dat het college met inachtneming van de regels die zijn opgenomen in artikel 8.7.1 van de planregels op dit perceel een woonbestemming uitwerkt. Akom wil het perceel kunnen gebruiken voor het exploiteren van een scharrelvarkenshouderij en voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Zij wil daarom dat de huidige agrarische bestemming wordt gehandhaafd en dat hieraan de aanduidingen "intensieve veehouderij - iv" en "woonruimte ten behoeve van max. 24 personen in de woning op het adres Oud Roosteren 24" waren toegekend.
Volgens Akom is de uitvoerbaarheid van deze uitwerkingsplicht ten onrechte afhankelijk gesteld van de uitvoering van de wijzigingsbevoegdheid die geldt voor het perceel [locatie]. Volgens Akom is het niet aannemelijk dat de uitwerkingsplicht binnen 10 jaar kan worden uitgewerkt, omdat [appellant sub 1] heeft aangegeven niet bereid te zijn om zijn bedrijf op [locatie] te beëindigen.
Ook is het perceel volgens [appellant sub 1] en Akom niet geschikt voor een woonfunctie, omdat de bodem mogelijk verontreinigd is en er geen sprake kan zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Zoals [appellant sub 1] en Akom ook al over het perceel [locatie] betoogd hebben, voldoen volgens hen de onderzoeken naar bodemverontreiniging en geluidsbelasting niet. Akom voert hierbij ook aan dat geen rekening is gehouden met de impact van een richtafstand van 10 m van de begraafplaats.
9.1. De raad stelt zich op het standpunt dat met de woonbestemming aansluiting wordt gezocht bij het bestaande gebruik. Volgens de raad is het naar verwachting inderdaad wenselijk dat de intensieve veehouderij op [locatie] wordt aangepast voordat de woonbestemming uitgewerkt kan worden, maar dit kan op termijn gebeuren. De raad wil de aanduiding "intensieve veehouderij - iv" niet toekennen aan het perceel Oud Roosteren 24, omdat hij dat vanuit planologisch oogpunt ongewenst acht, gelet op de ligging van deze locatie midden in de dorpskern van Oud Roosteren. Ook de huisvesting voor 24 personen op dit perceel acht de raad ruimtelijk ongewenst.
9.2. Het perceel Oud Roosteren 24 had op grond van het vorige plan, het bestemmingsplan "Buitengebied", vastgesteld door de raad op 14 december 2017, de bestemming "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden". Het door Akom gewenste gebruik, namelijk het exploiteren van een scharrelvarkenshouderij en het huisvesten van arbeidsmigranten, is op grond van het vorige bestemmingsplan niet toegestaan. Voor zover Akom heeft betoogd dat dit gebruik het bestaande legale gebruik van het perceel is, is daar dus geen sprake van (zie ook de uitspraken van de Afdeling van vandaag [ECLI:NL:RVS:2023:3878] en [ECLI:NL:RVS:2023:3879]). Naar het oordeel van de Afdeling hoefde de raad het door Akom gewenste gebruik dus niet mogelijk te maken om de reden dat dat in het bestemmingsplan "Buitengebied" ook al was toegestaan. Verder heeft de raad voldoende toegelicht dat intensieve veehouderijen in Oud Roosteren vanuit ruimtelijk oogpunt niet meer wenselijk zijn en hij graag wil dat deze plaatsmaken voor reguliere woningen. Deze planologische inzichten heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling aanvaardbaar mogen achten. De raad hoefde het door Akom gewenste gebruik dus niet als zodanig te bestemmen in dit bestemmingsplan.
9.3. Zoals de Afdeling al in 7.1 heeft overwogen, heeft de raad toegelicht dat het voor het woon- en leefklimaat bij de woningen op Oud Roosteren 24 wenselijk kan zijn om de intensieve veehouderij op [locatie], die geëxploiteerd wordt door [appellant sub 1], aan te passen. Omdat [appellant sub 1] ter zitting heeft toegelicht dat hij niet tegen woningen is op het perceel [locatie], acht de Afdeling het niet onaannemelijk dat het college op termijn uitvoering kan geven aan de wijzigingsbevoegdheid op het perceel [locatie] en daarmee ook aan de uitwerkingsplicht op het perceel Oud Roosteren 24. Daarom heeft de raad zich redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat er geen redenen zijn waarom de uitwerkingsplicht in het bestemmingsplan op voorhand niet uitvoerbaar is.
