Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.157.187/01 NOT
nummer eerste aanleg : 556382/NT 13-82 O
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 19 januari 2016
inzake
[klager] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. P. Wanders, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 3 oktober 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 4 september 2014 (ECLI:NL:TNORAMS:2014:31). De kamer heeft in de bestreden beslissing klager niet-ontvankelijk verklaard in zijn klacht tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) voor zover deze betrekking heeft op de onderdelen 1 tot en met 3, 5 en 6 en onderdeel 4 ongegrond verklaard.
1.2.
De notaris heeft op 24 november 2014 een verweerschrift – met bijlage – bij het hof ingediend.
1.3.
Op 6 januari 2015 heeft het hof aanvullende stukken van klager ontvangen.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 17 september 2015. Klager is verschenen, vergezeld van [X] (hierna: [X] ) en [Y] (hierna: [Y] ). De notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; klager en [Y] aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De uitspraakdatum is bepaald op 1 december 2015. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.5.
Op 21 oktober 2015 heeft klager een schriftelijk verzoek tot wraking ingediend tegen
mrs. W.J.J. Los, voorzitter, J.C.W. Rang en G. Kleykamp - van der Ben, leden van het hof.
mrs. W.J.J. Los, voorzitter, J.C.W. Rang en G. Kleykamp - van der Ben, leden van het hof.
1.6.
Bij beslissing tot verwijzing van 30 oktober 2015 heeft de wrakingskamer van dit hof in het kader van de ‘pilot externe wrakingskamer’ de wrakingszaak op grond van artikel 62b Wet op de rechterlijke organisatie ter verdere behandeling verwezen naar de wrakingskamer van het gerechtshof Den Haag.
1.7.
Bij beslissing van 21 december 2015 heeft laatstgenoemde wrakingskamer klager niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek tot wraking en bepaald dat een volgend verzoek om wraking in de zaak met zaaknummer 200.157.187/01 NOT niet in behandeling wordt genomen.
1.8.
De uitspraakdatum is nader bepaald op heden.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Op 23 mei 2000 heeft de notaris een leveringsakte verleden, waarbij de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) aan een vastgoedbedrijf (hierna: het vastgoedbedrijf) percelen grond gelegen in het plangebied “ [plangebied] ” in [gemeente] heeft overgedragen. Het project in dit plangebied zag op de ontwikkeling van 763 woningen (te realiseren in woonblokken en in een woontoren genaamd “ [woontoren] ”, verder: de woontoren), 1.298 parkeerplaatsen en enkele algemene voorzieningen.
3.2.2.
Bij akte van 14 december 2004 (verder: de splitsingsakte), verleden door de notaris, is een perceel grond gelegen in bovenvermeld plangebied gesplitst in appartementsrechten en is een splitsingsreglement vastgesteld.
3.2.3.
Het vastgoedbedrijf en klager hebben in mei 2005 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrecht in de woontoren.
3.2.4.
Bij akte van levering van 18 augustus 2005, verleden door notaris [Z] (hierna: [Z] ), een kantoorgenoot van de notaris, heeft klager een appartementsrecht in de woontoren verkregen.
3.2.5.
Naar aanleiding van een door drie eigenaren van een appartementsrecht in de woontoren (tevens leden van de vereniging van eigenaren van de woontoren, hierna: VvE) ingediend verzoek heeft de kantonrechter in de rechtbank Utrecht bij beschikking van 21 maart 2012 bevolen de splitsingsakte te wijzigen conform de aan die beschikking gehechte conceptakte van rectificatie, opgemaakt door de notaris. De reden van dit verzoek lag in het feit dat de feitelijke situatie betreffende de woontoren niet overeenkwam met de omschrijving in de splitsingsakte, in het bijzonder wat de ligging van de parkeerplaatsen betrof (niet in het souterrain maar op een – gedeeltelijk overdekt – buitenterrein). Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.
3.2.6.
