Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.168.990/01 NOT
nummer eerste aanleg : 575873/NT 14-66
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 10 november 2015
inzake
[appellant] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. P. Wanders, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 22 april 2015 per e-mail, nagezonden per post op
29 april 2015, een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 2 april 2015 (ECLI:NL:TNORAMS:2015:13). De kamer heeft in de bestreden beslissing klager in zijn klacht tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op een onderdeel niet-ontvankelijk verklaard en de klacht op de overige onderdelen ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft op 1 juni 2015 een verweerschrift - met bijlage - bij het hof ingediend.
1.3.
Op 17 augustus 2015 heeft het hof een brief van klager ontvangen. Hierop heeft het hof aan partijen bericht dat deze brief een inhoudelijke uiteenzetting betreft in reactie op het verweerschrift van de notaris en dat deze brief buiten beschouwing wordt gelaten omdat het van toepassing zijnde procesreglement verzoekschriftprocedures in handels- en insolventiezaken voor het indienen van verdere reacties/schriftelijke uiteenzettingen dan het beroepschrift en het verweerschrift niet de mogelijkheid biedt, tenzij het hof daarom uitdrukkelijk vraagt.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 augustus 2015. Klager is verschenen, vergezeld van [X] en [Y] . De notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
Namens de notaris is ter zitting bezwaar gemaakt tegen de aan de pleitnota van klager gehechte bijlage I. Deze bijlage betreft de hiervoor onder 1.3. genoemde brief van klager die het hof heeft geweigerd. Het hof overweegt dat de onder 1.3. bedoelde brief van klager als inhoudelijke reactie op het verweerschrift van de notaris buiten beschouwing is gelaten. Het hiervoor onder 1.3. genoemde procesreglement schrijft voor dat stukken (lees: bijlagen) uiterlijk tien dagen voor de zitting dienen te worden ingediend en dat op de zitting enkel pleitnotities zijn toegelaten met een omvang van ten hoogste twee bladzijden. Gelet op de omvang van de brief kan deze geen onderdeel vormen van de pleitnota. Op grond hiervan wordt, mede gezien het bezwaar van de notaris die niet op overlegging ter zitting van de brief bedacht behoefde te zijn, bijlage I buiten beschouwing gelaten.
De notaris heeft desgevraagd kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de overige aan de pleitnota van klager gehechte bijlagen, zodat die bijlagen tot de processtukken behoren.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt in die zin dat de feiten naar zijn mening ‘lichtzinnig’ en incompleet zijn weergegeven. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden. Verder heeft klager aangevoerd dat een aantal appartementen (17 van de 73) zich ‘buiten P 2640-A’ en niet in de hierna te vermelden woontoren ‘ [woontoren] ’ bevinden, wat de notaris niet heeft betwist. Hiermee is in de weergave van de zaak hieronder rekening gehouden.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
De notaris heeft op 23 mei 2000 een leveringsakte verleden, waarbij de gemeente [gemeente] aan een vastgoedbedrijf percelen grond gelegen in het plangebied “ [naam] ” in [gemeente] heeft overgedragen. Het project in het plangebied “ [naam] ” zag op de realisatie van onder meer 763 woningen in woonblokken en in een woontoren genaamd “ [woontoren] ” (verder: de woontoren).
3.2.2.
Bij akte van 14 december 2004 (verder: de splitsingsakte), verleden door de notaris, is de woontoren gesplitst in appartementsrechten en is een splitsingsreglement vastgesteld.
3.2.3.
Klager heeft bij akte van levering van 22 september 2006, verleden door notaris [naam] , een kantoorgenoot van de notaris, een appartementsrecht in de woontoren verkregen.
3.2.4.
Op 10 maart 2011 heeft een algemene ledenvergadering (verder: de ALV) van de vereniging van eigenaars van de woontoren (verder: de VvE) plaatsgevonden. Hierbij waren klager en de notaris aanwezig.
3.2.5.
Naar aanleiding van een door een drietal eigenaren van een appartementsrecht in het appartementencomplex ‘ [woontoren] ’ (tevens leden van de VvE) ingediend verzoek heeft de kantonrechter in de rechtbank Utrecht bij beschikking van 21 maart 2012 bevolen de splitsingsakte te wijzigen conform de aan die beschikking gehechte conceptakte van rectificatie. De reden van het verzoek lag in het feit dat de feitelijke situatie betreffende de woontoren niet overeenkwam met de omschrijving in de splitsingsakte, in het bijzonder wat de ligging van de parkeerplaatsen betrof. Klager heeft in deze procedure verweer gevoerd. Tegen de beschikking van de rechtbank Utrecht is geen hoger beroep ingesteld.
3.2.6.
Vervolgens heeft de notaris de leden van de VvE een conceptakte van rectificatie toegezonden met het verzoek de bijgaande volmachten te ondertekenen en te retourneren.
3.2.7.
De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland heeft bij beschikking van 30 januari 2013 ten behoeve van de uitvoering van voormelde beschikking van 21 maart 2012 een van de verzoekers in die procedure aangewezen als vertegenwoordiger van de leden van de VvE die aan de notaris geen volmacht retour hadden gezonden.
