Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 3821983 \ CV EXPL 15-1784 \ 474 \ 636
uitspraak van 9 december 2015
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Het Nederlands Openlucht Museum, Nationaal Museum voor Nederlandse Volkskunde
gevestigd te Arnhem
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.M. Heikens
tegen
1.
de vennootschap onder firma V.O.F. Zus & Jet
gevestigd te [vestigingsplaats]
2.
[Persoon A]
wonende te [woonplaats]
3.
[Persoon B]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
gemachtigde mr. R.A.M. Saedt
Eiseres zal hierna NOM worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk in enkelvoud worden aangeduid als Zus & Jet.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 augustus 2015 en de daarin genoemde processtukken
- de ten behoeve van de comparitie van partijen van 6 juli 2015 door NOM toegezonden aanvullende producties 8 en 9, die bij vergissing niet zijn genoemd in het (tussen)vonnis van 5 augustus 2015
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen op 26 oktober 2015 ter plaatse van de bedrijfsruimte gelegen in het pand ‘Krommenie’ in de Zaanse buurt van NOM
2.De verdere beoordeling van het geschil
in conventie
2.1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 5 augustus 2015. Daarin is het primaire verweer van Zus & Jet, te weten dat de opzegging van de huurovereenkomst door NOM nietig is, verworpen.
2.2.
De verdere beoordeling betreft – onder meer – het subsidiaire verweer van Zus & Jet, dat inhoudt dat NOM onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik wil nemen en zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW.
Dringend eigen gebruik?
2.3.
NOM onderbouwt haar stelling dat zij het gehuurde dringend nodig heeft als volgt. Zij gaat zich de komende jaren anders positioneren, onder meer naar aanleiding van de komst van de grote Canon expositie in 2017. Zij wil het woord- en beeldmerk ‘Nederlands Openluchtmuseum’ aanhouden en versterken (en geen andere merken meer voeren). Er komt in verband daarmee een duidelijkere focus op de behoeften en wensen van de verschillende doelgroepen van NOM. Zij wil de merkbeleving van de bezoeker / consument in eigen hand houden en exploiteren en ziet daarbij geen plaats voor het merk en de formule Zus & Jet. Ook ontwikkelt zij plannen met betrekking tot de herinrichting van het museumpark. Daarbij zal de exploitatie van de horeca en retail in het museum anders worden ingericht, waarbij zij alle retailactiviteiten in het museum, dus ook vanuit het pand waarin Zus & Jet haar gelijknamige winkel exploiteert, in eigen beheer wil gaan vervullen. Op de locatie van het door Zus & Jet gehuurde zal een nieuwe lunchroom komen. Onderdeel daarvan is ook de plaatsing van een reeds verworven ‘Venezia’ ijssalon uit de jaren ’60. Een dergelijke winkel past volgens NOM beter in de context van het Zaanse Plein (waaraan het gehuurde ligt), dat zal worden ontwikkeld tot uitgaansplein met veel horeca en retail. Ter onderbouwing van deze plannen heeft NOM het document ‘Nederlands Openluchtmuseum – Venster op retail’ d.d. 12 juni 2015 overgelegd, gemaakt door Vijverborgh Horeca Adviseurs en Ontwerpers (productie 9). Daarin wordt de toekomstige positionering op het gebied van retail van NOM uiteengezet. Ook heeft NOM het boekje ‘Op naar de toekomst van onze geschiedenis’ van 2015 van haar Marketing & Communicatieafdeling overgelegd, waarin – onder meer – de positionering, ambitie en merkwaarden van NOM worden beschreven (productie 8). NOM stelt bovendien dat zij belang heeft bij het zoveel mogelijk in eigen hand nemen van de horecavoorzieningen en de retail omdat zij op die manier zelf de regie in eigen hand kan nemen en op die manier beter in staat is om haar bedrijfsvoering flexibel en dynamisch in te richten, zonder zich daarbij gebonden te weten aan de beperkingen die een huurovereenkomst met een derde met zich meebrengt. NOM stelt verder dat zij door het in gebruik nemen van de aan Zus & Jet verhuurde bedrijfspand een belangrijke omzettoename kan realiseren. Die stelt zij nodig te hebben omdat zij in haar voortbestaan afhankelijk is van subsidieverlening door de Rijksoverheid en omdat voor die subsidieverlening een gemiddeld percentage eigen inkomsten is vereist. Ter onderbouwing hiervan legt zij een kopie over van het Subsidiebesluit van 18 september 2012 van het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) over de periode 2013 –2016 waarop op pagina 6 is te zien dat dat percentage aan het eind van 2016 moet zijn verhoogd van 19,5% naar 21,5 %. Algemene bedrijfseconomische gronden zijn volgens haar blijkens de jurisprudentie al voldoende om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten, aldus NOM.
