ECLI:NL:GHAMS:2014:4257 - Gerechtshof Amsterdam - Onzorgvuldige schrapping van woningzoekende van kandidate...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.145.593/01 KG

zaak/rolnr. rechtbank Noord-Holland: 2787600 VV EXPL 14-48

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 oktober 2014

(bij vervroeging)

inzake

de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING TUINWIJK-NOORD,

gevestigd te Haarlem,

appellante,

advocaat: mr. R. Vos te Haarlem,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats 1],

geïntimeerde,

advocaat: mr. N.H.G. Beltman te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Tuinwijk-Noord en[geïntimeerde] genoemd.

Tuinwijk-Noord is bij dagvaarding van 14 april 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem van 21 maart 2014, in kort geding gewezen tussen[geïntimeerde] als eiser en Tuinwijk-Noord als gedaagde.

Bij memorie heeft Tuinwijk-Noord zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en producties overgelegd. Ter rolle van 17 juni 2014 is het recht van[geïntimeerde] om een memorie van antwoord te nemen, vervallen verklaard.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 september 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Tuinwijk-Noord heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Tuinwijk-Noord heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van[geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.[geïntimeerde]

concludeert, zo begrijpt het hof, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder a. tot en met i. de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

a. Tuinwijk-Noord is een kleine woningbouwvereniging die het verhuren van woningen aan haar leden ten doel heeft.

b. In de statuten van Tuinwijk-Noord is, voor zover relevant, vermeld:

leden

4. Leden van de vereniging zijn natuurlijke personen niet wie een huurovereenkomst is aangegaan.

kandidaatleden

5.1.

Kandidaatleden zijn natuurlijke personen van achttien jaar en ouder, die schriftelijk aan het bestuur te kennen hebben gegeven in aanmerking te willen komen voor huur van een woning van de vereniging en die door het bestuur als zodanig zijn toegelaten.

5.2.

Tegen het besluit tot niet toelating als kandidaat-lid is geen beroep bij de vereniging mogelijk.

Het bestuur dient haar beslissing schriftelijk te motiveren.

c.[geïntimeerde] heeft tot 1 november 2003 een woning aan de [adres] te [woonplaats 2] van Tuinwijk-Noord gehuurd. Die huurovereenkomst is door opzegging zijdens[geïntimeerde] geëindigd.

d. Op 3 november 2003 heeft Tuinwijk-Noord aan[geïntimeerde] geschreven:

Hierbij berichten wij u over de acceptatie van de schone oplevering van [adres]. Zoals u al telefonisch is medegedeeld zijn er nog een aantal zaken niet voor elkaar: (...). Wij zouden graag van u willen weten wanneer u dit in orde wilt gaan brengen, deze week is er nog de mogelijkheid voor u om het zelf op te lossen, daarna zal het gedaan moeten worden met als gevolg dat er een rekening open komt te staan op uw naam. (...).

e. In reactie daarop heeft[geïntimeerde] op 3 november 2003 geschreven:

Zoals gevraagd in de brief d.d. 3 september (...) heb ik op woensdag 29 oktober j.l. met de heer [inspecteur] een afspraak gemaakt om de eindinspectie te laten verrichten in de woning aan de [adres]. Deze eindinspectie vond plaats op zaterdag 1 november om tien uur in de ochtend. (...) De heer [inspecteur] heeft de woning op dat moment zonder enig bezwaar goedgekeurd en na het invullen van de meterstanden heeft de heer [inspecteur] de sleutels in ontvangst genomen: op dat moment was de inspectie afgerond. (...) Ik heb de procedure correct afgehandeld en wens verschoond te blijven van verdere correspondentie. (...).

f. Op 5 maart 2009 is[geïntimeerde] bij Tuinwijk-Noord ingeschreven als kandidaat-lid voor een eengezinswoning.

g. Bij brief van 16 augustus 2013 heeft Tuinwijk-Noord aan[geïntimeerde] geschreven:

