Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
de stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE IN PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. C.E. Schouten te Amsterdam,
t e g e n
[APPELLANT],
wonende te [Plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. R.A. van Seumeren te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna De Key en [appellant] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 8 december 2009 een incidenteel arrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Bij memorie heeft [appellant] geantwoord en zijnerzijds vier grieven aangevoerd tegen het bestreden eindvonnis en het daaraan vooraf gegane tussenvonnis van 13 februari 2009, een bewijsstuk overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie tot vernietiging van het eindvonnis, afwijzing van de vorderingen van De Key en veroordeling van De Key in de kosten van beide instanties.
Vervolgens heeft De Key bij memorie in het incidenteel appel geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot ongegrond¬verklaring van de incidentele grieven en veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidentele appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Over die feitenvaststelling bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in dit geding, samengevat, om het volgende.
[appellant] huurt sinds 1 april 1995 van De Key een bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaatsnaam]. De overeen¬komst geldt thans voor onbepaalde tijd. In het gehuurde exploiteert [appellant] een coffeeshop.
Bij exploot van 14 juli 2005 heeft De Key de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 juli 2006. Bij brief van 21 december 2007 heeft De Key de huurovereenkomst nogmaals, nu voorwaardelijk, opgezegd en wel tegen 1 januari 2009. Aan de opzeggingen heeft De Key ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten een renovatie die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is.
[appellant] heeft niet met de beëindiging ingestemd.
3.2 De Key heeft bij de inleidende dagvaarding gevorderd dat het tijdstip zal worden bepaald waarop de huurovereen¬komst tussen partijen zal eindigen en [appellant] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Zij heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. Als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet Pro heeft De Key het volkshuisvestingsbelang te dienen. In samenwerking met het betrokken stadsdeel en woningcorporatie Ymere en in samenspraak met de bewoners en ondernemers ter plaatse is besloten tot een grootscheepse renovatie van de Dapperbuurt, waarin het gehuurde is gelegen. Beoogd wordt een kwaliteits¬verbetering van de buurt, waarbij wordt gestreefd naar variatie van het woning- en winkelaanbod en vergroting van de veiligheid. De uitvoering van dat plan is al in volle gang. In het kader daarvan is de sloop gepland van het bouwblok ([adres 1], [adres 2] en [adres 3]) waarvan het gehuurde deel uitmaakt, ten einde ter plaatse meer woningen te bouwen voor gezinnen, senioren en gehandicapten. Het plan voorziet niet in een terugkeer van bedrijfsruimte op de plaats van het pand [adres 1].
3.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden tussenvonnis geoordeeld dat uit de plannen van De Key volgt dat de beoogde renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, omdat het plan voorziet in sloop van het hele blok waarvan het gehuurde deel uitmaakt en in woningbouw zonder plaats voor bedrijfsruimte. Hetgeen De Key onweersproken heeft gesteld met betrekking tot de veelomvattende plannen tot vernieuwing en verbetering van de buurt leidt de kantonrechter tot het oordeel dat er een dringende noodzaak in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro bestaat. De Key dient met de plannen een door haar te behartigen belang, zij beoogt een redelijk doel en zij kan in redelijkheid menen dat bedrijfsruimte ter plaatse niet in die plannen past. Aan haar vordering staat niet in de weg dat het belang van De Key niet van financiële aard is. Dat De Key wellicht ook had kunnen kiezen voor de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 sub d BW Pro, doet evenmin ter zake. Wel acht de kantonrechter het van belang of het voldoende aannemelijk is dat de voor uitvoering van de renovatie benodigde publiekrechtelijke vergunningen zijn of zullen worden verkregen. Nadat De Key bij comparitie de door haar verkregen sloopvergunning had overgelegd, heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis de beëindigings- en de ontruimingsdatum bepaald op 1 juli 2009. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.4 Het hoger beroep van De Key richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter het eindvonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het hoger beroep van [appellant] is gericht tegen de door de kantonrechter aangenomen dringende noodzaak. Als het meest verstrekkende zal dat appel als eerste worden behandeld. De grieven van [appellant] lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5 [appellant] heeft ter toelichting op zijn grieven het volgende aangevoerd. De Key heeft de door haar gestelde dringende noodzaak niet aangetoond. Zij heeft niet gemotiveerd waarom het pand van [appellant] niet behouden kan blijven; het funderingsherstel dat nodig is om het pand te kunnen renoveren, is mogelijk met behoud van het gehuurde. Ook heeft De Key niet aannemelijk gemaakt waarom [appellant] na eventuele sloop niet met behoud van huurovereenkomst kan terugkeren in de nieuwbouw. Bovendien zijn blijkens een recentelijk bij het complex geplaatst bouwbord de plannen van De Key inmiddels gewijzigd; er worden maar 15 huurwoningen voor senioren gerealiseerd en daarnaast 20 koopappartementen en 10 koopmaisonnettes. De Key heeft echter nog steeds geen bouwvergunning aangevraagd. Zij heeft niet aangetoond dat zij binnen haar bedrijfseconomische en financiële doelstellingen niet de ruimte heeft haar plannen zodanig aan te passen dat zij haar verplichtingen als verhuurder jegens [appellant] kan blijven nakomen. De realisering van haar plan om de bedrijfsruimte van [appellant] te laten verdwijnen is bestuursrechtelijk niet toegestaan, omdat het stadsdeel eist dat in hetzelfde bouwblok een vervangende bedrijfsruimte terugkeert. Nu De Key nog steeds geen bouwvergunning heeft aangevraagd heeft zij geen belang bij haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst.