2.4.
Zus & Jet voert aan dat NOM onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van serieuze uitbreidingsplannen en evenmin dat zij het gehuurde voor het door haar beoogde gebruik dringend nodig heeft. Het door NOM overgelegde subsidiebesluit van OCW van 18 september 2012 is volgens haar slechts een voorgenomen besluit. Een deugdelijke cijfermatige onderbouwing van de te verwachten inkomstentoename ontbreekt volgens Zus & Jet, evenals een overzicht van de benodigde investeringen en de begroting van de investeringskosten. Het ligt op de weg van NOM om een door een deskundige opgemaakte goede financieel-economische onderbouwing te (laten) maken. De nu geformuleerde verwachtingen zijn alleen gebaseerd op aannames en de plannen zijn onvoldoende concreet. Voor een eventuele verbouwing van het museale pand ‘Krommenie’ in de Zaanse buurt zijn nog geen vergunningen afgegeven. Het overnemen van de exploitatie van Zus & Jet levert NOM bovendien slechts minder dan 1% extra eigen inkomsten op, zo stellen Zus & Jet aan de hand van hun berekening aan de hand van de (gedeeltelijke) jaarrekeningen 2012 en 2013 van NOM. NOM heeft volgens Zus & Jet daarom onvoldoende belang bij haar vordering als bedoeld in artikel 3:303 BW. Ook maakt NOM misbruik van recht door onder deze omstandigheden, zonder serieus nader onderzoek, op deze grond de huur op te zeggen, aldus Zus & Jet, althans is het instellen van deze vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gelet op de grote financiële gevolgen voor Zus & Jet en de minimale financiële gevolgen voor NOM en de bijzondere rechtsverhouding waarin partijen verkeren. Zus & Jet doelt daarbij op de situatie dat zij in financiële zin sterk afhankelijk is van NOM en dat het voortbestaan van haar onderneming afhankelijk is van de ligging binnen NOM. Evenmin toont NOM voldoende aan hoe haar huidige retailformule er uit ziet en hoe die zonder Zus & Jet zou kunnen worden verbeterd. Deze plannen zijn volgens Zus & Jet onvoldoende concreet en er is geen duidelijk tijdspad. Onzeker is of het nieuwe concept bij het beoogde publiek zal aanslaan. Ook hier zou een rapportage van bijvoorbeeld een marketingbureau op zijn plaats geweest zijn, waarin de haalbaarheid of uitvoerbaarheid van de plannen zou zijn onderzocht. Bovendien is zij bereid haar medewerking te verlenen aan de plannen van NOM en staat zij de herontwikkeling van NOM niet in de weg, aldus Zus & Jet en heeft NOM onvoldoende onderzocht of er geen alternatieven zijn om meer inkomsten te genereren, zoals bijvoorbeeld een verhoging van de huur c.q. exploitatievergoeding. Zus & Jet voert verder aan dat de werkelijke reden voor de huuropzegging is dat zij, met haar goede omzet, een te grote concurrent is voor de overige retail in het museum. NOM wenst de omzet van Zus & Jet aan haar eigen omzet toe te voegen. De opzegging is voor NOM een goedkope manier om Zus & Jet over te nemen zonder hiervoor de afgesproken overnamevergoeding van artikel 7 van de samenwerkingsovereenkomst (
rb: of van artikel 10 van de op 18 maart 2011 opnieuw gesloten en ondertekende samenwerkingsovereenkomst) of een andere realistische vergoeding te hoeven betalen, aldus Zus & Jet.
rb: of van artikel 10 van de op 18 maart 2011 opnieuw gesloten en ondertekende samenwerkingsovereenkomst) of een andere realistische vergoeding te hoeven betalen, aldus Zus & Jet.
