ECLI:NL:GHAMS:2013:3283 - Gerechtshof Amsterdam - Uitleg en toepassing anti-speculatiebeding bij verkoop ap...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.083.749/01

zaaknummer rechtbank (Alkmaar): 111550/HA ZA 09-573

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2013

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats 1],

appellant,

advocaat: mr. E.N. Ligthart, te Utrecht,

t e g e n

1.[geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2], gemeente [gemeente 1],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.M. Terlingen, te Hoorn.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] worden genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 maart 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 24 februari 2010 en 26 januari 2011 van de rechtbank Alkmaar, onder bovenge-noemd zaaknummer gewezen tussen hem als (mede)gedaagde in conventie/(mede)eiser in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie/verweerders in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd - naar het hof, mede gezien de appeldagvaarding, begrijpt - dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie alsnog zal afwijzen, [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van wat hij hun uit hoofde van het bestreden eindvonnis onverschuldigd heeft betaald en zijn vordering in reconventie alsnog zal toewijzen, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties (voor wat betreft de eerste aanleg kennelijk: in conventie en in reconventie).

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd - naar het hof begrijpt - tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

[geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Ontvankelijkheid van het hoger beroep

Omdat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen de bestreden vonnissen, voor zover in reconventie gewezen, zal hij in zoverre niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep.

3.Feiten

De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis van 24 februari 2010 (verder: het tussenvonnis) een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

4.Beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [geïntimeerden], [appellant] en zijn echtgenote[echtgenote] (hierna samen: [appellant] cs), alsmede [X] en zijn echtgenote[Y] (hierna samen: [Z]) hebben bij schriftelijke overeenkomst van 11 april 2003 het pand aan de[adres] te [gemeente 2] (verder: het pand) voor € 500.000,= gekocht van Expo-Plastic Nederland B.V. (verder: Expo-Plastic) van wie - via een andere vennootschap - wijlen [A] (verder:[A]) de bestuurder was.

( b) Bij notariële akte van 20 april 2005 is het pand gesplitst in drie appartementsrechten. Expo-Plastic heeft op toen aan [geïntimeerden] het appartementsrecht[adres]-A, aan [appellant] cs het appartementsrecht[adres]-B en aan [Z] het appartementsrecht[adres] geleverd. Deze drie echtparen waren destijds alle in gemeenschap van goederen gehuwd.

( c) Op 4 april 2003 zijn [geïntimeerden], [Z], [appellant] en[A] schriftelijk het volgende overeengekomen:

“Anti-speculatiebeding[adres] [gemeente 2]

Bij verkoop van “apartementsdeel”:

De winst na aftrek van:

1. Aanschafprijs

2. Aankoopkosten

3. Kosten verbetering/verbouwing

4. Verkoopkosten

Zal als volgt worden verdeeld:

Alle bedragen tot € 30.000: 50% [A]

50% [appellant]

Over het meerdere boven € 30.000, doch maximaal tot € 100.000: 25% [Y]

25% [geïntimeerde sub 2]

25%[A]

25% [appellant]

De afrekening van de winst zal slechts een maal plaatsvinden”.

De tekst van deze overeenkomst (verder: het anti-speculatiebeding) is door [appellant] opgesteld.

( d) [appellant] heeft zijn appartement in juni 2008 voor € 325.000,= aan derden verkocht en geleverd.

( e) Bij brief van 29 augustus 2008 hebben [geïntimeerden] jegens [appellant] op grond van het anti-speculatiebeding aanspraak gemaakt op de betaling van een bedrag van € 25.000,=.

( f) Bij inleidende dagvaarding van 10 juni 2009 vorderden [geïntimeerden], voor zover in hoger beroep van belang, voormeld bedrag met rente. Zij stelden daartoe dat hun dat bedrag - als gevolg van de verkoop door [appellant] van zijn appartementsrecht - op grond van het anti-speculatiebeding toekwam.

( g) Bij brief van 31 juli 2009 heeft Dop-[appellant] het anti-speculatiebeding met een beroep op artikel 1:88 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) vernietigd.

