Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerken 15/00734, 16/00442 tot en met 16/00453.
24 januari 2017
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X] BV,gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: L. Veldman),
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk ALK 14/1309 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland,de heffingsambtenaar,
(R. van den Heuvel).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onder 2.6 vermelde objecten (verder de Objecten) voor het kalenderjaar 2014 per waardepeildatum 1 januari 2013 op de aldaar genoemde waarden vastgesteld (verder de WOZ-beschikking).
In hetzelfde geschrift zijn ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2014 en aanslagen rioolrecht 2014 vastgesteld (zie 2.6).
1.2.
Na tegen de hiervoor gemelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 mei 2014, het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 3 augustus 2015 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
verklaart eiseres ontvankelijk in zijn bezwaar;
vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar houdt de vastgestelde WOZ-waarden en de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2014 in stand;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 306;
gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 31 mei 2016 is van belanghebbende een nader stuk ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.6.
Het onderzoek ter zitting van de vierde meervoudige kamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 9 juni 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.7.
Bij brief van 20 juni 2016 heeft de griffier van het Hof de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om bepaalde met name genoemde stukken - die bij de besluitvorming van de heffingsambtenaar van belang zijn geweest - in de procedure in te brengen.
1.8.
Als reactie op de onder 1.7 genoemde brief heeft de heffingsambtenaar het Hof enige stukken doen toekomen, te weten:
“- Rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] .
- Taxatiekaarten (chalets) waartegen beroep is ingesteld”
Een kopie van evenvermelde Taxatiekaarten is op 7 juli 2016 aan belanghebbende gezonden en een kopie van het Rekenmodel is haar op 29 augustus 2016 gestuurd.
1.9.
Belanghebbende heeft bij brief van 9 juli 2016 en 17 september 2016 op de onder 1.8 genoemde stukken gereageerd. De heffingsambtenaar heeft hierop bij brief van 13 oktober 2016 zijn reactie naar het Hof gestuurd.
1.10.
Van belanghebbende is op 8 december 2016 een nader stuk ontvangen, waarvan een afschrift naar de heffingsambtenaar is gezonden.
1.11.
De vierde meervoudige kamer heeft de zaak doorverwezen naar de tiende enkelvoudige kamer.
1.12.
Het onderzoek ter zitting van de tiende enkelvoudige kamer heeft plaatsgevonden op 21 december 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de Objecten.
2.2.
Alle Objecten zijn gelegen op het terrein van Chaletpark [naam park] aan de [adres 1] (verder het Park). Op de website van het Park staat:
“Chaletpark [naam park] ligt centraal in Noord-Holland, te midden van vele bezienswaardigheden. Wij bieden een bonte mix van klassiek kamperen, bijzondere en luxe verhuur units en camperplaatsen. Er is een prachtig vis- en zwemmeer, een lekkere eethoek, kinderanimatie, je mag je hond meenemen en we organiseren gezellige activiteiten. (…)
Op Chaletpark [naam park] hebben diverse accommodaties beschikbaar voor de verhuur. Of u nu alleen bent of met een heel gezelschap. Van tent tot luxe recreatiewoning, we hebben het.”
2.3.
Blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel betreffen belanghebbendes ondernemingsactiviteiten onder andere de “verhuur en verkoop van onroerend goed”.
2.4.
Op de waardepeildatum (1 januari 2013) gold het bestemmingsplan “Landelijk gebied Herziening 2002, gemeente Obdam” voor het Park. Volgens dat bestemmingsplan was permanente bewoning van ‘recreatiewoonverblijven’ niet toegestaan. In het bestemmingsplan stond onder meer:
“Onder permanente bewoning wordt in ieder geval verstaan het overnachten in de maand januari, waarbij onder overnachten wordt verstaan: de aanwezigheid tussen 20.00 uur ‘s avonds en 06.00 ‘s ochtends.”
2.5.
Op 27 juni 2013 is het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels geheel in werking getreden. In dat bestemmingsplan - dat ook voor het Park gold - is permanente bewoning nog steeds niet toegestaan en is de definitie daarvan ruimer geworden. In het nieuwe bestemmingsplan wordt onder permanente bewoning verstaan:
“bewoning als hoofdverblijf waarbij het hoofdverblijf fungeert als het centrum van het
sociaal en maatschappelijk functioneren van de bewoner”
Belanghebbende heeft een brief ingebracht waarin met betrekking tot de wijziging van het bestemmingsplan geschreven wordt:
“de gebruiksmogelijkheid (wordt) beperkt door de wijziging in het laatste bestemmingsplan van 2013 (…). Voor de inwerkingtreding van het huidige bestemmingsplan gold de enige beperking, dat slechts in de kalendermaand januari niet in de chalets mocht worden verbleven. Er is in het nieuwe bestemmingsplan (…) eerder sprake van permanente bewoning, zodat de gebruiksmogelijkheid, de mogelijkheid van verhuur, aanzienlijk wordt beperkt. Het is niet meer mogelijk om huurovereenkomsten voor meerdere maanden aan te gaan, zoals bijvoorbeeld voor een periode van ongeveer zes maanden, zoals cliënten gebruikelijk deden; dit was voor de planologische wijziging wel mogelijk.”