2.5.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Ingevolge artikel 7:296 lid 4 juncto lid 3 juncto lid 1 aanhef en onder b BW dient de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen het einde van de termijn waarmee deze krachtens artikel 7:292 lid 2 BW is verlengd toe te wijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Hierbij kunnen algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De vordering tot beëindiging is niet voor toewijzing vatbaar indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt (Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden, 24 september 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7058).
2.6.
Met inachtneming van het hiervoor geschetste, door de hogere rechtspraak gevormde kader, heeft NOM naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Zij heeft haar toekomstplannen in brede zin met het hele museum in voldoende mate onderbouwd met de door haar overgelegde stukken (haar producties 8 en 9), terwijl zij ook aannemelijk heeft gemaakt dat zij een bedrijfseconomisch belang heeft bij deze wijzigingen, waaronder het in eigen beheer nemen van alle horecavoorzieningen en retail in het museum. Het verweer van Zus & Jet dat NOM de dringendheid en de bedrijfseconomische voordelen evenals de voordelen op het gebied van marketing niet of onvoldoende cijfermatig heeft onderbouwd biedt Zus & Jet geen soelaas omdat NOM zulks blijkens de rechtspraak niet behoeft aan te tonen met objectieve (cijfermatige) gegevens (zie ook het arrest Co-op / Vomar: HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457, ECLI:NL:HR:2002:AE5130 m.nt. P.A. Stein), terwijl de kantonrechter het bovendien, gelet op de overgelegde producties en hetgeen hij heeft waargenomen tijdens de comparitie ter plaatse, niet onaannemelijk acht dat de geplande koerswijziging inderdaad bedrijfseconomische voordelen kan opleveren en dat de plannen van NOM realiseerbaar zijn. De kantonrechter overweegt daarnaast dat het aanwezig zijn van alternatieven waarbij de huurovereenkomst in stand kan blijven niet in de weg hoeft te staan aan toewijzing van het beroep van NOM op een dringende noodzaak tot eigen gebruik, omdat het in beginsel aan NOM zelf is om te bepalen op welke wijze zij haar museum optimaal wenst te exploiteren (zie ook Hof Amsterdam, 13 juli 2012, WR 2011, 62 ECLI:NL:GHAMS:2010:BN8230). Dat aan het door NOM overgelegde subsidiebesluit van OCW van 18 september 2012 allerlei prestatie-eisen en verplichtingen voor NOM zijn verbonden en dat de subsidie wordt verleend onder de voorwaarde dat de begrotingswetgever voldoende gelden ter beschikking stelt, maakt het voorgaande niet anders.
Strijd met de redelijkheid en billijkheid; misbruik van recht; geen belang
2.7.
De kantonrechter kan, gelet op het semi-dwingende stelsel van artikel 7: 290 e.v. BW en het uitgebalanceerde karakter daarvan, slechts marginaal toetsen of er sprake is van misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter acht in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om een dergelijk misbruik of strijd met de redelijkheid en billijkheid aan te nemen. Zelfs al zou NOM de huur hebben opgezegd uit concurrentieoverwegingen (hetgeen volgens NOM niet het geval is) dan levert dit, indien dringend eigen gebruik aannemelijk is, nog niet zonder meer misbruik van bevoegdheid of strijd met de redelijkheid en billijkheid op (zie ook het onder 2.6. reeds genoemde arrest Co-op / Vomar). Bovendien heeft NOM naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk gemaakt voldoende belang te hebben in de zin artikel 3:303 BW bij haar vorderingen, terwijl voldoende belang in het algemeen voor de eisende partij mag worden verondersteld en de eisende partij dit slechts bij uitzondering hoeft te bewijzen.
Belangenafweging
2.8.
Voor zover Zus & Jet nog betoogt dat haar financiële belangen groter zijn dan die van NOM en daarom zwaarder dienen te wegen dan die van NOM, miskent zij dat, nu hiervoor reeds is overwogen dat NOM voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en het daartoe dringend nodig heeft, geen plaats meer is voor een afweging van de belangen van Zus & Jet tegen die van NOM. Dit verweer van Zus & Jet slaagt daarom niet.
