Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE (VOORHEEN VIJFDE) MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BESCHIKKING
in de zaak van:
de BEWONERSCOMMISSIE WITTENBURG,
p/a [A. G.] te [A.],
VERZOEKSTER in hoger beroep,
advocaat: mr. P.J. van der Putt te Amsterdam,
t e g e n
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in hoger beroep,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best.
De partijen worden hierna de Bewonerscommissie en Eigen Haard genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij beroepsschrift, bij het hof ingekomen op 10 augustus 2011, is de Bewonerscommissie in hoger beroep gekomen van een beschikking van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 12 mei 2011 in deze zaak onder rekestnummer EA 10-1884 gegeven tussen de Bewonerscommissie als verzoekster en Eigen Haard als verweerster.
Het beroepschrift strekt er onder aanvoering van gronden en overlegging van producties toe dat het hof de beschikking waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de uitvoering van de door Eigen Haard voorgenomen beleids¬wijziging zal opschorten, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van, naar het hof begrijpt, beide instanties.
Eigen Haard heeft bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 19 september 2011, verweer gevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking, met veroordeling van de Bewonerscommissie in de kosten van het geding.
Op 14 november 2011 heeft de mondelinge behandeling van het hoger beroep plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben beide partijen hun standpunten door hun hiervoor genoemde advocaten doen toelichten, mr. Van der Putt aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten en is uitspraak bepaald.
2. Beoordeling
2.1. De Bewonerscommissie behartigt de belangen van de huurders van sociale huurwoningen in de wijk Wittenburg te Amsterdam. Eigen Haard is verhuurder van sociale huurwoningen in deze wijk. De onderhavige procedure heeft betrekking op de vraag of en op welke wijze de Bewonerscommissie door Eigen Haard geïnformeerd diende te worden over het voornemen van Eigen Haard om haar beleid dat zij in verenigingen van eigenaren van gemengde wooncomplexen te allen tijde een meerderheidsbelang zal houden, los te laten en welke rechten door de Bewonerscommissie in dat kader kunnen worden uitgeoefend.
2.2. De Bewonerscommissie is een bewonerscommissie als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub g van Pro de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De Bewonerscommissie stelt dat Eigen Haard op grond van artikel 4 in Pro samenhang met artikel 3 lid 1 en Pro lid 2 sub b Wohv was gehouden de Bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk te informeren over haar voornemen tot een beleidswijziging, namelijk om over te gaan tot vervreemding van woongelegenheden. De kantonrechter heeft miskend dat deze informatieverplichting door Eigen Haard is geschonden, aldus de Bewonerscommissie. Verder stelt de Bewonerscommissie dat Eigen Haard de Bewonerscommissie op grond van artikel 5 Wohv Pro in de gelegenheid diende te stellen om over deze beleidswijziging een schriftelijk advies uit te brengen.
2.3. Het hof overweegt dat de Wohv uitgaat van een wettelijke verplichting tot overleg in gevallen waarin een verhuurder voornemens is een wijziging in zijn beleid door te voeren, zoals met betrekking tot de verkoop van huurwoningen als in het onderhavige geval. Uit de wetsgeschiedenis van de Wohv (Kamerstukken II 2006/07, 30 856, nr. 6, p. 10-14) kan worden afgeleid dat indien bij de woningen van de verhuurder zowel huurdersorganisaties als bewonerscommissies betrokken zijn, een bepaalde rolverdeling plaatsvindt. Het primaat ligt bij de huurdersorganisatie op instellingsniveau. Een uitzondering geldt voor beleidsvoornemens die de belangen van de huurders van de woningen of wooncomplexen direct raken. In dat geval dient ook overleg te worden gevoerd met de huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies die de belangen van de betreffende huurders behartigen. Meer concreet kan over algemene beleidsonderwerpen op instellingsniveau met de huurdersorganisatie overleg worden gevoerd en kan deze huurdersorganisatie daarover adviseren. Over de beleidsonderwerpen die rechtstreeks de belangen van de huurders van bepaalde woningen of wooncomplexen raken, dient ook overleg plaats te vinden met huurdersverenigingen op complexniveau en/of de bewonerscommissie van het betrokken complex.
