Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.138.679/01
kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 12-4807
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 oktober 2014
(bij vervroeging)
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AUTO WILLENBORG B.V.,
gevestigd te Laren NH,
appellante,
advocaat: mr. S.L. Schram te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WILLENBORG ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Eemnes,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.P. de Boer te Maarssen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Auto Willenborg en Willenborg O.G. genoemd.
Auto Willenborg is bij dagvaarding van 25 november 2013 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 1 mei 2013 (het tussenvonnis) en 9 oktober 2013 (het eindvonnis), gewezen tussen haar gedaagde en Willenborg O.G. als eiseres.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Auto Willenborg heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen voor zover betrekking hebbend op de vaststelling van de huurprijs en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog die huurprijs zal vaststellen op € 58.881,= exclusief btw met ingang van 1 januari 2013, met beslissing over de proceskosten.
Willenborg O.G. heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, zo nodig onder verbetering van gronden, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten.
Auto Willenborg heeft in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 1 mei 2013 onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog relevant en samengevat komen de feiten neer op het volgende.
i. Auto Willenborg huurt sedert 1 januari 1993 van (de rechtsvoorgangster van) Willenborg O.G. de bedrijfsruimte met aangrenzende percelen, waaronder diverse parkeerplaatsen, aan het [adres].
ii. Auto Willenborg exploiteert in het gehuurde een garagebedrijf inclusief showroom en reparatiewerkplaats en een onbemand tankstation, dat zij zelf op het terrein heeft aangebracht.
iii. De huurprijs bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding € 35.223,48 exclusief btw per jaar.
iv. Op verzoek van Willenborg O.G. heeft de kantonrechter te Hilversum bij beschikking van 4 december 2012 op grond van artikel 7:304 lid 2 BW Pro drie deskundigen benoemd.
v. De benoemde deskundigen hebben op 6 februari 2013 een taxatierapport uitgebracht, waarin zij met ingang van 1 januari 2013 de huurwaarde van de gehuurde bedrijfsruimte en showroom op € 50.000,= exclusief btw per jaar hebben getaxeerd en de huurwaarde van de grond onder het benzineverkooppunt op € 5.000,= exclusief btw per jaar.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Willenborg O.G., voor zover in hoger beroep nog relevant, gevorderd dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2013 wordt vastgesteld op € 66.323,= exclusief btw per jaar. Zij heeft zich akkoord verklaard met de door de deskundigen voor de bedrijfsruimte en showroom geadviseerde huurwaarde, maar de voor de grond onder het benzineverkooppunt geadviseerde huurwaarde bestreden en aangevoerd dat die huurwaarde € 16.323,= exclusief btw per jaar was. Het verschil valt terug te voeren op de door de deskundigen gehanteerde omzet van de benzinepomp en de door dezen toegepaste aftrek voor toekomstige investeringen. Auto Willenborg heeft zich geheel verenigd met het advies van de deskundigen.
3.2
Bij het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat geen grond bestaat voor de door de deskundigen toegepaste aftrek voor toekomstige investeringen van € 10.026,= per jaar, omdat bij de huurprijsvaststelling pas ná het aanbrengen van verbeteringen door de huurder met deze verbeteringen rekening kan worden gehouden, terwijl bovendien vanwege een mogelijk bezwaar tegen de verstrekte oprichtingsvergunning en de ontstane problemen in de huurrelatie zeer onzeker is of de investeringen daadwerkelijk op korte termijn zullen worden gedaan. Voorts heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis Auto Willenborg in de gelegenheid gesteld de geschatte omzet over 2013 met bewijsstukken te onderbouwen. Bij het eindvonnis heeft de kantonrechter het betoog van Willenborg O.G., dat moet worden gerekend met de gemiddelde jaaromzet over de afgelopen vijf jaar, gepasseerd en de verwachte jaaromzet over 2013 geschat op 1.045.737 liter, zonder de door Auto Willenborg bepleite aftrek van de rechtstreeks aan klanten van haar brandstofleverancier geleverde liters. Aldus is de kantonrechter uitgekomen op een huurwaarde van de grond onder het benzineverkooppunt van € 21.960,=, waarop in het verlengde van hetgeen bij het tussenvonnis reeds was overwogen alleen nog een bedrag van € 3.051,= voor reeds door Auto Willenborg gedane investeringen is afgetrokken, resulterende in een huurwaarde van de grond onder het benzineverkooppunt van € 18.909,= per jaar.
3.3
De beide grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de toekomstige investeringen van Auto Willenborg bij de berekening van de huurprijs buiten beschouwing moeten blijven. In de toelichting op de grieven heeft Auto Willenborg aangevoerd dat de aftrek van de (theoretische) kosten van de huurder die samenhangen met de door deze gedane investeringen om van kale grond een compleet verkooppunt te maken van de huurwaarde moeten worden afgetrokken om het gehuurde vergelijkbaar te maken met de door de deskundigen gebruikte vergelijkingsobjecten, die in vier van de vijf gevallen een compleet verkoopstation betroffen.
