ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over huurprijsvaststelling gemengde huurover...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.170.721/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2889655 CV EXPL 14-7716

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 mei 2016

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

[X] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B. Külbs te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] BV genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 2 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 november 2014, gewezen tussen hem als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie en [X] BV als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens akte voorwaardelijke vermeerdering van eis, met producties;

- akte houdende nadere uitlatingen tevens houdende vermeerdering van eis, met een productie zijdens [appellant] ;

- antwoordakte zijdens [X] BV.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [X] BV zal afwijzen en die van hemzelf, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X] BV heeft primair geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en subsidiair tot toewijzing van haar in hoger beroep gewijzigde eis, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

a. [X] B.V. heeft bij ongedateerde schriftelijke huurovereenkomst getiteld “huurovereenkomst voor bedrijfsruimte” vanaf 1 mei 1992 aan [appellant] verhuurd:

- het pand aan de [adres 1] te Amsterdam, zijnde een winkel met kelder en de op de eerste, tweede, derde en vierde verdieping onzelfstandige woonruimte;

- het pand aan de [adres 2] te Amsterdam, zijnde een winkel met kelder;

- het pand aan de [adres 3] te Amsterdam, zijnde bedrijfsruimte/ opslagruimte en op de eerste verdieping een onzelfstandige woonruimte.

Voor het geheel is één huurprijs overeengekomen van (laatstelijk) € 3.205,41 per maand exclusief btw.

b. Bij beschikking van 18 juni 2010 heeft de kantonrechter te Amsterdam op het op 12 mei 2010 gedane verzoek van [X] BV de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) benoemd om als deskundige een advies over de huurprijs uit te brengen.

c. Bij advies van 20 december 2013 heeft de BHAC geadviseerd om de huurprijs per 12 mei 2010 te stellen op een bedrag van € 5.170,16 exclusief btw per maand. Dit bedrag is het totaal van de volgende bedragen per pand exclusief btw:

- het bedrijfspand aan de [adres 1] op € 1.472,06 per maand;

- de woonruimte aan de [adres 1] op € 1.824,47 per maand;

- het bedrijfspand aan de [adres 2] op € 1.203,30 per maand;

- het bedrijfspand aan de [adres 3] op € 225,55 per maand;

- de woonruimte aan de [adres 3] op € 444,78 per maand.

De waardering voor de onzelfstandige woonruimten is gebaseerd op het zogenaamde

puntenstelsel vermeerderd met 30% toeslag rijksmonumenten.

d. De kosten van het advies van de BHAC hebben € 10.500,= bedragen en zijn

door [X] BV voldaan.

e. [appellant] is niet akkoord gegaan met het voorstel van [X] BV om in te stemmen met het advies van de BHAC.

3.Beoordeling

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 13 maart 2014 heeft [X] BV gevorderd dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 februari 2012 overeenkomstig het advies van de BHAC wordt vastgesteld op € 5.170,16 per maand. [appellant] heeft deze vordering weersproken en zijnerzijds gevorderd dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2013 wordt vastgesteld op € 51.397,62 per jaar met indexering. De kantonrechter heeft de verweren van [appellant] verworpen, de vorderingen van [X] BV toegewezen en de vordering van [appellant] afgewezen, met diens veroordeling in de kosten van het onderzoek van de BHAC en van het geding.

3.2

Tegen dit vonnis heeft [appellant] bij zijn memorie vijf grieven aangevoerd. In zijn akte heeft hij daarnaast enige nieuwe bezwaren tegen het bestreden vonnis geformuleerd, die het hof echter niet zal behandelen, omdat ze tardief zijn. De in die akte opgenomen eisvermeerdering is ontoelaatbaar wegens strijd met de zogenaamde twee-conclusieregel.

3.3

Grief 1bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat partijen het erover eens zijn dat de BHAC de huurprijs voor de bedrijfsruimten op een juiste wijze heeft bepaald en heeft voldaan aan het wettelijke criterium van artikel 7:303 BW Pro.

