Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 2 maart 2020
Dossiernummer: GP 11.806
Beschikking
in de zaak van:
BPD Ontwikkeling B.V.,
kantoorhoudende te [adres], [vestigingsplaats],
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: L.A. Gräper van Overwater Rentmeesterskantoor B.V. te Strijen,
tegen
Maatschap [naam maatschap],gevestigd aan de [adres], [vestigingsplaats],
met als maten
[maat 1][maat 2]hierna te noemen: pachtster.
met als maten
[maat 1][maat 2]hierna te noemen: pachtster.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuidwest heeft op 23 januari 2019 een verzoek van verpachtster om goedkeuring van de geliberaliseerde pachtovereenkomst van partijen geregistreerd. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachtster verpacht de percelen grasland, gelegen in [woonplaats], zoals aangegeven op de aan de pachtovereenkomst bijgevoegde kaart, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding] (groot 2.97.80 ha) en [kadastrale aanduiding] (groot 0.43.50 ha), samen groot 3.41.30 ha tegen een pachtprijs van € 3.840,-- de massa per jaar. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2024. De pachtovereenkomst is door partijen ondertekend in januari 2019 en is een geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
In artikel 7 van Pro de pachtovereenkomst is, in afwijking van de ook op de pachtovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden, het volgende vermeld:
“Het is de pachter bekend dat verpachter het gepachte aangekocht heeft om het gepachte te onttrekken aan de landbouw voor niet-agrarische doeleinden. Indien de bestemming van het gepachte wijzigt en die bestemming is in overeenstemming met het algemeen belang, heeft verpachter het recht om de pachtovereenkomst tussentijds te beëindigen met een opzegtermijn van zes maanden. Bij beëindiging van de pachtovereenkomst op basis van dit artikel heeft pachter geen aanspraak op vergoeding in welke zin dan ook.”
“Het is de pachter bekend dat verpachter het gepachte aangekocht heeft om het gepachte te onttrekken aan de landbouw voor niet-agrarische doeleinden. Indien de bestemming van het gepachte wijzigt en die bestemming is in overeenstemming met het algemeen belang, heeft verpachter het recht om de pachtovereenkomst tussentijds te beëindigen met een opzegtermijn van zes maanden. Bij beëindiging van de pachtovereenkomst op basis van dit artikel heeft pachter geen aanspraak op vergoeding in welke zin dan ook.”
De grondkamer heeft bij beschikking van 10 mei 2019 de overeenkomst gewijzigd in die zin dat de laatste twee zinnen van artikel 7 worden Pro geschrapt en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 21 mei 2019 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 19 juni 2019 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 10 mei 2019. Zij heeft de Centrale Grondkamer verzocht de pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren.
Pachtster is (bij brief van de griffier van de Centrale Grondkamer van 21 juni 2019) in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De Centrale Grondkamer heeft geen verweerschrift van haar ontvangen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. De Centrale Grondkamer moet de vraag beantwoorden of artikel 7 van Pro de pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd (eventueel na wijziging) of moet worden geschrapt.
2. De Centrale Grondkamer heeft in één van haar beschikkingen in de zogenoemde Landbankzaken (beschikking van 22 november 2017 GP 11.774, TvAR 2018/5925) onder meer overwogen:
“5. (…) De Centrale Grondkamer acht het in het belang van zowel de verpachter als de pachter dat de mogelijkheid van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een duur korter dan zes jaar met een tussentijdse beëindigingsbeding mogelijk wordt. Daardoor heeft de pachter in beginsel een langer perspectief dan een jaar waarbij geldt dat de pachter het risico dat en wanneer de omstandigheid waardoor tussentijds kan worden beëindigd zich voordoet, vaak zelf kan inschatten. Voor de verpachter is het niet alleen administratief en financieel aantrekkelijker om een geliberaliseerde overeenkomst voor langer dan een jaar aan te gaan, maar is doorgaans ook een duurzame relatie met de pachter in diens belang.
6. Daarnaast overweegt de Centrale Grondkamer dat het voorschrift van artikel 7:319 sub f BW Pro de bepalingen te schrappen die in strijd zijn met titel 7.5 naar zijn aard beperkt is tot bepalingen die in strijd zijn met dwingend recht. Voor de reguliere overeenkomst geldt duurbescherming en vloeit uit artikel 7:367 BW Pro voort dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten geldt dat niet. De Centrale Grondkamer verwijst naar artikel 7:397, lid 1 BW, waarin onder meer de artikelen 7:325 en 7:367 BW zijn uitgesloten. Nu de bepalingen over duurbescherming en opzegging - waarmee een beëindigingsbeding in strijd zou zijn - niet van toepassing zijn, kan een beding dat inbreuk maakt op de tussen partijen afgesproken duur niet worden aangemerkt als een beding dat strijdig is met titel 7.5. Hierbij merkt de Centrale Grondkamer nog op dat in de totstandkomingsgeschiedenis van de geliberaliseerde pachtovereenkomst de wetgever ruimte heeft gegeven aan partijen om opzeggingsgronden overeen te komen (Memorie van Toelichting, Kamerstukken Tweede Kamer, vergaderjaar 2005/2006, 30 448, nr. 3: “De regeling [van de geliberaliseerde overeenkomst, CGK] brengt mee dat het regime voor de overeenkomst van lid 1 en 2 in belangrijke mate is overgelaten aan de contractsvrijheid. Zo kan worden overeengekomen dat de overeenkomst, al dan niet op bepaalde gronden, opgezegd kan worden (…)”).