9.4. Over het betoog dat het perceel Oud Roosteren 24 niet geschikt is voor een woonfunctie, omdat de bodem mogelijk verontreinigd is en er geen sprake kan zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, ziet de Afdeling geen grond voor een ander oordeel dan zij in het kader van het perceel [locatie] heeft gegeven in 6.2-6.4. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het bodemonderzoek niet ten grondslag mocht leggen aan het bestemmingplan. Verder heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat het woon- en leefklimaat niet in de weg staat aan het mogelijk maken van een woonfunctie op dit perceel. Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad over de begraafplaats ter zitting heeft toegelicht dat Oud Roosteren gezien moet worden als een gemengd gebied, waar meerdere functies samenkomen, en er op grond van de brochure "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een richtafstand van 0 m geldt. Akom heeft dit niet bestreden. Om deze reden, en omdat de A2 al een grote geluidsbron is in Oud Roosteren, mocht de raad ook deze woningen op zeer korte afstand van de begraafplaats aanvaardbaar achten.
Het betoog slaagt niet.
Het huisvesten van arbeidsmigranten
10. [appellant sub 1] en Akom betogen dat het plan ten onrechte het huisvesten van arbeidsmigranten uitsluit. In de rest van de gemeente is dit wel toegestaan onder de voorwaarden van de beleidsnotitie "Huisvesting short-stay arbeidsmigranten". Volgens [appellant sub 1] en Akom is dit discriminatie en leidt dit tot rechtsongelijkheid binnen de gemeente.
10.1. De raad stelt dat het college op grond van de beleidsnotitie "Huisvesting short-stay arbeidsmigranten", onder voorwaarden medewerking kan verlenen aan de huisvesting van arbeidsmigranten in onder andere burgerwoningen. Daarbij is het uitgangspunt dat er maximaal 4 personen in een reguliere burgerwoning mogen worden gehuisvest. In uitzonderlijke situaties (bijvoorbeeld grote leegstaande gebouwen, zoals scholen of kloosters) wordt maatwerk geleverd en kunnen meer personen worden toegestaan. Bij grotere woningen in woongebieden is de kans klein dat meerdere personen worden toegestaan. Dit heeft onder meer te maken met mogelijke overlast voor de omgeving en beperkingen ten aanzien van parkeren. Huisvesting van ‘shortstay’-arbeidsmigranten in agrarische bedrijfswoningen is op grond van deze beleidsnotitie niet toegelaten.
10.2. De Afdeling overweegt dat in artikel 3.5.1, aanhef en onder k, en artikel 8.5.1, aanhef en onder c, van de planregels is bepaald dat het huisvesten van arbeidsmigranten niet is toegestaan binnen de bestemmingen "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" en "Wonen". In de artikelen 3.6.2 en 4.6.2 is echter bepaald dat het college onder voorwaarden een omgevingsvergunning kan verlenen voor het toestaan van tijdelijke huisvesting van seizoensarbeiders. Anders dan [appellant sub 1] en Akom hebben betoogd, sluit het plan het huisvesten van arbeidsmigranten dus niet zonder meer uit.
Het betoog slaagt niet.
De plattelandswoning op Kanaalstraat 14-16
11. [appellant sub 1] betoogt dat het plan ten onrechte de wijziging van de bedrijfswoning op Kanaalstraat 14-16 naar een plattelandswoning mogelijk maakt op korte afstand van zijn bedrijf. De woning en de tuin liggen op minder dan 50 m afstand van de stallen van de intensieve veehouderij op [locatie].
11.1. Voor zover [appellant sub 1] hiermee heeft betoogd dat de plattelandswoning op Kanaalstraat 14-16 de uitbreidingsmogelijkheden van zijn bedrijf belemmert, overweegt de Afdeling dat tussen het bedrijf van [appellant sub 1] en Kanaalstraat 14-16 andere woningen liggen die de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf van [appellant sub 1] in die richting al beperken. In zoverre is er dus geen sprake van een nieuwe belemmering van de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf van [appellant sub 1].
Het betoog slaagt niet.