De notaris heeft vervolgens de leden van de VvE een conceptakte van rectificatie toegezonden met het verzoek de bijgaande volmachten te ondertekenen en te retourneren.
3.2.7.
De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland heeft bij beschikking van 30 januari 2013 ten behoeve van de uitvoering van voormelde beschikking van 21 maart 2012 een van de verzoekers in die procedure aangewezen als vertegenwoordiger van de leden van de VvE die aan de notaris geen volmacht retour hadden gezonden.
3.2.8.
Op 14 mei 2013 heeft de notaris de rectificatieakte gepasseerd.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende.
1. De notaris heeft ten onrechte de akte van levering van 23 mei 2000 gepasseerd.
2. De notaris heeft ten onrechte (het hof begrijpt:) de akten en stukken behorend bij het [plangebied] (tot op heden) niet aan klager verstrekt.
4. De notaris heeft ten onrechte zijn medewerking verleend aan de wijziging van de splitsingsakte in de rectificatieakte, zonder toestemming van de hypotheekhouders.
5. De notaris heeft ten onrechte de rectificatieakte gepasseerd en daarbij de plichten uit de leveringsakte van 23 mei 2000 geschonden.
6. De notaris heeft ten onrechte het bedrag van € 4.311,- in de koopprijs opgenomen ten behoeve van de afkoop van het onderhoud van het openbaar groen.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Misbruik van procesrecht
6.1.
De notaris stelt dat klager in zijn klacht niet-ontvankelijk moet worden verklaard wegens misbruik van procesrecht (indiening van vrijwel dezelfde klachten over hetzelfde feitencomplex bij verschillende kamers voor het notariaat). De notaris verwijst naar een overzicht van tuchtprocedures per 21 november 2014 dat hij als bijlage 1 bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft gevoegd.
6.2.
De kamer heeft de klacht van klager in behandeling genomen op grond van de overweging dat de uitspraak waarop de notaris zich in het bijzonder beroept nog niet onherroepelijk is geworden. Het hof volgt de kamer daarin.
6.3.
Het hof zal de notaris in zijn verzoek, inhoudende te bepalen dat nieuwe beroepschriften over hetzelfde feitencomplex niet meer in behandeling zullen worden genomen, niet-ontvankelijk verklaren, aangezien de wet – anders dan bij een wrakingsprocedure – geen grondslag biedt voor de beoordeling van een dergelijk verzoek in een tuchtprocedure als de onderhavige.
Verzoek klager tot bevel verstrekken stukken
6.4.
Klager verzoekt in zijn hoger beroepschrift om de notaris te gelasten alle akten en stukken behorend bij het [plangebied] aan hem te verstrekken.
6.5.
Nu de wet voor de beoordeling van een dergelijk verzoek geen grondslag biedt in deze tuchtprocedure, zal het hof klager in dit verzoek niet-ontvankelijk verklaren.
Klachtonderdelen 1,2 en 6
6.6.
Op grond van artikel 99 lid 15 van Pro de Wet op het notarisambt (verder: Wna) kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, heeft kennisgenomen. Volgens vaste rechtspraak van het hof is het moment waarop een klager op enigerlei wijze bekend wordt met het handelen/nalaten van de notaris doorslaggevend.
6.7.
Ter zitting in hoger beroep heeft klager betoogd dat van verjaring geen sprake kan zijn zolang de stukken waar in de akten van de notaris naar wordt verwezen, niet compleet zijn verstrekt. Zoals volgt uit het hiervoor onder 6.6. (laatste zin) overwogene, is dit betoog, daargelaten of inderdaad niet alle stukken aan klager zijn uitgereikt, onjuist.
6.8.
