Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.167.699/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 2616571 CV EXPL 13-31725
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 augustus 2016
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Stadgenoot genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 23 januari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 oktober 2014, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Stadgenoot als eiseres.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord;
- akte van [appellante] met producties;
- antwoordakte van Stadgenoot.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
alsnog de vordering van Stadgenoot zal afwijzen en Stadgenoot – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan haar heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot verwerping van het hoger beroep, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
In 2008 heeft Stadgenoot de woning aan de [adres] (verder: de woning) verhuurd aan [appellante] tegen een huurprijs van laatstelijk € 559,13 per maand. Stadgenoot heeft [appellante] in de eerste aanleg van deze procedure gedagvaard in verband met een betalingsachterstand en onder meer gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur tot en met 30 november 2013, vermeerderd met buitengerechtelijk kosten, het totaal neerkomende op een bedrag van € 6.682,07, alsmede (een vergoeding gelijk aan) de maandelijkse huur tot de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden. [appellante] heeft in eerste aanleg aanvankelijk in persoon geprocedeerd en in een brief van 5 januari 2014 geantwoord op de inleidende dagvaarding. Partijen hebben tijdens de comparitie na antwoord in eerste aanleg op 10 april 2014 onder meer afspraken gemaakt over het alvast betalen door [appellante] van een bedrag van € 6.000,= aan Stadgenoot en het verrichten van een onderzoek door (technici van) Stadgenoot naar door [appellante] ondervonden stankoverlast in de woning. Uiteindelijk is op 19 mei 2014 de oorzaak van de klacht vastgesteld en verholpen. [appellante] is de afspraak alvast een bedrag van € 6.000,= aan Stadgenoot te betalen niet nagekomen. Stadgenoot heeft haar vordering bij conclusie van repliek vermeerderd met de huur tot en met juni 2014. [appellante] heeft vervolgens een ‘conclusie van dupliek in conventie conclusie van repliek in reconventie’ genomen. Onder het kopje ‘Conclusie van repliek in reconventie’ heeft zij te kennen gegeven dat zij vanwege ernstige stankoverlast in aanmerking komt voor een huurprijsvermindering van 30% van de huurprijs, over de gehele periode van de stankoverlast.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Stadgenoot toegewezen en [appellante] belast met de kosten van het geding. Daartoe is onder meer overwogen (i) dat [appellante] niet tijdig een (tegen)vordering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro heeft ingesteld, zodat een mogelijke aanspraak op huurvermindering niet aan de orde is, (ii) dat [appellante] hoe dan ook na het herstel van de klachten geen beroep meer toekomt op opschorting van de betaling van de huur, voor zover zij daartoe al bevoegd is geweest en (iii) dat [appellante] de omvang van de huurachterstand niet heeft bestreden.
3.3.
De grief van [appellante] betreft het oordeel van de kantonrechter dat zij niet tijdig een tegenvordering strekkende tot huurprijsvermindering heeft ingesteld. [appellante] stelt dat zij dat wel degelijk heeft gedaan in de brief van 5 januari 2014, waarin zij tot uitdrukking heeft gebracht dat zij vanaf de aanvang van de huur in februari 2008 ernstige overlast had ondervonden van stankoverlast en daarover regelmatig had geklaagd bij Stadgenoot, die echter niet in staat bleek het probleem op te lossen. [appellante] stelt dat uit de slotpassage van de brief blijkt dat zij in aanmerking wenste te komen voor vermindering van de huurprijs. [appellante] verwijst daartoe naar de volgende passage:
‘Zoals ik eerder aangaf huur ik een woning in de vrije sector dus bij de huurcommissie kan ik niet terecht. Wat moet ik anders om dit probleem op te lossen?
Ik ben ook zeker bereid om te betalen en het is zeker niet mijn bedoeling om het contract te laten ontbinden maar kan ook niet haast € 600,- blijven betalen voor een woning met zo’n grote mankement. Ik heb inmiddels ook vernomen dat het een veel voorkomende probleem is op IJburg en de Woningbouwverenigingen hier ook van op de hoogte zijn. Zelfs dat men al eerder op deze wijze actie van de Woningbouw hebben afgedwongen. Ik zou graag tot een compromis komen met de Woningbouwverenging/Gerechtsdeurwaarderskantoor waarbij beide partijen tevreden kunnen zijn. En mocht het nou zo zijn dat ik gewoon moet betalen en mijn klacht er weinig toe doet dan ben ik daar ook zeker toe bereid, want nogmaals het is zeker niet mijn intentie om het contract te laten ontbinden maar zou gewoon graag actie willen zien en dat is gezien de omstandigheden niet gek (in mijn ogen). Ik verzoek u het contract niet te ontbinden, omdat de zaken hier anders liggen en ik dan liever in de rioleringsgeur zit dan op straat sta met mijn kind. Ik zou niet weten hoe ik de Woningbouw dan nog actie kan laten ondernemen maar dat zou dan niet anders zijn, maar ik hoop echt van harte dat er een middenweg is voor beide partijen.
Ik dank u eerbiedig.’
3.4.
Het hof oordeelt als volgt. Voor zover [appellante] bedoelt dat een verzoek tot huurprijsvermindering ligt besloten in de zinsnede aan het begin van het citaat, te weten dat het zeker niet haar bedoeling is om het contract te laten ontbinden, maar dat zij ‘ook niet haast € 600,- kan blijven betalen’ voor een woning met zo’n groot mankement, kan zij daarin niet worden gevolgd. De essentie van de volledige passage (ook in de context van de gehele brief) is immers dat [appellante] (i) een oplossing wil voor langdurig ondervonden stankoverlast in de woning en (ii) het niet betalen van de verschuldigde huurpenningen ziet als enige mogelijkheid om de woningbouwvereniging tot actie te dwingen, maar (iii) als het niet anders kan, bereid is ‘gewoon’ de huur te betalen om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. Noch hieruit, noch uit de geuite wens te willen zoeken naar een compromis of middenweg, kan, ook bij welwillende lezing worden afgeleid dat [appellante] voor ogen stond dat de huurprijs voor de duur van de stankoverlast naar beneden zou worden bijgesteld en dat zij de kantonrechter een daartoe strekkend verzoek voorlegde. De geciteerde passage kan in juridische termen niet anders worden opgevat dan als een beroep op opschorting van de huurpenningen om Stadgenoot te bewegen de door haar geuite klacht over de woning te verhelpen. Een beroep op opschorting is niet gelijk te stellen aan een verzoek om vermindering van de huurprijs, omdat opschorting slechts een tijdelijk karakter heeft en het verschuldigde bedrag uiteindelijk – na het verhelpen van de klachten – volledig dient te worden voldaan, zulks terwijl een ingewilligd verzoek om huurprijsvermindering tot gevolg zou hebben dat de huur gedurende de periode van de klachten (gedeeltelijk) niet is verschuldigd. Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.
3.5.
De conclusie is dat de grief faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 711,= aan verschotten en € 948,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2016.