Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.114.587/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 184307/HA ZA 11-927
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2016
inzake
1.[appellante sub 1]
2. [appellant sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] , [land] ,
appellanten,
advocaat: mr. G.T.J. Hoff te Haarlem,
tegen:
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PARK BREDERODE BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam
,
,
2. de commanditaire vennootschap PARK BREDERODE C.V.,
gevestigd te Amsterdam.
geïntimeerden,
geïntimeerden,
advocaat: mr. W.Th. Post te Amsterdam,
en:
3.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEEMSTAETE NOTARIAAT B.V.,
gevestigd te Heemstede,
4. [notaris],
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden wederom [appellanten] , Brederode C.V. en Brederode Beheer B.V. (tezamen: Brederode, in enkelvoud) en de Notaris (in enkelvoud) genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 31 mei 2016 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Vervolgens hebben partijen de volgende stukken gewisseld:
-akte na tussenarrest zijdens Brederode;
-akte zijdens [appellanten] ;
-akte met betrekking tot benoeming deskundige zijdens de Notaris;
-akte zijdens [appellanten] ;
-antwoordakte zijdens Brederode.
Partijen hebben zich ieder bij akte uitgelaten over de persoon van de te benoemen deskundige(n).
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof beslist dat een nieuw deskundigenbericht moet worden opgesteld en heeft partijen gevraagd zich uit te laten over de persoon van de deskundige.
2..2 Brederode en de Notaris hebben primair de deskundige mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen voorgesteld. Tegen die deskundige heeft [appellanten] bezwaar gemaakt omdat de deskundige (i) niet voldoende onafhankelijk zou zijn en (ii) met name kennis zou hebben op het gebied van commercieel vastgoed. [appellant sub 2] heeft daarbij als argument naar voren gebracht dat het kantoor Gloudemans , waar Van Heesbeen werkzaam is, opdrachten van een dochteronderneming van BAM onder handen heeft gehad. Er bestaan daarom commerciële belangen die de onafhankelijkheid van Van Heesbeen kunnen aantasten. Verder werkt Van Heesbeen regelmatig samen met Van Arnhem , een partijdeskundige in deze zaak, waarbij er belang is deze relatie goed te houden. Genoemde kennis en expertise van Van Heesbeen volgt uit zijn cv, aldus telkens [appellanten] Op zijn beurt stelt [appellanten] de deskundige R.K.F. Kok voor.
2.3
De bezwaren tegen Van Heesbeen verwerpt het hof. Voorop staat dat een deskundige uit hoofde van zijn aanstelling vermoed wordt onafhankelijk te opereren. Dat hij bij een kantoor werkt dat wel opdrachten voor AM Vastgoed BV en/of de Koninklijke BAM Groep NV doet maakt niet dat die onafhankelijkheid in het gedrang komt, te minder nu is gesteld en niet weersproken dat Van Heesbeen zelf niet werkt of heeft gewerkt aan opdrachten van deze vennootschappen. Dat Van Heesbeen contacten heeft met Van Arnhem doet naar het oordeel van het hof evenmin aan die onafhankelijkheid afbreuk. Uit het cv van Van Heesbeen volgt verder voldoende dat hij deskundig mag worden geacht omtrent de te stellen vragen te rapporteren.
2.4
Op haar beurt heeft Brederode haar bedenkingen tegen de deskundige Kok , met name op het gebied van zijn specifieke deskundigheid. Wat betreft de deskundige Kok geldt dat [appellanten] niet hebben gesteld en onderbouwd dat deze deskundige van hen onafhankelijk is. Ook is van hem geen cv overgelegd, zodat het hof zich daar geen oordeel over kan vormen. Desondanks hecht het hof eraan bij de onderhavige zaak ook een deskundige te betrekken die het vertrouwen van [appellanten] geniet en gaat het op het gebied van zijn deskundigheid vooralsnog uit van hetgeen daarover in de akte van [appellanten] is gesteld en wat betreft zijn onafhankelijkheid dat hij geen banden met [appellanten] heeft.
2.5
De slotsom van een en ander is dat zowel de deskundige Van Heesbeen als Kok zal worden benoemd. Zij dienen zoveel mogelijk gezamenlijk en in overeenstemming met elkaar tot hun bevindingen te komen en de beantwoording van de vragen in één rapport neer te leggen. Als dat laatste niet (geheel) mogelijk is, dienen zij in het rapport gemotiveerd uiteen te zetten op welke punt(en) zij van mening verschillen en wat de consequenties zijn voor de beantwoording van de vragen.
