Uitspraak
202404880/1/R4.
Datum uitspraak: 21 januari 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant] en anderen, allen wonend in Utrecht,
appellanten,
en
1. de raad van de gemeente Utrecht,
2. het college van burgemeester en wethouders van Utrecht,
verweerders.
Procesverloop
Bij besluit van 27 juni 2024 heeft de raad het bestemmingsplan "Strosteeg 18-36, Binnenstad" vastgesteld.
Bij besluit van 11 juli 2024 heeft het college aan Ered B.V. een omgevingsvergunning voor de bouw van 38 woningen en de kap van een boom op het adres Strosteeg 18-36 verleend.
De besluiten zijn met toepassing van de gemeentelijke coördinatieregeling uit artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voorbereid en bekendgemaakt.
Tegen deze besluiten hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld.
Ered heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Bij besluit van 28 november 2024 heeft het college onder intrekking van het besluit van 11 juli 2024 Ered opnieuw een omgevingsvergunning voor de bouw van 38 woningen en de kap van een boom op het adres Strosteeg 18-36 verleend.
De raad en het college hebben gezamenlijk een verweerschrift ingediend.
[appellant] en anderen hebben tegen het besluit van 28 november 2024 beroepsgronden ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 3 september 2025, waar [appellant] en [appellant A] en de raad en het college, beide vertegenwoordigd door mr. T. Brouwer, K. Hoogenboezem en C. de Vet, zijn verschenen. Verder is daar Ered, vertegenwoordigd door mr. Th.F. Roest, advocaat in Haarlem en [gemachtigden], als partij gehoord.
Ered heeft in een reactie verzocht om heropening van het onderzoek.
Het college en [appellant] en anderen hebben een nadere reactie en nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een tweede zitting behandeld op 18 december 2025, waar [appellant] en [appellant A] en de raad en het college, beide vertegenwoordigd door mr. Brouwer, mr. N.J. van Polanen, Hoogenboezem en De Vet, zijn verschenen. Verder is daar Ered, vertegenwoordigd door mr. Roest en [gemachtigden], gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden.
Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Het ontwerpplan is op 22 december 2023 ter inzage gelegd en de aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 23 juni 2023. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wro, de Crisis- en herstelwet (Chw) en de Wabo, zoals dat gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het bestemmingsplan voorziet in het juridisch-planologisch mogelijk maken van 38 appartementen aan de Strosteeg 18-36 en een binnentuin. Het plangebied ligt in de binnenstad van Utrecht, op de plek waar vroeger drukkerij Abels zat. De locatie ligt naast de parkeergarage Springweg. De omgevingsvergunningen maken de bouw van de woningen en de kap van een boom in het plangebied mogelijk. [appellant] en anderen wonen aan de Haverstraat en Strosteeg en komen vanwege de gevolgen voor hun woon- en leefklimaat op tegen het plan en de vergunningen. Ered is de initiatiefnemer van het project.
2.1. Het college heeft op 5 juli 2022 op grondslag van het bestemmingsplan "Binnenstad" een uitwerkingsplan voor de ontwikkeling vastgesteld. De Afdeling heeft dat besluit naar aanleiding van een beroep van onder meer [appellant] in haar uitspraak van 22 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1133, vernietigd.
Het bestemmingsplan
Hoe toetst de Afdeling?
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
3.1. Het valt de Afdeling op dat [appellant] en anderen lijken te veronderstellen dat het in deze procedure nog steeds gaat om het uitwerkingsplan van het college. Dat is niet het geval. De Afdeling zal de beroepsgronden lezen als zijnde gericht tegen het besluit van de raad tot vaststelling van het bestemmingsplan.
Chw
4. [appellant] en anderen betogen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van de Chw.
4.1. De toepasselijkheid van de Chw vloeit direct uit die wet zelf voort. In dit geval is de Chw van toepassing omdat meer dan elf woningen in een aaneengesloten gebied mogelijk worden gemaakt. Het is dus niet zo dat de raad bij een dergelijk aantal woningen de toepasselijkheid van de Chw kan bepalen of inroepen.
Het betoog slaagt niet.
Participatie
5. [appellant] en anderen betogen dat de raad het bestemmingsplan in strijd met het participatiebeleid heeft vastgesteld. Er heeft onjuiste voorlichting aan de raad plaatsgevonden en het bestemmingsplan sluit niet aan bij de visie voor de Strosteeg. Met het amendement Licht en lucht in de Strosteeg van 16 juni 2022 is geen rekening gehouden.
