ECLI:NL:GHAMS:2016:4268 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over vergoeding door ex-huurder voor aangebr...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.175.517/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3338636 CV EXPL 14-23782

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2016 (bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. F. Salouli te Amsterdam,

t e g e n

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. R.M. Goeman te Woerden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 26 mei 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 24 februari 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als opposante en [appellant] als geopposeerde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Op 27 september 2016 heeft voor de meervoudige kamer van dit hof een comparitie van partijen plaatsgevonden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel – onder vermeerdering van eis – geconcludeerd, zakelijk, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en Ymere zal veroordelen tot betaling aan [appellant] , kort gezegd, van een bedrag van € 12.500,= “dan wel” minimaal € 7.462,25, alsmede tot het aan [appellant] op grond van art. 843a Rv. geven van afschrift van na te melden correspondentie, alles met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

Ymere heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof in principaal appel het beroep zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten, en in incidenteel appel het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij een deel van de vordering van [appellant] is toegewezen, en die vordering alsnog integraal zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest dat appel zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.6 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [appellant] heeft van oktober 1984 tot juni 2012 van (de rechtsvoorganger van) Ymere de woning gehuurd aan de [adres] (verder: de woning), tegen een laatst verschuldigde huurprijs van € 230,= per maand. In de periode van (ten minste) 1996 tot 2000 heeft [appellant] verbouwingen aan de woning uitgevoerd.

( b) Op verzoek van [appellant] heeft [A] van Netwerk Makelaardij op 8 juni 2012 de meerwaarde van de woning na verbouwing en na afschrijving van materialen en/of toevoegingen getaxeerd op € 12.500,= (verder: de waarde verklaring).

( c) Bij brief van 14 juni 2012 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] , onder overlegging van de waarde verklaring, Ymere verzocht haar standpunt kenbaar te maken met betrekking tot de meerwaarde van de woning.

( d) In reactie daarop heeft Ymere bij brief van 9 augustus 2012 [appellant] laten weten de door hem gevraagde vergoeding niet te zullen betalen.

( e) Van september 2004 tot en met mei 2005 is tussen partijen herhaaldelijk gecorrespondeerd en gesproken over door [appellant] van zijn benedenburen ondervonden (geluid)overlast.

( f) Bij inleidende dagvaarding van 10 juni 2014 heeft [appellant] de betaling van Ymere gevorderd van een bedrag van € 12.500,=, daartoe stellende dat hij in de periode van 1998 tot 2000 de kwaliteit van de woning heeft verbeterd, dat de waarde daarvan per 8 juni 2012 op grond van de waarde verklaring moet worden gesteld op € 12.500,= en dat hij, na het einde van de huur, op grond van het bepaalde in art. 7:216 BW Pro jo art. 6:212 BW Pro jegens Ymere aanspraak heeft op de betaling van dat bedrag. Bij verstekvonnis van 7 juli 2014 (verder: het verstekvonnis) heeft de kantonrechter de vordering toegewezen. Op het daartegen door Ymere ingestelde verzet heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis het verstekvonnis vernietigd, Ymere veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 750,=, die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen partijen geheel gecompenseerd.

3.2.1.

Grief 1 in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter in overweging 10 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat Ymere na het vertrek van [appellant] de (gas- en elektra) installatie heeft vervangen en dat de cv-ketel was afgeschreven.

3.2.2.

Een e-mail van Innax Gebouw & Omgeving (verder: Innax) aan Ymere van 15 juni 2012 luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“Op jouw verzoek is extra aandacht gegeven aan de CV en elektrische installatie van de woning aan de [adres] i.v.m. zelfwerkzaamheden van de vorige bewoner.

Hierbij alvast de bevindingen van de inspecteur:

CV-ketel:

• Bouwjaar CV-ketel 1992 (gedateerd).

• CV-ketel betreft een VR, zonder elektronische ontsteking.

• Ten tijde van de keuring vertoonde de ketel gebreken, warmwater temperatuur komt niet boven de 30’C en de branders branden onregelmatig.

Elektrische Installatie:

• Gevaarlijke situaties bij niet afgedopte bedradingen.

• Verlichting bij de entree is niet uit te schakelen.

• Plaatselijk loszittende schakelmateriaal.

Gasinstallatie:

• Lekkage gasleiding t.p.v. de gaskraan ten behoeve van het gascomfort, verde-re metingen op de gasdichtheid van het overige leidingwerk was niet mogelijk.

Een gasdichtheidsmeting na herstel van deze lekkage is nodig om de gasdichtheid van het overige leidingwerk te controleren.