2.6.
De WOZ-waarden van de Objecten zijn bij de WOZ-beschikking conform de in de derde kolom van de onderstaande tabel genoemde bedragen vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de in de vierde kolom vermelde belastingen opgelegd:
1
2
3
4
Kenmerk
Hof
Object
Nr
WOZ-waarde
in euro’s
Belasting*
15/00734
[nummer 1]
28
1 + 2
16/00442
[nummer 2]
26
1 + 2
16/00443
[nummer 3]
6
1 + 3
16/00444
[nummer 4]
7
1 + 3
16/00445
[nummer 5]
30
1 + 2
16/00446
[nummer 6]
30
1 + 2
16/00447
[nummer 7]
35
1 + 2
16/00448
[nummer 8]
31
1 + 2
16/00449
[nummer 9]
29
1 + 2
16/00450
[nummer 10]
31
1 + 2
16/00451
[nummer 11]
31
1 + 2
16/00452
[nummer 12]
31
1 + 2
16/00453
[nummer 13]
31
1 + 2
*
1. OZB-eigenaren 2014;
2 = OZB-gebruikers 2014;
3 = Rioolrecht 2014.
Met uitzondering van de objectnummers [nummer 3] (een bouwterrein) en [nummer 4] (een schuur) - welke belanghebbende zelf gebruikte - betreffen de Objecten recreatiewoningen (hierna ook aangeduid als ‘chalets’), die belanghebbende aan derden placht te verhuren.
De chalets beschikken over een badkamer, kookgelegenheid en sanitair. Niet alle chalets op het Park zijn - direct of indirect - eigendom van belanghebbende.
De bij de WOZ-beschikking gevoegde ‘KOPIE SPECIFICATIENOTA’ en ‘Taxatieverslagen’ bevatten geen gegevens betreffende de grootte van de Objecten (het aantal kubieke- en vierkantemeters), noch bevatten zij gegevens aan de hand waarvan de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten konden worden herleid tot de WOZ-waarden.
2.7.
Als onderbouwing van bovenstaande WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar in zijn bij de rechtbank ingediende verweerschrift onder meer het volgende geschreven:
“Om aan te tonen dat de WOZ-waarde van onderhavig object niet te hoog is vastgesteld, toon ik de vergelijkbare verkooptransacties rond de peildatum (…)
1*
2
3
4
5
6
7
8
9
(chaletnr)
Inh.
Prijs
/m3
Opp
Prijs/
m2
Bijgeb
WOZ
Verkoop-datum
Verkoopprijs
(…)
[nummer 14]
116
225
204
42
1250
35
09-07-2013
24-02-2011
35
39
[nummer 15]
184
189
230
40
1250
45
10-05-2012
45
[nummer 16]
118
199
185
44
1250
32
07-06-2012
32.5
(objectnr.) [nummer 14] : hogere factor uitstraling chalet.
(objectnr) [nummer 15] : hogere factor luxe
* kolomnummering door Hof aangebracht.
Ook in voornoemd verweerschrift ontbreken gegevens betreffende de grootte van Objecten, zodat op basis van de op dat moment bij de rechtbank aanwezige gegevens geen aansluiting te maken viel tussen de onder 2.7 opgenomen tabel gebruikte kubiekemeter- en vierkantemeterprijzen (kolommen 3 en 5) en de - onbekende - door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarden van de Objecten gebruikte kubiekemeter- en vierkantemeterprijzen.
2.8.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld, in zijn bij de rechtbank op 1 februari 2015 ingediende conclusie van repliek gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten drie op het Park gelegen chalets, ingebracht. Hij heeft daarbij verwezen naar een van het Kadaster afkomstig “koopsommenoverzicht” waarin onder meer staat:
“Transacties tot : 01-06-2014
Datum
(Chaletnr.)
Koopsom
Grootte
Omschrijving
Met meer onroerend goed
(…)
18-6-2013
(…) [nummer 17]
€ 20.000
215 m2
WONEN (RECREATIE)
N
18-3-2013
(....) [nummer 18]
€ 22.500
167 m2
WONEN (RECREATIE)
N
9-1-2013
(…) [nummer 19]
€ 18.000
170 m2
WONEN (RECREATIE)
N
(…) “
Volgens een door belanghebbende in hoger beroep ingebracht document hebben de in dit overzicht genoemde chalets de volgende inhoud:
Objectnr.
Inhoud
[nummer 17]
167 m3
[nummer 18]
155 m3
[nummer 19]
163 m3
2.9.