3.4
Het hof overweegt als volgt. De deskundigen hebben in hun rapport vermeld dat naar verwachting de ondergrondse tanks en leidingen aan vervanging toe zijn en naar alle waarschijnlijkheid de gemeente aan de nieuwe omgevingsvergunning de voorwaarde zal verbinden dat een brandwerend scherm moet worden aangelegd. Het hof deelt het oordeel van de deskundigen dat, om de grond onder het benzineverkooppunt vergelijkbaar te maken met de gebruikte vergelijkingsobjecten, waaraan immers niet op kosten van de huurder de genoemde voorzieningen hoeven te worden aangebracht, de naar een jaarlijks bedrag (annuïteit) terug te rekenen kosten van die voorzieningen van de gemiddelde huurprijs van die vergelijkingsobjecten moeten worden afgetrokken. Een theoretische aspirant-huurder zal immers in onderhandelingen over de te voor het gehuurde te betalen huurprijs met deze door hem te dragen lasten rekening houden. Gegeven het feit dat niet voldoende gemotiveerd is betwist dat de genoemde investeringen daadwerkelijk nodig zijn, levert de omstandigheid dat op dit moment niet zeker is dat zij door Auto Willenborg ook zullen worden gedaan, onvoldoende reden op om in de vergelijking te doen alsof de bedoelde investeringen niet nodig zijn of niet voor rekening van de huurder komen.
3.5
Met juistheid heeft Willenborg O.G. in haar memorie aangevoerd dat bij een van de door de deskundigen in hun vergelijking betrokken tankstations [adres]) de huur van de installaties ook niet is begrepen in de betaalde huurprijs van € 0,023 per liter. Strikt genomen zou op die huurprijs dan ook een toeslag hebben moeten plaatsvinden om die prijs vergelijkbaar te maken met die van de overige vergelijkingsobjecten. Het hof beschikt echter over onvoldoende gegevens om die toeslag te kunnen berekenen. Het in de berekening buiten beschouwing laten van het genoemde vergelijkingsobject zou niet tot een voor Willenborg O.G. gunstiger resultaat leiden. Bovendien heeft Willenborg O.G. op zichzelf geen bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen berekende huurprijs per liter. Het hof zal deze kwestie dan ook verder onbesproken laten.
3.6
Het hof is gelet op het voorgaande met de deskundigen van oordeel dat ook het bedrag van € 10.026,= voor toekomstige noodzakelijke investeringen van de berekende huurwaarde van de grond onder het benzineverkooppunt moet worden afgetrokken. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt dan mee dat het hof moet onderzoeken of de door de kantonrechter in eerste aanleg verworpen stellingen van Willenborg O.G. tot een hogere huurprijs dan (€ 68.909 – € 10.026 = ) € 58.883,= per jaar kunnen leiden (met een maximum van € 68.909,=, zijnde het toegewezen bedrag waartegen Willenborg O.G. harerzijds niet is opgekomen).
3.7
Willenborg O.G. heeft in eerste aanleg betoogd dat niet van de te verwachten jaaromzet over 2013 moet worden uitgegaan, maar van de gemiddelde jaaromzet in de vijf jaar daaraan voorafgaand, zijnde de in artikel 7:303 BW Pro omschreven referentieperiode. Doordat de behaalde omzet in de loop der jaren is gedaald zou dit tot een hogere huurprijs leiden. Dit betoog wordt verworpen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat bij de vaststelling van de hoogte van een huurprijs aan de hand van de omzet moet worden uitgegaan van de in het jaar van de huurprijswijziging te verwachten omzet. Bij de vaststelling van de huurprijs per een bepaalde datum moet immers worden uitgegaan van de aard en staat van het gehuurde op die datum, van welke aard en staat bij een gehuurde als het onderhavige de naar verwachting om te zetten hoeveelheid brandstof deel uitmaakt.
3.8
Dat de te verwachten jaaromzet in 2013 1.045.737 liter bedraagt acht het hof met de kantonrechter voldoende overtuigend aangetoond. Andere stellingen die tot een hogere dan de hiervoor berekende huurprijs zouden kunnen leiden heeft Willenborg O.G. in eerste aanleg noch in hoger beroep aangevoerd. Dit betekent dat de huurprijs voor het gehuurde per 1 januari 2013 zal worden vastgesteld op € 58.883,= exclusief btw.
3.9
De grieven slagen. Het bestreden tussenvonnis zal, omdat aan het dictum daarvan niets mankeert, worden bekrachtigd, maar onder verbetering van gronden zoals uit het hiervoor overwogene voortvloeit. Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd op het punt van de vastgestelde huurprijs. Omdat partijen ten aanzien van die instantie als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld moeten worden aangemerkt, zal het hof het eindvonnis voor wat betreft de kostencompensatie bekrachtigen. Willenborg O.G. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden tussenvonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen onder verbetering van gronden;
vernietigt het bestreden eindvonnis, voor zover daarbij de huurprijs van het gehuurde aan het [adres] met ingang van 1 januari 2013 is vastgesteld op € 68.909,00 per jaar;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt de huurprijs van het gehuurde aan het [adres] met ingang van 1 januari 2013 vast op € 58.883,= exclusief btw per jaar;
bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige;
veroordeelt Willenborg O.G. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Auto Willenborg begroot op € 683,= aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart dit arrest wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2014.