5.1. Deze betogen zijn destijds ook gericht tegen het uitwerkingsplan. Het bestemmingsplan komt overeen met wat het uitwerkingsplan mogelijk maakte. Voor het bestemmingsplan is ook naar de participatie van toen verwezen. Evenals in de uitspraak van 22 maart 2023 ziet de Afdeling ook nu geen aanleiding voor het oordeel dat de raad heeft gehandeld in strijd met het participatiebeleid, het besluit onzorgvuldig heeft voorbereid of dat geen vrije gedachtevorming over de stedenbouwkundige invulling van het gebied heeft plaatsgevonden. De Afdeling verwijst hiervoor naar wat zij in die uitspraak onder 8-8.2 heeft overwogen. Voor zover [appellant] en anderen refereren aan een bespreking op 28 augustus 2024, stelt de Afdeling vast dat deze dateert van na de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit maakt daarmee geen onderdeel uit van de participatie. Verder is de Afdeling onder 10.2 in de genoemde uitspraak ingegaan op het amendement Licht en lucht. Zij ziet geen aanleiding om daarover nu anders te oordelen.
Het betoog slaagt niet.
Mer-beoordelingsbeslissing
6. [appellant] en anderen betogen dat het college ten onrechte geen zogeheten mer-beoordelingsbeslissing ten behoeve van het bestemmingsplan heeft genomen.
6.1. In haar uitspraak van 22 maart 2023 heeft de Afdeling onder 9.1 vastgesteld dat het college voor het uitwerkingsplan op 7 februari 2022 een mer-beoordelingsbeslissing heeft genomen. Op 25 mei 2023 heeft het college voor het bestemmingsplan eenzelfde beslissing genomen.
Het betoog mist feitelijke grondslag en slaagt daarom niet.
Afweging van belangen
7. [appellant] en anderen betogen dat geen goede afweging van belangen heeft plaatsgevonden. Er wordt te hoge bebouwing mogelijk gemaakt, het uitzicht wordt beperkt, de bebouwing werkt hittestress in de hand en werkt als een klankkast en er moeten bomen worden gekapt terwijl andere bomen in het gedrang komen. Ook worden hun woningen door inklemming onbereikbaar. Een voorziene doorgang vanuit de Strosteeg is ontoereikend.
7.1. De Afdeling is in het kader van het uitwerkingsplan in haar uitspraak van 22 maart 2023 onder 10.3, 10.4, 10.5 en 10.6 op deze punten ingegaan en heeft daarover geoordeeld dat de betogen niet slagen. Zij ziet geen aanleiding daarover in het kader van het bestemmingsplan, dat in eenzelfde ruimtelijke ontwikkeling voorziet, anders te oordelen. Daarbij merkt de Afdeling nog op dat de raad in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan beleidsruimte heeft om de maximale bouw- en goothoogte te bepalen. Wat betreft de bereikbaarheid van de woningen aan de Haverstraat noordzijde overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan niets afdoet aan de bereikbaarheid van die woningen via de Haverstraat zelf. Omdat het hier niet om een uitwerkingsplan gaat, is de uitwerkingsregel in artikel 27.2, aanhef en onder e, van de regels van het bestemmingsplan "Binnenstad" waarin staat dat in de noord-zuidrichting een voetgangersrelatie moet worden geprojecteerd die aansluit op een onderdoorgang naar de Haverstraat, niet van toepassing. Deze eis is niet neergelegd in het bestemmingsplan omdat, zoals op de zitting van 18 december 2025 aan de orde is gekomen, er momenteel geen plek is waar zo’n onderdoorgang zou kunnen worden gerealiseerd. De plek die hiervoor in beeld was, wordt nu als garage gebruikt. Wel is in artikel 5.2.1, onder 2, van de planregels bepaald dat tussen de Strosteeg en het binnenterrein met de bestemming "Tuin" een steeg met een minimale breedte van 1,33 m dient te worden vrijgehouden. Of ook de bewoners van de woningen aan de Haverstraat van deze steeg gebruik kunnen maken, is evenwel een kwestie die niet door het bestemmingsplan wordt geregeld.
De betogen slagen niet.
