Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[A],
wonend te [plaats],
APPELLANTE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging [Z] VOLKSHUISVESTING,
gevestigd te [plaats],
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. J. Jong te Zaandam.
De partijen worden hierna [A] en [Z] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 26 maart 2009 is [A] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 12 februari 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 400193/CV EXPL 08-7104 gewezen tussen [Z] als eiseres en [A] als gedaagde. De grieven zijn in de appeldagvaarding opgenomen.
Op 14 april 2009 heeft [A] overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven gediend en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [Z] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [Z] in de proceskosten (het hof leest:) van beide instanties.
Vervolgens heeft [Z] bij memorie geantwoord, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden. Tevens heeft zij daarbij incidenteel appel ingesteld, waarbij zij drie grieven heeft geformuleerd. [Z] heeft zowel in het principaal als in het incidenteel appel geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [A] in de proceskosten van (het hof leest:) het hoger beroep.
Bij memorie heeft [A] in het incidenteel appel geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep – voor zover het om het incidenteel appel gaat - zal bekrachtigen.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1 tot en met 7 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat - behoudens voor zover het gaat om de tweede zin onder 2 - geen geschil, zodat ook het hof in zoverre van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover thans relevant, om het volgende.
(i) [Z] verhuurt sedert 27 mei 1999 voor een huurprijs van laatstelijk € 430,93 per maand de woonruimte aan de [adres] (verder: de woning) aan [A].
(ii) Op grond van het toepasselijke huurreglement uit 1971 (artikelen 7, 8 en 9) dient [A] de woning overeenkomstig zijn bestemming netjes en zindelijk te bewonen, mag zij daarin geen nering, bedrijf of huisindustrie uitoefenen, laten uitoefenen of dulden en mag zij de woning niet geheel of gedeeltelijk, kosteloos of tegen betaling afstaan aan derden.
(iii) [A] is van Ghanese afkomst en woont sinds meer dan 25 jaar in Nederland. In 2001 is zij bij haar werk in het ziekenhuis arbeidsongeschikt geraakt. Sindsdien ontvangt zij een WAO-uitkering. [A] heeft kinderen wonen in Nederland, Engeland en Ghana. Zij bezoekt haar dochter en kleinkinderen in Engeland regelmatig voor enkele weken.
(iv) In 2006 heeft [Z] tevergeefs geprobeerd contact te krijgen met [A]. Bij een huisbezoek werd een man, zich noemende [J], aangetroffen, die vertelde dat [A] veelvuldig in Amsterdam verbleef en dat hij niet wist wanneer zij terug zou komen in de woning. Hierop heeft [Z] bij brief van 23 mei 2006 aan [A] laten weten dat de woning haar wel tot hoofdverblijf moest dienen.
(v) Nadat [Z] informatie had ontvangen dat [A] al langere tijd geen hoofdverblijf meer had in de woning en dat zij deze onbeheerd achterliet, heeft [Z] in verband met onderhoudswerkzaamheden eind 2007 herhaaldelijk, doch tevergeefs getracht contact met [A] te krijgen.
(vi) Uiteindelijk is dat pas op 27 november 2007 gelukt bij een huisbezoek. Bij die gelegenheid bleek dat de nieuwe CV-ketel, die in april 2007 was geplaatst, nog altijd niet in werking was.
(vii) In september 2008 is een politie-inval in de woning gedaan, waar [A] toen niet aanwezig was. Zij was toen al enige maanden in het buitenland, naar eigen zeggen bij familie, en had de sleutels van de woning afgestaan aan een kennis genaamd [D]. De politie heeft bij de inval een grote hoeveelheid apparatuur aangetroffen (met een waarde van ongeveer € 10.000,-), bestemd voor de professionele (466 planten) teelt van hennep. Hoewel de kwekerij startklaar was, werden geen planten aangetroffen. Kort daarop is [A] teruggekeerd uit het buitenland.
(viii) [Z] heeft in de onderhavige procedure in eerste aanleg voor zover van belang ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd op de grond dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen op grond van die overeenkomst. Daartoe heeft zij met name aangevoerd dat [A] in strijd met de huurovereenkomst zelf geen hoofdverblijf had in de woning en dat onlangs gebleken is dat de woning werd of ging worden gebruikt voor de kweek van hennep.
(ix) De kantonrechter heeft de vorderingen van [Z] toegewezen. Daartoe heeft hij overwogen dat in het onderhavige geval weliswaar voor [A] geen verplichting bestond de woning als hoofdverblijf te gebruiken maar dat de in de woning aangetroffen professionele hennepkwekerij, hoewel nog niet in gebruik, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Daarbij heeft hij overwogen dat de vraag of [A] daar feitelijk wat aan kon doen strikt genomen niet terzake doet, omdat voor ontbinding geen toerekenbare tekortkoming is vereist.
3.2 [Z] heeft als preliminair verweer in appel aangevoerd dat [A] niet-ontvankelijk is in haar vordering in hoger beroep omdat zij daarbij geen belang meer heeft. Daartoe heeft [Z] aangevoerd dat het vonnis waarvan beroep op 18 februari 2009 aan [A] is betekend met het bevel de woning vóór 1 april 2009 te ontruimen en dat [A] vervolgens de woning, na onderling overleg, op 15 april 2009 leeg en ontruimd aan [Z] heeft opgeleverd. Het hof verwerpt dit verweer, reeds omdat [A] belang heeft bij een mogelijke veroordeling van [Z] in de proceskosten.
