Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Appellant],
wonend te [woonplaats],
APPELLANT in het principaal appel, GEÏNTIMEERDE in het voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam,
t e g e n
1. [Geïntimeerde sub 1],
2. [Geïntimeerde sub 2],
beiden wonend [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN in het principaal appel, APPELLANTEN in het voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. M. Shioda - Bresser te Hilversum.
De partijen worden hierna [Appellant] en [Geïntimeerden] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 5 januari 2010 is [Appellant] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder rolnummer CV 08-5272 tussen partijen ([Appellant] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en [Geïntimeerden] als gedaagden in conventie / eisers in reconventie) gewezen en uitgesproken op 22 december 2009.
[Geïntimeerden] hebben [Appellant] bij exploot van 18 januari 2010 een eerdere rechtsdag aangezegd.
[Appellant] heeft bij memorie twee grieven geformuleerd en toegelicht, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof, na vernietiging van het vonnis waarvan beroep, alsnog voor recht zal verklaren dat [Appellant] de hierna te noemen huurovereenkomst mag voortzetten, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de proceskosten van de beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop hebben [Geïntimeerden] geantwoord, onder aanvoering van één grief voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het principaal appel zal verwerpen, dan wel (gelet op het voorwaardelijk incidenteel appel), met gedeeltelijke vernietiging van zowel een op 18 november 2008 in deze zaak uitgesproken tussenvonnis als van het op 22 december 2009 uitgesproken eindvonnis, de vorderingen van [Appellant] mede zal afwijzen op de grond dat hij geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd, met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van [Appellant] in de kosten van het hoger beroep.
[Appellant] heeft bij memorie geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijk incidenteel appel, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de kosten daarvan.
Ten slotte is arrest gevraagd op basis van de in beide instanties overgelegde stukken.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in diens op 18 november uitgesproken tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.5 feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Aangezien deze feiten niet in geschil zijn zal ook het hof daarvan uitgaan.
2.2 Het gaat, mede gelet op hetgeen overigens uit de gedingstukken blijkt en niet of onvoldoende is weersproken, in deze zaak om het volgende.
(i) De ouders van [Appellant] hebben in het jaar 1958 een woning gehuurd gelegen op de bovenste twee verdiepingen van een pand aan de [B.straat] te [A.], met het huisnummer [nummer] (hierna: de woning), waar zij zijn gaan wonen met hun twee zoons, onder wie de toen achtjarige [Appellant].
(ii) [Geïntimeerden] hebben in het jaar 1988 de eigendom van het pand verworven, waardoor zij verhuurders van de woning zijn geworden. Zelf zijn zij gaan wonen op lager gelegen verdiepingen van het pand (met huisnummer 34).
(iii) na het overlijden van de vader van [Appellant], eveneens in het jaar 1988, is de moeder van [Appellant] de woning blijven bewonen, en heeft daarmee de huurovereenkomst voortgezet.
(iv) Ook [Appellant] is na het overlijden van zijn vader in de woning blijven wonen.
(v) De moeder van [Appellant] is op 15 augustus 2007 overleden.
(vi) Bij brief van 1 oktober 2007 hebben [Geïntimeerden] [Appellant] medegedeeld dat hij de woning uiterlijk 1 mei 2008 leeg diende op te leveren.
3. Beoordeling
3.1 [Appellant] baseert zijn vordering dat voor recht zal worden verklaard dat hij de huurovereenkomst tussen wijlen zijn moeder en [Geïntimeerden] mag voortzetten op de stelling dat hij zijn hoofdverblijf altijd in de woning heeft gehad, dat hij aldaar (na het overlijden van zijn vader) met zijn moeder duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voerde, dat hij ook altijd de intentie heeft gehad in de woning te blijven wonen, dat er voldoende zekerheid is dat hij de huurprijs zal kunnen voldoen en voor de woning geen huisvestingsvergunning is vereist.