( h) Na verweer van [appellant] heeft de rechtbank in het tussenvonnis een aantal verweren van [appellant] verworpen en hem een aantal bewijsopdrachten gegeven. Bij het bestreden eindvonnis (verder: het eindvonnis) heeft de rechtbank de vordering van [geïntimeerden] toegewezen en [appellant] in de proceskosten verwezen.

4.2.1.

Grief 1houdt in dat de rechtbank in (overweging 4.3 van het tussenvonnis) ten onrechte heeft geoordeeld dat de vernietiging van het anti-speculatiebeding door Dop-[appellant] geen effect heeft gesorteerd en dat beding in stand is gebleven. Volgens [appellant] is door het anti-speculatiebeding, kort gezegd, sprake van “bezwaring” van de door [appellant] cs bewoonde woning in de zin van art. 1:88 lid 1 onder Pro a BW.

4.2.2.

Ook als het hof - met [appellant] en anders dan [geïntimeerden] - ervan uitgaat dat het appartement van [appellant] cs een door hen of door Dop-[appellant] bewoonde woning was als bedoeld in art. 1:88 lid 1 onder Pro a BW, faalt de grief. Een overeenkomst als de onderha-vige, waarbij de eventuele winst op de verkoop van de woning op een bepaalde wijze wordt verdeeld, is namelijk geen overeenkomst in de zin van die wetsbepaling. De wo-ning wordt, meer concreet, door een dergelijke overeenkomst niet bezwaard. Financieel of andersoortig nadeel als gevolg daarvan kon voor Dop-[appellant] pas ontstaan bij vervreemding van de woning, een vervreemding waarvoor zij overigens op grond van de onderhavige wetsbepaling toestemming diende te geven en kennelijk heeft gegeven.

4.3.1.

Met
grief 2keert [appellant] zich tegen de beslissing van de rechtbank (neergelegd in overweging 4.5 van het tussenvonnis en overweging 2.11.2 van het eindvonnis) dat bij de berekening van de aanspraken op grond van het anti-speculatiebeding de gehele winst op het appartement van [appellant] cs in aanmerking moet worden genomen en niet slechts de aan [appellant] toekomende helft. [appellant] betoogt in dit verband dat vaststaat dat Dop-[appellant] geen partij is bij het anti-speculatiebeding en (als met hem in gemeenschap van goederen gehuwd) voor 50% eigenaar was van het verkochte appartementsrecht, zodat volgens hem de winst voor 50% uitsluitend aan haar ten goede moet komen.

4.3.2.

Het moge zo zijn dat de zojuist vermelde feitelijke stellingen van [appellant] juist zijn, in het anti-speculatiebeding is de door [appellant] gestelde beperking tot 50% van de in aanmerking te nemen winst niet te lezen, noch is gesteld of gebleken dat het [geïntimeerden] duidelijk diende te zijn dat [appellant] dit (niettemin) beoogde. Bij deze stand van zaken heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat, nu hij slechts zichzelf heeft gebonden, niets zich ertegen verzet dat [appellant] [geïntimeerden] over de volledige winst het overeengekomen percentage afdraagt. De grief faalt dan ook.

4.4.1.

Grief 3strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte (in de overweging 4.7 en 4.8 van het tussenvonnis) het anti-speculatiebeding aldus heeft uitgelegd dat een bedrag van maximaal € 100.000,= voor verdeling in aanmerking komt en niet maximaal € 70.000,= en het daarbij van belang heeft geacht dat [appellant] de tekst van het anti-speculatiebeding heeft opgesteld.

4.4.2.

Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat het bij de uitleg van het anti-speculatiebeding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, alsmede, dat bij die uitleg de redelijkheid en billijkheid een rol spelen. Als het hof dat criterium toepast, komt het tot een ander oordeel dan de rechtbank. Immers, volgens het anti-speculatiebeding gaat het om de te verdelen winst, dat wil zeggen (kennelijk) de verkoopprijs minus de aanschafprijs en een aantal in het beding genoemde kosten. In de uitleg van [geïntimeerden] zou in de zin “Over het meerdere boven € 30.000,=, doch maximaal tot € 100.000,=: (…)” aan de aldaar genoemde bedragen een verschillende betekenis worden toegekend: met het bedrag van € 30.000,= zou, evenals in de zin ervóór, “winst” worden bedoeld, maar met het bedrag van € 100.000,= zou niet “winst” worden bedoeld, maar “het boven € 30.000,= voor de verdeling in aanmerking te nemen bedrag”. Waar in de uitleg van [appellant] de beide bedragen in een en dezelfde betekenis worden gebruikt, komt het hof die uitleg - bij gebreke van feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen - als de juiste voor. Hier komt bij dat de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] in een brief van 27 september 2007 en [geïntimeerden] zelf in een brief van 1 juli 2008, beide aan [appellant] cs, het standpunt heeft respectievelijk hebben ingenomen dat hun op grond van het anti-speculatiebeding een bedrag van € 17.500,= toekomt (25% over € 70.000,=, zijnde het meerdere boven € 30.000,= tot € 100.000,=). [geïntimeerden] hebben voor de kennelijke wijziging van hun standpunt te dezen geen voldoende bevredigende verklaring gegeven. Het hof houdt het er daarom voor dat zij het anti-speculatiebeding (destijds) op dezelfde wijze hebben begrepen als [appellant] thans als de betekenis ervan verdedigt. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat [appellant] het beding heeft opgesteld. De grief is dus gegrond, wat betekent dat de vordering tot maximaal een bedrag van € 17.500,= toewijsbaar is en voor het meerdere ten onrechte is toegewezen.

4.5.1.

Grief 5houdt allereerst in dat de rechtbank slechts een bedrag van € 39.526,62 in aanmerking heeft genomen als kosten voor verbetering/verbouwing. Volgens [appellant] bedroegen deze kosten in werkelijkheid minimaal het drievoudige hiervan. Mede in dit verband betoogt [appellant] tevens dat de rechtbank ten onrechte een aantal bedragen niet als af te trekken kosten heeft aangemerkt omdat niet zou zijn komen vast te staan dat [appellant] deze bedragen zelf heeft betaald. Volgens [appellant] zijn bedragen die hij via J. [appellant] Midwoud Holding B.V. (verder: de holding) of via Administratiekantoor [appellant] (verder: het administratiekantoor) heeft voldaan uiteindelijk volledig in privé voor zijn rekening gekomen. Meer concreet doelt [appellant] hier - voor wat betreft de kosten voor verbetering/verbouwing - op door de holding aan De Decoreij betaalde bedragen van € 352,98 en € 1.644,54 en op een door het administratiekantoor aan[B] Stucadoorsbedrijf v.o.f. (verder: [B]) betaald bedrag van € 3.180,=.

4.5.2.

Om met dit laatste te beginnen merkt het hof op dat, ook als ervan wordt uitgegaan dat de aan De Decoreij en [B] betaalde bedragen (uiteindelijk) door hemzelf zijn betaald, [appellant] ten aanzien van deze bedragen op geen enkele manier heeft bewezen wat hem bij het tussenvonnis te bewijzen was opgedragen, namelijk dat (onder meer) deze kosten aan het appartement van [appellant] cs zijn besteed.

4.5.3.

[appellant] tracht de stelling dat hij aanzienlijk meer kosten voor verbetering en verbouwing van het appartement van [appellant] cs heeft gemaakt en (kennelijk) dat daarom ook de posten “kosten eigen aannemer” ad € 27.500,= en “onroerende-zaakbelasting etc. 2005 t/m mei 2008” ad € 2.030,50 moeten worden toegewezen, te onderbouwen met een rapport van M.J.M. de Jong van makelaarsgroep Jaspers-Van Diepen B.V. van 11 november 2011, waarin de verbouwingskosten worden begroot op € 170.000,=. Volgens De Jong kan het door de rechtbank als verbouwingskosten in aanmerking genomen bedrag van (lees:) € 39.526,62 niet leiden tot de door hem geconstateerde verbouwingen en verbeteringen aan het appartement. Wat hiervan zij ([geïntimeerden] betwisten de juistheid ervan), met dit rapport is niet bewezen dat [appellant] meer gelden aan de verbouwing/verbetering van het appartement van [appellant] cs heeft besteed dan de rechtbank heeft aangenomen. Het hof betrekt hierbij dat [geïntimeerden] in een brief van 23 oktober 2009, die - naar de rechtbank tijdens de comparitie van partijen van 9 november 2009 heeft beslist - tot de gedingstukken behoort, onweersproken hebben gesteld dat een broer van Dop in ruil voor gratis bewoning de verbouwing heeft uitgevoerd.

