Uitspraak
zaaknummer 200.083.077/01
10 april 2012
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ H ], gemeente [ H ],
APPELLANT,
advocaat: mr. D.J. Posthuma te Velsen-Zuid,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ H ], gemeente [ H ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M. Heijsteeg te Hoofddorp.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [ Appellant ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.
1.1. Bij dagvaarding van 17 februari 2011 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 17 november 2010, in deze zaak onder zaaknum¬mer/rolnummer 471405/CV EXPL 10-8088 gewezen tussen hem als eiser en [ Geïntimeerde ] als gedaagde.
1.2. Bij arrest van 22 maart 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden.
1.3. [ Appellant ] heeft vervolgens bij memorie vier grieven aangevoerd en daarbij bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
1.4. Daarop heeft [ Geïntimeerde ] geantwoord en daarbij bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ Appellant ] zal afwijzen, met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.5. Partijen hebben de zaak op 20 februari 2012 door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
1.6. Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder a tot en met e een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. (i) Sinds 14 november 1989 verhuurt [ Appellant ] aan [ Geïntimeerde ] een bedrijfsruimte (winkelruimte) te [ plaatsnaam ] aan de [ adres ]. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” van toepassing.
Artikel 4.2 van de huurovereenkomst luidt: “De huurprijs bedraagt op jaarbasis f 20.475,-- (…) De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomst artikel 4 van Pro de algemene bepalingen. (…)”. In artikel 4 lid 1 van Pro de algemene bepalingen is bepaald: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). (…)”.
(ii) Bij brief van 30 juni 1993 heeft [ Appellant ] [ Geïntimeerde ] geschreven:
“(…) Hiermede delen wij U mede dat overeenkomstig het bepaalde in de met U gesloten huurovereenkomst, met ingang van 1 Juli 1993 de huurprijs van de door U gehuurde perceel Tuinweg 34 wordt herzien op basis van de wijziging van de prijsindexcijfers.
Gemiddeld prijsindexcijfer 1992 111,7
-------------------------------- = ----- x F 20.475,-- =
Gemiddeld prijsindexcijfer 1988 100,1
F 22.847,-- of te wel f 1.903,92 per maand. (…)”.
(iii) Bij brief van 19 november 2009 heeft de gemachtigde van [ Appellant ] [ Geïntimeerde ] - onder meer - bericht:
“(…) Van cliënt vernam ik dat de contractueel overeengekomen indexering van de jaarlijkse huurprijs nimmer is doorgevoerd. Zulks is abusievelijk vergeten. De vordering met betrekking tot de achterstallige indexering is, daarbij rekening houdend met de mogelijke verjaring, vanaf 2004 opgelopen tot € 18.627,87. (…) Ik verzoek u – en voorzover nodig sommeer ik u - om binnen 21 dagen na dagtekening dezes te zijn overgegaan tot betaling van de achterstallige huurpenningen (…). De vordering ter zake de achterstallige indexering laat onverlet het feit dat de huurprijs per heden door de indexering € 1.220,14 per maand bedraagt. (…)”.
(iv) [ Geïntimeerde ] heeft de verschuldigdheid van het bedrag van € 18.627,87 en het huurbedrag van € 1.220,14 van de hand gewezen.
3.2. [ Appellant ] heeft [ Geïntimeerde ] in rechte betrokken en gevorderd dat [ Geïntimeerde ] zal worden veroordeeld om ter zake van achterstallige indexering tot en met november 2009 genoemd bedrag van € 18.627,87 te voldoen, met wettelijke rente vanaf 9 december 2009, en om vanaf december 2009 maandelijks een bedrag van € 1.220,14 te voldoen, jaarlijks te vermeerderen met indexering. De kantonrechter heeft de vorderingen van [ Appellant ] in het bestreden vonnis grotendeels afgewezen. De kantonrechter was van oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [ Appellant ] aanspraak maakt op de achterstallige indexering en de geïndexeerde huurprijs van € 1.220,14 per maand. [ Geïntimeerde ] is veroordeeld om aan [ Appellant ] te voldoen het verschil tussen de huurprijs die hij maandelijks vanaf 1 december 2009 aan [ Appellant ] heeft voldaan en de prijs die na indexering van die huurprijs met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie van 2009 wordt verkregen, een en ander tot en met november 2010, en om vanaf 1 december 2010 maandelijks de geïndexeerde huurprijs aan [ Appellant ] te voldoen. De grieven van [ Appellant ] keren zich tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop deze berust.
3.3. Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van [ Appellant ] opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft [ Geïntimeerde ] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. Het hof merkt nog op dat de jaarlijkse indexering niet is bedoeld als huurverhoging, maar de strekking heeft het effect van de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren.
