Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.071.956/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 974133 CV EXPL 08-23858
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2013
inzake
de stichting STICHTING IJSCOMPLEX JAAP EDEN,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat:
mr. F.J. Majoorte Diemen,
mr. F.J. Majoorte Diemen,
t e g e n
1.[GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonend te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PAVILJOEN DE SKEEVE SKAES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
advocaat:
mr. W.L. van Barente Amsterdam.
mr. W.L. van Barente Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna opnieuw de Stichting (appellante) en [geïntimeerde sub 1] en De Skeeve Skaes – tezamen: [geïntimeerden] – (geïntimeerden) genoemd.
Voor het eerdere verloop van het geding wordt verwezen naar het tussenarrest van 5 juli 2011.
Na verkregen toestemming hebben [geïntimeerden] beroep in cassatie aangetekend, welk beroep door de Hoge Raad bij arrest van 18 januari 2013 is verworpen. Daarna hebben conform het dictum van het arrest van het hof van 5 juli 2011 eerst [geïntimeerden] en vervolgens de Stichting een akte met producties genomen, waarna [geïntimeerden] bij akte gereageerd hebben op de door de Stichting overgelegde producties.
Ten slotte hebben partijen het hof verzocht arrest te wijzen.
2.Verdere beoordeling van het hoger beroep
2.1
In rechtsoverweging 3.25 van het tussenarrest heeft het hof beslist dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de verhuis- en inrichtingskosten, zoals bedoeld in artikel 7:297 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
2.2
Alvorens zich uit te laten over de kosten hebben [geïntimeerden] betoogd dat de beslissing van het hof in het tussenvonnis, namelijk dat de stichting het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, feitelijk onjuist is, althans op een feitelijk onjuiste grondslag berust. Daartoe hebben [geïntimeerden] het volgende aangevoerd:
a. De sportkantine "Boven Nul" is technisch failliet en het gaat dus niet goed met deze horecagelegenheid.
b. Uit een brief van MKB Adviseurs van 5 februari 2013 en een brief van [X] van Accountantskantoor Foederer B.V. van dezelfde datum blijkt dat de resultaten in de door de Stichting beoogde structuur lager liggen dan thans het geval is.
c. Het bij memorie van grieven als productie 31 overgelegde HTC-rapport van oktober 2010 is onder druk van de Stichting in haar voordeel aangepast en dus gemanipuleerd.
d. Niet het dringend nodig hebben voor eigen gebruik is de werkelijke opzeggingsgrond voor de Stichting geweest, maar het "moeilijk doen" van [geïntimeerden]
2.3
De rechter mag in een procedure terugkomen van een eerder gegeven tussenbeslissing, onder meer indien deze berust op een onjuiste feitelijke grondslag (Hoge Raad 26 november 2010, LJN BN 8521). Het hof overweegt als volgt.
2.3.1
Over de financiële toestand van de sportkantine "Boven Nul" is in eerste aanleg en in hoger beroep uitgebreid gediscussieerd. De door [geïntimeerden] thans aangevoerde gegevens en de interpretatie ervan betreffen het jaar 2011. In haar akte van 26 maart 2013 heeft de Stichting de stellingen van [geïntimeerden] gemotiveerd weersproken onder overlegging van een brief van 11 maart 2013 van HTC, waarin deze onder 2.1-2.2 met argumenten de stelling van [geïntimeerden] weerspreekt. Aldus is niet komen vast te staan dat het hof in zijn tussenarrest van 5 juli 2011 van onjuiste feiten is uitgegaan, nog daargelaten dat het hof in het voornoemde tussenarrest uitdrukkelijk de financiële toestand van de sportkantine "Boven Nul" in het midden heeft gelaten (zie rechtsoverweging 3.22 in fine).
2.3.2
De cijfers zoals weergegeven in de brief van MKB Adviseurs werpen geen nieuw licht op de onderhavige zaak. Nog daargelaten dat er wordt vergeleken met een (eet)café en niet met een horecagelegenheid bij een sportaccommodatie, wordt er gewerkt met gemiddelden en geprognotiseerde getallen van een nog op te zetten nieuwe structuur van de Stichting. Ook de brief van [X] van Accountantskantoor Foederer B.V. behandelt toekomstige scenario's en derhalve verwachtingen en geen feiten.
2.3.3
De rapportage van HTC is in eerste aanleg en in hoger beroep veelvuldig aan de orde geweest. Het verwijt van manipulatie is door de Stichting onder verwijzing naar de passage onder 2.5-2.7 in de voornoemde brief van HTC van 11 maart 2013 gemotiveerd betwist. Wat [geïntimeerden] daartegen bij akte van 23 april 2013 hebben aangevoerd, doet daaraan niet af.