Op basis van recent door ons ontvangen informatie over de periode van uw eerdere lidmaatschap van Woningbouwvereniging Tuinwijk Noord heeft het bestuur zich genoodzaakt gezien u per direct, en zonder enige opgaaf van redenen, te verwijderen van de kandidatenlijst van onze Woningbouwvereniging.

h. In reactie daarop heeft[geïntimeerde] bij brief van 22 augustus 2013 zijn verbazing over het

besluit van Tuinwijk-Noord uitgesproken, verzocht om hem te laten weten op basis van welke informatie dat besluit genomen is, hoor en wederhoor toe te passen en hem weer op de kandidatenlijst te plaatsen.

i. Bij brief van 15 september 2013 heeft Tuinwijk-Noord aan[geïntimeerde] geschreven:

Naar aanleiding van uw brief van 22 augustus 2013 kunnen wij u niet meer mededelen dan dat het bestuur met voortschrijdend inzicht tot het besluit is gekomen om u te verwijderen van de kandidatenlijst van onze Woningbouwvereniging.

3.Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na eiswijziging, gevorderd dat bij wijze van voorlopige voorziening Tuinwijk-Noord op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,= per dag wordt bevolen binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis hem en zijn gezin op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen plaats op de kandidatenlijst te plaatsen. Hij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat Tuinwijk-Noord jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld althans wanprestatie heeft gepleegd door hem vijf jaar nadat hij als kandidaat-lid was toegelaten, van de kandidatenlijst te schrappen, zonder dat daarvoor een deugdelijke reden bestaat en zonder dat de statuten en het huishoudelijk reglement van Tuinwijk-Noord daartoe de mogelijkheid bieden.[geïntimeerde] stelt een spoedeisend belang te hebben bij zijn vordering, omdat hij op grond van de hoge positie op de kandidatenlijst die hij had verkregen, binnen afzienbare termijn in aanmerking kan komen voor de door hem gewenste grotere eengezinswoning.

3.2

Tuinwijk-Noord heeft de vordering van[geïntimeerde] gemotiveerd weersproken.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verweer van Tuinwijk-Noord verworpen en de vordering van[geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van Tuinwijk-Noord in de kosten van het geding.

3.3.1

Hetgeen de kantonrechter met betrekking tot het spoedeisend belang heeft overwogen komt neer op het volgende.[geïntimeerde] heeft door zijn jarenlange inschrijving een zodanige positie op de kandidatenlijst verworven, dat niet valt uit te sluiten dat hij binnen afzienbare termijn een woning toegewezen zou kunnen krijgen. Ter handhaving van de door hem verworven positie heeft[geïntimeerde] een spoedeisend belang bij zijn vordering. Tuinwijk-Noord bestrijdt deze overwegingen met
grief I.

3.3.2

Ter toelichting op haar grief voert Tuinwijk-Noord aan dat[geïntimeerde] op dit moment over een huurwoning beschikt, geen speciale banden heeft met de buurt waarin de woningen van Tuinwijk-Noord zijn gelegen en ook geen speciale woonbehoeften heeft die door middel van de woningen van Tuinwijk-Noord kunnen worden bevredigd. Met de overweging dat[geïntimeerde] belang heeft bij handhaving van zijn positie op de kandidatenlijst miskent de kantonrechter volgens Tuinwijk-Noord dat plaatsing op die lijst nog niet garandeert dat hem ook een woning zal worden aangeboden, omdat Tuinwijk-Noord niet verplicht is een huurovereenkomst met[geïntimeerde] aan te gaan. Ook had[geïntimeerde] aannemelijk behoren te maken dat binnen afzienbare termijn een woning voor verhuur aan hem beschikbaar zou komen. Door die eis niet te stellen heeft de kantonrechter haar de mogelijkheid onthouden haar bezwaren nader met bewijs te onderbouwen, aldus Tuinwijk-Noord.