2.4. Eigen Haard heeft in dit verband onweersproken gesteld dat bij haar woningen een groot aantal huurdersorganisaties en bewonerscommissies is betrokken. Voor alle woongelegenheden van Eigen Haard is de huurdersfederatie Alert opgericht. Bij Alert zijn vijf regionaal werkzame huurdersorganisaties werkzaam (de huudersverenigingen Aalsmeer, Landsmeer, St. Lodewijk en Ouder-Amstel en de huurdersbelangenorganisatie Argus). Bij deze vijf huurdersorganisaties zijn vervolgens meer dan honderd bewonerscommissies aangesloten. De Bewonerscommissie is aangesloten bij Argus.
2.5. Eigen Haard heeft gesteld dat zij in verband met haar voornemen tot een beleidswijziging op 2 september 2010 een notitie heeft toegezonden aan Alert. Daarin heeft zij toegelicht en onderbouwd dat zij haar beleidslijn om binnen een vereniging van eigenaren een meederheidsbelang te hebben, wil verlaten. Naar aanleiding van deze notitie heeft Eigen Haard op 15 september 2010 met Alert overleg gevoerd en haar verzocht advies uit te brengen. Alert heeft daarna bij brief van 13 oktober 2010 Eigen Haard geadviseerd om het voornemen niet uit te voeren. Eigen Haard heeft vervolgens bij brief van 27 oktober 2010 aan Alert bericht dat zij het advies van Alert niet zal overnemen.
2.6. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Eigen Haard op grond van de Wohv niet was gehouden de Bewonerscommissie uit eigen beweging te informeren over de genoemde voorgenomen beleidswijziging en zij ook niet was gehouden de Bewonerscommissie in de gelegenheid te stellen daarover advies uit te brengen. Het gaat in dit geval om een algemeen beleidsvoornemen, zodat Eigen Haard kon volstaan met het overleg op instellingsniveau met Alert en het vragen van advies aan Alert. Het voornemen van Eigen Haard om de beleidslijn te verlaten om binnen een vereniging van eigenaren een meederheidsbelang te hebben, kan niet worden beschouwd als een beleidsonderwerp dat rechtstreeks de belangen van de huurders van woningen in Wittenburg raakt als bedoeld in de Wohv. Daarvan zou bijvoorbeeld wel sprake kunnen zijn als het genoemde algemene beleid voor wat betreft de woningen in Wittenburg wordt geconcretiseerd, in die zin dat Eigen Haard het voornemen zou hebben tot verkoop van woningen in deze wijk.
2.7. De Bewonerscommissie heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat Eigen Haard bezig is met de uitvoering van het nieuwe beleid, namelijk dat de verkoop van woningen in de complexen op Wittenburg in gang is gezet. Deze stelling is, mede gelet op de betwisting van de zijde van Eigen Haard, niet nader door de Bewonerscommissie gemotiveerd, zodat deze door het hof wordt gepasseerd. Maar ook als dat anders zou zijn, betreft dat een andere kwestie dan die in dit hoger beroep aan de orde is.
2.8. Dat Argus als één van de vijf aan Alert gelieerde verhuurorganisaties te laat over het beleidsvoornemen van Eigen Haard zou zijn geïnformeerd, zodat zij geen inbreng meer kon hebben in het advies aan Eigen Haard, kan niet tot een andere beslissing leiden. Naar het oordeel van het hof kon Eigen Haard volstaan met het vragen van advies aan Alert. Bij een algemene beleidsonderwerpen die alle complexen aangaat ligt het primaat bij de huurdersorganisatie op het instellingsniveau. De wijze waarop Alert vervolgens al of niet haar achterban bij de advisering heeft betrokken, kan de Bewonerscommissie niet aan Eigen Haard tegenwerpen.
2.9. Met het voorgaande faalt het beroep van de Bewonerscommissie op de Wohv.
2.10. De Bewonerscommissie heeft verder een beroep gedaan op de samenwerkingsovereenkomst die Eigen Haard heeft gesloten met Alert. De Wohv voorziet in de mogelijkheid dat verhuurders en huurdersorganisaties onderling afspraken maken over de wijze waarop overleg wordt gevoerd en/of advies wordt gegeven. De samenwerkingsovereenkomst geeft onder andere daaraan invulling. De Bewonerscommissie beroept zich op bijlage III bij de samenwerkingsovereenkomst, waarin is bepaald dat de Bewonerscommissie een adviesrecht toekomt in geval van verkoop van woningen.
