Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 11/00437
16 februari 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/1385 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Enkhuizen, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 31 januari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 452.500.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 april 2010, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 14 april 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 440.000, de aanslag onroerende zaakbelastingen - naar het Hof begrijpt - verminderd tot een aanslag berekend op basis van een waarde van € 440.000 en bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht van € 41 vergoedt.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 mei 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft, tegelijkertijd met het onderzoek ter zitting voor de procedure met kenmerk 11/00006, plaatsgevonden op 12 januari 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.6. Het na sluiting van het onderzoek op 6 februari 2012 ingekomen stuk van belanghebbende geeft geen reden voor heropening van dit onderzoek. Het belang dat belanghebbende heeft met het inbrengen daarvan weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang.
2. Feiten
2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
2.2. . Belanghebbende heeft een appartementsrecht van de woning gekocht op 19 april 2006 voor € 495.000 (vrij op naam). De woning - met bouwjaar 2008 - bevindt zich op de bovenste woonetage, (vierde woonlaag) van een appartementencomplex. De serre is via een trap bereikbaar en is gelegen op een hogere verdieping. De woning heeft een inhoud van 434 m³, een garage met een inhoud van 20 m² en een berging met een inhoud van 13 m². Vanuit de woning heeft men uitzicht over (een deel van) de oude haven van [Z].
2.3. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarde van de woning deze vergeleken met de volgende objecten:
Adres Soort woning Bouwjaar Inhoud Nevenruimten Verkoopdatum Verkoopprijs
[B-straat 7] Appartement 2008 348 m3 Berging 7 m2, Parkeerplaats 13 m2 6-7-2009 € 309.000
[B-straat 11] Maisonnette 2001 749 m3 Garage 31 m2 29-2-2008 € 355.000
[A-straat 3] Appartement 2008 242 m3 Berging 6 m2, Parkeerplaats 13 m2 18-9-2009 € 233.000
Het object [B-straat 7] is gelegen in hetzelfde complex als de woning van belanghebbende.
2.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt de woning vergeleken met het volgende object:
[A-straat 5] Appartement 2008 423 m³ Garage, berging 2-10-2007 € 395.000
Het object [A-straat 5] is gelegen in hetzelfde complex als de woning en is gelegen onder belanghebbendes woning.
2.5. De WOZ-waarde voor het object [A-straat 5] per peildatum 1 januari 2008 is (na bezwaar) vastgesteld op € 310.000.
3. De overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“2. (…) Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat tussen eisers woning en de referentiewoningen verschillen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Beïnvloedt een verschil de waarde dan wordt daarmee rekening gehouden bij de waardebepaling. Vergelijking met de WOZ-waarde op een vorige waardepeildatum is niet relevant. De waarde is niet afhankelijk van de waarde ervan op voorliggende waardepeildata maar komt uitsluitend tot stand door van marktgegevens gebruik te maken van verkopen van referentiewoningen die rond de huidige waardepeildatum zijn gerealiseerd. De waardes in het appartementencomplex zijn in verhouding gebracht met de verkopen welke rond de waardepeildatum 1 januari 2009 zijn gerealiseerd. In het verweerschrift heeft verweerder aangevoerd dat de WOZ-waarde niet op onderdelen kan worden bestreden aangezien er verschillen zijn in objectonderdelen, want het gaat om de totale WOZ-waarde.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde
€ 318.120. Daartoe heeft hij gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar slechts algemeenheden noemt en op geen enkele wijze ingaat op de punten van bezwaar die door hem in zijn bezwaarschrift worden genoemd, noch wordt aangegeven waarom zijn punten van bezwaar mank gaan. Met name wordt volgens eiser niet onderbouwd waarom verweerder aan zijn woning een prijs per kubieke meter heeft toegekend van € 1043 terwijl de vergelijkbare woningen een prijs hebben van gemiddeld € 666 per kubieke meter.