2.3.4
De stelling van [geïntimeerden] dat de huuropzegging niet berust op dringende noodzaak voor eigen gebruik, wordt gebaseerd op een interview waarvan de status onduidelijk is. Bovendien sluit de samenvatting van het gesprek door [Y] met [Z] allerminst uit dat, gelet op de bestaande structuur, een nieuwe structuur noodzakelijk is voor de toekomst van de Jaap Eden-baan.
2.4
Uit het voorgaande blijkt niet dat het hof van onjuiste feiten is uitgegaan bij het antwoord op de vraag of de Stichting het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het verzoek van [geïntimeerden] aan het hof om terug te komen van zijn arrest van 5 juli 2011 wijst het hof dan ook af.
2.5
Het hof komt thans toe aan de vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het stelt daarbij voorop dat een tegemoetkoming geen volledige schadeloosstelling beoogt. De rechter is vrij in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie (vgl. Hoge Raad 4 november 1983, NJ 1984, 271). Het hof zal in deze zaak bij de vaststelling van de tegemoetkoming de volgende uitgangspunten hanteren:
- De exploitatie van De Skeeve Skaes zal bij een andere ijsbaan worden voortgezet (zie de akte van [geïntimeerden] van 26 februari 2013, paragraaf 3.1, en die van 23 april 2013, paragraaf 2.8).
- De nieuwe inrichting omvat niet nieuwbouw, vernieuwbouw of herbouw van het huidige gehuurde.
- De regel "nieuw voor oud" zal worden toegepast.
- Met de aangebrachte verbeteringen van het thans gehuurde wordt geen rekening gehouden, maar wel met de lange duur van de overeenkomst van huur en verhuur tussen partijen.
- Redelijke verhuiskosten worden integraal vergoed.
- Waar nodig zal het hof de tegemoetkoming in de kosten ex aequo et bono bepalen.
- Alle bedragen zijn exclusief BTW.
2.6
[geïntimeerden] hebben in de productie 11 bij hun akte van 26 februari 2013 een overzicht van de verhuis- en inrichtingskosten overgelegd. Het hof zal die thans bespreken.
2.6.1
Verhuiskosten
De aan [geïntimeerden] gerichte offerte van Koninklijke Saan HVT B.V. te Diemen van 18 februari 2013 vermeldt een prijs van € 27.500,00. Bij brief van 12 maart 2013, gericht aan de Stichting, biedt [A] te [plaats] de verhuizing aan voor € 18.365,00. Rekeninghoudende met mogelijke opslagkosten stelt het hof de verhuiskosten ex aequo et bono vast op het gemiddelde van de twee offertes, derhalve op (afgerond) € 23.000,=.
2.6.2
Inrichting van de tapinstallatie
Uitgaande van de regel "nieuw voor oud" en gelet op het standpunt van de Stichting te dezer zake, zoals neergelegd in de akte van de Stichting van 26 maart 2013 (pagina 10), bepaalt het hof de tegemoetkoming in de kosten van de installatie van de tapinstallatie op € 10.615,00.
2.6.3
Beveiligingsinstallatie
Gelet op de regel "nieuw voor oud" komt het hof tot een bedrag van € 4.000,00.
2.6.4
Markiezen
Het hof merkt op dat waar [geïntimeerden] een volledige herbouw van het gehuurde met inbegrip van de (oude) markiezen beogen, zij geen nieuwe markiezen nodig hebben. Bovendien vallen de kosten van herbouw niet onder de kosten zoals bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW Pro.
2.6.5
Tegelzetten
Tegelzetwerk veronderstelt vernieuwbouw of herbouw van het huidige gehuurde. De daarvoor te maken kosten komen niet voor tegemoetkoming in aanmerking.
2.6.6
Timmerwerk
Voor zover het timmerwerk onderdeel is van vernieuwbouw of herbouw komt deze niet voor tegemoetkoming aanmerking. Niettemin komt het het hof redelijk voor dat enig timmerwerk voor de inrichting op een nieuwe plaats noodzakelijk is. Het hof stelt de tegemoetkoming ex aequo et bono op € 20.000,00.
2.6.7
Gordijnen
Rekeninghoudende met de regel "nieuw voor oud" en de doorgaans korte periode van afschrijving stelt het hof de hoogte van de tegemoetkoming vast op € 5.000,00.
2.6.8
Koffiemachines
Het komt het hof voor dat koffiemachines eenvoudig herplaatsbaar zijn. Gelet op het standpunt van de Stichting in haar akte van 26 maart 2013 (pagina 10) komt het hof tot een tegemoetkoming van € 1.664,00.