Blijkens een leveringsakte van 1 juni 2015 zijn zes op het Park gelegen chalets voor € 6.500 per stuk door de hypotheeknemer verkocht. Een ander chalet op het Park is bij een executieveiling op 16 februari 2015 voor € 5.000 verkocht. In de door belanghebbende op 9 juni 2015 bij de rechtbank ingebrachte bijlage staan chaletnummers, historische aankoopprijzen en verkoopopbrengst van op het Park gelegen chalets vermeld. Die bijlage vermeldt onder andere:
“CHALET
(…)
AANKOOP
VERKOOP
(…)
[nummer 1]
(…)
75.852
6.5
(…)
[nummer 2]
(…)
75.852
6.5
(…)
[nummer 20]
(…)
75.852
6.5
(…)
[nummer 11]
(…)
91.09
6.5
(…)
[nummer 21]
(…)
86.8
6.5
(…)
[nummer 22]
(…)
75.852
6.5
(…)
[nummer 8]
(…)
73.09
5
(…)
[nummer 10]
(…)
73.09
5
(…)
[nummer 12]
(…)
73.09
5
(…)
[nummer 13]
(…)
73.09
5
(…)
[nummer 9]
(…)
100.89
5
(…)
[nummer 5]
(…)
100.89
5
(…)
[nummer 6]
(…)
73.09
5
(…)
[nummer 7]
(…)
73.09
5
(…)”
Alle in deze tabel genoemde chalets zijn, hetzij eigendom van belanghebbende, hetzij eigendom van belanghebbendes (uiteindelijke) aandeelhouder.
2.10.
In het proces-verbaal van de rechtbankzitting van 22 juni 2015 staat (cursivering rechtbank):
“(…) De drie (Hof: onder 2.7 genoemde) referentiechalets [nummer 14] , [nummer 15] en [nummer 16] (…) zijn volgens (de heffingsambtenaar) voldoende (Hof: ter onderbouwing van de WOZ-waarden). Op vraag van de rechtbank toont (de heffingsambtenaar) de matrix waarin alle referentieobjecten en chalets van eisers zijn vergeleken.
Gemachtigde van eisers zegt dat het hem rauw op zijn dak valt dat verweerder ter zitting een matrix laat zien, omdat hij deze gegevens niet zo snel naast elkaar kan zetten.
De rechtbank citeert uit de matrix en concludeert dat de waardekenmerken, m2-staffels en prijs per m3 van alle chalets op een enkeling na overeenkomen met de range van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank geeft de matrix terug aan verweerder.”
2.11.
In een aan het Hof gerichte, op 29 mei 2016 gedateerde, brief schrijft belanghebbende:
“Wij als gemachtigde hebben de (Hof: onder 2.10 vermelde) matrix NOOIT ter inzage dan wel ter bestudering ontvangen. Toestemming die matrix te gebruiken hebben wij niet gegeven. (…) Rb neemt de waarden uit die matrix (klakkeloos????) over.
De rb heeft hiermee de procesregels in ernstige mate geschonden.
Alleen al daarom kan de uitspraak van de RB niet in stand blijven.”
2.12.
Na de hofzitting stuurde de heffingsambtenaar op 6 juli 2016 een brief aan het Hof met de volgende inhoud (cursivering Hof):
“In uw schrijven van 20 juni 2016 verzoekt u mij alle op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden. U verwijst in het bijzonder de matrix die op 22 juni 2015 ter zitting (Hof: van de rechtbank) door de gemeente werd getoond.
Ik zend u de volgende gegevens toe:
- Rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] .
- Taxatiekaarten (chalets) waartegen beroep is ingesteld
Ik ga er van uit dat de door de rechtbank genoemde matrix het rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] . zou kunnen zijn. Het rekenmodel is een intern stuk, wat gebruikt is ter voorbereiding ter inrichting van het
taxatiemodel.
taxatiemodel.
Daarnaast zijn tijdens de zitting de taxatiekaarten van de onderhavige (chalets) getoond, omdat daar (in tegenstelling tot de taxatieverslagen) de prijs per eenheid kunnen worden geraadpleegd.
Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
De heffingsambtenaar heeft het in het citaat bedoelde ‘taxatiemodel’ (gecursiveerd weergegeven) niet - ook niet op een ander moment in de procedure - ingebracht.
2.13.
Het onder 2.12 bedoelde rekenmodel bevatte de volgende gegevens:
“Grondkavel
pd2013 Prijs m2
pd2013 Prijs m2
1
50
55
51
100
50
101
150
33
151
200
33
201
250
19
251
500
19
Prijs/m3
pd 2013
pd 2013
1
180
180
300
54000
180
2000
309000
150
Grond
Doelmatigheid
5%
Uitstraling
5%
Ligging
20%
Woning
Kwaliteit/luxe
5%
Onderhoud
5%
Uitstraling
25%
Doelmatigheid
5%
Voorzieningen
10% “
2.14.