3.2.8.
De notaris heeft op 14 mei 2013 de akte van rectificatie gepasseerd.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende.
i. De notaris heeft de akte van rectificatie gepasseerd zonder daarvoor toestemming van de hypotheekhouders te hebben gekregen, terwijl in de aan de beschikking van de rechtbank Utrecht van 21 maart 2012 gehechte conceptakte staat dat die toestemming is verleend.
ii. De notaris heeft de VvE op de ALV van 10 maart 2011 geadviseerd om de splitsingsakte aan te passen aan de feitelijke situatie in plaats van zich te beijveren om de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de bestaande contracten.
iii. De notaris heeft frauduleus gehandeld, althans hij heeft gegoocheld en is lichtzinnig omgegaan met contracten.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Vordering klager
6.1.1.
Ter zitting in hoger beroep heeft klager gevorderd dat de notaris per ommegaande alle betrokkenen alsnog, zowel in geschrift als persoonlijk toegelicht, informeert en de ‘relevante ALPS [hof: akte van levering projectgebied [naam] ] c.a.’ aan hen verstrekt. Dit op basis van een dwangsom, bij in gebreke blijven, van € 350,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.
6.1.2.
Het hof zal klager in zijn vordering niet-ontvankelijk verklaren omdat de wet geen grondslag biedt voor de beoordeling van een dergelijke vordering in een tuchtprocedure als de onderhavige.
Klachtonderdeel i.
6.2.1.
Wanneer wordt overgegaan tot wijziging van een akte van splitsing, is hiervoor in beginsel de toestemming van - onder anderen - de hypotheekhouder(s) vereist (zie artikel 5:139 lid 3 BW Pro). Op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing is vereist, bijvoorbeeld een appartementseigenaar, kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het desbetreffende gebouw is gelegen, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd. In een dergelijk geval is de hiervoor bedoelde toestemming van - onder anderen - de hypotheekhouder(s) niet (meer) vereist (zie artikelen 5:144 en 5:145 lid 1 BW).
6.2.2.
Gezien het voorgaande heeft de notaris mogen - en gelet op zijn ministerieplicht: moeten - overgaan tot het passeren van de akte van rectificatie met schrapping van de zin dat de betrokken hypotheekhouders hiervoor toestemming hebben verleend. Dat de akte door schrapping van de zin afwijkt van wat in de aan de beschikking van 21 maart 2012 gehechte conceptakte van rectificatie was opgenomen, is logisch, omdat de doorgaans vereiste toestemming van de hypotheekhouder(s) door de beslissing van de kantonrechter kwam te vervallen en daarom niet meer in de akte van rectificatie opgenomen behoorde te worden. De kamer heeft dit klachtonderdeel terecht ongegrond verklaard.
Klachtonderdeel ii.
6.3.1.
Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 99 lid 15 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, heeft kennisgenomen. Volgens vaste rechtspraak van het hof is het moment waarop een klager op enigerlei wijze bekend wordt met het handelen/nalaten van de notaris doorslaggevend. Het betoog van klager dat ‘zolang akten niet compleet verstrekt zijn kan ook van verjaring, in welke vorm dan ook, geen sprake zijn’, is - daargelaten of juist is dat een of meer akten onvolledig zijn - dan ook onjuist.
6.3.2.
Met de kamer is het hof van oordeel dat klager tijdens de ALV van 10 maart 2011 bekend is geworden met het advies van de notaris aan de VvE om de splitsingsakte aan te passen aan de feitelijke situatie omdat die situatie in bepaalde opzichten afweek van de omschrijving in de splitsingsakte. Vaststaat immers dat de notaris zijn zienswijze op dit punt op deze ALV heeft toegelicht en klager daarbij aanwezig was. Dat klager naar zijn zeggen (nog) niet over alle ‘bij de aankoop behorende contracten’ beschikt(e), doet niet eraan af dat klager op dat moment op de hoogte is gekomen van het advies van de notaris om de akte in overeenstemming te brengen met de feitelijk gerealiseerde situatie. De klacht is op 24 oktober 2014 bij de kamer ingekomen en daarmee te laat, want na het verstrijken van de driejaarstermijn als bedoeld in artikel 99 lid 15 Wna Pro, ingediend. De kamer heeft klager daarom terecht in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk verklaard.
Klachtonderdeel iii.
6.4.
Het hof is van oordeel dat op basis van de stukken van het dossier of anderszins op geen enkele wijze de conclusie kan worden getrokken dat de notaris in dit dossier frauduleus heeft gehandeld dan wel dat hij heeft gegoocheld en lichtzinnig is omgegaan met contracten of betrokkenen bewust onjuist zou hebben geïnformeerd. Een dergelijke conclusie kan ook niet worden getrokken uit het (al dan) niet aanhechten van (een uittreksel van) akten door de notaris aan de door hem opgestelde stukken en akten.
Dit klachtonderdeel heeft de kamer terecht ongegrond verklaard.
6.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.6.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn vordering als in rechtsoverweging 6.1.1. geformuleerd;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, F.J.P.M. Haas en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015 door de rolraadsheer.