Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOPAL BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
APPELLANTE,
advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DV VASTGOED BEMIDDELING B.V.,
gevestigd te Loosdrecht,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M.U. Poerink te Amsterdam.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna wederom Kopal en DV Vastgoed genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 3 november 2009 een incidenteel arrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Bij memorie heeft DV Vastgoed de grief van Kopal bestreden, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Kopal zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen ter rolle van 9 maart 2010 pleitnotities in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 De zaak gaat, samengevat, om het volgende. Kopal is een maatschappij die onder meer belegt in onroerende zaken. DV Vastgoed is een bemiddelaar in onroerende zaken. In 2007 heeft DV Vastgoed voor Kopal bemiddeld bij de aankoop van twee bedrijfspanden. Ten tijde van de overdracht op 30 november 2007 waren de panden, overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomsten, in hun geheel verhuurd na verkregen toestemming van Kopal. Na de overdracht zijn twee huurders vertrokken. Een van hen had geen toestemming gekregen van de gemeente om in het gehuurde de door hem beoogde winkel te exploiteren. In december 2007 heeft DV Vastgoed aan Kopal een factuur gezonden voor haar werkzaamheden, gedateerd 29 november 2007, voor een bedrag van € 29.750,= incl. BTW. Op 25 februari 2008 heeft Kopal aan DV Vastgoed ter zake van de factuur € 10.000,= betaald. Zij weigert het restant te betalen en voert daartoe aan, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat DV Vastgoed toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst door geen onderzoek te doen naar (de juistheid van de mededelingen van de verkoper ten aanzien van) de gegoedheid van de huurders en de kans dat de hiervoor bedoelde vergunning zou worden verleend. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld, zakelijk weergegeven, dat de door Kopal ingeroepen verplichting geen onderdeel uitmaakte van de bemiddelingsovereenkomst tussen partijen en de vordering van DV Vastgoed tot betaling van het restant van het factuurbedrag toegewezen.
3.2 De grief van Kopal houdt in dat de rechtbank bij het bepalen van de reikwijdte van de bemiddelingsovereenkomst niet alleen had moeten kijken naar de wettelijke definitie daarvan, maar ook de algemene wettelijke bepalingen inzake de opdracht in aanmerking had moeten nemen en de vraag had moeten beantwoorden of DV Vastgoed bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen.
3.3 Het is juist dat de bemiddelingsovereenkomst een bijzondere vorm is van de overeenkomst van opdracht. De bemiddelaar zal dus de zorg van een goed opdrachtnemer, in dit geval een goed bemiddelaar in acht hebben te nemen. Daarmee is echter nog geen antwoord gegeven op de vraag hoe ver zich de zorg van een goed bemiddelaar in het concrete geval uitstrekt of, anders gezegd, wat de inhoud is van de bemiddelingsovereenkomst in kwestie. Afdeling 1 van titel 7, “Opdracht in het algemeen”, biedt voor het beantwoorden van die vraag, anders dan Kopal lijkt te bepleiten, geen maatstaf.
3.4 Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit de stellingen van partijen blijkt niet dat zij voorafgaand aan de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst op het punt waarom het hier gaat hebben onderhandeld of zich anderszins over de wederzijdse verwachtingen hebben uitgelaten. Het gaat er dus om te bepalen wat deze partijen in de gegeven omstandigheden in het kader van de bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend van elkaar mochten verwachten.
3.5 Beide partijen zijn professionele deelnemers aan de vastgoedhandel. Zij worden beide geacht te weten wat een bemiddelingsovereenkomst volgens de wet inhoudt en wat in de vastgoedbranche te dien aanzien gebruikelijk is. Waar het Kopal betreft verdient nog opmerking dat zij als bedrijfsmatig handelende beleggingsorganisatie moet worden geacht het belang van de door haar genoemde omstandigheden (de gegoedheid van de huurders en de kans op een publiekrechtelijke vergunning) voor haar aankoopbeslissing, zelf te kunnen onderkennen.
3.6 Artikel 7:425 BW Pro bepaalt dat de bemiddelingsovereenkomst een overeenkomst is op grond waarvan de opdrachtnemer tegen loon als tussenpersoon werkzaam is bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden. De werkzaamheden die DV Vastgoed aanvankelijk als aanbrenger van de panden en vervolgens als bemiddelaar voor Kopal tijdens de verkooponderhandelingen heeft verricht, passen naadloos in dit wettelijk stramien.