Conclusie
2.9.
Al het voorgaande brengt mee dat de vorderingen van NOM tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn. Omdat de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, zal ook de gevorderde verklaring voor recht – te weten dat de samenwerkingsovereenkomst eindigt op hetzelfde moment als de huurovereenkomst – worden toegewezen.
Termijn
2.10.
Zus & Jet voert aan dat zij een groot belang heeft bij een ruimere ontruimingstermijn om te voorkomen dat Zus & Jet abrupt haar winkel zou moeten sluiten en aanzienlijke schade zou lijden, haar vaste werknemers midden in het seizoen op straat komen te staan en haar twee vennoten werkloos worden. Gelet op het feit dat Zus & Jet al gedurende langere tijd op de hoogte is van de wens van NOM om de huur- en samenwerkingsrelatie te beëindigen (NOM heeft de huurovereenkomst immers al opgezegd tegen 1 januari 2015) en het feit dat deze procedure al enige tijd loopt, ziet de kantonrechter aanleiding om het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst te bepalen op 1 maart 2016. Op deze datum zal Zus & Jet het gehuurde tevens ontruimd dienen te hebben.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.11.
Zus & Jet verzoeken om, ingeval van toewijzing van het gevorderde, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wegens de onomkeerbare gevolgen die een eventuele ontruiming voor Zus & Jet met zich meebrengt. Zus & Jet wordt sinds 13 jaar op deze locatie geëxploiteerd en is voor de bezoekers en trouwe klanten van het NOM een begrip.
2.12.
In artikel 7:295 BW staat dat de huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter
onherroepelijkheeft beslist op een beëindigingsvordering en dat de rechter zijn vonnis toch uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De blijkens het voornoemde artikel aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf, zij het minder streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. De kantonrechter acht het verweer van Zus & Jet, dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden de dringende noodzaak ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
onherroepelijkheeft beslist op een beëindigingsvordering en dat de rechter zijn vonnis toch uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De blijkens het voornoemde artikel aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf, zij het minder streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. De kantonrechter acht het verweer van Zus & Jet, dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden de dringende noodzaak ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
in (voorwaardelijke) reconventie
2.13.
Nu de beëindigingsvordering wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan de door Zus & Jet gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW.
2.14.
Ter comparitie is met partijen afgesproken dat zij hierover, indien de vordering in conventie zal worden toegewezen, nog gezamenlijk in overleg zullen treden. De kantonrechter zal daarom hierover nog geen beslissing nemen maar partijen in de gelegenheid stellen om zich hierover nader uit te laten bij akte.
in conventie en in reconventie
2.15.
Iedere verdere beslissing zal daarom worden aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen NOM en Zus & Jet met betrekking tot het bedrijfspand gelegen in het pand ‘Krommenie’ in de Zaanse buurt van NOM zal eindigen per 1 maart 2016;
3.2.
verklaart voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst tussen NOM en Zus & Jet met betrekking tot het recht van exploitatie door Zus & Jet van haar gelijknamige winkelformule in het van NOM gehuurde bedrijfspand op hetzelfde moment zal eindigen als de huurovereenkomst;
3.3.
veroordeelt Zus & Jet om het gehuurde, na betekening van dit vonnis, op 1 maart 2016 volledig ontruimd aan NOM ter beschikking te stellen, onder afgifte van de sleutels en zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan waarop zij tekortschiet in de volledige en correcte nakoming van dit gedeelte van dit vonnis;
3.4.
veroordeelt Zus & Jet tot betaling van de verschuldigde huurpenningen, althans de in de samenwerkingsovereenkomst bedoelde maandelijkse exploitatievergoeding van
€ 1.250,00 per maand, zulks ten titel van schadevergoeding over de periode tussen 1 maart 2016 en de datum van feitelijke ontruiming, met de bepaling dat Zus & Jet ook overigens gedurende die periode aan alle reguliere, zowel uit de huurovereenkomst als de samenwerkingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen dient te voldoen;
3.5.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
3.6.
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 13 januari 2016 voor schriftelijke akte door Zus & Jet als bedoeld onder 2.14 van dit vonnis, waarna NOM in de gelegenheid zal worden gesteld om zich hierover ook uit te laten;
3.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2015.