Parkeren
8. [appellant] en anderen betogen dat de raad de oorspronkelijke parkeereis van elf parkeerplaatsen heeft geschrapt zonder daarbij de belangen van de omwonenden af te wegen. Bovendien is ten onrechte getoetst aan het parkeerbeleid uit 2019.
8.1. De raad dient bij de vaststelling van het bestemmingsplan te bezien of kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarom zal de Afdeling hierna beoordelen of redelijkerwijs op voorhand moet worden geoordeeld dat niet in voldoende parkeerplaatsen zou kunnen worden voorzien, en dat de raad zich om die reden niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan in zoverre strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 8 december 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2762.
8.2. De raad is in paragraaf 4.2.3 van de plantoelichting ingegaan op het parkeren. Hij heeft aan de beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto 2019 getoetst en geconcludeerd dat aan die beleidsregels kan worden voldaan. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling, gelet op de overgangsrechtelijke regeling in het parkeerbeleid uit 2021, terecht getoetst aan het parkeerbeleid uit 2019 omdat - zoals op de zitting van 18 december2025 door de raad is toegelicht - in mei 2021 met Ered een overeenkomst is gesloten over het aantal parkeerplaatsen. De Afdeling overweegt dat de raad de belangen van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van parkeeroverlast bij de toetsing heeft meegenomen. Aan de bewoners van de nieuwe woningen wordt geen vergunning voor parkeren op de openbare weg verleend. Dit gebeurt door de nieuwe adressen op zogenoemde de adressenlijst uitsluiting parkeervergunningen te plaatsen. Voor de parkeerbehoefte van de nieuwbouw van netto 7,3 plaatsen zijn de parkeergarages van Hoog Catharijne beschikbaar. Ook daarover zijn afspraken gemaakt. De maximale loopafstand in parkeerzone A1, waar de Strosteeg in ligt, is volgens het parkeerbeleid 2019 voor de functie wonen 750 m en voor de functies werken en bezoek 1.000 m. De afstand van de planlocatie tot de voorziene parkeergarage van Hoog Catharijne voldoet aan de afstand van 750 m. Van de door [appellant] en anderen gestelde strijd met het parkeerbeleid 2019 is daarom niet gebleken. In wat zij hebben aangevoerd, heeft de raad geen aanleiding hoeven zien voor de aanname dat het bestemmingsplan tot parkeeroverlast in de omgeving leidt.
Het betoog slaagt niet.
Afwijkingsregel 10%
9. [appellant] en anderen komen ertegen op dat de bouw- en goothoogte van de woningbouw nog hoger kan worden door toepassing van de afwijkingsbevoegdheid.
9.1. In artikel 5.2.1, onder 4, van de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat de bouw- en goothoogte van het hoofdgebouw ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" niet mag worden overschreden. In de verbeelding is voorzien in twee vlakken met die aanduiding: een groot vlak met een maximumbouwhoogte van 15 m en een maximumgoothoogte van 10,5 m en een kleiner vlak met een maximumbouwhoogte van 10,5 m en een maximumgoothoogte van 7,5 m. De door [appellant] en anderen bedoelde afwijkingsbevoegdheid is neergelegd in artikel 9.2, aanhef en onder 1, van de regels van het bestemmingsplan. Hierin staat dat het college, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een vergunning kan verlenen voor het afwijken van hoogtematen en bebouwingspercentages met maximaal 10% van deze maten en percentages, voor zover de afwijking niet leidt tot een extra bouwlaag.
9.2. De hiervoor vermelde afwijkingsbevoegdheid die het inderdaad mogelijk maakt 10% hoger te bouwen dan in de verbeelding of regels is aangegeven, is een gebruikelijke regel in een bestemmingsplan. Een dergelijke mogelijkheid was voor de goothoogte ook al opgenomen in het bestemmingsplan "Binnenstad". Daarbij was voor het toen nog uit te werken gebied geen maximale bouwhoogte bepaald. De Afdeling heeft geen aanleiding om redelijkerwijs op voorhand aan te nemen dat hier sprake is van een zodanig bijzondere ruimtelijke situatie dat met een maximale verhoging van 10% een onaanvaardbare situatie kan ontstaan. De raad heeft deze bepaling dan ook in de regels kunnen opnemen. Dat, zoals [appellant] en anderen stellen, bij voorbaat al vaststond dat voor de goothoogte toepassing aan die bepaling moest worden gegeven, maakt dat niet anders. Daarbij komt dat het een bevoegdheid voor het college is. Bij de toepassing van deze bevoegdheid moet het college onder meer de belangen van de omwonenden afwegen, zoals ook in de aanhef van artikel 9.2 is vermeld.