3.3.3

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat[geïntimeerde] voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, omdat hij een betrekkelijk hoge positie op de kandidatenlijst had verworven (namelijk nummer 18 per mei 2013, voor een bestand van 136 woningen), die maakt dat het niet uitgesloten is dat binnen afzienbare tijd een woning voor hem beschikbaar komt. Van[geïntimeerde] kan niet worden geëist dat hij aannemelijk maakt dat die woning daadwerkelijk binnen afzienbare tijd beschikbaar zal komen, aangezien niet valt te voorspellen met hoeveel huurbeëindigingen Tuinwijk-Noord in de komende tijd zal worden geconfronteerd.

3.3.4

Ook al is Tuinwijk-Noord bij het beschikbaar komen van een woning niet zonder meer gehouden met de bovenste kandidaat op de lijst een huurovereenkomst aan te gaan - waarover hierna onder 3.4.8 meer - , toch heeft[geïntimeerde] er belang bij om bij wijze van voorlopige voorziening zijn positie op die lijst te behouden, omdat hij op die manier zicht kan houden op het verloop van de kandidatenlijst en zijn mogelijkheid om een woning te huren. Aan dat belang doet niet af dat[geïntimeerde] op dit moment reeds over een huurwoning in [woonplaats 2] beschikt en geen bijzondere binding heeft met de buurt waarin de woningen van Tuinwijk-Noord zich bevinden of andere speciale woonbehoeften. Hij heeft immers vijf jaar geleden door zijn inschrijving als kandidaat-lid al blijk gegeven van zijn wens een woning van Tuinwijk-Noord te huren. Grief I is tevergeefs voorgedragen.

3.4.1

Grief IIbehelst de klacht dat de kantonrechter bij de toetsing van het besluit tot schrapping van[geïntimeerde] van de kandidatenlijst een onjuiste maatstaf heeft aangelegd. Volgens Tuinwijk-Noord heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat de vordering van[geïntimeerde] alleen toewijsbaar is als zijn belang bij toelating tot de vereniging veel groter is dan het belang van de vereniging bij haar weigering. Met de
grieven III en IVbestrijdt Tuinwijk-Noord de wijze waarop de kantonrechter de wederzijdse belangen heeft gewogen.
Grief Vbetreft de grondslag van de vordering van[geïntimeerde]. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.2

In het midden kan blijven of de kantonrechter heeft beoogd een andere maatstaf aan te leggen dan Tuinwijk-Noord voorstaat. Met juistheid heeft de kantonrechter in ieder geval overwogen dat het bestreden besluit op dezelfde manier moet worden beoordeeld als een weigering tot toelating tot een vereniging, zodat bij de beoordeling van het besluit van Tuinwijk-Noord de vrijheid van vereniging uitgangspunt is en dat besluit in rechte slechts marginaal kan worden getoetst. Die marginale toetsing houdt in dat dient te worden beoordeeld of het besluit tot verwijdering van de kandidatenlijst onder de gegeven omstandigheden in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht jegens[geïntimeerde] betaamt en derhalve jegens hem onrechtmatig is.

3.4.3

Met haar betoog dat het belang van[geïntimeerde] bij het huren van een woning van Tuinwijk-Noord zich niet onderscheidt van dat van ieder ander, miskent Tuinwijk-Noord dat[geïntimeerde] ten tijde van het besluit al vier jaar lang op de kandidatenlijst had gestaan en daaraan bepaalde verwachtingen heeft mogen ontlenen. Weliswaar brengt naar het voorlopig oordeel van het hof het feit dat de statuten en het huishoudelijk reglement van Tuinwijk-Noord niet regelen dat een eenmaal toegelaten kandidaat op een later moment alsnog van de lijst kan worden verwijderd, niet met zich dat (het bestuur van) Tuinwijk-Noord het recht kan worden ontzegd een dergelijk besluit te nemen met overeenkomstige toepassing van hetgeen in de statuten is bepaald over de weigering tot plaatsing op de lijst, maar het feit dat door een besluit tot schrapping van de kandidatenlijst verworven rechten worden afgenomen heeft wel implicaties voor de wijze waarop het bestuur de belangen van de kandidaat moet wegen; het belang van[geïntimeerde] om een woning van Tuinwijk-Noord te kunnen huren moet zwaarder wegen dan dat van een willekeurige derde. Door zijn langdurige inschrijving heeft[geïntimeerde] inmiddels een groot belang bij zijn inschrijving op de kandidatenlijst, ook al ontbreken speciale banden of woonbehoeften.