Nieuwe woningen
12. [appellant sub 1] betoogt dat het plan ten onrechte een aantal nieuwe woningen mogelijk maakt. Allereerst maakt het plan ten onrechte een nieuwe woning mogelijk naast de woning van het akkerbouwbedrijf op het perceel Oud Roosteren 12. In het verleden is het pand op Brugstraat 2 al opgericht als tweede bedrijfswoning, waarna het is omgezet in een reguliere woning. Dit plan maakt nu in feite een derde bedrijfswoning mogelijk. Het ombouwen van de bestaande schuur, die geen historische waarde heeft, past ook niet in het beeld van Oud Roosteren. Volgens [appellant sub 1] zou het beter zijn om de schuur te kunnen slopen.
Ten tweede zou volgens [appellant sub 1] de bouwtitel die geldt op de gronden tussen Oud Roosteren 25 en 31 moeten komen te vervallen. Blijkbaar bestaat deze titel al langer, zonder dat dit op de verbeelding van voorgaande bestemmingsplannen was aangegeven. Omdat er geen gebruik is gemaakt van deze titel, had deze op grond van de structuurvisie Wonen Midden-Limburg gesaneerd moeten worden. Ook past de woning die nu mogelijk wordt gemaakt niet in Oud Roosteren, omdat deze veel groter is dan de andere woningen.
Ten derde heeft het perceel Oud Roosteren 36 volgens [appellant sub 1] ten onrechte een woonbestemming gekregen. Het gebouw op dit perceel wordt al jarenlang gebruikt voor het opslaan van stro. De bestemming moet volgens hem overeenkomen met het gebruik. Op het perceel wordt nu een nieuw bouwvlak gerealiseerd, wat onwenselijk is omdat het gebouw in het bouwvlak onderdeel is van een beeldbepalend pand, samen met dat op nummer 34.
12.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het aanvaardbaar is om de bestaande loods op het perceel Oud Roosteren 12 tot woning te verbouwen, zo lang dit gebeurt conform de eisen in het Bouwbesluit en de toekomstige woning past in het straatbeeld. Het is niet noodzakelijk dat de loods cultuurhistorische waarde heeft. Verder is de bouwmogelijkheid tussen Oud Roosteren 25 en 31 een bestaand recht. De gemeente voert geen actief beleid om onbenutte bouwtitels te saneren. De woning die daar mogelijk wordt gemaakt, past volgens de raad juist wel in Oud Roosteren, omdat het bouwvlak door de ruimere omvang past bij een levensloopbestendige woning waarbij alle voorzieningen op de begane grond aanwezig zijn. Voor het perceel Oud Roosteren 36 gold op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" al een woonbestemming.
12.2. De Afdeling overweegt dat de raad voor Oud Roosteren 12 een soortgelijke wijzigingsbevoegdheid heeft opgenomen als op de percelen van [appellant sub 1] en Akom. Omdat de burgerwoning pas mag worden gerealiseerd wanneer de agrarische bedrijfsactiviteiten volledig zijn beëindigd (artikel 3.9.7, onder a, van de planregels), is er geen sprake van het mogelijk maken van een extra bedrijfswoning. Mede gelet op het standpunt van de raad dat hij intensieve veehouderijen in Oud Roosteren niet langer wenselijk acht, heeft de raad het aanvaardbaar mogen achten om bij wijzigingsbevoegdheid één extra burgerwoning toe te voegen en de bestaande agrarische bestemming niet langer als zodanig te bestemmen.
Het bouwvlak tussen Oud Roosteren 25 en 31 heeft een oppervlakte van ongeveer 190 m2. Er geldt een maximale bouwhoogte van 9 m en een maximale goothoogte van 6 m. In de nabijheid van het bouwvlak zijn verschillende andere bouwvlakken met een vergelijkbare omvang en/of maximale bouw- en goothoogte. Naar het oordeel van de Afdeling wijken de bouwmogelijkheden in het bouwvlak tussen Oud Roosteren 25 en 31 niet zo sterk af van de bouwmogelijkheden in de omgeving, dat de raad dit niet aanvaardbaar heeft mogen achten.
