Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 08/01236
vierde meervoudige belastingkamer
proces-verbaal
van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no 07/3296 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) van 9 oktober 2008 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2009.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 102.000;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht in eerste instantie en in hoger beroep van in totaal € 146 te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor een bedrag van € 22,50.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van het appartementsrecht op de recreatiewoning [a-straat 1] te [Q]. Het betreft een woning gebouwd in 1956 met een inhoud van 72 m³ en een toegerekende perceelsoppervlakte van 565 m².
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.
3. Van belanghebbendes zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4. De heffingsambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 2. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum € 152.000 bedraagt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde nader vastgesteld op € 125.000. De rechtbank heeft het tegen deze uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.
5. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd opgemaakt door drs. H.H.L. van Emmerik. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van € 125.000. De taxateur heeft zijn standpunt met betrekking tot de waarde van de woning onderbouwd met de volgende marktgegevens:
Adres bouwjaar Inhoud Grondoppervlakte verkoopprijs datum
[a-straat 10] 1956 177 m3 445 m2 € 157.500 3-2-2004
[a-straat 11] 1956 165 m3 460 m2 € 157.500 23-9-2005
[a-straat 12] 1956 150 m3 345 m2 € 145.000 30-6-2006
Ten aanzien van alle drie als referentieobject gebruikte woningen vermeldt het taxatierapport “verschillen +Gerenoveerd”.
6. Op zichzelf is een werkwijze waarbij bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met verkoopprijzen die op niet te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstippen voor andere objecten zijn gerealiseerd een werkwijze die een goede benadering kan geven van de te bepalen waarde.
7. Het Hof is echter ten aanzien van de in het taxatierapport genoemde ter vergelijking opgevoerde objecten van oordeel dat deze objecten dermate grote verschillen vertonen met belanghebbendes object, dat de ter referentie opgevoerde objecten onvoldoende geschikt zijn om als zodanig te dienen en de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen onvoldoende steun bieden voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het Hof acht hierbij met name van belang dat de inhoud van de ter vergelijking aangehaalde objecten tenminste het dubbele beloopt van die van belanghebbendes zaak, dat de ter referentie opgevoerde objecten geschikt zijn voor gebruik door ten minste het dubbele aantal personen (het gaat bij de referentieobjecten om vier- of zespersoonsbungalows en bij belanghebbendes zaak om een tweepersoonsbungalow), en dat het anders dan bij belanghebbendes zaak gaat om geheel gerenoveerde objecten.
8. Ook met hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd en betoogd is hij niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
9. Belanghebbende heeft gesteld dat het in hetzelfde park gelegen object bekend als [a-straat 13] bruikbaar is als vergelijkingsobject. Dit object is evenals belanghebbendes zaak een tweepersoonsbungalow. Het object is nadat het ruim een half jaar te koop heeft gestaan op 22 augustus 2005 verkocht voor € 45.000. Het object is iets kleiner (64 m3) dan de zaak van belanghebbende en heeft een grondoppervlakte van 170 m2.
10. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat het object [a-straat 13] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject of dat de daarvoor in augustus 2005 gerealiseerde waarde niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. De enkele omstandigheid dat de verkoper van het object een geschil had met de vereniging van eigenaren en als lid geroyeerd was, is hiertoe onvoldoende. Het valt niet uit te sluiten dat hiervan een zekere druk tot verkoop uitging maar dat brengt nog niet mee dat de verkoper genoegen nam met een verkoopopbrengst beneden de waarde in het economische verkeer. In het licht van de door de taxateur verschafte marktgegevens is voorts niet aannemelijk dat de waarde in het economische verkeer op de peildatum hoger was dan die bij verkoop in augustus 2005.
11. Bij gebreke aan andere gegevens zal het Hof de waarde van belanghebbendes zaak benaderen aan de hand van de voor het object [a-straat 13] gerealiseerde verkoopprijs, de inhoud en grondoppervlakte van dat object, en de grondprijzen zoals die door de taxateur zijn gemeld en die als zodanig niet of althans onvoldoende zijn betwist.
12. Volgens de door de taxateur bij het taxatierapport gevoegde taxatiematrix wordt aan de grond een waarde toegekend van € 170 per m2 voor de eerste 300 m2 en € 128 voor elke volgende m2.
Hiervan uitgaande kan van de verkoopopbrengst van het object [a-straat 13] van € 45.000 (€ 170 x 170 =) € 28.900 worden toegerekend aan de grond zodat voor de opstal € 16.100 resteert, zijnde (€ 16.100/64 =) € 251 per m3. Het Hof zal – bij gebreke aan betere gegevens – dit bedrag per m3 gebruiken om de waarde van de iets grotere opstal van belanghebbende te benaderen.
13. De waarde van belanghebbendes opstal kan dan geschat worden op 72 x € 251 = € 18.072. Wordt voorts voor de benadering van de waarde van belanghebbendes grond uitgegaan van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel (€ 170 per m2 voor de eerste 300 m2 en € 128 voor elke volgende m2) dan kan de waarde van die grond worden geschat op € 84.920 (300 m2 x € 170 + 265 m2 x € 128).
14, De waarde van belanghebbendes zaak op de peildatum kan aldus worden berekend op € 18.072 + € 84.920 = (afgerond naar beneden) € 102.000, de waarde die overeenkomt met belanghebbendes ter zitting van het Hof nader ingenomen standpunt. Het Hof heeft dienovereenkomstig beslist.
15. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties (€ 39 en € 107) en op vergoeding van de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb Pro. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding gesteld op € 22,50 aan reiskosten (naar Alkmaar en Amsterdam).
De mondelinge uitspraak is gedaan op 1 september 2009 door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, J.P.A. Boersma en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.