7. De Centrale Grondkamer is bij dit alles van oordeel dat bedingen tot tussentijdse beëindiging slechts toelaatbaar zijn indien de beëindigingsgrond voor partijen objectief bepaalbaar is. De wet veronderstelt immers dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een bepaalde duur wordt aangegaan (zo wordt in artikel 7:397 leden Pro 1 en 2 BW gesproken over de duur van korter of langer dan 6 jaar waarvoor partijen de overeenkomst zijn aangegaan en gaat de wetgever ervan uit dat de overeenkomst voor langer dan zes jaar ook wel voor bepaalde tijd dient te worden aangegaan). De bedoeling daarvan is dat voor partijen – in het bijzonder voor de pachter - voorzienbaar is hoe lang de grond in gebruik kan blijven. Dat is een belang dat ook in een geliberaliseerde verhouding bescherming verdient. Daaraan is nog wel voldaan bij een overeenkomst die is gesloten voor een bepaalde tijdsduur, met een beding dat de overeenkomst eerder eindigt in geval van een objectief bepaalbare gebeurtenis, maar niet meer bij een overeenkomst die de verpachter de mogelijkheid geeft om de overeenkomst op elk door hem gewenst moment eerder eenzijdig te laten eindigen. Van een toelaatbaar tussentijds beëindigingsbeding zal dus alleen sprake kunnen zijn indien de gebeurtenis waarvan partijen het einde van de overeenkomst laten afhangen, objectief bepaalbaar is. De beëindiging mag niet afhangen van de vaststelling door één van de partijen dat de gebeurtenis is ingetreden.”
3. In deze beschikking is tot uitdrukking gebracht dat de verpachter die los land geliberaliseerd verpacht met de pachter mag overeenkomen dat de verpachter de overeenkomst tussentijds kan opzeggen. Dit voorkomt dat in situaties waarin een toekomstige gebeurtenis wordt verwacht die tot het einde van de pacht moet leiden, moet worden gewerkt met opeenvolgende overeenkomsten voor korte duur en maakt het mogelijk dat ook in die situaties overeenkomsten voor langere duur worden gesloten. Daardoor heeft de pachter een langer perspectief. Daartegenover ziet de pachter dan af van (het beroep op) pachtbescherming als de grond voor tussentijdse beëindiging zich voordoet. De Centrale Grondkamer heeft daarbij beslist dat de beëindigingsgrond in het tussentijdse beëindigingsbeding objectief bepaalbaar moet zijn. De constatering dat de beëindigingsgrond zich voordoet mag niet alleen afhankelijk zijn van de wil van de verpachter.
4. Als over de gebeurtenis op grond waarvan volgens het tussentijdse beëindigingsbeding mag worden opgezegd een wettelijke bepaling uit titel 7.5 BW bestaat waarvan op grond van artikel 7:399 BW Pro niet ten nadele van de pachter kan worden afgeweken (zoals bijvoorbeeld artikel 7:361 lid 1 BW Pro, artikel 7:377 BW Pro of artikel 7:398 BW Pro), brengt dat niet automatisch mee dat dat beding (op grond van artikel 7:319 lid 1 aanhef Pro en onder f BW) moet worden geschrapt of gewijzigd. Het tussentijdse beëindigingsbeding creëert een opzeggingsbevoegdheid bij een bepaalde gebeurtenis en de pachtovereenkomst eindigt niet doordat die gebeurtenis zelf zich voordoet (bijvoorbeeld: de dood van de verpachter, overdracht van de verpachte zaak (wegens verkoop), bestemmingswijziging voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden), maar door de keuze om op te zeggen op de grond dat die gebeurtenis zich heeft voorgedaan. Daarnaast geldt dat aan een dergelijk beëindigingsbeding het voordeel van een overeenkomst voor langere duur kan zijn verbonden. Er kan dus niet zonder meer van worden uitgegaan dat een dergelijk beëindigingsbeding ten nadele strekt van de pachter. Van een bepaling in een pachtovereenkomst die in strijd is met titel 7.5 BW (als bedoeld in artikel 7:319 lid 1 aanhef Pro en onder f BW) is bij zo een beding in beginsel dan ook geen sprake.
5. De toets door de grondkamer (en in beroep de Centrale Grondkamer) of een beding tot tussentijdse beëindiging via opzegging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd, beperkt zich dan dus tot de vraag of de in het beding genoemde gebeurtenis op grond waarvan de pachtovereenkomst tussentijds mag worden opgezegd objectief bepaalbaar is.
6. In dit geval moet de Centrale Grondkamer dus beoordelen of de gebeurtenis dat de bestemming van het gepachte wijzigt en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang objectief bepaalbaar is. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat dat zo is.
7. Gelet op alles wat hiervoor staat, moet artikel 7 van Pro de pachtovereenkomst worden goedgekeurd.
Slotsom
De bestreden beschikking kan niet in stand blijven voor zover daarin de overeenkomst is gewijzigd en gewijzigd is goedgekeurd. Voor de duidelijkheid zal de Centrale Grondkamer de beschikking geheel vernietigen en de overeenkomst goedkeuren.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de bestreden beschikking,
keurt de overeenkomst goed.
Deze beschikking is gegeven op 2 maart 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, D.H. de Witte en
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.