Verder overweegt de Afdeling dat op het perceel Oud Roosteren 36 op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" ook al een woonbestemming gold. Het bouwvlak dat in het bestreden bestemmingsplan is opgenomen, omvat de bestaande bebouwing op dat perceel. Het bouwvlak heeft bijna in zijn geheel de aanduiding ‘karakteristiek’ gekregen. De Afdeling kan het standpunt van de raad volgen dat hiermee het op die plek aanwezige cultuurhistorische ensemble juist goed wordt vastgelegd.
Verder bestaat ook anderszins geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt op de Oud Roosteren 12, tussen Oud Roosteren 25 en 31 en Oud Roosteren 36 niet zullen leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat op de percelen van [appellant sub 1].
Het betoog slaagt niet.
Groenvoorziening bij het kerkhof
13. Akom betoogt dat rondom het kerkhof op de verbeelding ten onrechte een groenvoorziening is ingetekend tot aan het perceel Oud Roosteren 24. Dit stuk is in gebruik als weg en had daarom een verkeersbestemming moeten krijgen. Deze weg wordt ook als ontsluitingsweg van het perceel Oud Roosteren 24 gebruikt. De groenbestemming laat deze weg niet toe, omdat die alleen paden toestaat en geen wegen.
13.1. De raad stelt zich op het standpunt dat er is gekozen voor de passende bestemming "Groen", om de groene uitstraling van het plein de waarborgen.
13.2. Ter zitting is duidelijk geworden dat Akom vreest dat de groenbestemming ervoor zal zorgen dat zijn perceel Oud Roosteren 24 niet meer ontsloten kan worden. Deze vrees is ongegrond, omdat uitritten ten behoeve van aangrenzende functies zijn toegestaan in een groenbestemming (artikel 5.1, onder d, van de planregels).
Het betoog slaagt niet.
Karakteristieke panden
14. [appellant sub 1] betoogt dat de woningen op Kanaalstraat 2, 9, 10 en 13 ten onrechte de aanduiding "karakteristiek" niet hebben gekregen, terwijl deze wel zijn opgenomen in het RAAP-rapport. De bouwvlakken op Oud Roosteren 34 en 36 hebben de aanduiding "karakteristiek" slechts gedeeltelijk. Hierdoor is er geen borging dat de huidige karakteristieke structuur behouden blijft.
14.1. De Afdeling stelt voorop dat, anders dan [appellant sub 1] heeft betoogd, het bouwvlak op Kanaalstraat 10 in zijn geheel de aanduiding "karakteristiek" heeft gekregen. Op dit punt heeft [appellant sub 1] dus al wat hij wil.
Op Oud Roosteren 34 en 36 heeft weliswaar niet het volledige bouwvlak, maar wel het deel daarvan waarin de bebouwing staat, de aanduiding "karakteristiek" gekregen. Uit de planregels (zie bijvoorbeeld artikel 1.62) volgt dat deze aanduiding als doel heeft om beeldbepalende gebouwen te beschermen. De raad mocht er daarom voor kiezen om de aanduiding alleen aan de bestaande bebouwing en niet aan het volledige bouwvlak toe te kennen.
De Afdeling overweegt vervolgens, zoals ook al werd overwogen onder 8.1, dat de raad met de aanduidingen "karakteristiek" in dit bestemmingsplan is aangesloten bij de aanduiding "karakteristiek" zoals deze was toegekend in het bestemmingsplan "Cultuurhistorie Echt-Susteren". De panden op Kanaalstraat 2, 9, en 13 hadden op grond van dat bestemmingplan de aanduiding "karakteristiek" niet. In de cultuurhistorische waardenkaart die is opgesteld door RAAP, en die als bijlage bij het bestemmingsplan "Cultuurhistorie Echt-Susteren" is gevoegd, zijn deze panden aangemerkt als ‘beeldbepalend pand’. In Oud Roosteren hebben alleen de locaties die zijn aangemerkt als ‘beeldbepalend pand, waarvan score groter dan 80’ in het bestemmingsplan "Cultuurhistorie Echt-Susteren" de aanduiding "karakteristiek" gekregen. In de toelichting bij dat bestemmingsplan is daarover het volgende opgemerkt: "In het kader van de waardering werden op meerdere criteria scores toegekend, te weten zichtbaarheid vanaf de weg, relatie met historische gebeurtenis, gaafheid, conservering, zeldzaamheid, samenhang/context en representativiteit. Kwam een totaalscore boven de 80 uit, dan wordt het pand van gemeentelijk belang geacht. Op de verbeelding zijn deze panden aangegeven met de aanduiding "karakteristiek" binnen de bestemming "Waarde - Cultuurhistorie". [appellant sub 1] heeft niet gesteld dat of onderbouwd waarom deze benadering onjuist is. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad deze benadering niet ook in dit bestemmingsplan mocht volgen en de panden aan de Kanaalstraat 2, 9 en 13 de aanduiding ‘karakteristiek’ had moeten geven.
