Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00533
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X BV]te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. K.O.A. Stevens (Allodis B.V. te Dongen)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 14/3570 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 4 mei 2015 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ouder-Amstel,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2013 van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.794.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 12 mei 2014, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 4 mei 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 mei 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
1.6.
De gemachtigde van belanghebbende, die bij aangetekende brief van 21 september 2015 is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 22 september 2015 aangeboden en is voor ontvangst getekend.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 1 t/m 3 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de later in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiseres’.
“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, een aanbouw en verschillende bijgebouwen. De inhoud van het hoofdgebouw van de woning is ongeveer 1.338 m³ en de oppervlakte van het perceel is 8.305 m².
2. (…) eiseres [heeft] (…) aangevoerd dat zij de woning op 17 januari 2013 in eigendom heeft verworven tegen een koopsom van € 1.040.000. (…)
3. (…) de woning [is] op een executoriale veiling (…) gekocht (…).”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
2.3.
Tot de dossierstukken behoort een email van de heer M. Straathof van Straathof Makelaars O.G. te Amsterdam aan belanghebbende, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“
Van februari 2010 tot en met januari 2011 was de woonboerderij in verkoop bij Sikkens Makelaardij o.g. uit Amsterdam voor eerst een vraagprijs van € 2.750.000,- k.k. en later een vraagprijs van € 2.500.000,- k.k. Deze verkoopopdracht is op 28 januari 2011 ingetrokken;
van september 2011 tot en met mei 2012 was de woonboerderij bij ons makelaarskantoor in de verkoop met een vraagprijs van € 2.175.000,- k.k. Er was geen belangstelling in deze periode;
medio mei 2012 heeft ons kantoor in opdracht van de Rabobank een executie-veiling aangekondigd voor 18 juni 2012 met een indicatieve opbrengst ad circa € 1.300.000,- k.k. Deze exectutie-veiling is op het laatste moment niet doorgegaan. Vervolgens is er enkele maanden later een nieuwe executie-veiling aangekondigd voor 17 december 2012 met opnieuw een indicatieve opbrengst ad circa € 1.300.000,- k.k. en een uiteindelijke veilingopbrengst ad € 1.040.000,- k.k. Het opbod was € 900.000,- k.k. en dat was een bieding in opdracht van de Rabobank en daarna heeft u gemijnd op € 140.000,- k.k. [naar het Hof begrijpt € 1.040.000,- k.k.] Er was zeer weinig serieuze belangstelling voor deze woonboerderij.”
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Het gaat hierbij om de waarde volgens artikel 17, lid 2, Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde).
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en de processen-verbaal van de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 4 t/m 8 van haar tussenuitspraak omtrent het geschil als volgt overwogen:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. In de door eiseres aangehaalde uitspraak heeft de Hoge Raad het volgende overwogen: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft”.
6. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de aankoop van de woning op een executieveiling een omstandigheid is die de conclusie rechtvaardigt dat de koopsom geen juiste afspiegeling is van de waarde in het economisch verkeer van de woning. In zijn arrest van 6 april 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AX0771) heeft de Hoge Raad immers beslist dat onder de waarde in het economische verkeer van een woning in dit verband moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. De rechtbank wijst in dit verband ook op de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel tot invoering van de Wet WOZ waarin over de markt waarop de waarde in het economische verkeer tot stand komt daarover het volgende is opgemerkt:
“(…) in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de onroerende zaak. Daarbij moet worden opgemerkt dat een verkoop op een openbare veiling in het algemeen voor onroerende zaken niet is aan te merken als de voor de zaak geschiktste wijze van aanbieding. Veelal vindt een verkoop op een openbare veiling ook niet plaats na de beste voorbereiding.”(Tweede Kamer 1992-1993, nr. 22885, nr. 3, blz. 44). Gelet hierop is een verkoop via een executieveiling dan ook geen verkoop die voldoet aan het waardebegrip als bedoeld in artikel 17 Wet Pro WOZ. Dat de woning voorafgaande aan de veiling door tussenkomst van makelaars is aangeboden en dat kennelijk geen sprake was van een executieverkoop met het oogmerk om op zo kort mogelijke termijn een koopovereenkomst te kunnen sluiten, is onvoldoende om te concluderen dat wel sprake is geweest van een marktconforme verkoop.
7. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder terecht en op goede gronden besloten tot een waardebepaling aan de hand van verkoopgegevens van twee rond de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
8. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat beide in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten circa een half jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten – zoals gebruikelijk bij woningen in deze prijsklasse - verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De stelling van eiseres ter zitting dat de staat van onderhoud van de woning aanmerkelijk slechter is dan die van de vergeleken woningen is onvoldoende onderbouwd. Met de kwalificatie ‘ondergemiddeld’ voor de staat van onderhoud van de woning, afgezet tegen ‘goed. bovengemiddeld’ voor de referentieobjecten en de daaraan verbonden consequenties voor de waarde per kubieke meter is daarom door verweerder voldoende recht gedaan aan de bestaande verschillen. Deze grond leidt daarom niet tot gegrondverklaring van het beroep. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat de Woz waarde van de woning door verweerder niet te hoog is vastgesteld.”
Het Hof neemt deze overwegingen over en maakt ze tot de zijne, behoudens de laatste volzin van hetgeen in onderdeel 6 is overwogen.
4.2.
Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat een verkoop als de onderhavige, gelet op het gedwongen karakter vanwege het niet langer nakomen van de hypothecaire verplichtingen, niet kan worden aangemerkt als een verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.
4.3.
Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn stelling dat de waarde in het economische verkeer c.q. de WOZ-waarde gelijk is aan de koopprijs die zij betaald heeft. De Hoge Raad zou, aldus belanghebbende, in het arrest van 29 november, nr. 35.797, LJN ECLI:NL:HR:2000:AA8610, een tot die conclusie strekkende “dwingende bewijsregel” hebben gegeven. Deze lezing van het arrest is echter onjuist. De rechtbank heeft de relevante passage van het arrest in onderdeel 5 van haar uitspraak geciteerd. Uit die passage volgt, dat de eigen koopprijs het uitgangspunt vormt, “tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft”. De bewijslast dat de “tenzij” uitzondering zich voordoet, ligt op de heffingsambtenaar. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aan die last heeft voldaan.
4.3.
Belanghebbende bestrijdt dat die uitzondering zich zou hebben voorgedaan, met de stelling dat de woning “minst genomen sedert het jaar 2010 in de verkoop heeft gestaan tegen steeds lagere vraagprijzen, doch dat geen biedingen werden gedaan” (onder meer hoger beroepschrift, blz. 3). Het Hof verstaat die stelling aldus, dat hoewel in de regel executieverkopen niet een verkoopwijze vormen die kunnen gelden als “de beste verkoopwijze na de beste voorbereiding”, het onderhavige geval op die regel een uitzondering vormt. Men heeft immers, aldus belanghebbende, getracht op andere wijzen de woning te verkopen, maar uiteindelijk was, omdat ondanks gestaag dalende vraagprijzen kopers uitbleven, een executieverkoop de enige wijze die overbleef.
4.4.
Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende omdat zij niet strookt met de feiten. De woning is niet langdurig, tegen gestaag dalende prijzen, op de vrije markt aangeboden. Weliswaar kan uit de onder 2.3 aangehaalde e-mail worden afgeleid dat de woning in de periode voorafgaande aan de executieveiling is aangeboden op de vrije markt, maar niet dat dit gedurende een lange periode is geweest. Bovendien blijkt uit de e-mail dat de woning niet gedurende een onafgebroken periode is aangeboden op de vrije markt. Daarnaast was de vraagprijs zodanig hoog, dat uit het uitblijven van een verkoop op de vrije markt niet de gevolgtrekking kan worden gemaakt dat verkoop via een executieveiling de meest geschikte (resterende) wijze van aanbieding van de woning ten verkoop was. Uit de vaststaande feiten volgt dat de executieverkoop een gedwongen karakter had. In de gegeven omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat deze verkoop er niet op was gericht om op zo kort mogelijke termijn een koopovereenkomst te kunnen sluiten. Om die reden volgt het Hof de rechtbank niet in hetgeen zij in de laatste volzin van onderdeel 6 van haar uitspraak heeft overwogen.
4.3.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (de Awb).
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.A. Fase, voorzitter, A.M. van Amsterdam en W.E.M. Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier.
De beslissing is op 5 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.