Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN BUNGALOWPARK [X],
gevestigd te [plaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.C. Duvekot te Amsterdam,
t e g e n
[Y],
wonend te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. O. Diemel te Leusden.
De partijen worden hierna de Vereniging en [Y] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 13 mei 2009 is de Vereniging in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2009, in deze zaak onder zaak- en rolnummer 105752 / HA ZA 08-812 gewezen tussen haar als gedaagde en [Y] als eiser.
De Vereniging heeft drie grieven tegen het besteden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog de vordering van [Y] zal afwijzen en hem zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft [Y] geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigingen en de Vereniging uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met rente en nakosten.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) Bij onderhandse koopovereenkomst van 29 november 2003 heeft [Y] een kavel grond met een houten huisje en een parkeerplaats, gelegen op het bungalowpark [X] te [plaats], gekocht van [X] B.V.
b) Bijzondere bepaling 2 van koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“De parkbijdrage bedraagt thans € 450,00 en deze zal niet worden gewijzigd vóór 1 januari 2008.
Gemelde bijdrage zal per één januari van ieder jaar voor het eerst per 1 januari 2008 worden gewijzigd indien het gemiddelde van het indexcijfer vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek van regelingslonen voor volwassen werknemers in het particulier bedrijf (1980=100) en die van gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen (1985=100) is gestegen of gedaald.”
c) De akte van levering is op 12 december 2003 verleden ten overstaan van notaris De Jong te Schagerbrug. In deze akte is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
ARTIKEL 1
a. De koper is bevoegd gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.
De koper dient jaarlijks aan de beheerder een bedrag van vier honderd vijftig euro (€ 450,00) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs wegen en paden, onderhoud van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskosten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera's en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te maken kosten.
(...)
De eventueel vanwege de overheid op te leggen belastingen en dergelijke - welke niet per eigenaar afzonderlijk worden opgelegd - worden per wooneenheid omgeslagen in verhouding tot het aantal aanwezige bungalows.
In het jaar tweeduizendzeven zal deze parkbijdrage worden aangepast, aan de hand van de onder b. genoemde indexeringsregeling. De in dat jaar vastgestelde parkbijdrage zal per een januari tweeduizend acht ingaan zoals onder b. is gemeld.”
(...)
VERENIGING VAN EIGENAREN
De koper verplicht zich lid te worden van de opgerichte Vereniging van Eigenaren genaamd Vereniging van Eigenaren Bungalowpark [X] en tevens om zijn opvolger in de eigendom hiertoe te verplichten.”
d) [Z] B.V. heeft haar in eigendom toebehorende percelen c.a. en voorzieningen gelegen op het bungalowpark [X] verkocht en bij akte van levering van 29 december 2003 geleverd aan de Vereniging. Voor zover van belang is in deze akte van levering akte het volgende bepaald:
“CESSIE
Alle rechten en verplichtingen jegens [X] B.V. en jegens de driehonderdeenenveertig (341) eigenaren/gebruikers van het gemelde bungalowpark worden gecedeerd aan de vereniging Vereniging Van Eigenaren Bungalowpark “[X]” welke cessie door gemelde vereniging bij deze wordt aanvaard.”
e) [Y] is met ingang van de leveringsdatum van 12 december 2003, waarop hij eigenaar werd van de kavel grond met een houten huisje en een parkeerplaats, lid geworden van de Vereniging. Hij heeft zijn lidmaatschap omstreeks eind 2006 opgezegd.
f) In de algemene ledenvergadering van de Vereniging die op 21 juni 2008 heeft plaatsgevonden, is besloten dat, naast de parkbijdrage van € 450,00, voor het jaar 2008 een “leden/infrastructuurbijdrage” van € 300,00 wordt gevraagd en dat dit bedrag vanaf 2009 wordt verhoogd naar € 450,00.
3.2. [Y] heeft bij verzoekschrift van 7 juli 2008 de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (hierna de kantonrechter) verzocht het in ?3.1 onder ?f) genoemde besluit te vernietigen.
3.3. Bij beschikking van 16 september 2008 met zaak-/rolnummer 270531 \ EJ VERZ 08-163 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de Vereniging geen vereniging van eigenaren is als bedoeld in artikel 5:124 BW Pro. Het verzoek van [Y] kan daarom volgens de kantonrechter niet worden aangemerkt als een verzoek op grond van artikel 5:130 BW Pro, maar slechts op grond van artikel 2:15 BW Pro. Tot de behandeling daarvan is niet de kantonrechter, maar de rechtbank bevoegd, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft bij de genoemde beschikking van 16 september 2008 de zaak op grond van artikel 71 lid 1 Rv Pro verwezen naar de rolzitting van 29 oktober 2008 van de rechtbank Alkmaar.
3.4. [Y] heeft de Vereniging bij exploot van 21 oktober 2008 opgeroepen op de eerder genoemde rolzitting van de rechtbank te verschijnen en gevorderd, samengevat, primair dat het besluit van 21 juni 2008 van de algemene ledenvergadering van de Vereniging wordt vernietigd en subsidiair voor recht wordt verklaard dat [Y] niet is gehouden aan de besluiten van de Vereniging, behoudens die volgen uit de akte van levering van [Y].
3.5. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de gevraagde vernietiging van het genoemde besluit afgewezen, omdat [Y] geen lid is van de Vereniging en de besluiten van de Vereniging hem daarom niet regarderen. De gevraagde verklaring voor recht is door de rechtbank toegewezen en de Vereniging is veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg.