(…)

Vanwege bovengeplaatste opmerkingen heeft de inspecteur de elektriciteit uitgeschakeld en gaskraan dichtgedraaid.”

3.2.3.

[appellant] heeft de juistheid van deze bevindingen van Innax niet althans niet voldoende gemotiveerd betwist, reden waarom het hof van de juistheid ervan uitgaat.

3.2.4.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat op grond de bevindingen van Innax genoegzaam vaststaat dat de cv-ketel als afgeschreven moet worden beschouwd, ook als [appellant] deze (niet in 1992 maar pas) in 1999 heeft geplaatst, zoals hij stelt. [appellant] betwist bovendien niet dat Ymere de cv-ketel na zijn vertrek uit de woning heeft vervangen. In het midden kan blijven of Ymere op grond van de bevindingen van Innax de gas- en elektra installatie heeft vervangen, evenals de door [appellant] in zijn toelichting op de grief ampel besproken vraag of hem van de slechte staat van de installatie een verwijt valt te maken. Het gaat in dit geding immers slechts om de vraag of [appellant] recht heeft op een vergoeding wegens waardevermeerdering in verband met door hem aangebrachte wijzigingen aan de woning. In dat verband heeft [appellant] bij de inleidende dagvaarding onder meer gesteld dat hij in de woning een hoge rendementsketel heeft geplaatst voor verwarming en warm water en dat de verouderde elektrische installatie in het gehele huis is vernieuwd. Op grond van de bevindingen van Innax oordeelt het hof dat aan deze wijzigingen ten tijde van het einde van de huur geen relevante waarde meer kon worden toegekend. Niets van wat [appellant] verder nog heeft aangevoerd kan, indien al feitelijk juist, tot een andere conclusie leiden. Om die reden treft de grief geen doel.

3.3.1.

Met
grief 2 in principaal appelkomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter, eveneens gegeven in overweging 10 van het bestreden vonnis, dat ook voor de overige door [appellant] aangebrachte voorzieningen geldt dat de (meer)waarde daarvan niet op een noemenswaardig bedrag is te begroten omdat die voorzieningen inmiddels zijn verwoond en dat de omstandigheid dat Ymere de opvolgend huurder meer huur kan vragen het gevolg is van de huurprijsontwikkeling en niet van de door [appellant] aangebrachte voorzieningen. [appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat Ymere de opvolgend huurder van de woning een hogere huur in rekening heeft kunnen brengen omdat het aantal punten (in het kader van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte) van de woning is vergroot dankzij de door [appellant] aangebrachte voorzieningen, in het bijzonder de aanleg van radiatoren in de drie slaapkamers, de gang en de zolderkamer, de verlenging van het aanrechtblad en het aanbrengen van wastafels in twee slaapkamers en in het toilet. Door deze hogere huur is Ymere volgens [appellant] (vijf jaar na zijn vertrek) mogelijk tot een bedrag van € 3.525,60 verrijkt.

3.3.2.

Het hof stelt vast dat Ymere reeds in eerste aanleg heeft gesteld dat na de oplevering van de woning door [appellant] allerhande werkzaamheden noodzakelijk waren die tot gevolg hadden dat de woning enkele maanden, te weten tot december 2012, niet kon worden verhuurd, alsmede dat Ymere van de nieuwe huurder heeft bedongen dat deze de door [appellant] uitgevoerde wijzigingen als ZAV (zelf aangebrachte veranderingen) accepteert, met als gevolg dat Ymere deze zaken niet zal onderhouden en deze bij een eventueel defect zal vervangen door standaardmateriaal. [appellant] heeft een en ander niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Verder staat vast dat de door [appellant] aangebrachte wijzigingen ten laatste in het jaar 2000, dus ruim twaalf jaar voor het einde van de huurovereenkomst, hebben plaatsgevonden en dat [appellant] daarvan tot het einde van de huur zelf heeft kunnen profiteren. Tegen deze achtergrond heeft [appellant] onvoldoende toegelicht zijn (door Ymere betwiste) stelling dat Ymere is verrijkt doordat zij de door hem aangebrachte wijzigingen in het puntenaantal heeft verdisconteerd en/of door die wijzigingen een hogere huur van de opvolgend huurder heeft kunnen bedingen. Bovendien heeft [appellant] niet gesteld dat hij als gevolg hiervan is verarmd en dat de eventuele verrijking van Ymere ongerechtvaardigd is. Ook deze grief faalt derhalve.

3.4.