3.4.4

Tuinwijk-Noord heeft haar besluit tot schrapping van[geïntimeerde] van de kandidatenlijst in hoofdzaak doen steunen op door hem en zijn gezin gedurende zijn eerdere lidmaatschap veroorzaakte overlast en de wijze waarop hij in 2003 zijn woning aan Tuinwijk-Noord heeft opgeleverd.

3.4.5

Volgens Tuinwijk-Noord heeft de kantonrechter door te overwegen dat Tuinwijk-Noord de door haar gestelde overlast onvoldoende heeft onderbouwd en haar tegen te werpen dat[geïntimeerde] in het verleden nooit is aangesproken op het veroorzaken van overlast, de complexiteit van overlastproblematiek, zeker binnen een kleine vereniging als Tuinwijk-Noord, miskend. Het hof volgt haar niet in dit betoog. Uit de door Tuinwijk-Noord in eerste aanleg overgelegde verklaring van [X] blijkt dat deze destijds naast[geïntimeerde] woonde. Tuinwijk-Noord heeft zelf gesteld dat [X] destijds voorzitter was van de vereniging. Het toenmalige bestuur van Tuinwijk-Noord kon dus als geen ander van eventuele overlast op de hoogte zijn. Ook al is Tuinwijk-Noord een (zeer) kleine vereniging met een weinig professioneel bestuur, van dat bestuur had toch mogen worden verwacht dat het[geïntimeerde] en zijn gezin erop zou aanspreken als zij overlast veroorzaakten. Op die manier zou hun tijdig de gelegenheid zijn geboden hun leven te beteren. Met de kantonrechter acht het hof de onderbouwing van de gestelde overlast bovendien uiterst summier; naast een korte en in algemene termen gestelde verklaring van [X] betreft het bewijs een opsomming van anonieme uitlatingen van eveneens tamelijk algemene aard. Deze opsomming vertoont op bepaalde punten opvallende overeenkomsten met een later ingetrokken verklaring van de voormalige secretaris [Y], waarvan de toonzetting in flagrante strijd is met de joviale beantwoording van de opzeggingsbrief van[geïntimeerde] in 2003 door diezelfde secretaris. Op grond van een en ander is niet voldoende aannemelijk geworden dat[geïntimeerde] en zijn gezin in de periode van 2001 tot en met 2003 overlast hebben veroorzaakt in een mate die thans, mede in aanmerking nemende dat hij daarop nooit is aangesproken, een zwaarwegende grond oplevert voor schrapping van de kandidatenlijst.

3.4.6

Hetzelfde geldt voor de wijze waarop[geïntimeerde] in 2003 zijn woning aan Tuinwijk-Noord heeft opgeleverd. Uit de brief van Tuinwijk-Noord van 3 november 2003 kan het hof niet afleiden dat[geïntimeerde] de woning, in de woorden van twee van de anonieme verklaringen, als een “puinhoop” of “vreselijk vies” heeft achtergelaten. Voorts heeft het bestuur van Tuinwijk-Noord niet meer gereageerd nadat[geïntimeerde] zich in zijn brief van 3 november 2003 op het standpunt had gesteld dat de woning bij de inspectie door [inspecteur] was goedgekeurd en hij daarom niet gehouden was de geconstateerde mankementen te herstellen. Door vervolgens niet uit te leggen waarom[geïntimeerde] toch verplicht was tot herstel van de gebreken heeft Tuinwijk-Noord hem niet de gelegenheid geboden alsnog de eventuele onjuistheid van zijn standpunt in te zien en de opleveringsgebreken te herstellen. Het hof acht het onjuist dat Tuinwijk-Noord[geïntimeerde] pas tien jaar later van een en ander een verwijt heeft gemaakt, ook al begrijpt het hof dat binnen een vereniging met het karakter van Tuinwijk-Noord de, zacht gezegd, weinig coöperatieve houding waarvan de brief van 3 november 2003 blijk geeft, als ongepast wordt beschouwd.

