Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.145.270/01
kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 13-12768
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 februari 2015
(bij vervroeging)
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MERQUANCE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster te Haarlem,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Merquance en [geïntimeerde] genoemd.
Merquance is bij dagvaarding van 6 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 6 november 2013, onder bovengenoemd kenmerk gewezen tussen haar als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 januari 2015 doen bepleiten door hun advocaten. Mr. Van Haaster heeft gebruik gemaakt van een pleitnotitie, die is overgelegd. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Merquance heeft bij memorie van grieven het hoger beroep beperkt tot het vonnis voor zover in conventie gewezen (hierna: het bestreden vonnis) en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Merquance heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van die feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het hof gaat voorbij aan de stelling van Merquance dat niet van de door de kantonrechter vastgestelde feiten kan worden uitgegaan omdat zij geen rekening zou hebben gehouden met de door Merquance in eerste aanleg gestelde feiten en omstandigheden; Merquance heeft die stelling in het geheel niet toegelicht.
Voor zover in hoger beroep nog relevant zijn de feiten de volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 6 augustus 1998 van (de rechtsvoorganger van) Merquance de woning aan de [adres 1]met zolderkamer te [woonplaats]. Zij bewoont deze woning samen met haar dochter.
2.2
Bij brief van 3 augustus 2011 heeft Merquance de huurders van de woningen
[adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] ingelicht over een
voorgenomen renovatie van de woningen in kwestie. Daarbij is meegedeeld dat de
gerenoveerde woningen bestemd zijn voor de verkoop en dat huurders hun woningen bij voorrang zullen kunnen kopen.
2.3
In maart 2012 heeft Merquance aan [geïntimeerde] en andere huurders een stuk getiteld “renovatieplan [adres 2]” toegestuurd. Hierin is melding gemaakt van een basispakket van in alle woningen uit te voeren werkzaamheden. In dit stuk wordt ervan uitgegaan dat huurders na de renovatie de woning kunnen blijven huren, zij het met een in verband met de renovatie aangepaste huurprijs.
2.4.
Bij brief van 4 maart 2013 heeft de advocaat van Merquance onder het kopje “Laatste voorstel” aan [geïntimeerde] het voorstel gedaan om de gerenoveerde woning aan de [adres 4] te aanvaarden tegen een gelijke huurprijs en met een verhuisvergoeding van € 5.200,=. Indien [geïntimeerde] dit voorstel niet binnen zeven dagen zou aanvaarden, zou zij door Merquance in rechte worden betrokken. Merquance heeft in deze brief de huurovereenkomst opgezegd en daarbij een opzegtermijn van drie tot zes maanden genoemd.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert Merquance, na wijziging van eis, primair een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [geïntimeerde] rechtsgeldig heeft opgezegd, met vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en nog meer subsidiair vordert zij dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de zolder blijvend te ontruimen en de rest van het gehuurde te ontruimen voor de duur van de renovatie.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van Merquance afgewezen. Zij heeft daartoe als volgt overwogen. De vorderingen van Merquance moeten niet worden getoetst aan het bepaalde in het derde lid van artikel 7:220 BW Pro, maar aan het bepaalde in het tweede lid van dat artikel, nu de gewenste werkzaamheden niet zijn te beschouwen als een complexgewijze renovatie. Het door Merquance gedane voorstel is ingrijpend, omdat het inhoudt dat de gehuurde woning wordt samengevoegd met de twee andere zolderkamers in het pand tot een woning over twee verdiepingen en het gehuurde na de renovatie dus niet meer dezelfde woning is.
Het door Merquance gestelde belang is financieel van aard. De aangevoerde leegstand van de twee andere zolderkamers heeft Merquance echter zelf bewerkstelligd en het daardoor ontstane financiële nadeel legt daarom verhoudingsgewijs minder gewicht in de schaal. Nu Merquance is gebonden aan de huurovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerde] recht heeft op het gebruik van een zolderkamer, kunnen alleen zwaarwegende argumenten van de zijde van Merquance grond geven voor een beslissing die inhoudt dat [geïntimeerde] wordt gedwongen een door haar niet gewenste verdieping erbij te huren en daarvoor een hogere huurprijs te gaan betalen of dat de huurovereenkomst volledig wordt beëindigd en [geïntimeerde] een andere woning moet gaan huren. Het enkele financiële belang van Merquance is niet cijfermatig onderbouwd en is onvoldoende om de balans in haar voordeel te laten doorslaan. Daar komt nog bij dat Merquance niet heeft vermeld tot welke huurverhoging de uitbreiding met de zolderkamers zou leiden, zodat [geïntimeerde] dat voorstel alleen al om die reden kon afwijzen.