Volgens de - in 2.12 vermelde - ‘Taxatiekaarten’ heeft de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepaling voor alle Objecten een kubiekemeterprijs van € 180 gehanteerd. Tevens blijkt uit die Taxatiekaarten dat de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardevaststelling de in de vijfde kolom vermelde vierkantemeterpijzen in aanmerking heeft genomen:
1
2
3
4
5
Object
Nr
Oppervlakte
in m2
Inhoud
in m3
WOZ-waarde
in euro’s
In aanmerking genomen vierkantemeter-prijzen
[nummer 1]
230
101
28
€ 40
[nummer 2]
225
89
26
€ 40
[nummer 3]
108
6
€ 57
[nummer 4]
100
40
7
€ 25
[nummer 5]
192
125
30
€ 43
[nummer 6]
185
125
30
€ 44
[nummer 7]
125
164
35
€ 50
[nummer 8]
208
125
31
€ 42
[nummer 9]
208
116
29
€ 40
[nummer 10]
208
125
31
€ 42
[nummer 11]
199
128
31
€ 43
[nummer 12]
208
125
31
€ 42
[nummer 13]
208
125
31
€ 42
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in geschil
of de heffingsambtenaar de op zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht;
of de heffingsambtenaar de waarden van de Objecten niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
4.1.
De rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“Waardering
8. Partijen hebben de rechtbank verzocht in geval van een ontvankelijk bezwaar het beroep van eiseres met betrekking tot de WOZ-waarde te behandelen.
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van, in dit geval, de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Verweerder heeft aangegeven dat het in de matrix genoemde referentieobject [adres 1] nummer [nummer 23] te [plaats] door een kopieervergissing in de matrix terecht is gekomen. De rechtbank zal dit object daarom niet in haar beoordeling meenemen. De rechtbank zal eveneens het vergelijkingsobject [adres 2] [nummer 24] te [plaats] buiten beschouwing laten, omdat dit object qua prijs, perceeloppervlakte en inhoud niet vergelijkbaar is.
Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, uitstraling en kwaliteit van de opstallen.
Eiseres geeft aan dat verweerder voor de vergelijking met referentieobjecten alleen de objecten met de hoogste verkoopprijs gebruikt en niet de objecten met een lagere verkoopprijs. Zij stelt dat de verkopen rond de waardepeildatum met een lagere verkoopprijs bij de vergelijking moeten worden betrokken. De rechtbank is van oordeel dat het aan verweerder is om, conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, op basis van door hem verzamelde en geanalyseerde marktgegevens referentieobjecten te kiezen die de waarde - naar de bedoeling van de wetgever - het best dienen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie vergelijkingsobjecten [adres 1] nummers [nummer 14] , [nummer 15] en [nummer 16] te [plaats] de waarde voldoende onderbouwd heeft.
De WOZ-waarden van de woningen liggen in lijn met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en zijn derhalve niet te hoog vastgesteld.
11. Het vorenstaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woningen. Eiseres wijst in dit verband op het veranderde beleid van de gemeente met betrekking tot permanente bewoning van recreatiewoningen. Tot 2008 werd het verbod op permanente bewoning door onder meer de gemeente Obdam, nu onderdeel van de gemeente Koggenland, ingevuld in die zin dat de woning in januari niet bewoond mocht worden maar de rest van het jaar wel. In 2008 heeft de gemeente het verbod op permanente bewoning volgens eiser aangescherpt, hetgeen verweerder beaamt. Hierdoor is het volgens de door eiseres overgelegde gebruiksregels niet toegestaan de recreatiewoning langer dan 5 weken aaneengesloten te bewonen of te verhuren. Ook verhuren voor andere dan recreatieve doeleinden is volgens eiseres verboden. In 2010/2011 heeft de gemeente volgens eiseres de eigenaren van een recreatiewoning brieven gezonden om hen te manen de permanente bewoning op te geven op last van een dwangsom. Dit alles heeft er toe geleid dat de recreatiewoningen in de ogen van eiseres niets meer waard zijn. Zij is daarom van mening dat de WOZ-waarde van de woningen niet meer dan een symbolische € 1 zou mogen bedragen. Ter zitting heeft eiseres dit laatste standpunt verlaten en zich op het standpunt gesteld dat voor de bepaling van de WOZ-waarde moet worden aangesloten bij de verkoopprijs van € 6.500 die de directeur/grootaandeelhouder van eiseres als privépersoon dan wel als directeur/grootaandeelhouder heeft bedongen bij de onderhandse verkoop van een zestal vergelijkbare recreatiewoningen op het chaletpark [adres 1] in 2015.
De rechtbank stelt voorop dat voor zover het gewijzigde beleid van de gemeente heeft geleid tot een waardedaling van de woningen dit naar het oordeel van de rechtbank reeds is verwerkt in de gerealiseerde verkoopprijzen van de in onderdeel 10 hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten en dus in de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de woning.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt om de waardebepaling te baseren op een gerealiseerde verkoopprijs van € 6.500. Los van het feit dat geen volledige informatie met betrekking tot deze verko(o)p(en) is overgelegd, voldoet een prijs die is overeengekomen bij onderhandse verkoop niet aan het waardebegrip als bedoeld in artikel 17 Wet Pro WOZ, te weten "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Dit laatste geldt eveneens voor de verkoopprijs van € 5.000 voor het object [adres 1] nummer [nummer 25] te [plaats] , welke prijs op een veiling tot stand is gekomen. Bovendien geldt dat deze verkopen hebben plaatsgevonden op een datum in 2015 die te ver is gelegen van de waardepeildatum. Op grond van al het vorenstaande kent de rechtbank aan deze verkoopprijzen niet de betekenis toe die eiseres hieraan toekent. De rechtbank stelt deze verkoopprijzen daarom terzijde.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. De door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor de woningen dient in stand te worden gelaten.”