Voorts heeft eiser gesteld dat de WOZ-waarden van “oudbouw” woningen meestal op een van 60-80% liggen van de markwaarde. Dit leidt tot een discriminatie van oudbouw en nieuwbouw indien verweerder zich baseert op recente verkoopprijzen of op de nieuwbouwwaarde. Ook lopen de WOZ-waarden in verhouding tot de oorspronkelijke koopprijzen uiteen. Eiser is van mening dat de vergelijkingspanden qua bouwstijl, kwaliteit en uitstraling redelijk vergelijkbaar zijn. Voorts heeft eiser gewezen op de aanwezigheid van een driehoekige serre en een beperkt dakterras in plaats van een ruim balkon bij de vergelijkende objecten. Ten slotte heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat het marktniveau voor flats in het complex van eisers woning dramatisch is gedaald.
4. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Het is een besluit met tekstbouwstenen en algemene bewoordingen, waarin onvoldoende wordt ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht. Deze werkwijze van verweerder dwingt de justitiabele in beroep te gaan bij de rechtbank om er achter te komen, welke WOZ-waarde op welke gronden aan zijn onroerende zaak door verweerder wordt toegekend en op welke wijze verweerder de bezwaren, die daartegen zijn ingebracht, meent te kunnen weerleggen. De justitiabele moet in de uitspraak op bezwaar het antwoord op zijn bezwaren kunnen lezen, alsmede inzicht kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de WOZ-waarde met in beginsel bruikbare vergelijkingspanden en niet pas bij het verweerschrift, na het instellen van beroep bij de rechtbank met alle daarbij komende - soms onnodige en overbodige - werkzaamheden en kosten voor de justitiabele van dien. De rechtbank overweegt voorts dat eiser ter zitting onweersproken heeft verklaard dat hij zijn woning in 2006 heeft gekocht en in 2008 zijn intrek in de woning heeft genomen. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar ten onrechte gesteld dat eiser zijn woning in 2008 heeft gekocht. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet zorgvuldig is genomen en onvoldoende is gemotiveerd. Hierdoor heeft verweerder gehandeld in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb.
5. De rechtbank zal, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat de rechtbank aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarden van de woning van eiser zelf vast te stellen. De rechtbank zal ten einde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder heeft bewezen dat de vastgestelde WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een WOZ-waarde waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding tussen vast te stellen waarde en de oorspronkelijke verkoopprijzen, is gelet hierop niet relevant en in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregelingen, die uitgaat dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd door een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens – dat wil zeggen verkoopprijzen – van op of rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Eisers stelling dat WOZ-waarden bij oudbouw woningen meestal op een niveau van 60-80% van de marktwaarde liggen noch de stelling dat het marktniveau voor flats in het complex van eisers woning dramatisch is gedaald, is gelet op de hiervoor genoemde methodiek, in dit kader evenmin relevant.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Alle woningen zijn voorzien van een berging/schuur en een garage dan wel een parkeerplaats. Voorts zijn de referentiewoningen [B-straat 7] en [A-straat 3], gelegen in het appartementencomplex [II]. De referentiewoning [B-straat 11] is gelegen in het appartementencomplex [I]. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
9. De rechtbank stelt voorts vast dat verweerder eisers woning heeft vergeleken met de drie op het taxatieverslag genoemde woningen. Ofschoon dit taxatieverslag voldoet aan de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde eisen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank hiermee niet inzichtelijk gemaakt dat de WOZ-waarde voor eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt hiertoe dat eisers woning en de referentiewoningen verschillen in inhoud en type. Bovendien is er tussen de woningen een verschil in bijgebouwen. Het taxatieverslag vermeldt evenwel niet welke waarden aan de verschillende objectkenmerken is toegekend zodat dit taxatieverslag geen inzicht geeft op welke wijze met de verschillen in de waardebepalende objectkenmerken rekening is gehouden.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd te bewijzen dat de waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2010 niet te hoog is vastgesteld.