3.2 [Geïntimeerden] hebben die stelling in alle onderdelen betwist, en met name aangevoerd dat Geïntimeerde sub 1] ten tijde van het overlijden van zijn moeder al niet meer zijn hoofdverblijf in de woning had en van een duurzaam gevoerde gemeenschappelijke huishouding dus geen sprake is geweest. Ook stellen [Geïntimeerden] dat op de woning, in verband met de daarvoor te berekenen huurprijs, het vereiste van een huisvestingsvergunning toepasselijk is en [Appellant] daarvoor niet in aanmerking komt. Om deze redenen vorderden [Geïntimeerden] in eerste aanleg in reconventie dat [Appellant] tot ontruiming van de woning zal worden veroordeeld.
3.3 In het tussenvonnis van 18 november 2008 is beslist dat op de woning niet het vergunningsvereiste van de Huivestingswet toepasselijk is, en niet in geschil is dat [Appellant] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor de huurbetaling.
3.4 Voorts is in dit tussenvonnis overwogen dat feiten en omstandigheden “de conclusie [zouden] kunnen wettigen” dat [Appellant] steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat er ook sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [Appellant] is, omdat [Geïntimeerden] zowel het een als het ander gemotiveerd betwistten, toegelaten tot bewijslevering.
3.5 In het eindvonnis heeft de kantonrechter, na waardering van de in (contra-)enquete afgelegde verklaringen, geoordeeld dat [Appellant] niet bewust in de woning is blijven wonen om met zijn ouders, later met zijn moeder, een gemeenschappelijke huishouding te vormen, dat van een gemeenschappelijke huishouding ook geen sprake is geweest, en dat [Appellant] ook niet heeft bewezen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. Op die grond zag [Appellant] zijn vordering afgewezen, terwijl hij in reconventie is veroordeeld de woning (binnen veertien dagen na de datum waarop het vonnis is gewezen) te ontruimen.
3.6 Naar aanleiding van de in principaal appel voorgestelde grieven, die zich voor gezamenlijke beoordeling lenen, overweegt het hof als volgt.
3.7 De door [Geïntimeerden] betrokken stelling dat [Appellant] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning heeft, houdt verband met de omstandigheid dat [Appellant] reeds geruime tijd (in eerste aanleg is gesproken over ongeveer 15 jaar) een relatie heeft met een dame, bij wie [Appellant] doorgaans de weekends doorbrengt. [Geïntimeerden] stellen dat [Appellant] feitelijk is gaan samenwonen met/bij zijn vriendin, die elders in Amsterdam woont, of deze samenwoning in elk geval in het verschiet ligt.
3.8 [Appellant] erkent dat hij doorgaans drie nachten in de week (de weekeinden) bij zijn vriendin blijft slapen en niet in de woning is, doch stelt zijn hoofdverblijf niettemin in de woning te hebben behouden, en ook niet van plan is (elders) te gaan samenwonen. Ook de dame in kwestie, [L.], heeft, in deze zaak als getuige gehoord, verklaard dat samenwoning niet aan de orde is en ook voorheen (in de periode waarin de moeder van [Appellant] nog leefde) niet is overwogen.
3.9 Het is, in elk geval naar hedendaagse maatstaven, niet vanzelfsprekend dat een langdurige affectieve relatie tot samenwoning zal voeren. Het is, integendeel, een maatschappelijk geaccepteerd verschijnsel te noemen dat binnen een dergelijke relatie wordt gekozen voor behoud van de eigen woningen. Met dit uitgangspunt, doch ook overigens, ziet het hof geen enkele aanleiding om voorbij te gaan aan de verklaring van [L.]] dat samenwoning met [Appellant] wat haar betreft niet aan de orde is. Ook de in deze zaak afgelegde verklaringen van (neef) en (broer) bevestigen dat [Appellant] steeds in de woning is blijven wonen, ook nadat hij zijn vriendin had leren kennen. Daarnaast heeft [Appellant] met stukken, waaronder zijn in hoger beroep overgelegde producties, ampele aanwijzingen verschaft dat hij ook thans nog bij zijn werkgever, pensioenuitvoerder, bank en andere instellingen bekend is als wonende op het adres [B.straat] [nummer] te [A.]. Naar ’s hofs oordeel heeft [Appellant] daarom toereikend bewijs aangedragen dat hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft.