Het betoog slaagt niet.
Cultuurhistorie
10. [appellant] en anderen betogen dat de voorziene bebouwing te omvangrijk is en daarom niet past bij het cultuurhistorisch waardevolle gebied. Daarbij wijzen zij op het beleid in de welstandsnota 2004 ‘De schoonheid van Utrecht’.
10.1. Het plangebied bevindt zich binnen het gebied dat in de welstandsnota als beleidsniveau ‘behoud’ heeft. Dat betekent dat het beleid onder meer is gericht op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld. De raad is hierop ingegaan in paragraaf 2.3.2.2.3 van de plantoelichting. Niet valt in te zien dat de raad zich niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat de bebouwing die het bestemmingsplan mogelijk maakt, past bij het beleidsniveau ‘behoud’. Dat beleidsniveau staat met de woorden ‘vooruitstrevend’ en ‘nieuwe interpretaties’ niet aan een nieuwe wijze van invulling in de weg. Van belang is dat het hier om een locatie in de binnenstad met niet te handhaven verouderde opstallen gaat waarvoor een nieuwe invulling moet komen. De omvang van de bebouwing sluit aan bij andere bebouwing in de omgeving en past binnen de Visie Strosteeg. De Afdeling verwijst verder naar wat zij in de uitspraak van 22 maar 2023 onder 10.7 heeft overwogen. Dat de voorziene bebouwing hier uit cultuurhistorisch oogpunt niet passend is, hebben [appellant] en anderen niet aannemelijk gemaakt.
Het betoog slaagt niet.
Archeologisch onderzoek
11. [appellant] en anderen betogen dat ten onrechte geen archeologisch onderzoek is gedaan.
11.1. In de uitspraak van 22 maart 2023 is de Afdeling onder 12-12.3 ingegaan op het betoog inzake archeologie. Evenals toen ziet de Afdeling af van een bespreking van die beroepsgrond omdat het relativiteitsvereiste in artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aan een vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staat.
Bodemverontreiniging
12. [appellant] en anderen wijzen erop dat het plangebied ernstig verontreinigd is. Zij betogen dat de raad niet heeft onderkend dat grondwerkzaamheden hier ook voor hen tot risico’s voor de gezondheid kunnen leiden.
12.1. De aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde plaatsen en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Die procedures staan nu niet ter beoordeling. Maar de raad mag het bestemmingsplan niet vaststellen als hij op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat de aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat.
12.2. In paragraaf 5.7 van de plantoelichting staat dat door Aeres milieu een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij de plantoelichting gevoegd.
Aeres milieu concludeert dat verspreid over de onderzoekslocatie, behoudens het westelijke perceel, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Ter plaatse is een verharding aanwezig waardoor er momenteel geen sprake is van contactmogelijkheid of gezondheidsrisico’s. De aangetoonde verontreiniging met zware metalen betreft een historische, immobiele verontreiniging (oude ophooglaag). Afhankelijk van de planontwikkeling en grondroerende werkzaamheden zullen sanerende maatregelen nodig zijn. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt een belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling. Het uitvoeren van grondroerende activiteiten (graven of andere grondbewerking) is, behoudens op het westelijke terreindeel, niet toegestaan zonder instemming van de bevoegde overheid. Toekomstige grondwerken, de begeleiding en de voorwaarden/regels voor een veilig verloop dienen in een vooraf opgesteld en goedgekeurd saneringsplan of een zogeheten BUS-melding opgenomen te zijn. Zo dient afhankelijk van de maaiveldprofilering voor een toekomstige tuin minimaal een schone leeflaag aangebracht te worden zodat contactmogelijkheid vermeden wordt.
De raad heeft verder in de plantoelichting opgemerkt dat de initiatiefnemer in zijn begroting rekening heeft gehouden met de kosten van de sanering en dat de sanering niet aan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. In het verweerschrift heeft de raad gesteld dat voor de bodemsanering een BUS-melding is ingediend en dat deze is goedgekeurd.