Het hof overweegt voorts het volgende. In eerste aanleg heeft Ymere onder meer aangevoerd dat zij [appellant] geen toestemming heeft gegeven voor de door hem aangebrachte wijzigingen, zulks terwijl daarvoor op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst schriftelijke toestemming vereist was, dat daarom van ‘geoorloofde veranderingen en toevoegingen’ in de zin van art. 7:216 lid 3 BW Pro geen sprake is en dat alleen daarom al de vordering van [appellant] moet worden afgewezen. Het hof onderschrijft, daargelaten de schriftelijkheidseis in artikel 7.1 van de huurovereen-komst, dit standpunt. Niet voldoende concreet gesteld – noch gebleken – is immers dat Ymere [appellant] uitdrukkelijk (al dan niet schriftelijk) toestemming voor de door hem beoogde wijzigingen heeft gegeven. Die toestemming kan evenmin zonder nadere toelichting, die ontbreekt, worden afgeleid uit de door [appellant] bij memorie van antwoord in incidenteel appel overgelegde bouwtekeningen. Ten slotte leidt het enkele feit dat Ymere, hoewel daarvan op de hoogte, niet tegen de verbouwing door [appellant] is opgetreden, niet tot het oordeel dat Ymere voor die verbouwing toestemming heeft gegeven. Zoals Ymere terecht heeft aangevoerd, zou dat niet-optreden (gedogen) hoogstens ertoe kunnen leiden dat Ymere haar recht op ongedaanmaking van die wijzigingen heeft verspeeld, maar impliceert dit niet dat zij voor die wijzigingen op enigerlei wijze moet betalen. Dit alles betekent dat de vordering van [appellant] ter zake van ongerechtvaardigde verrijking in verband met de waardevermeerdering van de woning – als de grieven 1 en/of 2 in principaal appel gegrond zouden zijn geweest – zou zijn afgestuit op het ontbreken van toestemming van Ymere voor de door [appellant] aangebrachte voorzieningen.

3.5.1.

Grief 3 in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter in de overwegingen 11 en 12 van het bestreden vonnis – volgens [appellant] slechts – € 750,= toewijsbaar heeft geoordeeld op de grond dat Ymere door de grootschalige verbouwing van [appellant] gedurende lange tijd minder onderhoudskosten met betrekking tot de woning heeft gemaakt.

3.5.2.

In zijn toelichting op deze grief bespreekt [appellant] weliswaar (wederom) een aantal wijzigingen aan de woning die volgens hem substantieel zijn en tot een waarde-vermeerdering en/of een hoger puntental hebben geleid, maar hij geeft niet aan en dat en waarom een bedrag van € 750,= in verband met door Ymere uitgespaarde kosten aan onderhoud van de woning – en daarop ziet de onderhavige veroordeling door de kantonrechter – te laag is. In zoverre is de grief dus onvoldoende toegelicht. Voor het overige gelden de overwegingen 3.3.2 en 3.4 (alsmede 3.6.3) ook hier. Ook deze grief faalt dus.

3.6.1.

Grief I in incidenteel appelstrekt ten betoge dat dat de kantonrechter ten onrechte voormeld bedrag van € 750,= op grond van ongerechtvaardigde verrijking heeft toegewezen in verband met door Ymere uitgespaarde onderhoudskosten met betrekking tot de woning.

3.6.2.

Ymere betoogt allereerst dat (ook hier) op grond van het bepaalde in art. 7:216 lid 3 BW Pro het ontbreken van haar toestemming voor de door [appellant] verrichte werkzaamheden aan toewijzing van de vordering in de weg staat. Dit verweer wordt verworpen, omdat het hier niet gaat om een vergoeding voor geoorloofde veranderingen of wijzigingen aan het gehuurde maar om door Ymere uitgespaarde onderhoudskosten. Art. 7:216 lid 3 BW Pro mist dus toepassing.

3.6.3.

Wel steekhoudend echter acht het hof het verweer van Ymere dat het enkele feit dat zij als gevolg van de werkzaamheden van [appellant] minder onderhoudskosten voor de woning heeft gehad (wat zij overigens betwist), niet zonder meer leidt tot de conclusie dat [appellant] in verband daarmee een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW Pro) toekomt. Het is immers, als al zou moeten worden aangenomen dat hier sprake is van een verrijking van Ymere ten koste van [appellant] , de vraag of een dergelijke verrijking ongerechtvaardigd is in de zin van voormelde wetsbepaling. Hierbij dient te worden bedacht dat het de eigen keuze van [appellant] is geweest om i) de onderhavige werkzaamheden te verrichten en ii) jegens Ymere tijdens de loop van de huur geen aanspraak te maken op het verrichten van onderhoudswerkzaamheden. [appellant] heeft niets concreets aangevoerd op grond waarvan het hof zou moeten oordelen dat Ymere door het uitsparen van onderhoudskosten in verband met de woning ten koste van [appellant] ongerechtvaardigd is verrijkt, laat staan tot een bedrag van € 750,=. Om deze reden is de grief gegrond.