5.Beoordeling van het geschil
5.0.
Nu de chalets over eigen faciliteiten en voorzieningen zoals badkamer, kookgelegenheid en sanitair beschikken (zie 2.6), is het Hof van oordeel dat partijen zich terecht op het standpunt stellen dat de waardevaststelling van de chalets volgens het woningen-regime uit de Wet WOZ dient te geschieden (zie art. 17, lid 2 jo lid 3, 1e volzin, Wet WOZ; alsmede ECLI:NL:HR:2016:2085).
Omdat niet alle, zich op het Park bevindende chalets en overige onroerende zaken, eigendom zijn van belanghebbende, kan het Park niet als één onroerende zaak worden aangemerkt (zie artikel 16, letter e, van de Wet WOZ).
Het overleggen van de op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.1.
Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd met de ‘procesregels’ de onder 2.10 jo 2.11 bedoelde matrix niet heeft ingebracht.
5.1.2.
De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat de evenvermelde matrix het onder 2.13 genoemde ‘Rekenmodel’ is.
5.1.3.
Het Hof oordeelt als volgt. Op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna Awb) dient de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. De verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen ziet op alle stukken die bij de besluitvorming van de heffingsambtenaar een rol hebben gespeeld (vgl. Hoge Raad 25 april 2008, nr. 43 448, ECLI:NL:HR:2008:BA3823, BNB 2008/161 en Hoge Raad 12 juli 2013, nr. 11/04625, ECLI:NL:HR:2013:29, BNB 2013/226). Bij die besluitvorming gaat het om de besluitvorming met betrekking tot het vaststellen van de in geschil zijnde WOZ-beschikkingen (vgl. Hoge Raad 1 april 2005, nr. 39 803, ECLI:NL:HR:2005:AT3027, BNB 2005/177).
5.1.4.
Onder de door de heffingsambtenaar ingebrachte gedingstukken bevindt zich geen document op basis waarvan kan worden vastgesteld
hoede heffingsambtenaar tot de vierkantemeterprijzen gekomen is die hij bij het opstellen van de onder 2.12 genoemde Taxatiekaarten gebruikt heeft. Zelfs indien het Hof er veronderstellenderwijs van uitgaat dat de in het rekenmodel vermelde vierkantemeterprijzen juist zijn, is geen aansluiting te maken tussen het rekenmodel en de vierkantemeterprijzen van de onder 2.12 genoemde Taxatiekaarten.
hoede heffingsambtenaar tot de vierkantemeterprijzen gekomen is die hij bij het opstellen van de onder 2.12 genoemde Taxatiekaarten gebruikt heeft. Zelfs indien het Hof er veronderstellenderwijs van uitgaat dat de in het rekenmodel vermelde vierkantemeterprijzen juist zijn, is geen aansluiting te maken tussen het rekenmodel en de vierkantemeterprijzen van de onder 2.12 genoemde Taxatiekaarten.
5.1.5.
Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij het opstellen van die vierkantemeterprijzen
weleen of meerdere documenten (een tabel, een matrix of iets dergelijks) heeft opgesteld en gehanteerd heeft. De verwijzing in het onder 2.12 opgenomen citaat naar ‘het taxatiemodel’ en het proces-verbaal van de rechtbankzitting (zie 2.10) duiden daar ook op.
weleen of meerdere documenten (een tabel, een matrix of iets dergelijks) heeft opgesteld en gehanteerd heeft. De verwijzing in het onder 2.12 opgenomen citaat naar ‘het taxatiemodel’ en het proces-verbaal van de rechtbankzitting (zie 2.10) duiden daar ook op.
5.1.6.
Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar genoemd document niet heeft ingebracht (welk document hij mogelijk wel aan de rechtbank tijdens de zitting heeft laten zien; zie 2.10). Anders dan de heffingsambtenaar betoogt, kunnen uit het rekenmodel (zie 2.13) niet de gehanteerde vierkantemeterprijzen tot op de euro nauwkeurig worden afgeleid. Er volgt - voor zover in deze van belang - slechts uit dat de vierkantemeterpijs - gelet op de oppervlakte van de Objecten - ten minste € 19 en maximaal € 50 bedraagt en dat er voor ‘doelmatigheid’, ‘uitstraling’ en ‘ligging’ - kennelijk - een toeslag op de vierkantemeterprijs in aanmerking kan worden genomen. Het rekenmodel houdt derhalve met betrekking tot de vierkantemeterprijs - slechts - een bandbreedte in van € 19 tot [(5% + 5% + 20%) x € 50+ €50 = afgerond)] € 65.
5.1.7.