De kamer heeft geoordeeld dat de termijn van drie jaren (in elk geval) is gaan lopen met ingang van de datum van het passeren van de akte van levering, te weten 18 augustus 2005. De kamer heeft daartoe overwogen dat op basis van het feit dat klager de koop-/ aannemingsovereenkomst op 11 mei 2005 heeft ondertekend en het appartementsrecht in de woontoren op 18 augustus 2005 heeft verkregen, mag worden aangenomen dat klager vanaf (in elk geval) het moment van oplevering van het appartementsrecht in de woontoren aan klager bekend was, althans bekend mag worden verondersteld te zijn geweest met de gekozen juridische constructie. Het hof verenigt zich met dit oordeel. De klacht is eind 2013 bij de kamer ingekomen en daarmee te laat, want na het verstrijken van de driejaarstermijn. De kamer heeft klager daarom terecht in de klachtonderdelen 1 en 6 niet-ontvankelijk verklaard.
6.9.
Met betrekking tot klachtonderdeel 2 heeft ook te gelden dat de termijn van drie jaren (in elk geval) is gaan lopen met ingang van 18 augustus 2005, omdat op die dag de akte van levering is gepasseerd en klager op dat moment heeft kunnen vaststellen dat er stukken met betrekking tot het [plangebied] ontbraken. Klager is dan ook niet-ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
Klachtonderdeel 3
6.10.
Naar het oordeel van het hof dient dit klachtonderdeel ongegrond te worden verklaard, nu uit de beschikking van 21 maart 2012 van de kantonrechter in de rechtbank Utrecht blijkt dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 5:144 lid Pro 1, aanhef en onder c, BW. De notaris mocht daarvan dan ook uitgaan.
Klachtonderdeel 4
6.11.
Volgens vaste rechtspraak van het hof geldt in het notariële tuchtrecht het
ne-bis-in-idem-beginsel. Dit beginsel brengt mee dat na beoordeling van een klacht door de tuchtrechter, een latere klacht over “hetzelfde feit” niet opnieuw kan worden beoordeeld. Er kan dus niet met succes herhaaldelijk over dezelfde gedraging van een notaris worden geklaagd.
ne-bis-in-idem-beginsel. Dit beginsel brengt mee dat na beoordeling van een klacht door de tuchtrechter, een latere klacht over “hetzelfde feit” niet opnieuw kan worden beoordeeld. Er kan dus niet met succes herhaaldelijk over dezelfde gedraging van een notaris worden geklaagd.
6.12.
Naar het oordeel van het hof ziet klachtonderdeel 4 in de kern op hetgeen waarover in een eerdere klachtprocedure, destijds gevoerd door [Y] , onherroepelijk is beslist in de beslissing van het hof van 10 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4669). Dit klachtonderdeel heeft betrekking op het handelen van de notaris ter zake de rectificatieakte (passeren van deze akte zonder toestemming van de hypotheekhouders) en ziet daarmee op hetzelfde feitencomplex dat aan het klachtonderdeel in vorenbedoelde beslissing ten grondslag werd gelegd. Dit betekent dat klager in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk is.
Klachtonderdeel 5
6.13.
De kamer heeft overwogen dat klager geen belang heeft bij dit klachtonderdeel, aangezien het appartementsrecht dat abusievelijk niet in de rectificatieakte is opgenomen, niet aan klager maar aan [X] toekomt. Het hof maakt dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die een andere beslissing rechtvaardigen.
Getuigenverhoor
6.14.
Nu geen feiten of omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing kunnen leiden, ziet het hof geen aanleiding voor het horen van getuigen, zoals door klager in zijn beroepschrift is verzocht.
6.15.
Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer in haar geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven.
6.16.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.17.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart de notaris niet-ontvankelijk in zijn verzoek als in rechtsoverweging 6.3. geformuleerd;
- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek als in rechtsoverweging 6.4. geformuleerd;
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart klager in zijn klachtonderdelen 1, 2 en 4 tot en met 6 niet-ontvankelijk;
- verklaart klachtonderdeel 3 ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J.C.W. Rang en G. Kleykamp - van der Ben en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2016 door de rolraadsheer.