4.5.4.

Faalt de grief tot dusverre, [appellant] betoogt tevens met deze grief dat de rechtbank (in overweging 2.8.2 van het eindvonnis, bezien in verband met overweging 4.19 van het tussenvonnis) ten onrechte de post “rentevergoeding Heerlijckheid” ad € 10.000,=, door [appellant] opgevoerd als verkoopkosten, heeft afgewezen omdat niet zou zijn komen vast te staan dat [appellant] dit bedrag zelf heeft betaald. Uit het navolgende zal blijken dat de gegrondheid van dit onderdeel van de grief in het midden kan blijven.

4.6.

Gelet op het oordeel van het hof over de grieven 1, 2, 3 en 5 (voor zover beoordeeld), behoeven de
grieven 4 en 6, waarmee [appellant] erover klaagt dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een door hem voor het appartement van [appellant] cs betaalde koopprijs van € 85.000,= (en niet van € 100.000,=), respectievelijk ten onrechte geen rekening heeft gehouden met door [appellant] gestelde financieringslasten ter grootte van € 50.400,40 geen bespreking, evenmin als het in 4.5.4 bedoelde onderdeel van grief 5. Immers, ook als deze grieven alle gegrond zijn, is de winst zodanig, namelijk € 111.834,18 (te weten € 325.000,= minus € 213.165,82, zijde dit laatste de som van € 100.000,=, € 8.184,48, € 39.526,62, € 15.054,32 en € 50.400,40), dat [geïntimeerden] op grond van het anti-speculatiebeding ten laste van [appellant] een bedrag van € 17.500,= toekomt, immers 25% van (€ 100.000,= minus € 30.000,= is) € 70.000,=.

4.7.

De conclusie is dat het bestreden eindvonnis moet worden vernietigd, voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van een hoger bedrag dan € 17.500,=, met rente, dat het meer gevorderde alsnog zal worden afgewezen en dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot terugbetaling aan [appellant] van wat deze hun uit hoofde van dat vonnis onverschuldigd heeft betaald. Het bewijsaanbod van [geïntimeerden] wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen. De bestreden vonnissen zullen voor het overige worden bekrachtigd, het tussenvonnis onder verbetering van gronden ten aanzien van wat onder 4.4.2 is overwogen. De bekrachtiging van het eindvonnis geldt ook de kostenveroordeling, omdat [appellant] voor wat betreft het geding in eerste aanleg als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden. Het hof zal de kosten van het hoger beroep tussen partijen compenseren, omdat zij ten aanzien van deze instantie als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld moeten worden aangemerkt.

5. Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de bestreden vonnissen, voor zover in reconventie gewezen;

bekrachtigt het bestreden tussenvonnis, voor zover in conventie gewezen, onder verbetering van gronden als hiervoor weergegeven onder 4.4.2;

vernietigt het bestreden eindvonnis, voor zover in conventie gewezen, doch uitsluitend voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een hoger bedrag dan (in hoofdsom) € 17.500,=, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 juni 2009 tot de dag der voldoening en, in zoverre opnieuw recht doende, wijst het door [geïntimeerden] meer of anders gevorderde af en veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellant] binnen drie dagen na betekening van dit arrest van wat deze hun uit hoofde van dat vonnis onverschuldigd heeft betaald;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor al het overige;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang, en is in het openbaar uitgesproken op 24 september 2013 door de rolraadsheer.