3.10 Naar vaste rechtspraak kan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268, tweede lid BW niet zonder meer gesproken worden in die gevallen waarin een kind na het bereiken van de meerderjarigheid bij zijn (langstlevende) ouder(s) blijft wonen, en aldus de specifieke vorm van samenwoning voortzet die zich vanaf zijn geboorte heeft ontwikkeld. Mede met het oog op de positie van de verhuurder, die - als uitvloeisel van wettelijke voorschriften ter bescherming van huurders van woonruimte - in beginsel gehouden is het huurcontract tot in lengte van jaren voort te zetten zonder daarin noemenswaardige wijzigingen te kunnen aanbrengen, en daarom een te respecteren belang heeft bij beperking van het aantal gevallen waarin de rechten uit een lopende huurovereenkomst op een andere persoon overgaan, moet als uitgangspunt worden aangehouden dat kinderen die na het bereiken van de meerderjarigheid in het ouderlijk huis blijven wonen - hetzij om (de) ouder(s) verzorging te bieden, hetzij om een andere reden -, het vooruitzicht hebben uiteindelijk elders te (kunnen) gaan wonen.
3.11 Bijzondere omstandigheden kunnen evenwel het oordeel rechtvaardigen dat deze, in beginsel als aflopend te beschouwen, vorm van samenleving van ouder en kind een andere betekenis heeft gekregen en duurzaam is geworden, ook in de zin van art. 7:268, tweede lid BW. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat zulke bijzondere omstandigheden zich in dit geval voordoen.
3.12 Aan de verklaring van de als getuige gehoorde neef van [Appellant], waarin de passage voorkomt
“Ik kan niet uit eigen ervaring verklaren of eiser vaak bij zijn vriendin was. Hij heeft tegen mij wel eens gezegd dat hij eigenlijk het huis uit had moeten gaan. Hij heeft dat niet zo gezegd dat dat gekoppeld was aan het feit dat hij een vriendin had, maar ik nam dat wel aan.”
kent het hof een betekenis toe die juist het tegenovergestelde is van de daaraan in eerste aanleg gegegeven uitleg. Naar ’s hofs oordeel is de meest voor de hand liggende uitleg van dit onderdeel van de verklaring dat [Appellant] op zeker moment spijt heeft betuigd over diens eerder genomen beslissing niet het huis uit te gaan. Zo verstaan wijst deze verklaring niet op een zich spijtig neerleggen bij een verhindering om elders een eigen woning te zoeken, doch op een eigen wilsbesluit. Dat wordt niet anders door de mogelijkheid dat die beslissing mede, of misschien zelfs in overwegende mate, werd bepaald door het besef dat de steeds behoeftiger wordende moeder van [Appellant] intensieve zorg nodig had.
3.13 De omstandigheid dat de relatie van [Appellant] en zijn vriendin zich aldus heeft ontwikkeld dat [Appellant] de weekeinden bij haar doorbracht maar door de week bij zijn moeder in de woning verbleef, terwijl deze situatie bij het overlijden van laatstgenoemde meer dan tien jaar had bestaan, wijst evenzeer op een bewuste keuze om het middelpunt van levensbelangen in de woning gevestigd te houden.
3.14 Het hof is derhalve van oordeel dat [Appellant] heeft bewezen dat hij in de woning samen met zijn moeder duurzaam een huishouding heeft gevoerd. Voorts oordeelt het hof dat [Appellant] reeds in eerste aanleg afdoende heeft bewezen dat hij in belangrijke mate aan die bekostiging van die huishouding heeft bijgedragen, bijvoorbeeld door regelmatig de huur van de woning te betalen en, kennelijk ter delging van de kosten van levensonderhoud, bedragen aan zijn moeder over te maken. De duurzaam gevoerde huishouding is naar ’s hofs oordeel derhalve ook daadwerkelijk gemeenschappelijk geweest.
3.15 Partijen hebben voorts gestreden over de vraag of is voldaan aan het in art. 7:268, derde lid, aanhef en onder c BW gestelde vereiste van een huisvestingsvergunning in die gevallen waarin Hoofdstuk II van de Huisvestingswet toepasselijk is. Het voorwaardelijk incidentele hoger beroep van [Geïntimeerden] betreft die vraag.