2.11. Het hof is van oordeel dat de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst in het onderhavige geval niet tot een andere uitkomst leidt dan het bepaalde in de Wohv. In bijlage III, getiteld “Onderwerpen op complexniveau”, is bepaald dat de Bewonerscommissie een adviesrecht heeft in geval van verkoop van woningen - voor zover van belang - met betrekking tot “Verkoopplan en procedure”. De Bewonerscommissie heeft onvoldoende gemotiveerd duidelijk gemaakt dat de gewraakte algemene beleidswijziging een onderwerp op “complexniveau” is, althans, betrekking heeft op “Verkoopplan en procedure” als genoemd in de bijlage III bij de samenwerkingsovereenkomst. Naar het oordeel van het hof kan daarvan slechts sprake zijn als concreet uitvoering wordt gegeven aan het nieuwe beleid van Eigen Haard voor wat betreft de verkoop van woningen of verkoopplannen ten aanzien van woningen in de wijk Wittenburg. Onder 2.7 is reeds overwogen dat daartoe onvoldoende is gesteld. Een eventuele beslissing daartoe is in de hoger beroep ook niet aan de orde.
2.12. Met het voorgaande faalt het beroep op de samenwerkingsovereenkomst.
2.13. De Bewonerscommissie heeft verder verwezen naar het Besluit beheer sociale huursector, op grond waarvan zij stelt dat Eigen Haard verplicht is de betrokken bewonerscommissies te informeren over bepaalde voorgenomen activiteiten. Het betreft de activiteiten als bedoeld in artikel 25a lid 1 Besluit beheer sociale huursector, waaronder volgens de Bewonerscommissie ook zijn begrepen de beleidswijziging en/of de verkoop van woningen zoals die in de onderhavige procedure aan de orde zijn. De Bewonerscommissie heeft verder gesteld dat zij bij brief van 6 april 2010 aan Eigen Haard te kennen heeft gegeven over dit onderwerp te willen adviseren. Op grond van artikel 17 lid 2 Besluit Pro beheer sociale huursector is Eigen Haard verplicht de Bewonerscommissie daartoe in de gelegenheid te stellen, aldus de Bewonerscommissie.
2.14. Artikel 17 Besluit Pro beheer sociale huursector bepaalt dat indien een toegelaten instelling een meerjarenplan of stuk opstelt als bedoeld in artikel 25a en 26 Besluit beheer sociale huursector, zij de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies over deze onderwerpen informeert. Artikel 26 Besluit Pro beheer sociale huursector ziet op de jaarrekening en het jaarverslag. Artikel 25a Besluit beheer sociale huursector heeft betrekking op het overzicht van voorgenomen activiteiten, waaruit elke gemeente waar de toegelaten instelling feitelijk werkzaam is, kan afleiden welke activiteiten op haar grondgebied zijn voorzien. Het hof is van oordeel dat het stuk waarin de voorgenomen beleidswijziging is vastgelegd niet kan worden beschouwd als een ‘stuk’ als bedoeld in artikel 17 Besluit Pro beheer sociale huursector. Het betreft geen jaarrekening, jaarverslag of overzicht van voorgenomen activiteiten.
2.15. De Bewonerscommissie heeft verder gesteld dat op grond van het Besluit beheer sociale huursector haar een adviesrecht toekomt. Deze stelling faalt reeds op de hiervoor weergegeven grond dat artikel 17 lid 1 Besluit Pro beheer sociale huursector niet van toepassing is op de voorgenomen beleidswijziging. Los daarvan bepaalt artikel 17 lid 2 Besluit Pro beheer sociale huursector dat de toegelaten instelling de betrokken huurdersorganisaties of de betrokken bewonerscommissies in de gelegenheid dient te stellen een advies uit te brengen over de verstrekte informatie. Nu Eigen Haard huurdersorganisatie Alert daartoe in de gelegenheid heeft gesteld, kan reeds daarom niet worden aangenomen dat Eigen Haard (ook) de Bewonerscommissie in de gelegenheid had moeten stellen een advies uit te brengen.
2.16. Met het voorgaande heeft de Bewonerscommissie vergeefs een beroep gedaan op het bepaalde in het Besluit beheer sociale huursector.
2.17. De slotsom is dat de gronden voor het hoger beroep alle falen. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Bewonerscommissie worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
3. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
verwijst Bewonerscommissie in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Eigen Haard gevallen, op € 649,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, M.P. van Achterberg en J.W. Hoekzema en op 14 februari 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.