12.3. Naar het oordeel van de Afdeling heeft raad zich, gelet op het bovenstaande, redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat de aanwezige bodemverontreiniging op voorhand niet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Bij uitvoering volgens een BUS-melding is de bodem geschikt voor het toekomstige gebruik. [appellant] en anderen hebben niet toegelicht waarom voor hen als omwonenden van de planlocatie gezondheidsrisico’s bestaan als volgens een BUS-melding op basis van het Besluit uniforme saneringen wordt gewerkt. Daarbij wijst de Afdeling er nog op dat sprake is van een immobiele verontreiniging.
Het betoog slaagt niet.
Stikstof
13. [appellant] en anderen betogen dat de raad blijkens de plantoelichting voor stikstof in de bouwfase ten onrechte is uitgegaan van de bouwvrijstelling op grond van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering.
13.1. Dit betoog betreft de stikstofgevolgen van de woningbouwontwikkeling voor de natuur. Het wettelijke kader hiervoor is de Wet natuurbescherming (Wnb). De bepalingen in de Wnb over de beoordeling van projecten en andere handelingen die gevolgen kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied, zijn daarin opgenomen ter bescherming van het behoud van de natuurwaarden in deze gebieden. Uit de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, onder 10.51, volgt dat een natuurlijk persoon die zich beroept op de bepalingen van de Wnb die strekken tot de bescherming van de natuurwaarden van een Natura 2000-gebied, zich beroept op een algemeen belang waarvoor hij niet in rechte kan opkomen. Verder volgt uit deze uitspraak dat individuele belangen van een natuurlijk persoon bij het behoud van een goede kwaliteit van zijn woon- en leefomgeving, waarvan een Natura 2000-gebied deel uitmaakt, zo verweven kunnen zijn met de algemene belangen die de Wnb beoogt te beschermen, dat niet kan worden geoordeeld dat de betrokken normen in de Wnb kennelijk niet strekken tot bescherming van zijn belangen.
13.2. De Afdeling overweegt dat het voor [appellant] en anderen dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen op een afstand van ongeveer 6 km van hun woningen ligt. Gelet hierop, maakt dit Natura 2000-gebied geen deel uit van de woon- en leefomgeving van [appellant] en anderen. De conclusie is dat hun individuele belangen niet verweven zijn met het algemene belang dat de Wnb beoogt te beschermen. Dit betekent dat het relativiteitsvereiste in de weg staat aan een vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan vanwege de beroepsgrond over stikstof, zodat wat [appellant] en anderen op dit punt hebben aangevoerd, onbesproken kan blijven.
Flora en fauna
14. [appellant] en anderen betogen dat ten onrechte een ontheffing op grond van de Wnb ontbreekt. Er zijn vleermuizen in het plangebied.
14.1. De raad mag het bestemmingsplan niet vaststellen als en voor zover hij op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat het wettelijke soortenbeschermingsregime aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat.
14.2. Aan het bestemmingsplan is de ‘Quickscan flora en fauna Strosteeg te Utrecht’ van bureau BRO van 1 november 2021 ten grondslag gelegd. BRO is daarin ingegaan op de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen. BRO heeft een veldbezoek aan de planlocatie en de directe omgeving ervan gebracht en een literatuurstudie verricht. BRO concludeert dat bij uitvoering van de ontwikkeling geen sprake zal zijn van (potentiële) overtreding met betrekking tot vaste rust- of verblijfplaatsen, vliegroutes of foerageergebied voor vleermuizen. Een aanvraag van een ontheffing voor soorten is niet nodig. De raad heeft zich bij die conclusie aangesloten. [appellant] en anderen hebben daar, afgezien van de enkele stelling dat er vleermuizen in het plangebied voorkomen, niets tegen ingebracht. Daarom heeft de raad zich redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat het wettelijke soortenbeschermingsregime op voorhand niet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat.
Het betoog slaagt niet.
Didam-arrest
15. [appellant] en anderen betogen dat de gemeente met de verkoop van een stuk grond aan de ontwikkelaar heeft gehandeld in strijd met de regels die volgen uit het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
15.1. Bij een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog over de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder de financieel-economische uitvoerbaarheid, alleen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit als de raad redelijkerwijs had moeten inzien dat het plan om financieel-economische of andere redenen op voorhand niet uitvoerbaar is.