3.7 Uit de wet vloeit niet voort dat op de opdrachtnemer/ bemiddelaar in het algemeen een verplichting rust om zelfstandig onderzoek te verrichten naar de juistheid van mededelingen van de wederpartij van zijn opdrachtgever of naar (andere) omstandigheden waarvan hij kan aannemen dat die voor zijn opdrachtgever essentieel zijn bij de beslissing de overeenkomst aan te gaan.
3.8 Dat het in de professionele vastgoedhandel gebruikelijk zou zijn dat bemiddelaars het hiervoor bedoelde onderzoek uit zichzelf verrichten, is niet gebleken en door Kopal ook niet te bewijzen aangeboden. Het beroep dat zij heeft gedaan op een uitspraak van de rechtbank ’s-Hertogenbosch gaat alleen al niet op omdat het daarin ging om een makelaar die optrad ten behoeve van een particuliere koper van een woonhuis. De zorgplicht van de bemiddelaar is in een dergelijke situatie uiteraard zwaarder.
3.9 De omstandigheid dat DV Vastgoed voor Kopal ook werkzaamheden heeft verricht die in een wat losser verband staan met de bemiddelingsovereenkomst in strikte zin, zoals het controleren van het fysieke opleveringsniveau van de panden voorafgaand aan de overdracht, brengt niet zonder meer met zich dat Kopal mocht verwachten dat DV Vastgoed uit zichzelf onderzoek zou doen naar andere voor Kopal relevante omstandigheden. Hetzelfde geldt voor het aanbod van DV Vastgoed, al dan niet onverplicht gedaan, om uit te zien naar potentiële huurders voor een van de panden.
3.10 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen moet de conclusie zijn dat DV Vastgoed bij gebreke van een nadere opdracht van Kopal om onderzoek te doen naar de voor haar essentiële omstandigheden betreffende de koopovereenkomst en de juistheid van de mededelingen van de verkoper dienaangaande, mocht verwachten dat Kopal als professionele partij dat onderzoek zelf zou verrichten. Dergelijk onderzoek was, naar de rechtbank onbestreden heeft overwogen, voor Kopal ook alleszins mogelijk. Kopal van haar kant moest ermee rekening houden dat zij een eigen onderzoeksplicht had.
3.11 Anders zou moeten worden geoordeeld als DV Vastgoed over de voor Kopal van belang zijnde omstandigheden eigen mededelingen zou hebben gedaan of zich sterk zou hebben gemaakt voor de juistheid van de door de verkoper daarover gedane mededelingen. Ten aanzien van de vergunningskwestie heeft Kopal gesteld dat dit het geval is; DV Vastgoed heeft volgens haar verzekerd dat de gemeente de vergunning wel zou verlenen. DV Vastgoed heeft dit betwist. Zij voert aan te allen tijde slechts als doorgeefluik van de mededelingen van de verkoper te hebben gefungeerd. De juistheid van het standpunt van Kopal is niet komen vast te staan en door haar niet te bewijzen aangeboden, zodat aan dat standpunt moet worden voorbijgegaan.
3.12 Al met al deelt het hof het oordeel van de rechtbank dat de door Kopal ingeroepen verplichting geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen. Het verweer van Kopal tegen de betalingsvordering van DV Vastgoed faalt al om die reden – waardoor onbesproken kan blijven wat de consequenties moeten zijn van het feit dat Kopal lijkt te miskennen dat ook een vastgestelde wanprestatie van de wederpartij nog niet rechtstreeks tot verval van de eigen verplichtingen uit een overeenkomst leidt. De vordering van DV Vastgoed is terecht toegewezen en de grief van Kopal kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het vonnis zal dan ook worden bekrachtigd.
3.13 Als de in het ongelijk gestelde partij moet Kopal de kosten van het hoger beroep dragen, die van het incident daaronder begrepen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het op 25 februari 2009 tussen partijen onder zaak-/rolnummer 402093/HA ZA 08-1863 gewezen vonnis van de rechtbank Amsterdam;
verwijst Kopal in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van DV Vastgoed gevallen, op € 625,= aan verschotten en € 3.474,= voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A. Joustra en R.J.Q. Klomp en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 1 juni 2010.