3.4.1

In de toelichting op deze grief betoogt primair [appellant] het volgende. De huurovereenkomst van partijen heeft betrekking op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro ( [adres 2] ), (bedrijfs)ruimte in de zin van 7:230a BW ( [adres 1] begane grond en souterrain en [adres 3] begane grond) en onzelfstandige maar onafhankelijke woonruimte ( [adres 1] , eerste, tweede, derde en vierde verdieping en [adres 3] , eerste verdieping). De huurovereenkomst van partijen moet worden gesplitst en voor de verschillende bedrijfsruimten en woonruimten moeten aparte huurprijzen worden vastgesteld. De BHAC was niet bevoegd te adviseren over de huurprijs van de (bedrijfs)ruimten in de zin van artikel 7:230a BW en van de woonruimten.

3.4.2

Dit in hoger beroep voor het eerst gevoerde verweer wordt gepasseerd, omdat het een gedekt verweer is. In zijn verweerschrift in de procedure die heeft geleid tot de hiervoor onder 2. sub b. genoemde beschikking, heeft [appellant] aangevoerd dat hij niet kan ontkennen dat de wet de mogelijkheid biedt na vijf jaar de huurprijs te laten vaststellen en heeft hij zelf verzocht de BHAC te benoemen voor het uitbrengen van een advies daarover. Vervolgens heeft hij in de conclusie van antwoord in de onderhavige zaak in reactie op de op artikel 7:303 BW Pro gebaseerde vorderingen van [X] BV geantwoord “Juist is dat meer dan vijf jaren zijn verstreken sinds de laatste huurprijsherziening, zodat artikel 7:304 BW Pro van toepassing is” (pagina 3 tweede alinea) en “Hier is immers sprake van een gemengde overeenkomst die gedeeltelijk de elementen van woonruimte betreffen en gedeeltelijk de argumenten van de bedrijfsruimte betreffen. Het contract wordt niettemin beheerst door de bepalingen van het huurcontract voor bedrijfsruimten” (pagina 7, laatste alinea). Uit deze proceshouding van [appellant] vloeit ondubbelzinnig voort dat het verweer dat de tussen partijen geldende huurprijs niet kan worden aangepast langs de weg van het bepaalde in artikel 7:303 en Pro 304 BW is prijsgegeven.

3.5.1

[appellant] heeft voorts aangevoerd dat de drie bedrijfsruimten onderling sterk verschillend zijn qua indeling, oppervlakte en gebruiksdoel, waardoor niet voor alle drie dezelfde vijf referentiepanden kunnen worden gebruikt, zoals de BHAC heeft gedaan. De bedrijfsruimte [adres 1] heeft een oppervlakte van 114 m2 en een frontbreedte van 5 meter en wordt gebruikt als zelfbedieningswasserette, de bedrijfsruimte [adres 2] heeft een oppervlakte van 94 m2 en een frontbreedte van 5 meter en wordt gebruikt als restaurant en de bedrijfsruimte [adres 3] heeft een oppervlakte van 23 m2 en een frontbreedte van 4 meter en wordt gebruikt als opslagruimte.