3.6 Anders dan [appellant] tot uitgangspunt lijkt te nemen behoeft aan de toewijzing van het beroep van De Key op dringende noodzaak tot eigen gebruik niet in de weg te staan dat ook alternatieve plannen, die zouden meebrengen dat de huurovereen¬komst van [appellant] wel in stand kan blijven, bedrijfseconomisch en financieel haalbaar zijn. Met het bestaan van die alternatieven zal bij de beoordeling van de dringendheid wel rekening moeten worden gehouden, maar het is in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen. Daarbij mogen ook andere overwegingen dan alleen bedrijfseconomische of financiële een rol spelen.
3.7 Dat laatste speelt in het onderhavige geval in het bijzonder, waar De Key niet (primair) uit bedrijfseconomische of financiële motieven voor renovatie van het bouwblok heeft gekozen, maar met de bedoeling aldus bij te dragen aan de vergroting van de leefbaarheid en de veiligheid van de gehele Dapperbuurt, onder meer door differentiatie van het woning- en bedrijfsruimteaanbod. Dat is een redelijk streven dat ook in overeenstemming is met het door De Key te behartigen volkshuisvestingsbelang.
3.8 De Key heeft bij conclusie van repliek plattegronden overgelegd van de beoogde situatie. Hieruit blijkt dat het gehele bouwblok waarvan het gehuurde deel uitmaakt wordt gesloopt, op de plaats van het hoekpand waarin het gehuurde zich bevindt met name trappenhuizen voor de nieuwe woonruimten in de [adres 1] en de [adres 2] worden gebouwd en in een ander deel van het bouwblok ([adres 2]/[adres 3]) een nieuwe bedrijfsruimte wordt gecreëerd van andere afmetingen dan die van [appellant].
3.9 Hetgeen [appellant] omtrent de nieuwe invulling van de plannen door De Key heeft aangevoerd leidt het hof niet tot het oordeel dat De Key haar plannen wezenlijk heeft gewijzigd. Ook de thans door De Key voorgestane verdeling van 15 huurwoningen voor senioren en 30 koopappartementen en –maisonnettes past in haar streven een grotere differentiatie in het woningaanbod in de Dapperbuurt te bewerkstelligen. Bovendien heeft De Key reeds in haar brief van 19 maart 2004 te kennen gegeven te streven naar 30% (sociale) huurwoningen en 70% koopwoningen.
3.10 De bedrijfsruimte van [appellant] komt in de plannen van De Key niet terug. Dat betekent dat realisering van die plannen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Hieraan doet niet af dat elders op de plaats van het bouwblok wel een nieuwe bedrijfsruimte zal worden gebouwd. Omdat die ruimte zich ergens anders bevindt kan die niet worden beschouwd als het object van de huidige huurovereenkomst.
3.11 De geplande terugkeer van een bedrijfsruimte op een andere plaats in het bouwblok brengt met zich dat het door [appellant] gesignaleerde bestuursrechtelijke probleem zich niet voordoet. Ook op grond van de eigen stellingen van [appellant] moet immers worden aangenomen dat De Key onder deze omstandigheden een ontheffing zal kunnen krijgen voor het onttrekken van het gehuurde aan de bedrijfsbestemming.
3.12 De Key stelt zich op het standpunt dat voor de door [appellant] geëxploiteerde coffeeshop in de nieuwe opzet hoe dan ook geen rol kan zijn weggelegd, omdat de aard van die onderneming niet strookt met de door haar nagestreefde kwaliteitsverbetering van de buurt. Zij is van plan in de nieuw te bouwen bedrijfsruimte een voorziening onder te brengen die dienstbaar is aan de woonfunctie. Het hof is van oordeel dat De Key de afweging in redelijkheid op die wijze heeft kunnen maken. Het is gezien de bijzondere aard van de nering van een coffeeshop voldoende aannemelijk dat de aanwezigheid daarvan een negatief effect heeft, zowel op de exploiteerbaar¬heid van de beoogde nieuwe bebouwing als op de met die nieuwbouw nagestreefde verbetering van de leefbaarheid van de buurt. Daaraan kan niet afdoen dat, zoals [appellant] eerder ten pleidooie heeft aangevoerd, op nog geen 50 meter van het gehuurde een andere coffeeshop na renovatie wel is teruggekeerd. De verhuurder van die andere coffeeshop heeft kennelijk een andere afweging gemaakt, maar de blijvende aanwezigheid van een andere coffeeshop zo dicht in de buurt van het gehuurde maakt het argument van De Key in de onderhavige zaak alleen maar klemmender.