15.2. De koopovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar staat in deze procedure bij de bestuursrechter niet ter beoordeling. Daargelaten of kan worden geconcludeerd dat niet aan de vereisten uit het Didam-arrest is voldaan, betekenen de eventuele gevolgen van dit arrest voor die koopovereenkomst niet op voorhand dat het bestemmingsplan redelijkerwijs als zodanig niet uitvoerbaar is. Een bestemmingsplan regelt immers niet door welke gegadigde het wordt uitgevoerd. [appellant] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad redelijkerwijs op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet kan worden uitgevoerd zonder dat de daarvoor benodigde gemeentelijke gronden in strijd met het gelijkheidsbeginsel, zoals nader is uitgewerkt in het Didam-arrest, aan de ontwikkelaar zouden zijn verkocht. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1157, onder 9.3-9.4.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie bestemmingsplan
16. Het beroep tegen het bestemmingsplan is ongegrond.
17. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
De omgevingsvergunning van 11 juli 2024
18. De omgevingsvergunning van 11 juli 2024 is met de omgevingsvergunning van 28 november 2024 ingetrokken. Niet is gebleken van een belang dat [appellant] en anderen nog hebben bij een beoordeling van het beroep tegen de omgevingsvergunning van 11 juli 2024. Het beroep tegen die vergunning is daarom niet-ontvankelijk.
De omgevingsvergunning van 28 november 2024
19. Met het besluit van 28 november 2024 heeft het college het besluit van 11 juli 2024 ingetrokken en de omgevingsvergunning opnieuw en ongewijzigd verleend, maar ditmaal met uitdrukkelijke vermelding van de toepassing van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor een verhoging van de goothoogte. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:19, eerste lid, van de Awb, van rechtswege geacht onderwerp te zijn van dit geding. Op het besluit van 28 november 2024 is ook de gemeentelijke coördinatieregeling van toepassing wat betekent dat, anders dan in het gemeenteblad van 2 december 2024, nr. 505543, over de beroepsmogelijkheid bij de rechtbank Midden-Nederland is vermeld, de Afdeling bevoegd is kennis te nemen van een beroep daartegen.
19.1. Voor [appellant] en anderen is van rechtswege een beroep tegen het besluit van 28 november 2024 ontstaan.
Ered heeft op de zitting van 18 december 2025 verklaard geen bezwaar te hebben tegen de omgevingsvergunning van 28 november 2024. Voor haar is geen beroep van rechtswege ontstaan.
19.2. Bij brieven van 18 juni 2025 en 6 december 2025 hebben [appellant] en anderen gronden tegen de omgevingsvergunning van 28 november 2024 ingediend. Een deel van deze beroepsgronden houdt evenwel verband met het bestemmingsplan. Wat betreft de wijze waarop de raad is geïnformeerd, de gestelde strijd met de Visie Strosteeg, de toegankelijkheid van de binnentuin, de doorgang naar de Haverstraat, de participatie, de bodemverontreiniging, het parkeren en de aanwezigheid van vleermuizen volgt uit wat de Afdeling hierboven bij de beoordeling van het bestemmingsplan heeft overwogen dat deze betogen niet slagen.
19.3. [appellant] en anderen betogen verder dat met de omgevingsvergunning ten onrechte toepassing is gegeven aan de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in artikel 9.2, aanhef en onder 1, van de regels van het bestemmingsplan om de hoogte van een zakgoot (een goot tussen twee hellende dakvlakken) te verruimen van 10,5 m naar 11,545 m. Omdat volgen hen is uitgegaan van een onjuist peil, komt de goothoogte op ruim 11,6 m, een verruiming van meer dan 10%. Verder heeft het college volgens hen geen goede afweging gemaakt, gelet op de gevolgen voor het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van hun woonpercelen. Hoge blinde muren en balkons leiden voor hen tot een verlies aan privacy, uitzicht en bezonning.