3.5.2

Verschillen van bestemming zijn in het kader van de hier aan de orde zijnde nadere huurprijsvaststelling uitsluitend relevant voor zover die tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte. Uit haar rapport blijkt dat de BHAC dit ook tot uitgangspunt heeft genomen. De deskundigen van de BHAC hebben kennelijk op grond van hun ervaring en intuïtie geoordeeld dat de verschillen in bouwkundige gedaante tussen de bedrijfsruimten [adres 1] en [adres 2] en [adres 3] niet zo groot zijn dat voor die drie ruimten niet dezelfde vergelijkingspanden zouden kunnen worden gebezigd. Mede in aanmerking nemende dat de huurprijs van een bedrijfsruimte met name wordt bepaald door de oppervlakte op de begane grond en de verschillen in oppervlakte tussen de drie gehuurde bedrijfsruimten op die verdieping niet zo buitengewoon groot zijn en de frontbreedten van de drie bedrijfsruimten amper verschillen, acht het hof dit niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, waarbij opmerking verdient dat de BHAC, blijkens het vermelde op pagina 4 van het rapport in samenhang met de berekeningen op de pagina’s 7-9 van het rapport en de in de bijlage vermelde huurprijzen van de vergelijkingspanden, met het verschil in grootte tussen de drie gehuurde bedrijfsruimten in zoverre nog rekening heeft gehouden dat voor de verschillende gehuurde bedrijfsruimten andere correcties hebben plaatsgevonden voor grootte (voor [adres 1] zijn de prijzen van de vergelijkingspanden 2 en 4 met +10% respectievelijk -5% gecorrigeerd en voor de beide andere gehuurde bedrijfsruimten is alleen de prijs van vergelijkingspand 2 gecorrigeerd, en wel met +15%). Aldus heeft de BHAC de verschillen tussen de drie gehuurde bedrijfsruimten voldoende verdisconteerd. Ook dit verweer wordt derhalve verworpen.

3.6.1

Voorts heeft [appellant] betoogd dat de BHAC de verkeerde vergelijkingspanden heeft geselecteerd. Zo heeft zij geen van de door [appellant] voorgedragen panden geselecteerd en zijn de vergelijkingspanden niet representatief en verschillen zij te veel van de gehuurde bedrijfsruimten.

3.6.2

De BHAC heeft gemotiveerd waarom zij de door [appellant] aangedragen panden niet heeft gebruikt: bij de drie aangedragen panden in de [ naam straat 1] werd geen medewerking verleend en voor de panden aan de [naam straat 2] en de [naam straat 3] waren voldoende alternatieven die wel in de directe omgeving van de gehuurde bedrijfsruimten waren gelegen. De BHAC heeft zo twee door de verhuurder aangedragen panden ( [pand 1] en [pand 2] , vergelijkingspanden 1 en 2) en drie door haarzelf gevonden panden ( [pand 3] , [pand 4] en [pand 5] , vergelijkingspanden 3, 4, 5) in de vergelijking betrokken. Het hof acht dit, gezien het feit dat huurprijzen per straat aanzienlijk kunnen verschillen een begrijpelijke keuze. Het aanbod van [appellant] om te bewijzen dat de prijzen aan het begin van de [naam straat 3] aanzienlijk lager liggen dan die van de vergelijkingspanden 1 tot en met 3 is niet relevant, omdat bij de selectie van vergelijkingspanden nu juist niet op de huurprijs moet worden gelet en het begin van de [naam straat 3] verder weg ligt van de gehuurde bedrijfsruimten dan het begin van de [ naam straat 1] en wel in het verlengde daarvan, zodat weinig aanleiding bestaat het prijspeil daar als representatiever te beschouwen dan dat aan het begin van de [ naam straat 1] .

3.6.3

Hiervoor werd al vermeld dat verschillen in bestemming uitsluitend relevant zijn voor zover die in de bouwkundige gedaante tot uitdrukking komen. Dat sommige van de vergelijkingspanden andere bestemmingen hebben dan sommige van de gehuurde bedrijfsruimten doet derhalve in beginsel niet ter zake, terwijl [appellant] niet heeft aangevoerd hoe de bestemming tot respectievelijk kaaswinkel, bistro, kledingzaak, opticien en winkel in lichaamsverzorgingsproducten van invloed is op de bouwkundige gedaante van de vergelijkingspanden.