2.6.9
Gas, water, elektra
De offerte gaat uit van nieuwbouw dan wel herbouw van het gehuurde. Die kosten komen niet voor tegemoetkoming in aanmerking. Niettemin komt het het hof redelijk voor dat enig gas-, water- en elektrawerk voor de inrichting op een nieuwe plaats noodzakelijk is. Het hof stelt de tegemoetkoming ex aequo et bono op € 10.000,00.
2.6.10
Urinoir
De exploitatie van De Skeeve Skaes wordt door [geïntimeerde sub 1] voortgezet in een gebouw bij een andere ijsbaan. Het hof gaat ervan dat toiletten onderdeel van dat gebouw uitmaken. Er is dan geen plaats voor een tegemoetkoming in de kosten van een "urinoir wand bak", temeer niet nu blijkt uit foto "ruimte 7" (zie productie 40 bij de akte van de Stichting van 26 maart 2013) dat een dergelijke wand bak in het gehuurde aanwezig is en na verwijdering eenvoudig kan worden meegenomen naar de nieuwe behuizing.
2.6.11
Keukeninrichting
In het gehuurde bevindt zich een volledig ingerichte keuken met toebehoren (zie de foto's "ruimte 2" van de productie 40 bij de akte van de Stichting van 26 maart 2013), die verwijderd en meegenomen kan worden. Hierin voorziet overigens de offerte van [A] sub 2.2 en 2.2.3 (productie 43 bij de akte van de Stichting van 26 maart 2013). Aldus is er geen plaats voor toekenning van enige verdere tegemoetkoming.
2.6.12
Koel- en vriescellen in De Skeeve Skaes en de Skaeshut
De koel- en vriescellen in het huidige gehuurde zijn demontabel en kunnen meeverhuizen. De offerte van [A] voorziet hierin. Het hof verwijst naar de opnamelijst, eerste blad (De Skeeve Skaes) en derde blad (Skaeshut) (productie 43 bij de akte van de Stichting van 26 maart 2013). Het hof oordeelt dat onder deze omstandigheden geen ruimte voor enige verdere tegemoetkoming is.
2.6.13
Brandbeveiliging
Mede gelet op het terzake ingenomen standpunt van de Stichting valt niet in te zien waarom de thans aanwezige brandblussers, brandslanghaspel, verbanddoos en AED-defibrillator niet zouden kunnen worden meegenomen naar de nieuwe locatie.
De aanleg van een nieuw brandbeveiligingssysteem kan ten dele worden uitgevoerd tegelijk met het aanbrengen van de beveiligingsinstallatie (zie hiervoor 2.6.3). Ex aequo et bono kent het hof een tegemoetkoming in de kosten van € 4.000,00 toe.
2.6.14
Samenvatting
1. Verhuiskosten € 23.000,00
2. Inrichting van de tapinstallatie € 10.615,00
3. Beveiligingsinstallatie € 4.000,00
4. Timmerwerk € 20.000,00
5. Gordijnen € 5.000,00
6. Koffiemachines € 1.664,00
7. Gas, water, elektra € 10.000,00
8. Brandbeveiliging
€ 4.000,00
€ 4.000,00
Totaal van de tegemoetkoming
in de kosten van verhuizing en inrichting: € 78.279,00
=========
3.Bevoegdheid tot intrekking van de vordering door de Stichting
3.1
In artikel 7:297 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek geeft de wetgever de verhuurder die kennis heeft genomen van de hoogte van het bedrag van de tegemoetkoming, de bevoegdheid om zijn vordering in te trekken. Het hof zal daartoe de zaak naar de rol van 19 november 2013 verwijzen teneinde de Stichting in de gelegenheid te stellen om bij akte aan te geven of zij van die bevoegdheid gebruik maakt. Als op de genoemde roldatum de Stichting geen akte neemt, is de termijn zoals bedoeld in artikel 7:297 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek verlopen en heeft de Stichting geen gebruik gemaakt van haar bevoegdheid.
3.2
Indien de Stichting niet de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal hebben ingetrokken, zal het hof bij eindarrest het bedrag van de tegemoetkoming bepalen op het in rechtsoverweging 2.6.14 genoemde bedrag van € 78.279,00 en de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming vaststellen op 1 mei 2014. Het eindarrest zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Door het vergeefse tussentijdse cassatieberoep is inmiddels immers onherroepelijk komen vast te staan dat het verweer van [geïntimeerden] tegen de vordering tot huurbeëindiging ongegrond is.
3.3
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 19 november 2013 voor het nemen van een akte aan de zijde van de Stichting, zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.1;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang, en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2013.