Het betoog slaagt niet.
De bedrijven in Oud Roosteren
15. [appellant sub 1] betoogt dat het plan ten onrechte twee bedrijven in Oud Roosteren mogelijk maakt. Ten eerste heeft het plan ten onrechte het elektrotechnisch installatiebedrijf Wijers op Oud Roosteren 38 opgenomen in het bestemmingsplan. In bijlage 3 is vastgelegd dat bouwbedrijven en elektrotechnische installatiebedrijven niet zijn toegestaan binnen de woonbestemming. In de planregels is ook geen maximum voor de oppervlakte van de bedrijfsactiviteiten opgenomen. Omdat dit bedrijf niet vergund is, wordt illegaliteit beloond. Het gaat hier volgens [appellant sub 1] niet om een eenmanszaak, maar om een bedrijf met zeker 4 medewerkers, wat leidt tot parkeerproblemen in de buurt.
Ten tweede laat het bestemmingsplan ten onrechte de kliniek van Cortoclinics toe op Kanaalstraat 10. In deze kliniek worden onder meer operaties uitgevoerd. Deze kliniek moet daarom gezien worden als tweedelijnszorg, die niet past binnen de reikwijdte van een aan huis verbonden beroep. In de planregels moet het begrip "aan huis verbonden beroep" daarom gespecificeerd worden tot arts, aldus [appellant sub 1].
15.1. De raad stelt dat voor het installatiebedrijf een uitsterfregeling geldt. Omdat het bedrijf een beperkte omvang heeft, kan het in een woning worden uitgeoefend, zonder dat de woonfunctie verloren gaat. Ter plekke vindt enkel opslag van materialen plaats en het parkeren van een bedrijfsauto. Ten einde problemen tijdens bevoorrading zoveel mogelijk te voorkomen zal de eigenaar van dit bedrijf aan de voorzijde een extra parkeervoorziening realiseren. Hierover zijn bindende afspraken gemaakt. De bedrijfsauto van de eigenaar wordt op eigen terrein geparkeerd, door de oprit aan de rechterzijde van het perceel daarvoor te gebruiken. Op eigen terrein zijn na genoemde aanpassing 3 parkeerplaatsen aanwezig. Op deze manier wordt volgens de raad de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk beperkt.
Volgens de raad valt de kliniek onder de definitie van een aan huis verbonden beroep. Het onderscheid tussen eerste- en tweedelijnszorg is daarbij niet ruimtelijk relevant, aldus de raad.
15.2. Over het betoog dat het plan ten onrechte een installatiebedrijf mogelijk maakt, overweegt de Afdeling als volgt. In het bestemmingsplan heeft het perceel Oud Roosteren 38 de bestemming "Wonen" met de aanduiding "installatiebedrijf". In artikel 8.5.6 van de planregels is bepaald dat uitsluitend de bestaande bedrijfsoppervlakte is toegestaan en ook dat er geen nieuw installatiebedrijf gevestigd mag worden na een jaar na beëindiging van het huidige installatiebedrijf. De raad heeft toegelicht dat het installatiebedrijf op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" ook al was toegestaan als bedrijf aan huis en dat de raad de bestaande situatie heeft opgenomen in het bestemmingsplan. In zoverre leidt het opnemen van de aanduiding "installatiebedrijf" dus niet tot een nieuwe ontwikkeling en ook niet tot een (verdere) aantasting van de bedrijfsbelangen van [appellant sub 1]. De Afdeling ziet ook anderszins geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het opnemen van deze aanduiding op dit perceel niet aanvaardbaar heeft mogen achten.