11. De vraag is vervolgens of de door eiser voorgestane waarde juist is te achten. Eiser heeft de rechtbank onder verwijzing naar zijn bij de rechtbank ingesteld beroep met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2009 verzocht om waarde voor het belastingjaar 2010 uitgaande van een prijs per kubieke meter van € 733 vast te stellen op € 318.120. De rechtbank zal eiser hierin echter niet volgen aangezien eiser hierbij is uitgegaan van een vorig belastingjaar. Nu eiser voor zijn stelling dat de waarde voor zijn woning op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 318.120, ook overigens geen goede onderbouwing heeft gegeven kan deze door eiser voorgestelde waarde evenmin als juist worden geacht.
12. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde bewezen dan wel aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van
8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de opgelegde aanslag te herroepen en de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank zal daarbij tevens bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, zodat verweerder niet opnieuw op het bezwaarschrift van eiser hoeft te beslissen.
13. De rechtbank zal de waarde voor eisers woning op de waardepeildatum van
1 januari 2009 schattenderwijs vaststellen op € 440.000. Zij neemt daarbij in aanmerking dat eisers woning een penthouse is dat uitzicht heeft op de oude haven waardoor in vergelijking met de referentiewoningen sprake is van een gunstiger ligging. Voorts neemt de rechtbank daarbij in aanmerking dat eisers woning naast de hierboven genoemde garage en berging/schuur, in tegenstelling tot de referentiewoningen, tevens de beschikking heeft over een drietal dakkapellen.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
5. Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
5.1. Voorop staat dat het aan de heffingsambtenaar is de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank in de overwegingen 7 tot en met 10 van haar uitspraak op goede gronden geoordeeld dat de heffingsambtenaar met hetgeen in de uitspraak op bezwaar is vermeld en hetgeen in beroep is aangevoerd, er niet in is geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne.
5.2. Nu de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof beoordelen of de door belanghebbende voorgestane waarde aannemelijk is. In hoger beroep verdedigt belanghebbende een waarde van € 360.000. Belanghebbende heeft geen taxatierapport ingebracht aan de hand waarvan deze waarde is onderbouwd. De door belanghebbende gemaakte berekeningen van de prijs per vierkante meter van vergelijkbare objecten is hiervoor onvoldoende. De Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft bovendien als uitgangspunt dat voor ieder jaar (of tijdvak) de waarde opnieuw wordt bepaald aan de hand van de transactieprijzen die rond de voor dat jaar geldende waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Een waarderingssystematiek zoals belanghebbende verdedigt is niet verenigbaar met dit uitgangspunt. Verder gaat belanghebbende er ten onrechte aan voorbij dat de ligging, het uitzicht en de serre van belang is voor de waarde in het economisch verkeer. Evenmin komt aan de stelling van belanghebbende, dat voor zijn appartement hogere bedragen voor energiekosten moeten worden betaald in vergelijking met de andere appartementen doorslaggevende betekenis toe.
5.3. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de objecten [A-straat 12, 24 en 26] zijn verkocht voor een prijs die ongeveer 30 procent lager ligt dan de oorspronkelijke verkoopprijs van die objecten. Hij heeft echter geen andere informatie zoals aan- en verkoopprijzen en bijbehorende transactiedata overgelegd. Gelet daarop acht het Hof deze stelling onvoldoende onderbouwd om tot een verlaging van de vastgestelde waarde te leiden.
5.4. Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel in de vergelijking tussen de woning en het object [A-straat 5], overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van het object [A-straat 5] ten onrechte in bezwaar is verlaagd van € 395.000 tot € 310.000. Gelet hierop is naar het oordeel van het Hof op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken. Ook voor vermindering op grond van de zogenoemde meerderheidsregel is geen aanleiding omdat alleen voor [A-straat 5] geldt dat de waarde ten onrechte is verlaagd. Niet gesteld of gebleken is dat dit voor meer woningen geldt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
5.5. Gelet op het vorenoverwogene en in aanmerking nemende hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 360.000.
5.7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AU4300) de waarde bepalen. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, de verschillen in grootte en nevenruimten tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten en gelet op de bijzondere situering van de woning, is het Hof van oordeel dat de rechtbank met de vermindering van de vastgestelde waarde tot € 440.000 de waarde niet op een te hoog bedrag heeft bepaald.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 9 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.