Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.114.587/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 184307/HA ZA 11-927
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 mei 2016
inzake
1.[appellant 1]
2. [appellant 2]
beiden wonende te [woonplaats 1] , [land] ,
appellanten,
advocaat: mr. G.T.J. Hoff te Haarlem,
tegen:
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PARK BREDERODE BEHEER B.V .,
gevestigd te Amsterdam
,
,
2. de commanditaire vennootschap PARK BREDERODE C.V.,
gevestigd te Amsterdam .
geïntimeerden,
geïntimeerden,
advocaat: mr. W.Th. Post te Amsterdam,
en:
3.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEEMSTAETE NOTARIAAT B.V .,
gevestigd te Heemstede ,
4. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 3] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
1.Het verdere procesverloop
Partijen worden wederom [appellanten] , Brederode C.V. en Brederode Beheer B.V. (tezamen: Brederode , in enkelvoud) en de Notaris (in enkelvoud) genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 17 juni 2014 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Vervolgens hebben partijen de volgende stukken gewisseld:
- een memorie na deskundigenbericht van [appellanten] met nadere opgave van schadeposten, met een productie;
- een antwoord-memorie na deskundigenbericht van Brederode , met producties,
- een antwoord-memorie na deskundigenbericht van de Notaris , met een productie.
Tussendoor, op 22 september 2015, heeft het hof nog een tussenarrest gewezen met betrekking tot de betaling van de einddeclaratie van de deskundigen.
Partijen hebben de zaak ter terechtzitting van 12 april 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities, die bij het dossier zijn gevoegd. Bij die gelegenheid hebben [appellanten] nog bij akte aanvullende producties in het geding gebracht. Ten pleidooie hebben de deskundigen [deskundige] en [deskundige] een toelichting gegeven op hun rapport. De door Brederode ingeschakelde en meegenomen deskundige [deskundige] heeft gelegenheid gekregen het rapport te becommentariëren.
Vervolgens is wederom arrest gevraagd.
Na afloop van de zitting hebben beide door het hof benoemde deskundigen aanvullende declaraties aan het hof doen toekomen.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het deskundigenbericht is vraag 1, zoals geformuleerd in het tussenarrest van 17 juni 2014 als volgt beantwoord: “Deskundigen taxeren de (mindere) waarde van het onderhavige woonhuis per peildatum als gevolg van de onderhavige publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging per peildatum op
€ 850.000,00 (zegge: achthonderdvijftigduizend euro) en de waardevermindering van het onderhavige woonhuis per peildatum als gevolg van de onderhavige publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging ten opzichte van het door Van der Werf voor het onderhavige object betaalde bedrag van
€ 1.750.000,00 op een bedrag van € 900.000,00 (zegge negenhonderdduizend euro).”
2.2
Op vraag 2 van het hof antwoorden de deskundigen: “Deskundigen merken in reactie op vraag 1 op dat Van der Werf voor het onderhavige object geen € 1.750.000,00 heeft betaald maar een bedrag van € 1.700.000,00 (zegge: één miljoen zevenhonderdduizend euro).”
2.3
De deskundigen zijn om tot hun conclusies te komen blijkens hun rapportage als volgt te werk gegaan. Allereerst is de marktwaarde per peildatum getaxeerd van het perceel met woonhuis, uitgaande van de fictie dat er geen publiekrechtelijke beperking is en geen restverontreiniging. Daarbij hebben zij rekening gehouden met de koop- en aannemingsovereenkomst inclusief meerwerk tussen [appellanten] en Brederode en met de factuur voor de aanleg van de tuin. Zij zijn uitgegaan van de feitelijke situatie zoals aangetroffen tijdens de opname op 27 augustus 2014. Zij hebben daarbij gebruik gemaakt van de zogenaamde vergelijkingsmethode en hun kennis van de lokale en regionale woningmarkt, waarbij onderzoek is gedaan naar woningen in Bloemendaal en omgeving, die min of meer vergelijkbaar zijn aan het onderhavige woonhuis en die op of rond de peildatum verkocht zijn. Zij hebben daarbij transacties in de periode 2009-2014 onderzocht en geabstraheerd van prijsdalingen die zich sinds juni 2010 op de woningmarkt hebben voorgedaan.