Voorgaande rechtsoverweging laat geen andere conclusie toe dan dat de heffingsambtenaar zich niet gehouden heeft aan de in artikel 8:42 Awb Pro genoemde verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken (tijdig) in te brengen.
5.1.8. “
Indien een partij verzuimt te voldoen aan de verplichting om stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb Pro aan de bestuursrechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim”, aldus de Hoge Raad op 14 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3041).
5.1.9.
Nu het voor belanghebbende en het Hof, vanwege het ontbreken van het onder 5.1.4 vermelde document, niet mogelijk is te toetsen of de heffingsambtenaar zich bij de door hem gehanteerde vierkantemeterprijzen (zie kolom 5 in de onder 2.14 genoemde tabel) gehouden heeft aan artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, dient naar het oordeel van het Hof aan het verzuim van de heffingsambtenaar de gevolgtrekking te worden verbonden dat de heffingsambtenaar - reeds hierom - niet aan de op hem rustende bewijslast (om de vastgestelde WOZ-waarden aannemelijk te maken) heeft voldaan.
5.1.10.
Voor zover de heffingsambtenaar stelt dat hij het document niet meer heeft omdat het vernietigd of zoekgeraakt is, oordeelt het Hof dat zulks voor rekening en risico van de heffingsambtenaar komt (vgl. ook r.o. 3.3.2 HR 23 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1182).
5.1.11.
Het Hof voegt aan voorgaande rechtsoverwegingen het volgende toe. Ook indien het Hof er veronderstellenderwijs vanuit zou gaan dat de heffingsambtenaar artikel 8.42 Awb niet zou hebben geschonden, heeft de heffingsambtenaar - anders dan de rechtbank oordeelde - niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast om de hoogte van de WOZ-waarden aannemelijk te maken (zie r.o. 9 en 1e volzin en r.o. 10 van de rechtbankuitspraak die het Hof tot de zijne maakt). Immers alsdan heeft te gelden dat de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar uiteindelijk heeft ingebracht (zie 2.7) te ver van de peildatum zijn verkocht om een goede benadering te vormen van de per 1 januari 2013 te bepalen WOZ-waarde en overigens heeft te gelden dat op basis van de aanwezige processtukken geen aansluiting te maken valt tussen de onder 2.7 opgenomen tabel gebruikte vierkantemeterprijzen (kolom 5) en de - onbekende - door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarden van de Objecten gebruikte vierkantemeterprijzen (zie ook r.o. 5.1.9). Omdat de heffingsambtenaar ook anderszins niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt het Hof ook alsdan voor deze - hypothetische - situatie tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de hoogte van de WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
De vastgestelde WOZ-waarden
5.2.1.
Nu de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt.
5.2.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende een WOZ-waarde van de Objecten - naar het Hof verstaat: voorzover het de chalets betreft - van primair € 5.000 of € 6.500 en subsidiair een waarde - zo veronderstelt het Hof - van om en nabij de € 20.000 per Object.
Belanghebbende heeft tegen de rechtbankuitspraak het volgende aangevoerd:
5.2.2.1. Met betrekking tot haar primaire standpunt
“Waarom zou verkoper en geldvertrekker genoegen nemen met € 5.000 als “ergens in de markt” een veel hogere opbrengst realiseerbaar zou zijn? Geldverstrekker (ING een professioneel geldvestrekker !!!) heeft immers koper “gegund” voor € 5.000”
De bepleite waarde van € 6.500 heeft belanghebbende op een soortgelijke wijze onderbouwd.
5.2.2.2. Met betrekking tot haar subsidiaire standpunt
“*[De heffingsambtenaar] dient ook de lagere verkoopprijzen van chalet [nummer 19] (€ 18.000), [nummer 18] (€ 22.500) en [nummer 17] (€ 20.000) in haar waarderingsmatrix te betrekken.
[De heffingsambtenaar] heeft niet op objectieve wijze vergelijkingsobjecten gekozen zoals de “instructie waardebepaling Wet WOZ “voorschrijft. (lees: heeft aan cherrypicking gedaan).
Voorts is het aan [de heffingsambtenaar] uit te leggen waarom deze drie chalets niet als vergelijkingsmateriaal in aanmerking moeten worden genomen.
[De heffingsambtenaar] moet uitleggen waarom chalet [nummer 19] ondanks meer m2 grond minder heeft opgebracht dan chalet [nummer 18] . [De heffingsambtenaar] moet uitleggen waarom chalet [nummer 17] met 215m2 grond een lagere opbrengst had dan Chalet [nummer 18] met 167 m 2”
Harde haken in dit citaat zijn door het Hof aangebracht.
5.2.3.
De heffingsambtenaar heeft daar het volgende tegenin gebracht:
5.2.3.1. Met betrekking tot belanghebbendes primaire standpunt
Het Hof constateert dat uit geen enkel gedingstuk blijkt wat de heffingsambtenaar tegen belanghebbendes primaire standpunt inhoudelijk heeft aangevoerd. Uit de gedingstukken en hetgeen de heffingsambtenaar op de zitting van de vierde meervoudige kamer van het Hof naar voren heeft gebracht valt wel af te leiden dat de heffingsambtenaar het standpunt van belanghebbende niet deelt.