19.3.1. Voor zover het betreft de afwijkingsbevoegdheid zelf is de Afdeling daar onder 9-9.2 op ingegaan. De Afdeling ziet niet in dat het college niet de afweging heeft kunnen maken om de hoogte van een van de goten met bijna 10% te verhogen. Aan de voorwaarden voor toepassing van de bevoegdheid is voldaan. Dat is gerekend met een onjuiste peilhoogte, is niet gebleken. Zoals het college op de zitting heeft toegelicht, is uitgangspunt de hoogte van de kruin van de weg (artikel 1.56, eerste lid, van de regels van het bestemmingsplan). Daarvan uitgaande blijft de verhoging binnen de 10%. Dat de verhoging leidt tot een - bij toepassing van de bevoegdheid niet toegelaten - extra bouwlaag hebben [appellant] en anderen niet aannemelijk gemaakt. De desbetreffende goot is een zakgoot in het midden van het bouwplan. De verhoging geeft meer wooncomfort. De goot is niet zichtbaar voor [appellant] en anderen. De verhoging leidt dan ook niet tot onevenredige gevolgen voor hun woonsituatie. De overige argumenten die zij noemen, houden geen verband met de goothoogte, maar zijn veeleer gericht tegen het bestemmingsplan. Die argumenten kunnen daarom niet leiden tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen.
Het betoog slaagt niet.
19.4. [appellant] en anderen voeren aan dat ten onrechte boven het perceel van [persoon], [locatie], balkons mogelijk worden gemaakt.
19.4.1. Het perceel van [persoon] ligt buiten het plangebied. In wat [appellant] en anderen hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat met de omgevingsvergunning van 28 november 2024 de bouw van balkons boven zijn perceel mogelijk is gemaakt. Dit volgt naar het oordeel van de Afdeling niet uit de bouwtekeningen. Dat dit toch anders ligt, hebben [appellant] en anderen niet aannemelijk gemaakt.
Het betoog slaagt niet.
19.5. [appellant] en anderen betogen dat er in de omgevingsvergunning, voor zover het betreft het kappen van een es op het binnenterrein, ten onrechte van is uitgegaan dat deze boom een stamdiameter van 20 tot 30 cm heeft. De boom is aanzienlijk dikker. Ook is de boom door het verwijderen van een zijtak al vóór verlening van de vergunning door toedoen van de ontwikkelaar verminkt. Er is daarom volgens [appellant] en anderen bewust aangestuurd op het kappen van de boom.
19.5.1. Uit de beoordeling in de omgevingsvergunning volgt dat de boom geen bijzondere waarden vertegenwoordigt en dat de boom een belemmering vormt voor het bouwplan. De Afdeling stelt vast dat de dikte van de boom voor de toestemming voor de kap niet bepalend is geweest. Het college heeft, overeenkomstig artikel 4:8 van Pro de Algemene plaatselijke verordening Utrecht 2010, de ecologische waarde, de ruimtelijke waarde, de milieuwaarde en de cultuurhistorische waarde van de boom afgewogen. Hoewel de boom vanzelfsprekend zekere waarden vertegenwoordigt, heeft het college deugdelijk onderbouwd dat deze waarden niet bovengemiddeld zijn. Het college heeft hierin, mede gelet op het woningbouwbelang en de aanplant van een nieuwe boom, geen aanleiding hoeven zien om de vergunning voor het kappen van de boom te weigeren. Wat [appellant] en anderen aanvoeren over het verwijderen van een zijtak, kan niet leiden tot een andere conclusie.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie omgevingsvergunningen
20. Het beroep tegen de omgevingsvergunning van 11 juli 2024 is niet-ontvankelijk. Het beroep tegen de omgevingsvergunning van 28 november 2024 is ongegrond.
21. Het college moet de proceskosten van [appellant] en anderen vergoeden. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het college als reactie op het beroep van [appellant] en anderen tegen de omgevingsvergunning van 11 juli 2024 aanleiding heeft gezien die vergunning in te trekken en te vervangen door de omgevingsvergunning van 28 november 2024. De reiskosten komen voor vergoeding in aanmerking, maar alleen voor zover het betreft de kosten voor één persoon. Omdat van beroepsmatig verleende rechtsbijstand niet is gebleken, komen de daarvoor verzochte kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep tegen het besluit van de raad van de gemeente Utrecht van 27 juni 2024 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Strosteeg 18-36, Binnenstad" ongegrond;
II. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht van 11 juli 2024, kenmerk HZ_WABO-23-21765 / GU-Z2024-0004594, niet-ontvankelijk;
III. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht van 28 november 2024, kenmerk GU-Z2024-0004594, ongegrond;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Utrecht tot vergoeding van bij [appellant] en anderen in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 71,62, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
V. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Utrecht aan [appellant] en anderen het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 187,00 vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Bechinka, griffier.
w.g. Hoekstra
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Bechinka
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 januari 2026
371