3.3
Met de eerste grief betoogt Merquance, kort gezegd, dat de kantonrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan het belang dat Merquance heeft bij de door haar gewenste renovatie. In de toelichting op de grief stelt Merquance dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, die een zwaarwegend argument vormt voor toewijzing van de vorderingen. Zij wijst voorts erop dat zij bereid is [geïntimeerde] een verhuiskostenvergoeding te betalen en haar bij de gemeente Amsterdam voor te dragen voor een stadsvernieuwingsurgentie en de daaraan verbonden kosten te dragen. Door haar weigering tot medewerking aan de renovatie dwingt [geïntimeerde] Merquance tot het laten leegstaan van de twee andere zolderkamers, hetgeen tot onevenredig nadeel voor Merquance leidt. Ook komt door het uitstel de verleende splitsingsvergunning in gevaar. Merquance voert ten slotte aan dat zij bereid en in staat is [geïntimeerde] een passende vervangende woning aan te bieden. De tweede grief houdt in dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, onder andere door de redelijke voorstellen die Merquance heeft gedaan alle af te wijzen en zo de renovatie tegen te houden.
3.4
Het hof stelt voorop dat de door Merquance gewenste renovatie, voornamelijk inhoudende de samenvoeging van het gehuurde met de twee andere zolderkamers tot een woning over twee verdiepingen, niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen bestaat de gehuurde woning na de renovatie immers niet meer. Het plan van Merquance komt erop neer dat de bestaande huurovereenkomst wordt beëindigd en met [geïntimeerde] desgewenst een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot een vervangende woonruimte, in hetzelfde pand of daarbuiten. Beoordeeld zal dan ook moeten worden of Merquance het gehuurde ten behoeve van die renovatie dringend nodig heeft.
3.5
[geïntimeerde] heeft betwist dat aan het gehuurde thans nog (ernstige) gebreken kleven. Merquance heeft niet voldoende gemotiveerd dat dat wel het geval is. Het hof leidt daaruit af dat de door Merquance voorgestelde renovatie met name tot doel heeft het rendement op het gehuurde te verbeteren. Voor een dergelijk geval heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 overwogen dat de wens om door middel van renovatie tot rendementsverbetering te komen op zichzelf in de regel niet kan worden aangemerkt als dringend eigen gebruik dat tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, maar dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten wel tot het oordeel kan leiden dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. De door de verhuurder in dit kader te stellen wanverhouding betreft uiteraard de situatie voorafgaand aan de renovatie. Hetgeen Merquance in de toelichting op de tweede grief heeft opgemerkt over de kosten van de renovatie en de daarmee te behalen waardevermeerdering, is dus niet relevant. Over de financiële situatie voorafgaand aan de renovatie heeft Merquance niet meer dan een vage uitlating gedaan, namelijk dat zij zonder samenvoeging geen zicht heeft op een enigszins reëel rendement en - op vragen van het hof bij pleidooi - dat zij het bedrag van de huur ad € 346,= per maand alleen al kwijt is aan het gewone onderhoud. Die uitlating is ook na betwisting niet cijfermatig onderbouwd. De gestelde structurele wanverhouding is naar het oordeel van het hof dan ook niet komen vast te staan.
3.6
Het voorgaande brengt mee dat het hof niet behoeft te treden in de beoordeling van de door Merquance aangeboden vervangende woonruimte, stadsvernieuwingsurgentie en verhuiskostenvergoeding. De eerste grief is tevergeefs voorgedragen.
3.7
Nu niet is gebleken van het bestaan van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huurinkomsten en evenmin van een bouwkundige noodzaak tot het uitvoeren van de beoogde renovatie, bestaat geen grond voor het oordeel dat [geïntimeerde] door de voorstellen van Merquance van de hand te wijzen heeft gehandeld in strijd met haar verplichting zich als goed huurder te gedragen. Die voorstellen gaan immers alle uit van beëindiging van de bestaande huurovereenkomst en aanvaarding door [geïntimeerde] van vervangende woonruimte, die hetzij groter is, hetzij kleiner, hetzij op een ander adres is gelegen. Om die reden zijn de voorstellen ook geen redelijke voorstellen in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro.
3.8
In de toelichting op de tweede grief heeft Merquance ten slotte nog aangevoerd dat [geïntimeerde] zich ook niet als goed huurder heeft gedragen doordat zij wel aanspraak maakt op huurverlaging in verband met gebreken, maar de werklieden van Merquance niet wil toelaten om de gebreken te verhelpen, de gang van het complex als opslag gebruikt en in de gehuurde woning een muizenprobleem veroorzaakt door etensresten achter te laten, welk probleem Merquance vervolgens moet oplossen. Ten pleidooie is onvoldoende weersproken dat al deze kwesties inmiddels zijn opgelost. Dat zo zijnde zijn de verwijten van onvoldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Een opzegging op deze grond heeft ook niet plaatsgehad. Dit betekent dat ook de tweede grief faalt.
3.9
Het door Merquance gedane algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op concrete stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.1
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Merquance de kosten van het hoger beroep dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Merquance in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2015.