3.4. [ Geïntimeerde ] heeft niet betwist dat [ Appellant ] op grond van de overeenkomst in beginsel aanspraak kan maken op huurprijs zoals deze jaarlijks is geïndexeerd. Het gaat er thans uitsluitend om of in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht dat [ Appellant ] zijn recht op het achterstallige indexeringsbedrag en/of – wat betreft de lopende huur – het volledig geïndexeerde huurbedrag alsnog geldend maakt.
3.5. [ Geïntimeerde ] heeft aangevoerd dat hij uit gedragingen van [ Appellant ] heeft kunnen opmaken dat [ Appellant ] geen aanspraak meer zou maken op indexering van de huurprijs. [ Appellant ] heeft slechts éénmaal, in 1993, verzocht om indexering en sindsdien nooit meer daarover gerept. Voorts komt volgens [ Geïntimeerde ] de bedrijfsvoering van zijn kindermodezaak in gevaar door de indexering. Omdat [ Appellant ] gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt op indexering, heeft hij daarmee in de bedrijfsvoering geen rekening gehouden en hoeven houden, aldus [ Geïntimeerde ].
3.6. Tegen de achtergrond van het onder 3.3 overwogene, kan het feit dat [ Geïntimeerde ], bij gebreke van een andersluidende aanwijzing van de kant van [ Appellant ], in de veronderstelling verkeerde dat het door hem telkens uit eigen beweging betaalde bedrag het juiste huurbedrag was niet tot het oordeel leiden dat bij [ Geïntimeerde ] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat [ Appellant ] definitief ervan zou afzien eventueel te weinig betaalde bedragen alsnog op te vorderen en dat hij genoegen zou blijven nemen met een te lage huur. Wat betreft de door [ Appellant ] gevorderde achterstand, geldt voorts dat de stelling van [ Geïntimeerde ] dat hem de mogelijkheid is ontnomen om op de financiële gevolgen van de indexering te anticiperen niet ertoe leidt dat van onredelijke benadeling van [ Geïntimeerde ] kan worden gesproken. Ten eerste had [ Geïntimeerde ] een eigen verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl zijn belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW Pro neergelegde verjaringstermijn. Dat de bedrijfsvoering van de winkel in gevaar komt, is door [ Geïntimeerde ], na betwisting van deze stelling door [ Appellant ], niet nader onderbouwd. Op grond van het vorenstaande komt het hof derhalve, anders dan de kantonrechter, tot het oordeel dat het [ Appellant ] vrijstaat om - met inachtneming van de begrenzing die voortvloeit uit genoemd artikel 3:308 BW Pro - zowel voor het verleden als wat betreft de lopende huur jegens [ Geïntimeerde ] aanspraak te maken op geïndexeerde huurbedragen. Voor zover [ Geïntimeerde ] meent dat de indexering resulteert in een te hoog huurbedrag, geldt dat voor huurprijsaanpassing een andere procedure is aangewezen.
3.7. Slotsom is dat de grieven van [ Appellant ] gegrond zijn. Zij hoeven na het vorenstaande geen afzonderlijke behandeling meer. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [ Appellant ] zullen alsnog worden toegewezen, in voege als in het dictum vermeld. Dat het bedrag van € 18.627,87 correct is berekend en dat het bedrag van € 1.220,14 het bedrag is dat na doorberekening van de jaarlijkse indexering per 1 december 2009 wordt bereikt, is door [ Geïntimeerde ] niet betwist. Ook de ingangsdatum van de gevorderde wettelijke rente is niet betwist. [ Geïntimeerde ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [ Geïntimeerde ] om aan [ Appellant ] te voldoen een bedrag van € 18.627,87, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 december 2009 tot de dag der voldoening;
veroordeelt [ Geïntimeerde ] om aan [ Appellant ] te voldoen het verschil tussen de huurprijs die hij maandelijks vanaf 1 december 2009 aan [ Appellant ] heeft voldaan en de vanaf 1 december 2009 geldende (jaarlijks te indexeren) maandelijkse huurprijs van € 1.220,14, een en ander tot en met april 2012, en om vanaf 1 mei 2012 maandelijks de volledig overeenkomstig de huurovereenkomst geïndexeerde huurprijs aan [ Appellant ] te voldoen;
verwijst [ Geïntimeerde ] in de proceskosten in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ Appellant ] gevallen, in eerste aanleg op € 295,93 aan verschotten en € 600,- voor salaris en in hoger beroep op € 374,81 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de proceskostenveroordeling, wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn vanaf de veertiende dag na heden tot de dag van voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.M.M. Tillema en E.J.H. Schrage en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2012 door de rolraadsheer.