3.16 [Appellant] heeft in eerste aanleg, bij akte van 22 september 2009, afdrukken van een tweetal e-mail berichten in het geding gebracht, waarvan de tekst luidt, voor zover thans van belang:
“Van:
Aan:
Verzonden: donderdag 13 augustus 2009 9:48
(…)
(…) Wij hebben de woning in onze administratie opgenomen als een vergunningplichtige woning. Wat de bewoning door de heer [Appellant] betreft, we vonden het doelmatig hem als hoofdbewoner op te nemen in onze administratie. De eigenares heeft daartegen indertijd bezwaar gemaakt, doch dat heeft niets veranderd aan ons besluit.
In feit is voor ons wat betreft bestuurskundige aspecten de zaak afgedaan.
Wat betreft de huurwaarde, gezien onze informatie (…) zou het heel goed mogelijk zijn dat de woning niet vergunningplichtig is, doch zeker is dat niet.
In het algemeen doen wij geen onderzoek ter plaatse als dat voor onze procedures niet strikt noodzakelijk is. Ik vrees dat dat hier het geval is.”
en
“Van:
Aan: (…) mail@prworp.nl>
Verzonden: maandag 17 augustus 2009 10:15
(…)
(…) Op 20 november 2007 constateerde onze Dienst dat de heer [Appellant] zonder vergunning op de woning woonde. Hij was op de woning achtergebleven nadat zijn moeder in augustus 2007 was overleden. (…)
Voor zover wij weten betreft het een 5 kamer-woning met een nuttig woonoppervlak van 65 vierkante meter,
Als de heer [Appellant] zich als NIEUWE bewoner voor de woning had laten voordragen, zouden wij een buitendienst onderzoek zijn gestart, om te zien of de woning vergunningplichtig is. Zoals wij dit oppervlakkig bekijken, is het niet geheel zeker of de woning vergunningplichting is, maar hij staat wel als zodanig in onze administratie geboekt. Als de woning vergunningplichtig zou zijn gebleken hadden wij de heer [Appellant] als NIEUWE huurder geen huisvestingsvergunning verstrekt vanwege de grootte van de woning.
Echter, gezien de omstandigheden vonden wij het niet doeltreffend om hem te ontruimen. Derhalve hebben wij hem, zonder bericht aan hem zelf en zonder bericht aan de eigenaar, als hoofdbewoner van de woning opgenomen in onze administratie, dus gedoogd. (…)”
3.17 Deze mededelingen laten geen andere uitleg toe dan dat het tot handhaving bevoegde gezag als zijn standpunt kenbaar heeft gemaakt dat [Appellant] de woning – in het midden latend of daarop het bepaalde in Hoofdstuk II van de Huisvestingswet toepasselijk is – als huurder kan bewonen zonder dat aan hem een huisvestingsvergunning is verleend.
3.18 Bij de beslissing die nu op de voet van art. 7:268, tweede lid, laatste volzin BW van hem wordt verlangd, moet het hof daarom aannemen dat zich niet het in het derde lid, aanhef en onder c van die bepaling bedoelde geval voordoet.
4. Slotsom en kosten
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het principale appel doel treft en het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd.
[Geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de eerste aanleg en het principaal appel, te begroten als hierna vermeld. Nu het verweer van [Geïntimeerden] op grond van art. 7:268 lid Pro 3, aanhef en onder c BW na gegrondbevinding van de grieven in het principaal appel hoe dan ook aan de orde zou komen op grond van de devolutieve werking van het appel, zal het hof zich van iedere uitspraak in het incidentele hoger beroep onthouden.
5. Beslissing
Het hof:
in het principale appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende;
verklaart voor recht dat [Appellant] de huur van de woning [B.straat] [nummer] te [A.] voortzet;
verwijst [Geïntimeerden] in de proceskosten, en begroot die kosten, voor zover in eerste aanleg aan de kant van [Appellant] in conventie en in reconventie gevallen op € 192,44 voor verschotten en € 750,= voor salaris van de advocaat, en voor zover tot heden in hoger beroep aan de kant van [Appellant] gevallen, op € 349,93 voor verschotten en € 894,= voor salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Wortel, D.J. van der Kwaak en J.W. Hoekzema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2011.