Over het betoog over de kliniek overweegt de Afdeling dat in de planregels al is bepaald dat ‘arts’ een aan huis verbonden beroep mag zijn, op voorwaarde dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt (artikel 1.4). Ook mag maximaal 50 m2 voor het aan huis verbonden beroep worden gebruikt en mag de omgeving niet onevenredig belast worden door de verkeersaantrekkende werking (artikel 8.5.3). Als er niet aan de vereisten van de planregels wordt voldaan, wat [appellant sub 1] onvoldoende heeft onderbouwd, kan [appellant sub 1] een handhavingsverzoek indienen.
Het betoog slaagt niet.
Carport en bijgebouw met een woonbestemming
16. [appellant sub 1] betoogt dat de carport/garage en overkapping op Oud Roosteren 9 ten onrechte een woonbestemming hebben gekregen. Het gaat hier om een bijgebouw en niet om een woongebouw. Dit geldt ook voor de uitbouw aan de noordkant van Oud Roosteren 7.
16.1. De Afdeling overweegt dat de percelen Oud Roosteren 7 en 9 in hun geheel een woonbestemming hebben en dat ook al hadden op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied". Er bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad deze carport/garage, overkapping en uitbouw niet passend heeft mogen achten in de woonbestemming of deze bestemming om een andere reden niet aanvaardbaar heeft mogen achten. De raad mocht er voor kiezen om deze percelen ook in het bestemmingsplan "Oud Roosteren" een woonbestemming te geven.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
17. De beroepen [appellant sub 1] en Akom zijn ongegrond.
18. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen van [appellant sub 1] en Akom B.V. ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.J.W.P. van Gastel, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. C.M. Schellingerhout, griffier.
w.g. Van Gastel
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Schellingerhout
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2023
271-980
Bijlage:
Besluit ruimtelijke ordening:
Artikel 3.1.6 luidt:
"1. Een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd:
a. een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
b. een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
c. de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
d. de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
e. een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
f. de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."
Bestemmingsplan "Oud Roosteren":
Artikel 1.4 luidt:
"aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de eigenaar(s)/gebruiker(s) van de woning dan wel een persoon met een verwantschap in de eerste graad met de eigenaar(s)/gebruiker(s), waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is, zoals arts, notaris, adviseur, therapeut, accountant of advocaat, evenwel met uitzondering van prostitutie."
Artikel 1.15 luidt:
"arbeidsmigrantenhuisvesting: het huisvesten van legale werknemers van bedrijven, die tijdelijk in Nederland verblijven."
Artikel 1.62 luidt:
"karakteristiek: beeldbepalende panden."
Artikel 3.5.1 luidt:
"Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 17 lid 1 wordt Pro in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:
(…)
k. arbeidsmigrantenhuisvesting binnen de bedrijfswoning;
(…)"
Artikel 3.6.2 luidt:
"Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 3 lid 1 ten Pro behoeve van het toestaan van de tijdelijke huisvesting van seizoenarbeiders, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
a. een dergelijke huisvesting is noodzakelijk vanuit het oogpunt van de tijdelijke grote arbeidsbehoefte in het betreffende agrarische bedrijf;
b. er ontbreken voldoende structurele voorzieningen ten behoeve van tijdelijke huisvesting elders;
c. de huisvesting betreft uitsluitend werknemers die alleen binnen het bedrijf, waar ze gehuisvest zijn, werkzaamheden verrichten;
d. de huisvesting bedraagt niet meer dan 6 maanden per kalenderjaar;
e. het aantal te huisvesten werknemers mag niet meer bedragen dan 20;
f. ten behoeve van de tijdelijke huisvestiging van seizoenarbeiders is tevens het plaatsen van woonunits toegestaan, met dien verstande dat:
1. het aantal woonunits niet meer mag bedragen dan 5;
2. de goothoogte niet meer mag bedragen dan 3;
g. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven;
h. het woon- en leefklimaat mogen niet onevenredig worden aangetast;
i. de afstand tot kassen en boomgaarden van derden dient tenminste 50 m. te bedragen;
j. voldaan moet worden aan de bepalingen ingevolge de Wet geluidhinder;
k. aangetoond is dat de landschappelijke en ruimtelijke inpassing op een zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij wordt aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de te leveren verbetering van de omgevingskwaliteit zoals bedoeld in artikel 22 lid Pro 3 ('Kwaliteitsregels');
l. het bevoegd gezag trekt deze omgevingsvergunning in, indien de hieraan ten grondslag liggende tijdelijk grote arbeidsbehoefte niet meer aanwezig is."