3.6. De drie grieven van de Vereniging komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat [Y], kort gezegd, niet is gebonden aan het besluit ter zake van de verhoging van de bijdrage in de kosten van het bungalowpark en niet tot méér is gehouden dan hetgeen volgt uit de akte van levering, wat inhoudt de betaling van een jaarlijkse parkbijdrage van € 450,00, welk bedrag vanaf 2008 kan worden geïndexeerd. Deze grieven zal het hof gezamenlijk behandelen.
3.7. Vaststaat dat [Y] zijn lidmaatschap van de Vereniging heeft beëindigd. Verder is onbestreden dat [Y] jaarlijks is gehouden aan de Vereniging, in haar hoedanigheid van beheerder van het bungalowpark, een parkbijdrage van € 450,00 (behoudens indexering) te voldoen als vermeld in bijzondere bepaling 2 van de koopovereenkomst en artikel 1 onder Pro a. van de akte van levering van 12 december 2003. Het geschil tussen partijen over de gevolgen van de beëindiging van het lidmaatschap van [Y] van de Vereniging beperkt zich tot de bevoegdheid van de Vereniging aan [Y] een andere bijdrage in rekening te brengen.
3.8. Het hof is van oordeel dat de omstandigheid dat de Vereniging eigenaar is geworden van een deel van het bungalowpark, ook als met haar ervan wordt uitgegaan dat zij is getreden in alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst en de akte van levering van [Y], niet maakt dat de Vereniging is gerechtigd de door haar verlangde bijdragen bij [Y] in rekening te brengen. Uitgangspunt is dat [X] B.V. niet méér aan de Vereniging kon overdragen dan waartoe zij zelf jegens [Y] was gerechtigd. De Vereniging heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat uit de koopovereenkomst en/of de akte van levering van 12 december 2003 voortvloeit dat de verkoper naast de daarin genoemde bijdragen ook andere kosten aan [Y] in rekening kon brengen, althans daar redelijkerwijs vanuit mocht gaan. De bewoordingen van de eerder genoemde bepalingen uit de koopovereenkomst en de akte van levering wijzen daar in het geheel niet op, nu daarin al een uitdrukkelijke en uitvoerige regeling wordt gegeven voor de parkbijdrage die bestemd is voor – kort gezegd – de voorzieningen van het bungalowpark, namelijk een betaling van een vast bedrag van € 450,00, welk bedrag vanaf 1 januari 2008 kan worden geïndexeerd.
3.9. Bijzondere bepaling 1.a van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de koper verplicht is lid te worden van de Vereniging en door haar algemene parkvoorwaarden kunnen worden vastgesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Uit deze bepaling kan, behoudens bijkomende omstandigheden die niet zijn gesteld of gebleken, immers niet worden afgeleid dat [X] B.V. en [Y] zijn overeengekomen of bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben verdisconteerd dat de Vereniging een ‘regelgevende bevoegdheid’ zou krijgen als de Vereniging thans stelt dat zij die heeft, namelijk dat door haar ten laste van alle kopers/parkbewoners, ongeacht of zij lid zijn de Vereniging, een aanvullende (park)bijdrage zou kunnen worden vastgesteld, naast de parkbijdrage die is overeengekomen in de koopovereenkomst.
3.10. Voor zover de Vereniging heeft willen stellen dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst met [X] B.V. ervan is uitgegaan dat alle kopers/parkbewoners lid zouden zijn van de Vereniging, zodat zij aan hen een aanvullende bijdrage in rekening zou kunnen brengen, slaagt deze stelling niet. [Y] was bij die overeenkomst immers geen partij, zodat dit niet aan hem kan worden tegengeworpen. Ook de statutaire bepalingen van de Vereniging kunnen haar niet baten, omdat [Y] sinds eind 2006 geen lid meer is van Vereniging.
3.11. De omstandigheid, zoals hiervoor overwogen, dat de koopovereenkomst en de akte van levering van 12 december 2003 een regeling geven voor de hoogte van de parkbijdrage, en op dit punt dus geen leemte bevatten, brengt in beginsel reeds mee dat geen plaats is voor de toepassing van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als door de Vereniging bepleit. De enkele omstandigheid dat de kosten van de door de Vereniging geleverde voorzieningen jaarlijks met meer dan de indexering zouden stijgen, biedt daartoe ook onvoldoende grond.
3.12. De Vereniging heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.
3.13. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat geen toereikende grondslag voor de door de Vereniging van [Y] gevorderde aanvullende bijdrage kan worden gevonden in de door [Y] gesloten koopovereenkomst en de akte van levering van 12 december 2003. Bij gebreke daarvan kan het besluit van de algemene ledenvergadering [Y] niet regarderen, omdat hij geen lid is van de Vereniging. De rechtbank heeft de door [Y] gevraagde verklaring voor recht terecht gegeven. De grieven van de Vereniging falen.
3.14. De slotsom is dat de grieven van de Vereniging niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden, zodat dit moet worden bekrachtigd.
3.15. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Vereniging worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep met wettelijke rente. Tot die kosten behoren ook de eventueel nog te maken nakosten. Deze kan het hof thans echter niet aan [Y] toekennen, omdat de in artikel 237 lid 3 Rv Pro bedoelde vaststelling is beperkt tot de kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt. Artikel 237 lid 4 Rv Pro biedt [Y] daarvoor een afzonderlijke voorziening.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst de Vereniging in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [Y] gevallen, op € 313,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 26 januari 2006;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en J.W. Hoekzema en op 12 januari 2010 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.