3.3 De grieven in het principaal appel, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, zijn met name gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de in de woning aangetroffen professionele hennepkwekerij, hoewel nog niet in gebruik, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
3.4 Vaststaat dat in het onderhavige geval ten tijde van de inval door de politie sprake was van een – in de woorden van [Z] – "in aanbouw zijnde" kwekerij, die "nagenoeg startklaar" was en dat door het ingrijpen van de politie "de ingebruikname van de kwekerij voorkomen is" (memorie van antwoord, tevens houdende incidentele memorie van grieven, blz. 2). Dit is naar het oordeel van het hof onvoldoende om te oordelen dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert in de naleving van de verplichtingen van de huurovereenkomst. De enkele aanwezigheid van onderdelen die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van een hennepkwekerij in een woning levert – wat daarvan ook zij - op zichzelf nog geen wanprestatie op. Daarvoor is in beginsel vereist dat deze zodanig met elkaar in verband zijn gebracht en vooral in werking zijn gesteld dat sprake is van een in bedrijf zijnde hennepkwekerij. Dit kan anders zijn indien zodanige voorbereidingshandelingen voor het in bedrijf stellen van de kwekerij zijn getroffen dat reeds als gevolg daarvan overlast of gevaar ontstaat of is ontstaan voor de omgeving, bijvoorbeeld indien reeds eigenhandig door de huurder, of voor diens risico, zodanige voorzieningen in of wijzigingen aan het elektriciteitsnet zijn aangebracht dat deze - al dan niet in combinatie met vochtigheid, overbelasting of oververhitting - een acuut brandgevaar (kunnen) opleveren. Dat dit laatste zich in het onderhavige geval heeft voorgedaan is echter niet door [Z] – op wier weg dit lag - gesteld en is evenmin gebleken. Ook werd de onderhavige situatie niet, zoals [Z] stelt, gedekt door met name artikel 8 aanhef Pro en sub d van het te dezen toepasselijke huurreglement van 1 september 1971, waarin het de huurder uitdrukkelijk wordt verboden
"in het gehuurde enige nering, bedrijf of huisindustrie hetzij zelf uit te oefenen, hetzij door anderen te laten uitoefenen of te dulden dat dit geschiedt;",
juist omdat van enige nering, bedrijf of huisindustrie in het onderhavige geval (nog) geen sprake was.
3.5 Het vorenstaande brengt mee dat de grieven in het principaal appel slagen.
3.6 Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep de toewijsbaarheid van de vordering van [Z] opnieuw aan de orde stelt. Dit betekent dat de feitelijke gronden die de oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde, in eerste aanleg aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd maar zijn verworpen – in dit geval: met name de tekortkoming van [A] in haar verplichting de woning als hoofdverblijf te gebruiken - en in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, in hoger beroep in de beoordeling moeten worden betrokken. Dit betekent voorts dat het incidenteel appel - dat zich met name richt tegen de beslissing van de kantonrechter dat voor [A] geen verplichting bestond de woning als hoofdverblijf te gebruiken - onnodig is ingesteld, nu [Z] harerzijds geen verandering van het in het vonnis waarvan beroep vervatte dictum wenst.
3.7 Met betrekking tot de vermeende schending door [A] van de verplichting de woning als hoofdverblijf te gebruiken overweegt het hof als volgt. [A] heeft onweersproken gesteld dat de woning werd bewoond, geheel was ingericht en haar eigen goederen – zoals meubilair, televisie en keukenapparatuur – bevatte, alsmede dat zij daar eveneens haar post ontving. Daarnaast heeft zij een aannemelijke verklaring gegeven voor haar regelmatige afwezigheid in de woning (verblijf bij met name familie elders). Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat zij haar verplichting haar hoofdverblijf in de woning te houden – zo deze al aanwezig was – heeft geschonden, ook al was zij veelvuldig afwezig. Daar komt nog bij dat [Z] haar vordering op deze grondslag voornamelijk baseert op feiten en omstandigheden die reeds in 2006 en het voorjaar van 2007 hebben plaatsgevonden zonder uit te leggen waarom zij daartegen toen geen rechtsmaatregelen heeft getroffen.
3.8 Voor zover [Z] in eerste aanleg heeft gesteld dat [A] drugsgerelateerde overlast veroorzaakte, verwerpt het hof dit betoog en verenigt het zich met het door de kantonrechter op dit punt gegeven oordeel.
3.9 Het hof overweegt dat de omstandigheid dat het incidenteel appel van [Z] onnodig is ingesteld, niet ertoe leidt dat [Z] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar incidenteel appel of in de kosten daarvan moet worden veroordeeld. Het hof zal zich daarom van iedere beslissing in het incidenteel appel onthouden.
3.10 [Z] heeft voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Het bewijsaanbod van [Z] wordt daarom als niet terzake dienend gepasseerd.
4. Slotsom en kosten
Het principaal appel slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [Z] zullen worden afgewezen. [Z] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het principaal appel.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van [Z] af;
verwijst [Z] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [A] gevallen, op nihil aan verschotten en € 300,- aan salaris gemachtigde, op de voet van artikel 243 Rv Pro te betalen aan de griffier van de rechtbank;
verwijst [Z] in de proceskosten van het geding in het principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [A] gevallen, op € 347,98 aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat, op de voet van artikel 243 Rv Pro te betalen aan de griffier van het hof;
verklaart de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en J.K. Six-Hummel en op 24 november 2009 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.