2.4
Vervolgens hebben de deskundigen beredeneerd wat een koper bij een veronderstelde koop en verkoop van het onderhavige woonhuis per peildatum bereid zou zijn voor het woonhuis te betalen, in aanmerking genomen de publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging. Zij hebben tot uitgangpunt genomen dat die publiekrechtelijke beperking per peildatum op het perceel rustte en daarbij ook betrokken hetgeen het hof in zijn arrest van 17 juni 2014 onder vraag 1 sub b en c had gevraagd, te weten:
b. Wilt u hierbij betrekken de door [appellanten] opgeworpen mogelijkheid dat het perceel, in aanmerking genomen de daarop rustende publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging, feitelijk onverkoopbaar is?In dit kader kan van belang zijn:- de voor het perceel geldende beperkingen die de publiekrechtelijke beperking met zich meebrengt;- de mogelijkheid dat het perceel nooit geheel zonder restverontreiniging zal zijn;- mogelijke financiële risico's van een potentiële koper voor toekomstige saneringen in het nazorgplan;- problemen die een potentiële koper mogelijk ondervindt bij het verkrijgen van een hypotheek;- de omstandigheid dat de aanwezige restverontreiniging zich mogelijk precies onder de woning maar in elk geval in de directe nabijheid van de woning bevindt.Hierbij wordt u verzocht ook te betrekken dat de woning zich in het hogere marktsegment bevindt.
c. Wilt u hierbij betrekken de door Brederode opgeworpen argument- dat uit het besluit van 18 april 2011 van GS van de provincie Noord-Holland is af te leiden dat de aanwezige restverontreiniging geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's geeft bij gebruik van het perceel.
2.5
Bij hun redenering hebben de deskundigen verder in aanmerking genomen hetgeen in hun rapport is opgemerkt ten aanzien van het stigma effect van de bodemverontreiniging, de (on)verkoopbaarheid van de woning, de financierbaarheid en de WOZ-waarde. Kort gezegd komt dat op het volgende neer:
- Het stigma effect wordt gedefinieerd als de waardedruk van het vastgoed in vervuilde staat ten opzichte van hetzelfde vastgoed in niet-vervuilde staat voor zover die niet wordt veroorzaakt door herkenbare en/of aantoonbare kosten en risico’s die optreden als gevolg van de vervuiling. Dit effect is in de woningmarkt aanwezig. In dit geval bevindt zich het woonhuis in het hogere marktsegment, hadden potentiële kopers rond de peildatum op Park Brederode de keus uit meerdere woonhuizen en werden er kavels en huizen aangeboden waarbij geen sprake was van een publiekrechtelijke beperking of restverontreiniging.
- Het woonhuis is niet onverkoopbaar. De verkoopbaarheid zal afhangen van de (vraag)prijs en de voorwaarden. Omdat een potentiële koper op de hoogte zal raken van al hetgeen in verband met de beperking van belang is zal hij bij het bepalen van de hoogte van zijn aanbod rekening houden met de onzekerheden die de aanwezige overschrijding van de interventiewaarden en het nazorgplan met zich meebrengen voor het gebruik en eventuele toekomstige sanering. Verder kan het woonhuis uit beleggingsmotief worden gekocht en is door een makelaar al eerder geadviseerd een vraagprijs van € 985.000,00 te hanteren, die wel lager is dan hetgeen door [appellanten] is betaald, maar niet op onverkoopbaarheid duidt.
-Hypotheekverstrekkers zijn terughoudend bij het verstrekken van informatie over de financierbaarheid van de aankoop van een woonhuis op verontreinigde grond. Zij geven aan vooral te beoordelen wat de taxateur in diens rapport opneemt. Deze terughoudendheid van hypotheekverstrekkers bij de financiering in dit soort gevallen heeft een waardedrukkend effect omdat de kring van potentiële kopers daarmee beperkt wordt tot personen die eigen vermogen hebben voor de (gedeeltelijke) financiering.