5.2.3.2. Met betrekking tot belanghebbendes subsidiaire standpunt
De heffingsambtenaar betoogt dat de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten (zie 2.8 en 5.2.2.2) niet mogen worden meegewogen bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Hij heeft dit in zijn bij het Hof ingediende verweerschrift als volgt toegelicht:
“De gemeente maakt alleen gebruik van bruikbare transactiecijfers. Dat zijn transacties conform de eisen van de Wet WOZ en onderzocht via de marktanalyse.
- (objectnr.) [nummer 19] ;, deze transactie is niet bruikbaar omdat het een veilingtransactie betreft;
- (objectnr.) [nummer 18] ;, (chalet) onverklaarbaar laag verkocht, geen medewerking marktanalyse van de eigenaar. Object stond 9 jaar te koop. Niet bruikbaar als referentieobject;
- (objectnr.) [nummer 17] ;, (chalet) onverklaarbaar laag verkocht, geen medewerking marktanalyse van de eigenaar. (chalet) stond 5 jaar te koop. Stond in 2012 nog te koop voor € 65.000 bij makelaar. Niet bruikbaar als referentieobject;
Op basis van de drie verkooptransacties die dan nog beschikbaar zijn, die voldoen aan de eisen van de Wet WOZ en waarbij een marktanalyse heeft plaats kunnen vinden, is de WOZ-waarde van onderhavig object onderbouwd.”
5.2.3.3. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt, dat een veilingtransactie bij het bepalen van de WOZ-waarde niet bruikbaar, is als volgt toegelicht:
“De verkooptransactie van (objectnr.) [nummer 19] is een veilingtransactie. In de wetsgeschiedenis wordt gesteld dat een verkoop op een openbare veiling in het algemeen niet de meest geschikte wijze van aanbieding is voor een onroerende zaak. De prijs die tot stand komt op een veiling, is daarom in beginsel geen goede weergave van de waarde in het economische verkeer (Hof Amsterdam 5 november 2015)*. Om deze reden is een vergelijking met andere (chalets) niet relevant.”
[
Hof: * Kennelijk doelt de heffingsambtenaar op de onder ECLI:NL:GHAMS:2015:4753 gepubliceerde uitspraak van het Hof .]
Hof: * Kennelijk doelt de heffingsambtenaar op de onder ECLI:NL:GHAMS:2015:4753 gepubliceerde uitspraak van het Hof .]
5.2.4.
Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.
Met betrekking tot het belanghebbendes primaire standpunt
5.2.4.1. Ter zitting van de tiende enkelvoudige kamer van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat de onder 5.2.2.1. bedoelde transacties de onder 2.9 (eerste twee volzinnen) verkochte chalets betreffen. Reeds omdat de verkoopprijzen van die chalets (te weten € 6.500 en € 5000) op te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstippen zijn gerealiseerd, kunnen ze naar het oordeel van het Hof geen goede benadering geven van de te bepalen WOZ-waarde per 1 januari 2013. Immers de verkopen met een opbrengst van € 6.500 zijn - naar de rechtbank niet weersproken (aan het slot van rechtsoverweging 11) heeft vastgesteld en ook aannemelijk is gelet op de levering van de chalets op 1 juni 2015 (zie 2.6) - in 2015 overeengekomen, en van de verkoop met een opbrengst van € 5000 staat vast dat het object op 16 februari 2015 is verkocht. Deze verkopen vonden derhalve ten minste twee jaren na de peildatum plaats.
Met betrekking tot het belanghebbendes subsidiaire standpunt
5.2.4.2. Belanghebbende heeft op geen enkel moment in de procedure aangegeven, en zeker niet onderbouwd, welke WOZ-waarde aan welk Object afzonderlijk moet worden toegekend. De gemachtigde van belanghebbende - een professionele rechtsbijstandverlener - heeft in zijn hoger beroepschrift weliswaar aangekondigd “terug (te) komen op de waarde die aan de individuele chalets moet worden toegekend”, maar heeft dat nooit gedaan. Het Hof acht het in dit kader in ieder geval onvoldoende dat belanghebbende gegevens betreffende de verkopen van enige vergelijkingsobjecten inbrengt (zie 2.8). Weliswaar zou daaruit kunnen volgen dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden te hoog zijn, maar daaruit volgt niet, noch valt daaruit af te leiden, wat de WOZ-waarde per Object dan
wélvolgens belanghebbende zou moeten zijn. Immers niet alleen de oppervlakten en inhoud van de Objecten zijn onderling en ten opzichte van de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten wezenlijk anders, doch ook de doelmatigheid, de uitstraling en de ligging per Object zullen verschillend zijn (en aangenomen kan worden dat die factoren van wezenlijke betekenis zijn voor de WOZ-waarde).
wélvolgens belanghebbende zou moeten zijn. Immers niet alleen de oppervlakten en inhoud van de Objecten zijn onderling en ten opzichte van de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten wezenlijk anders, doch ook de doelmatigheid, de uitstraling en de ligging per Object zullen verschillend zijn (en aangenomen kan worden dat die factoren van wezenlijke betekenis zijn voor de WOZ-waarde).