2.6
Aan de deskundigen zullen de vragen worden gesteld als in het tussenarrest van 17 juni 2014 geformuleerd en hieronder in het dictum nogmaals geformuleerd.
2.7
De genoemde deskundigen zijn inmiddels door het hof benaderd. Zij hebben verklaard de opdracht te willen aanvaarden. De kostenopgave van Van Heesbeen is door hem bepaald op € 11.500,-, inclusief BTW en van Kok op € 10.454,40, inclusief BTW. De kostenopgaves zijn aan dit arrest gehecht. Partijen kunnen zich over deze kostenopgave desgewenst nog bij brief aan de griffie van dit hof uitlaten.
2.8
Het hof zal de betaling van het voorschot voor rekening van beide partijen brengen in na te melden verhouding.
2.9
Nadat de deskundigen hun rapport bij het hof hebben ingediend, zal het hof partijen – eerst [appellanten] en daarna Brederode en de Notaris – in de gelegenheid stellen bij memorie op het deskundigenrapport te reageren.
2.1
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
3.Beslissing
Het hof:
beveelt een onderzoek door deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wat was, bepaald naar de marktsituatie in mei/juni 2010 (datum aankoop perceel) de (mindere) waarde van het perceel, tezamen met de daarop gebouwde woning inclusief meerwerk, ten opzichte van het door [appellanten] betaalde bedrag van€ 1.750.000,--, in aanmerking genomen de huidige publiekrechtelijke beperking die op grond van de WBb op het perceel rust (het besluit van 11 juli 2012) en de in 2010 (en thans) op het perceel aanwezige restverontreiniging?
a. Wilt u hierbij uitgaan van de marktsituatie in juni 2010, dus geabstraheerd van de prijsdalingen die zich sindsdien op de woningmarkt hebben voorgedaan.
b. Wilt u hierbij betrekken de door [appellanten] opgeworpen mogelijkheid dat het perceel, in aanmerking genomen de daarop rustende publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging, feitelijk onverkoopbaar is?In dit kader kan van belang zijn:- de voor het perceel geldende beperkingen die de publiekrechtelijke beperking met zich meebrengt;- de mogelijkheid dat het perceel nooit geheel zonder restverontreiniging zal zijn;- mogelijke financiële risico's van een potentiële koper voor toekomstige saneringen in het nazorgplan;- problemen die een potentiële koper mogelijk ondervindt bij het verkrijgen van een hypotheek;- de omstandigheid dat de aanwezige restverontreiniging zich mogelijk precies onder de woning maar in elk geval in de directe nabijheid van de woning bevindt.Hierbij wordt u verzocht ook te betrekken dat de woning zich in het hogere marktsegment bevindt.
c. Wilt u hierbij betrekken de door Brederode opgeworpen argument- dat uit het besluit van 18 april 2011 van GS van de provincie Noord-Holland is af te leiden dat de aanwezige restverontreiniging geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's geeft bij gebruik van het perceel.
2. Heeft u verder nog opmerkingen die voor deze zaak van belang kunnen zijn?
benoemt tot deskundigen om dit onderzoek te verrichten:
1. mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen
verbonden aan Gloudemans Taxaties
Postbus 455
5240 AL Rosmalen
2. R.K.F. Kok
verbonden aan Heemborgh Makelaars Hillegom BV
Hoofdstraat 142
2181 EH Hillegom
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundigen zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 11 november 2016 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundigen zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundigen, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
wijst de deskundigen op het bepaalde in artikel 198 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundigen het onderzoek overigens zelfstandig – in de zin van artikel 198 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zullen verrichten en dat dit zal plaatsvinden op een door de deskundigen te bepalen tijdstip;
bepaalt dat ieder van de deskundigen een voorschot toekomt van telkens € 8.000,-;
bepaalt dat partijen Brederode en de Notaris, elk voor een kwart, en [appellanten] voor de helft als voorschot op de kosten van de deskundigen dit bedrag dienen te voldoen; partijen zullen daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota ontvangen met betaalinstructies;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundigen hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundigen pas dan met het onderzoek behoeven te beginnen;
bepaalt dat de deskundigen een schriftelijk, ondertekend bericht zullen inleveren ter griffie van het hof vóór 24 januari 2017;
bepaalt dat de deskundigen tegelijk met dit bericht hun declaratie ter griffie zullen indienen onder vermelding van zaaknummer 200.114.587/01;
verwijst de zaak naar de rol van 31 januari 2017 voor deskundigenbericht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en
M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op
M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op
25 oktober 2016.