-De WOZ-waarde kan niet of niet zonder meer gehanteerd worden bij het bepalen van de marktwaarde van het woonhuis van [appellanten] per peildatum, noch voor het bepalen van de waardevermindering ten gevolge van de publiekrechtelijke beperking en de aanwezigheid van restvervuiling.
2.6
Ter verificatie van de bevindingen van de deskundigen heeft Kooijmans ten slotte een telefonische enquête gehouden onder zes regionale makelaars die niet betrokken zijn bij Park Brederode , waarbij de casus kort en geanonimiseerd is geschetst. De makelaars hebben aangegeven dat het woonhuis zeer moeilijk verkocht zal kunnen worden en dat maar een kleine doelgroep bereid zal zijn het huis te kopen en dat er sprake zal zijn van een waardevermindering van tussen de € 750.000,00 en € 900.000,00.
2.7
[appellanten] hebben in hun memorie na deskundigenbericht het hof verzocht over te gaan tot vaststelling van de hoogte van de door hen geleden schade en hoofdelijke veroordeling van Brederode en de Notaris gevorderd. Volgens hen kan het hof meteen de schadeomvang vaststellen en hoeft de weg van de schadestaat niet (meer) te worden gevolgd. [appellanten] voeren aan dat moet worden uitgegaan van een aankoopbedrag inclusief meerwerk, te weten € 1.915.678,-, en daarvan uitgaand een schade van € 1.065.678,-. Zij menen dat hun schadevergoeding ook zou moeten bestaan uit de post ten onrechte betaalde hypotheekrente over de waardevermindering, rekening houdend met het belastingvoordeel. Ook vragen zij integrale vergoeding van de advocaatkosten. De kosten van het beslag begroten zij op € 919,26.
2.8
Brederode en de Notaris hebben gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de methode die de deskundigen hebben gehanteerd en de conclusies die zij hebben getrokken. Brederode heeft het volgende betoogd. Elk inzicht in de redenering van de deskundigen ontbreekt. Er is niet gekeken naar vergelijkingstransacties waarbij sprake is van bodemverontreiniging en het beroep op ervaring en intuïtie is niet inzichtelijk gemaakt. Een telefonische enquête van lokale makelaars kan niet geaccepteerd worden als basis voor een waardevaststelling. De deskundigen hebben bovendien geweigerd aan te geven met wie is gebeld, welke informatie zij de makelaars hebben gegeven en hoe de antwoorden van de deskundigen individueel waren. Zo is geen controle op het proces mogelijk. Ook de wijze waarop de deskundigen de financierbaarheid hebben onderzocht deugt niet. Er zit een ongerijmdheid in de vaststelling dat financiers terughoudend zijn om informatie te verschaffen over de financierbaarheid van de aankoop van een woonhuis op verontreinigde grond en de daaropvolgende conclusie dat zij terughoudend zijn bij de financiering in dit soort gevallen. Ook hier is niet verantwoord bij welke financiers de deskundigen te rade zijn gegaan. Ten onrechte is het enig empirisch wetenschappelijk onderzoek in Nederland over de gevolgen van kadastrale registratie van bodemverontreiniging voor de woningmarkt, te weten ‘Waardering vervuild vastgoed’ van [onderzoeker] , buiten beschouwing gelaten en is geen acht geslagen op diens dissertatie ‘Grond voor zorg, Stof tot nadenken’. De deskundigen hebben niet toegelicht hoe de conclusie in dat laatste onderzoek dat kadastrale registratie van bodemverontreiniging voor de woningmarkt in de praktijk een waardedrukkend effect heeft tussen de 0 en 25%, met een gemiddelde van 5%, zich verhoudt tot de bevinding van de deskundigen dat de waardevermindering in het onderhavige geval uitkomt op ongeveer 50%.