Artikel 3.9.6 luidt:
"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', met inachtneming van de volgende wijzigingsregels:
a. de agrarische bedrijfsactiviteiten op het adres [locatie] dienen volledig te zijn beëindigd bij vaststelling van het wijzigingsplan;
b. alle agrarische bedrijfsbebouwing dient voorafgaand aan de bouw van de nieuwe woningen te zijn gesloopt voor zover deze niet kan of zal gaan fungeren als woning of bijbehorend bouwwerk bij een woning conform de bijgebouwenregeling zoals opgenomen in artikel 3 lid Pro 2.3;
c. het gebruik voor de woonfunctie dient vanuit een oogpunt van een goed woonmilieu aanvaardbaar te zijn, hetgeen onder andere wil zeggen dat uit een ingesteld bodemonderzoek moet blijken dat ter plaatse de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de bestemming wonen, dat ecologisch en archeologisch vervolgonderzoek heeft plaatsgevonden en dat geen sprake is van overschrijding van de geurnormen voor een woonfunctie;
d. er dient te worden voldaan aan de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021 of diens rechtsopvolger;
e. er mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gerealiseerd;
f. bij de stedenbouwkundige inrichting dient rekening te worden gehouden met de bebouwingscontouren zoals opgenomen in bijlage 4 bij deze regels;
g. het realiseren van volledige nieuwbouw is toegestaan indien de bouwkundige staat van de bestaande opstallen daartoe aanleiding geeft en onder de voorwaarde dat de bestaande bebouwingsstructuur zoveel mogelijk behouden blijft;
h. in het gehele wijzigingsgebied mag het maximaal aantal woningen na wijziging niet meer bedragen dan 5, bestaande uit maximaal vier nieuwe woningen en één bestaande bedrijfswoning die wordt omgezet in een burgerwoning;
i. het gebruik als woonfunctie mag de gebruiksmogelijkheden van de bestemmingen en functies in de omgeving niet onevenredig aantasten;
j. aangetoond is dat de landschappelijke en ruimtelijke inpassing op een zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij wordt aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de te leveren verbetering van de omgevingskwaliteit zoals bedoeld in artikel 22 lid Pro 3;
k. parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan en er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte;
l. voor wat betreft de bouw- en gebruiksregels dient het bepaalde in artikel 8 'Wonen' in acht wordt genomen."
Artikel 3.9.7 luidt:
"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', met inachtneming van de volgende wijzigingsregels:
a. de agrarische bedrijfsactiviteiten op het adres Oud Roosteren 12 dienen volledig te zijn beëindigd bij vaststelling van het wijzigingsplan;
(…)"
Artikel 3.9.9 luidt:
"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de aanduiding 'intensieve veehouderij (iv)' van de verbeelding te verwijderen, onder de voorwaarden dat:
a. het betreffende functie ter plaatse is beëindigd;
b. de geldende milieuvergunning voor die activiteit wordt ingetrokken."
Artikel 4.6.2 luidt:
"Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 3 lid 1 ten Pro behoeve van het toestaan van de tijdelijke huisvesting van seizoenarbeiders, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
a. een dergelijke huisvesting is noodzakelijk vanuit het oogpunt van de tijdelijke grote arbeidsbehoefte in het betreffende agrarische bedrijf;
b. er ontbreken voldoende structurele voorzieningen ten behoeve van tijdelijke huisvesting elders;
c. de huisvesting betreft uitsluitend werknemers die alleen binnen het bedrijf, waar ze gehuisvest zijn, werkzaamheden verrichten;
d. de huisvesting bedraagt niet meer dan 6 maanden per kalenderjaar;
e. het aantal te huisvesten werknemers mag niet meer bedragen dan 20;
f. ten behoeve van de tijdelijke huisvestiging van seizoenarbeiders is tevens het plaatsen van woonunits toegestaan, met dien verstande dat:
1. het aantal woonunits niet meer mag bedragen dan 5;
2. de goothoogte niet meer mag bedragen dan 3;
g. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven;
h. het woon- en leefklimaat mogen niet onevenredig worden aangetast;
i. de afstand tot kassen en boomgaarden van derden dient tenminste 50 m. te bedragen;
j. voldaan moet worden aan de bepalingen ingevolge de Wet geluidhinder;
k. aangetoond is dat de landschappelijke en ruimtelijke inpassing op een zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij wordt aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de te leveren verbetering van de omgevingskwaliteit zoals bedoeld in artikel 22 lid Pro 3 ('Kwaliteitsregels');
l. het bevoegd gezag trekt deze omgevingsvergunning in, indien de hieraan ten grondslag liggende tijdelijk grote arbeidsbehoefte niet meer aanwezig is."