3.13 Al met al is het hof van oordeel dat De Key de dringende noodzaak tot het uitvoeren van de door haar in dit geding uiteengezette sloop- en nieuwbouwplannen, voldoende aanne¬me¬lijk heeft gemaakt. Hieraan doet niet af dat De Key nog geen bouwvergunning heeft aangevraagd. Er is immers geen reden te betwijfelen dat De Key die aanvraag alsnog zal doen en dat die bouwvergunning dan ook zal worden verleend. Voor twijfel aan de bouwplannen van De Key is te minder reden, nu [appellant] in zijn laatste processtuk heeft aangevoerd dat het pand “thans op zichzelf” staat, waaruit het hof afleidt dat De Key reeds is begonnen met het slopen van de overige delen van het bouwblok.
3.14 De grieven in het incidentele appel zijn in zoverre dus tevergeefs voorgedragen.
3.15 Nu de door de kantonrechter vastgestelde einddatum van de huurovereenkomst, tevens de uiterlijke datum van de ontruiming, inmiddels is verstreken, dient het hof die data opnieuw vast te stellen. Voor zover [appellant] met zijn grieven tevens heeft beoogd er aandacht voor te vragen dat het ontbreken van een bouwvergunningsaanvraag meebrengt dat het niet nodig is dat de huurovereenkomst onmiddellijk eindigt, hebben die grieven succes. [appellant] dient immers zo lang in het genot van het gehuurde te worden gelaten als mogelijk is zonder de plannen van De Key onredelijk te vertragen; hij hoeft niet te ontruimen ten behoeve van leegstand of braakligging. Naar het oordeel van het hof is er dan ook geen reden aan [appellant] het recht te ontzeggen het gehuurde te gebruiken gedurende de periode die De Key nog nodig heeft om tot een afgeronde vergunningsaanvraag te komen en de periode die het stadsdeel nodig heeft om daarop toewijzend te beslissen. Het tijdstip waarop de huurovereen¬komst eindigt en de dag waarop het gehuurde uiterlijk moet worden ontruimd zullen daarom afhankelijk worden gesteld van de vergunning¬verlening. Na de verlening van die vergunning en de mededeling daarvan door De Key aan [appellant] zal aan [appellant] nog een periode van zes weken worden vergund om zijn bedrijf te beëindigen en het gehuurde op te leveren.
3.16 Daarmee komt het hof aan de vraag of dit arrest, waar het betreft de bepaling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming, uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard.
3.17 De Key heeft geen belang bij de behandeling van haar grieven, voor zover die ertoe strekken te betogen dat de kantonrechter de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis op onjuiste gronden heeft geweigerd. Het enige belang dat De Key thans nog heeft is dat het hof op dit punt een juiste beslissing neemt.
3.18 De aan te leggen maatstaf is dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf, zij het minder streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. Het hof acht het verweer van [appellant], dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden de dringende noodzaak ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het arrest zal dus niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De grieven in het principale appel falen derhalve.
4. Slotsom en kosten
4.1 De grieven in het principaal appel falen. De grieven in het incidentele appel slagen gedeeltelijk.
4.2 Het bestreden tussenvonnis wordt bekrachtigd. Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd, voor zover het de door de kantonrechter vastgestelde beëindigings- en ontrui¬mings¬datum betreft. Het hof zal een nieuwe beëindigings- en ontruimingsdatum vaststellen.
4.3 Als de in het ongelijk gestelde partij dient De Key de kosten van het principale appel te dragen. De kosten van het incidentele appel komen voor rekening van [appellant], die in dat appel overwegend in het ongelijk wordt gesteld.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam met rolnummer 5496/08 van 13 februari 2009;
vernietigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam met rolnummer 5496/08 van 3 april 2009, doch alleen voor zover daarbij het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de dag waarop [appellant] het gehuurde zal moeten hebben ontruimd is bepaald op 1 juli 2009;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
bepaalt die beëindigings- en ontruimingsdatum op de dag, gelegen zes weken na de betekening door De Key aan [appellant] bij deurwaardersexploot van een afschrift van de aan haar verleende publiekrechtelijke vergunning tot het bouwen van uitsluitend woonruimte op de plaats van het gehuurde;
bekrachtigt voormeld vonnis voor het overige;
veroordeelt De Key in de kosten van het principale appel, met inbegrip van die van het incident, en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellant] gevallen, op
€ 262,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het incidentele appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van De Key gevallen, op € 447,= voor salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en W.J. Noordhuizen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 juli 2010.