2.9
Brederode heeft daarbij verder onder meer verwezen naar een rapport van [deskundige] van taxatiebureau drs. [deskundige] B.V. van 9 juli 2015, waarin onder meer het volgende is geconcludeerd.
1. Het deskundigenbericht is gebaseerd op een onjuiste lezing van een vraag van het hof.
2. In het deskundigenbericht wordt een onjuiste, een niet geaccepteerde en een niet eerder toegepaste methode gevolgd.
3. De algemeen als enig juiste methode wel aanvaarde schade/risicobenadering wordt daarentegen niet toegepast.
4. De onjuiste methode van de deskundigen leidt tot een niet voorstelbare uitkomst.
2.1
Brederode bestrijdt verder de benadering van [appellanten] dat voor de aan hen toe te wijzen schade een vergelijking moet worden gemaakt tussen de verminderde waarde en de contractswaarde inclusief alle investeringen die zij hebben gedaan met het oog op de woning, door hen becijferd op € 1.915.678,-, en daarvan uitgaand een schadeclaim van € 1.065.678,-. Volgens Brederode moet worden uitgegaan van de € 1.700.000,- die daadwerkelijk voor de woning is betaald. De leer van redelijke toerekening is niet van toepassing omdat Brederode allerminst ernstig verwijtbaar heeft gehandeld maar (slechts) een garantieverplichting niet is nagekomen. Brederode plaatst verder vraagtekens bij de door [appellanten] genoemde WOZ-waarde voor 2014 en verzet zich tegen de (de facto) vermeerdering van eis door Van der Werf met ruim € 117.000,- aan beweerdelijk teveel betaalde hypotheekrente over het bedrag van de waardevermindering, alsmede vergoeding van de integrale advocaatkosten. Deze vermeerdering van eis is volgens haar ten eerste in strijd met de goede procesorde, maar ook inhoudelijk ongegrond.
2.11
De Notaris heeft in grote lijnen dezelfde bezwaren tegen het deskundigenbericht als Brederode . Hij benadrukt verder dat de daadwerkelijke impact van de restvervuiling in het onderzoek achterwege is gelaten. Ook de Notaris maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis. Hij verzoekt verder geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring uit te spreken en de gevorderde hoofdelijke veroordeling achterwege te laten.
2.12
Het hof kan zich op een aantal punten verenigen met de kritiek van Brederode en de Notaris op de methode die de deskundigen hebben gehanteerd. De verantwoording van de vraagstelling aan de collega-makelaars en hun antwoorden ontbreekt. Datzelfde geldt voor de gang van zaken rond het benaderen van financieringsinstellingen. Daarnaast roept de rapportage, gelet op de betwisting van Brederode en de Notaris en de inhoud van het rapport van [deskundige] een aantal vragen op. Volgens [deskundige] hebben de deskundigen de intuïtieve methode toegepast terwijl in dit soort gevallen (eerst) de schade/risicobenadering had moeten worden gehanteerd die bij allerlei soorten van ‘impaired property’, zoals waarvan hier sprake is, wordt toegepast. Die benadering poogt volgens hem eerst de herkenbare en aantoonbare kosten en risico’s bloot te leggen, te waarderen en in mindering te brengen op de marktwaarde van de woning zonder beperkingen. Pas daarna kan de taxateur concluderen dat desondanks geen prijsvorming tot stand komt en eerst dan is sprake van stigma, dat samenhangt met irrationele en psychologische motieven. Volgens [deskundige] is voorts de toegepaste enquêtemethode niet bestaand en nog nooit toegepast. Tot slot stelt hij dat hem geen enkel soortgelijk geval bekend is waarin de waarde van de woning afneemt tot de helft en dat zulks ook ondenkbaar is.