3.6.4

Dat vergelijkingspand 1 een grotere frontbreedte heeft (van 14 meter) en dat de sommige vergelijkingspanden enigszins tot aanzienlijk groter zijn dan de gehuurde bedrijfsruimten behoeft aan het gebruik van die panden als vergelijkingspand niet in de weg te staan, zolang met de verschillen maar op de juiste wijze rekening wordt gehouden. De BHAC heeft voor de frontbreedte van pand 1 een correctie toegepast, evenals voor de omvang van de panden 2 (aanzienlijk groter dan alle gehuurde bedrijfsruimten) en 4 (wat kleiner dan de bedrijfsruimte [adres 1] ). [appellant] meent dat de gehanteerde correctiefactoren (-10% voor de frontbreedte, + 10% voor de omvang van pand 2 in relatie tot [adres 1] en +15% in relatie tot [adres 2] en [adres 3] en -5% voor de omvang van pand 4 in relatie tot [adres 1] ) onvoldoende nauwkeurig zijn, maar dat standpunt is onvoldoende gemotiveerd en wordt daarom verworpen.

3.6.5

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof het advies van de BHAC overneemt waar het gaat om de gehanteerde vergelijkingspanden en de toegepaste correctiefactoren.

3.7

Wel slaagt echter het betoog van [appellant] dat de kantonrechter, nu zij de huurprijsaanpassing niet heeft laten ingaan op 12 mei 2010, waarvan de BHAC bij het bepalen van de referentieperiode van vijf jaar is uitgegaan, maar op 1 februari 2012, het advies van de BHAC niet ongewijzigd kon overnemen, aangezien de referentieperiode van vijf jaar moet aansluiten bij de ingangsdatum van de wijziging en dus moest worden gewijzigd in de periode van 1 februari 2007 tot 1 februari 2012. [X] BV heeft weliswaar aangevoerd dat niet valt in te zien hoe [appellant] bij dit bezwaar belang kan hebben omdat aldus de BHAC slechts de inflatie over een aantal jaar buiten beschouwing zou hebben gelaten, maar dat is niet juist. Of een meting tussen 2005 en 2010 tot hogere of lagere uitkomsten leidt dan een meting tussen 2007 en 2012 hangt af van de huurprijsontwikkeling ter plaatse in de jaren 2005-2007 en 2010-2012, waarover het hof zich niet in staat acht enige uitspraak te doen. Het hof heeft behoefte aan deskundige voorlichting op dit punt, waarover hierna meer.

3.8

[appellant] heeft ten slotte in de toelichting op de eerste grief nog geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte zijn verweer heeft verworpen dat de huurprijsverhoging niet reeds per 1 februari 2012 behoorde in te gaan, maar pas per 1 januari 2013. Ter motivering van dit verweer heeft [appellant] gewezen op het grote tijdsverloop tussen de onder 2.b. genoemde beschikking en het moment waarop [X] BV de BHAC daadwerkelijk heeft ingeschakeld, namelijk 6 november 2012, en gesteld dat weliswaar juist is dat partijen in februari 2012 weer in onderhandeling zijn getreden over wijziging van de huurprijs, maar [X] BV toch, vanwege de te verwachten lange duur van een onderzoek door de BHAC, de BHAC eerder opdracht had behoren te geven en bovendien drie maanden heeft laten verstrijken alvorens te reageren op een voorstel van [appellant] . Het hof verwerpt dit betoog. [appellant] heeft zich steeds bewust moeten zijn van en heeft daardoor steeds rekening kunnen houden met de hem bekende wens van [X] BV om tot verhoging van de huur te komen, desnoods door middel van een procedure op grond van artikel 7:303 en Pro 304 BW. Door de ingangsdatum te stellen op het moment dat partijen na de eerdere radiostilte weer met elkaar over de huurprijswijziging in onderhandeling zijn getreden, is aan de gerechtvaardigde belangen van [appellant] in voldoende mate tegemoetgekomen.

3.9

Met
grief 2betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de BHAC heeft gevolgd in haar advies met betrekking tot de huurprijs voor de woonruimten.