5.2.4.3. Het voorgaande impliceert dat het Hof onbesproken kan laten of de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat belanghebbendes vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn.
5.2.4.4. Op basis van rechtsoverweging 5.2.4.2 komt het Hof tot het oordeel dat de belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Waardevaststelling in goede justitie
5.2.5.1. Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt, en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof de waarde van de Objecten als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op tweederde van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden (zie 2.6); een en ander met in achtneming van een afronding op duizend euro. Het een en ander resulteert voor de Objecten (voor zover het chalets betreft) in een waardering van tussen de € 17.000 en € 23.000.
5.2.5.2. Hierbij heeft het Hof onder andere in aanmerking genomen dat in beginsel de in het rekenmodel genoemde factoren (oppervlakte, inhoud, wet van het afnemend grensnut, doelmatigheid, uitstraling en ligging) - welke door de heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen - van belang zijn voor de WOZ-waarde.
5.2.5.3. Ook acht het Hof relevant dat het door belanghebbende genoemde chalet met nummer [nummer 18] niet te ver van de waardepeildatum - anders dan de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten (zie 2.7) - verkocht is (en wel voor € 22.500) en dat het naar het oordeel van het Hof - na verdiscontering van eventuele verschillen met de Objecten - een goede benadering kan geven van de per 1 januari 2013 te bepalen WOZ-waarde van de Objecten. Hierbij merkt het Hof op dat het - anders dan de heffingsambtenaar betoogt - in dit kader op zich zelf niet van belang is dat het chalet volgens de heffingsambtenaar “onverklaarbaar laag verkocht” is en dat sprake was van “geen medewerking marktanalyse van de eigenaar”, noch dat het chalet “9 jaar te koop” heeft gestaan.
5.2.5.4. Het Hof ziet zijn in 5.2.5.3 gegeven oordeel bevestigd door de verkoopopbrengst van chaletnummer [nummer 18] (zijnde € 22.500, zie 2.8), welk chalet qua inhoud van alle Objecten het best vergelijkbaar is met Objectnummer [nummer 7] en van dat object heeft het Hof de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 23.000 (derhalve nagenoeg gelijk aan de verkoopopbrengst van chalet [nummer 18] ). Weliswaar heeft chalet [nummer 18] - slechts - negen kubieke meter minder inhoud dan nummer [nummer 7] , maar daar staat een oppervlak tegenover dat 42 vierkante meter groter is en aangenomen kan worden dat de oppervlakte van een Object van beduidend geringere betekenis voor de waarde in het economisch verkeer is dan de inhoud.
5.2.5.5. Tevens acht het Hof aannemelijk dat de veel lagere in 2015 gerealiseerde waarden van de chalets (zie 2.9) het gevolg zijn van feiten en omstandigheden - mogelijk het op 27 juni 2013 vastgestelde nieuwe bestemmingsplan (zie 2.5) - die zich na 1 januari 2013 hebben voorgedaan.
Slotsom
5.3.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de hoger beroepen van belanghebbende gegrond zijn. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd en de WOZ-waarden dienen als volgt te worden vastgesteld:
Objectnr
Door heffingsambtenaar vastgesteld WOZ-waarden
in euro’s
Door Hof vastgestelde WOZ-waarden in euro’s
[nummer 1]
28
19
[nummer 2]
26
17
[nummer 3]
6
4
[nummer 4]
7
5
[nummer 5]
30
20
[nummer 6]
30
20
[nummer 7]
35
23
[nummer 8]
31
21
[nummer 9]
29
19
[nummer 10]
31
21
[nummer 11]
31
21
[nummer 12]
31
21
[nummer 13]
31
21
6.Kosten
Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.348 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand [3 proceshandelingen (1 punt voor hoger beroepschrift + 1,5 punt voor verschijnen zitting Hof op 9 juni 2016 en nadere zitting Hof op 21 december 2016 + 0,5 punt voor schriftelijke zienswijze na inwinnen inlichtingen door Hof) x € 496 (waarde per punt) x 1,5 (gewicht van de zaak) x 1,5 (samenhang)].
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak, uitsluitend voor zover die (1) de vastgestelde WOZ-waarden en (2) de in de 4e kolom van de onder 2.6 opgenomen tabel bedoelde aanslagen betreft;
- vermindert de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarden als volgt:
Objectnr
WOZ-waarden in euro’s
[nummer 1]
19
[nummer 2]
17
[nummer 3]
4
[nummer 4]
5
[nummer 5]
20
[nummer 6]
20
[nummer 7]
23
[nummer 8]
21
[nummer 9]
19
[nummer 10]
21
[nummer 11]
21
[nummer 12]
21
[nummer 13]
21
- vermindert de in de 4e kolom van de onder 2.6 opgenomen tabel bedoelde aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht ad € 497 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. P.F. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 24 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.