3.4.7

Het feit dat door bestuurderswisselingen binnen Tuinwijk-Noord in 2009 het bestuur niet meer op de hoogte was van hetgeen in de jaren 2001 tot en met 2003 met de familie[geïntimeerde] zou zijn voorgevallen, vormt geen afdoende rechtvaardiging voor het feit dat Tuinwijk-Noord een toetsing die zij in 2009 reeds had kunnen verrichten, heeft uitgesteld tot 2013. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze omstandigheid in het nadeel van Tuinwijk-Noord werkt.

3.4.8

In hoger beroep, en met name bij gelegenheid van het pleidooi, heeft Tuinwijk-Noord aan het besluit tot verwijdering van[geïntimeerde] van de kandidatenlijst voorts nog ten grondslag gelegd het ontbreken van gegoedheid en de huurschulden die het gezin[geïntimeerde] in de afgelopen jaren bij hun achtereenvolgende verhuurders heeft laten ontstaan. In het midden kan blijven of deze nieuwe motivering tijdig naar voren is gebracht. Het hof is voorshands van oordeel dat, als een kandidaat eenmaal tot de kandidatenlijst is toegelaten, de vraag naar diens financiële gegoedheid voor het eerst weer dient te worden bezien op het moment dat aan de kandidaat daadwerkelijk een woning wordt aangeboden. Het zou immers onbillijk zijn als een, wellicht tijdelijke, insolvabiliteit waarvan het bestuur bij toeval op de hoogte komt - er wordt immers geen voortdurende controle op uitgeoefend - tot verwijdering van de kandidatenlijst zou leiden. Op het moment dat een woning wordt aangeboden kan ook worden bezien of in het betalingsgedrag van de kandidaat in het verleden (nog) een grond is gelegen voor een weigering daadwerkelijk een huurovereenkomst aan te gaan, waarbij tevens betekenis toekomt aan de oorzaken van eventuele wanbetaling en de wijze waarop in een later stadium met de opgelopen schulden is omgegaan. Naar het oordeel van het hof kan Tuinwijk-Noord het slechte betalingsgedrag van[geïntimeerde] in het verleden op dit moment in redelijkheid niet aan het besluit tot schrapping ten grondslag leggen.

3.4.9

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door Tuinwijk-Noord aangevoerde gronden zo weinig draagkrachtig zijn dat het, de belangen van[geïntimeerde] mede in aanmerking genomen, van onzorgvuldigheid jegens hem getuigt dat Tuinwijk-Noord hem op die gronden van de kandidatenlijst heeft verwijderd. De kantonrechter heeft dan ook terecht die verwijdering als onrechtmatig aangemerkt en op grond daarvan Tuinwijk-Noord bevolen[geïntimeerde] weer op de kandidatenlijst te plaatsen. De grieven II tot en met V falen.

3.5

Grief VIhoudt in dat de kantonrechter Tuinwijk-Noord ten onrechte in de kosten heeft veroordeeld. Ook deze grief heeft geen succes. Ook als de eiswijziging buiten beschouwing wordt gelaten is Tuinwijk-Noord te beschouwen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, die de kosten van het geding in eerste aanleg moet dragen. Hieraan doet het ideële doel van Tuinwijk-Noord niet af.

3.6

De slotsom uit het voorgaande is dat de grieven tevergeefs zijn voorgedragen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Tuinwijk-Noord worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Tuinwijk-Noord in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van[geïntimeerde] begroot op € 308,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2014.