3.10.1

Het meest fundamentele bezwaar van [appellant] houdt in dat de huurprijs voor de woonruimten niet kan worden verhoogd op de door de BHAC geadviseerde wijze, namelijk door die te stellen op de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen. Omdat de woonruimten volgens [appellant] geen afhankelijke woningen zijn, wordt de huurprijs daarvan niet geregeerd door artikel 7:290 BW Pro, zoals de kantonrechter tot uitgangpunt heeft genomen, maar door de huurprijsregels voor woonruimte. De huurprijs van woonruimte kan slechts eenmaal per jaar worden verhoogd op de wijze die door de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte wordt toegestaan.

3.10.2

Dit verweer bouwt in wezen voort op het hiervoor reeds als gedekt gepasseerde verweer dat de huurprijs die partijen hebben afgesproken moet worden gesplitst en niet in zijn geheel op de in artikel 7:303 en Pro 304 BW voorziene wijze kan worden aangepast. In de verzoekschriftprocedure en in eerste aanleg hebben partijen welbewust ervoor gekozen de woningen onderwerp te maken van de huurprijswijzigingsprocedure op grond van artikel 7:303 BW Pro en aldus te behandelen als afhankelijke woningen in de zin van 7:290 BW. In hoger beroep is het te laat om van die keuze terug te komen.

3.11.1

[appellant] betoogt voorts dat op de huurprijs van de woningen ten onrechte de monumententoeslag is toegepast. Het pand [adres 3] is geen monument in de zin van de Monumentenwet en voor het pand [adres 1] is toepassing van die toeslag in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat [appellant] in de huurovereenkomst meer onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dan voor huurders van woonruimte gebruikelijk is en [X] BV dus als gevolg van de monumentale status van het pand weinig extra kosten heeft.

3.11.2

[X] BV heeft erkend dat het pand [adres 3] geen monument is en dat de door de BHAC daarvoor geadviseerde prijs op grond van het puntenstelsel te hoog is. Het hof zal voor deze woning derhalve uitgaan van een huur van € 342,14 per maand.

3.11.3

[X] BV heeft gemotiveerd betwist dat [appellant] in de huurovereenkomst meer onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dan bij woonruimten gebruikelijk is. In zijn laatste akte, waarin [appellant] is ingegaan op hetgeen [X] BV in haar memorie van antwoord heeft aangevoerd, heeft [appellant] deze kwestie verder onbesproken gelaten. Daarmee heeft hij zijn stellingen onvoldoende gemotiveerd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.

3.12

[appellant] heeft in het kader van grief 2 ten slotte nog aangevoerd dat de BHAC ten onrechte met betrekking tot de voor de woonruimten geadviseerde huurprijs heeft vermeld dat die exclusief btw is, omdat over de huurprijs van woonruimte geen btw is verschuldigd. Dit betoog faalt. Partijen zijn overeengekomen dat over de tussen hen geldende huurprijs geen btw in rekening wordt gebracht. De vermelding dat de huur exclusief btw is, heeft voor partijen dan ook geen betekenis, wat van het door [appellant] gebezigde argument overigens ook zij.

3.13

Grief 3strekt ten betoge dat de huurprijs voor de drie panden naar beneden moet worden bijgesteld omdat [appellant] in het verleden veel onderhoudskosten heeft moeten maken en [X] BV haar onderhoudsverplichtingen heeft verwaarloosd, waardoor er thans veel achterstallig onderhoud is.

3.14

Deze grief slaagt niet. [X] BV heeft onbetwist aangevoerd dat [appellant] voorafgaand aan deze procedure nimmer aanspraak heeft gemaakt op het verrichten van onderhoud of het herstellen van gebreken. Inmiddels heeft hij dat wel gedaan en heeft [X] BV een begin gemaakt met het inventariseren van eventueel achterstallig onderhoud. Het hof is van het bestaan van daadwerkelijke (ernstige) gebreken niet gebleken, maar bij het ontstaan daarvan zal [appellant] daartegen de hem ten dienste staande wettelijke middelen kunnen inzetten. Gelet op een en ander ziet het hof evenmin als de kantonrechter aanleiding de huurprijs vanaf 1 februari 2012 op een lager bedrag vast te stellen dan uit het advies van de BHAC voortvloeit.