Artikel 5.1 luidt:
"De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
(…)
d. uitritten ten behoeve van aangrenzende functies;
(…)"
Artikel 8.5.1 luidt:
"Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 17 lid 1 wordt Pro in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als
(…)
c. arbeidsmigrantenhuisvesting"
Artikel 8.5.3 luidt:
"Het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep, zoals bedoeld in artikel 8 lid 1 sub d is Pro toegestaan binnen de woning, met dien verstande dat:
a. het aan huis verbonden beroep mag worden uitgeoefend in het hoofdgebouw en in bijbehorende bouwwerken;
b. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, met dien verstande dat maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken wordt gebruikt voor de uitoefening van het aan huis verbonden beroep;
c. er geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten mogen plaatsvinden die de woonomgeving onevenredig belasten en ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeerplaatsen in openbaar gebied, noodzakelijk worden;
d. er geen detailhandel plaatsvindt, behoudens detailhandel van ondergeschikte aard die rechtstreeks in verband staat met het uitgeoefende aan huis verbonden beroep."
Artikel 8.5.6 luidt:
"Ter plaatse van het, conform artikel 8 lid 1 sub b toegestane Pro, installatiebedrijf is uitsluitend de bestaande bedrijfsoppervlakte toegestaan; uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten is niet toegestaan. Indien na de beëindiging van het installatiebedrijf de gronden en opstallen gedurende één jaar niet meer voor deze functie worden gebruikt, mag ter plaatse geen nieuw installatiebedrijf meer gevestigd worden."
Artikel 8.7.1 luidt:
"Burgemeester en wethouders werken de bestemming 'Wonen' uit ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - uitwerkingsverplichting', met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels:
a. er dient te worden voldaan aan de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021 of diens rechtsopvolger;
b. er mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gerealiseerd, waarbij de realisering van woningen uitsluitend plaats mag vinden binnen de bestaande bebouwing;
c. het gebruik voor de woonfunctie dient vanuit een oogpunt van een goed woonmilieu aanvaardbaar te zijn, hetgeen onder andere wil zeggen dat uit een ingesteld bodemonderzoek moet blijken dat ter plaatse de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de bestemming wonen, dat ecologisch en archeologisch vervolgonderzoek heeft plaatsgevonden en dat geen sprake is van overschrijding van de geurnormen voor een woonfunctie;
d. aanwezige bebouwing dient voorafgaand aan de realisering van de woningen te zijn gesloopt voor zover deze niet kan of zal gaan fungeren als woning of bijbehorend bouwwerk bij een woning conform de bijgebouwenregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid Pro 2.2;
e. bij de stedenbouwkundige inrichting dient rekening te worden gehouden met de bebouwingscontouren zoals opgenomen in bijlage 4 bij deze regels;
f. het realiseren van volledige nieuwbouw is toegestaan indien de bouwkundige staat van de bestaande opstallen daartoe aanleiding geeft en onder de voorwaarde dat de bestaande bebouwingsstructuur zoveel mogelijk behouden blijft;
g. in het gehele uitwerkingsgebied mag het maximaal aantal woningen na uitwerking niet meer bedragen dan 4;
h. het gebruik als woonfunctie mag de gebruiksmogelijkheden van de bestemmingen en functies in de omgeving niet onevenredig aantasten;
i. aangetoond is dat de landschappelijke en ruimtelijke inpassing op een zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij wordt aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de te leveren verbetering van de omgevingskwaliteit zoals bedoeld in artikel 22 lid Pro 3;
j. parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan en er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte;
k. voor wat betreft de bouw- en gebruiksregels dient het bepaalde in dit artikel 8 in Pro acht te worden genomen.
l. alle agrarische bedrijfsactiviteiten dienen volledig te zijn beëindigd bij vaststelling van het uitwerkingsplan."