2.13
De deskundigen hebben, ook naar aanleiding van de hun op de zitting van 12 april 2016 gestelde vragen, onvoldoende duidelijk kunnen maken dat en waarom de schade/risicobenadering in dit geval niet zou dienen te worden gehanteerd. De stelling, dat de situatie uniek is, omdat de vervuiling niet kan worden gesaneerd, zoals door Pekelder ter zitting is aangevoerd, is ontoereikend. Daar komt bij dat de deskundige Kooijmans, die de daadwerkelijke taxatie heeft verricht, door het hof daarnaar gevraagd, te kennen heeft gegeven geen ervaring te hebben met taxaties van onroerend goed met een verontreinigde bodem. Pekelder, die naar zijn zeggen zich slechts heeft geconcentreerd op het opstellen van het rapport, had die ervaring enkel in gevallen waarbij relatief eenvoudig kon worden gesaneerd. Beide deskundigen hebben verklaard dat zij niet eerder een geval onder handen hadden gehad waarbij een dergelijke kadastrale aantekening leidde tot een afname van de geschatte waarde met 50%.
2.14
Los van de vraag wat het voorgaande voor gevolgen heeft voor de bruikbaarheid van het deskundigenrapport acht het hof zich bij deze stand van zaken thans nog onvoldoende voorgelicht omtrent de in het tussenarrest van 17 juni 2014 geformuleerde vragen. Het hof wenst daarover nader te worden geïnformeerd door een deskundige met ervaring met taxaties van woningen waarop een publiekrechtelijke beperking rust in verband met een verontreinigde bodem of met een (andere) beperking die naar aard en gevolgen vergelijkbaar is. Het hof acht het niet noodzakelijk dat meer dan een deskundige wordt benoemd, noch dat die deskundige uit de regio Bloemendaal komt. Wel dient de deskundige ervaring te hebben met taxaties van woningen (met een beperking) in het hogere marktsegment. Indien een dergelijke deskundige gezien de specifieke omstandigheden van dit geval niet te vinden is, dient een deskundige te worden gezocht wiens ervaring zo dicht mogelijk bij voorgaande wensen van het hof in de buurt komt. De deskundige dient in zijn rapport verantwoording af te leggen over de door hem gehanteerde taxatiemethode en zijn keuze voor het al dan niet toepassen van de schade/risicobenadering of de zogenaamde intuïtieve methode te motiveren. Het hof stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige maar geeft hen uitdrukkelijk in overweging in gezamenlijk overleg tot een voorstel voor een deskundige te komen.
2.15
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet het hof nog geen aanleiding over te gaan tot uitbetaling aan de deskundigen van meer dan is bepaald in het tussenarrest van 22 september 2015. Het valt niet uit te sluiten dat bij de uiteindelijke begroting ook hetgeen door de nader te benoemen deskundige wordt gerapporteerd van belang zal blijken te zijn.
2.16
Nu [appellanten] bij memorie van grieven onder meer hebben gevorderd Brederode en de Notaris te veroordelen tot betaling van schadevergoeding voor de resterende schadeposten, nader op te maken bij staat, valt niet in te zien waarom het hen niet zou vrijstaan die schade bij akte na deskundigenbericht nader te concretiseren en het hof te vragen Brederode en de Notaris te veroordelen tot vergoeding daarvan. Deze vordering is geen vermeerdering van eis en is niet tardief. Voor zover de vordering echter ziet op ten onrechte betaalde hypotheekrente over de waardevermindering is deze niet toewijsbaar. [appellanten] hebben immers met betrekking tot de waardevermindering de wettelijke rente gevorderd. Er is in een dergelijk geval geen grond daarnaast tevens vergoeding van de werkelijke renteschade te verlangen. Deze vordering dient te worden afgewezen. Wat betreft de vordering tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten geldt dat niet dan wel onvoldoende is gesteld of gebleken dat de aangesproken partijen misbruik van procesrecht hebben gemaakt of anderszins door hun wijze van verweer onrechtmatig jegens [appellanten] hebben gehandeld. Ook die vordering kan niet worden toegewezen. In het eindarrest zal dienovereenkomstig worden beslist.
2.17
Het hof zal daarom als volgt beslissen en iedere nadere beslissing aanhouden.
3.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 12 juli 2016 voor het nemen van een akte door [appellanten] , Brederode en de Notaris als omschreven in r.o. 2.14;
houdt elke nadere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2016.