3.15

Grief 4is ten dele een veeggrief, die het lot van de overige grieven deelt. Zelfstandige betekenis heeft de grief slechts voor zover die ziet op de aan [appellant] in rekening gebrachte kosten van het deskundigenrapport. Het hof houdt de beslissing hierover aan totdat duidelijk is wat de hoogte is van de huur per 1 februari 2012 die het hof uiteindelijk zal vaststellen. Met het oog op een eventuele minnelijke afwikkeling van het thans nog resterende geschil merkt het hof thans reeds op dat, als die huur enigszins in de buurt ligt van het bedrag dat door de kantonrechter is vastgesteld, ook het hof de kosten van het BHAC-rapport voor rekening zal brengen van [appellant] , als de in het ongelijk gestelde partij.

3.16

Het oordeel over
grief 5, voor zover betrekking hebbend op de proceskosten, wordt aangehouden tot het eindarrest. Voor het overige heeft deze grief geen zelfstandige betekenis.

3.17

Aan de “voorwaardelijke vermeerdering van eis in reconventie” van [X] BV (bedoeld zal zijn: voorwaardelijke vermeerdering van eis in oorspronkelijke conventie; de procedure in hoger beroep kent immers geen conventie en reconventie) komt het hof niet toe, omdat aan de daaraan verbonden voorwaarde, splitsing van de huurovereenkomst, niet is voldaan.

3.18

Op grond van hetgeen is overwogen onder 3.11.2 zou de huurprijs per 1 februari 2012 op een bedrag van (€ 5.170,16 - € 102,64, dat is) € 5.067,52 per maand moeten worden gesteld. Het hof heeft echter nog onderzoek te doen naar de effecten van het verschuiven van de referentieperiode van 12 mei 2005 - 12 mei 2010 naar 1 februari 2007 - 1 februari 2012. Het hof heeft behoefte aan deskundige voorlichting op dit punt. Een of meer deskundigen zal/zullen moeten onderzoeken wat de huur van de vijf vergelijkingspanden is geweest in de periode 12 mei 2010 tot 1 februari 2012 en de uitkomsten daarvan moeten verwerken in een nieuwe berekening. Omdat het hof het rapport van de BHAC heeft gevolgd, zou benoeming van de BHAC voor deze aanvullende advisering voor de hand hebben gelegen, als de BHAC niet zou zijn opgehouden te bestaan. Niettemin zou het hof zich kunnen voorstellen dat (een of meer van) de leden van de voormalige BHAC die het rapport heeft uitgebracht het aanvullende advies zou(den) kunnen uitbrengen. Partijen, [appellant] eerst, zullen zich bij akte kunnen uitlaten over het aantal te benoemen deskundigen, de gewenste deskundigheid, de identiteit van de deskundigen en de te stellen vragen. Partijen wordt verzocht te bezien of zij tot een eensluidend voorstel kunnen komen.

3.19

Het hof merkt nog het volgende op. Niet valt uit te sluiten dat [X] BV gelijk heeft met haar opmerking dat het verschuiven van de referentieperiode alleen maar tot verhoging van de huur zal leiden. Weliswaar kan [appellant] door zijn hoger beroep niet in een slechtere positie geraken, maar de verschuiving van de referentieperiode zou in dat geval wel ertoe kunnen leiden dat de huurprijs ondanks het aftrekken van de monumententoeslag van de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 3] , toch op het door de kantonrechter vastgestelde niveau wordt gehandhaafd en [appellant] daarnaast nog de kosten van het aanvullende onderzoek moet dragen. [appellant] wordt aangeraden dit in zijn overwegingen te betrekken.

3.2

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 juni 2016 voor een akte aan de zijde van [appellant] met het hiervoor onder 3.18 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2016.