3.7.1.

Voor het eerst in hoger beroep heeft [appellant] (subsidiair) van Ymere de betaling gevorderd van een bedrag van (minimaal) € 7.462,25 ten titel van schadevergoeding, bestaande uit verhuis- en inrichtingskosten (€ 5.396,=), alsmede uit reeds betaalde en nog te betalen werkelijke advocaatkosten (€ 900,= respectievelijk € 1.166,25). Aan deze vordering legt [appellant] ten grondslag dat Ymere vanaf 1990 de woning onder de zijne (verder: de benedenwoning) heeft verhuurd aan (jonge) mensen met allerlei (sociale, psychische en andere) problemen, die veel (geluids)overlast hebben veroor-zaakt. [appellant] heeft meermalen bij Ymere tevergeefs geklaagd over deze overlast en over de wijze waarop de bewoners van de benedenwoning werden uitgekozen. Uiteindelijk heeft hij besloten om vanwege de aanhoudende overlast te verhuizen, hetgeen tot (de door hem gestelde) verhuis- en inrichtingskosten heeft geleid. Ymere heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld, zo stelt [appellant] , omdat zij hem belangrijke informatie heeft onthouden over de wijze waarop de benedenwoning werd verhuurd en over de persoon van de steeds wisselende huurders. Tevens vordert [appellant] op de voet van art. 843a Rv afschrift van alle correspondentie tussen partijen inzake de overlast die [appellant] ondervond in de periode van begin 2011 tot (naar het hof begrijpt) het einde van de huur in 2012, waaronder in het bijzonder een brief van Ymere van 7 maart 2012. Ymere heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd op gronden die hierna, voor zover nodig, zullen worden besproken. Het hof oordeelt als volgt.

3.7.2.

Met betrekking tot de vordering op grond van art. 843a Rv heeft Ymere aangevoerd dat zij, afgezien van een brief van 9 mei 2012 die zij als productie 15 bij haar memorie van antwoord/memorie van grieven heeft overgelegd, niet meer beschikt over de correspondentie tussen haar en [appellant] in de door deze genoemde periode. [appellant] vindt dit weliswaar ongeloofwaardig maar heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat Ymere wel beschikt over delen van de tussen partijen gevoerde correspondentie in de periode van begin 2011 tot het einde van de huur medio 2012. Bij deze stand van zaken moet de vordering worden afgewezen.

3.7.3.

Wat er inhoudelijk zij van i) het door [appellant] aan Ymere gemaakte verwijt dat zij hem belangrijke informatie heeft onthouden over de wijze waarop de beneden-woning werd verhuurd en over de persoon van de steeds wisselende huurders, en ii) de door [appellant] gestelde (geluid)overlast in de periode van begin 2011 tot medio 2012, de onderhavige geldvordering is gebaseerd op de stelling dat [appellant] door die overlast feitelijk gedwongen is geweest te verhuizen. Hoewel Ymere dit heeft betwist, zal het hof er bij wege van veronderstelling van uitgaan dat [appellant] vanwege de door hem van zijn benedenburen ervaren (geluid)overlast de keuze heeft gemaakt te verhuizen. Niet gesteld of gebleken is echter dat [appellant] Ymere in gebreke heeft gesteld ten aanzien van haar verplichting hem het rustig genot van de woning te verschaffen en (in dat verband) op te treden tegen zijn overlast veroorzakende benedenburen. De brief van de toenmalige advocaat van [appellant] van 27 oktober 2011, waarin Ymere wordt gevraagd of zij bereid is [appellant] een verhuis- en herinrichtingsvergoeding toe te kennen, kan niet als ingebrekestelling worden aangemerkt. Dit klemt te meer, omdat niet voldoende concreet is gesteld, laat staan gebleken, dat [appellant] na 13 mei 2005 (de datum van de laatste brief van Ymere aan [appellant] in verband met overlast) nog bij Ymere over overlast heeft geklaagd. Bij deze stand van zaken – en bij gebreke van stellingen die tot een ander oordeel nopen – is Ymere niet in verzuim komen te verkeren. Om die reden bestaat tot toekenning van schadevergoeding te dezen geen grond, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

3.8.

Omdat geen van zijn vorderingen toewijsbaar is, dient [appellant] , als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg. Ook de tegen de bij het bestreden vonnis uitgesproken kostencompensatie gerichte
grief II in incidenteel appelis daarom terecht voorgedragen.

3.9.

Op grond van al het voorgaande zal het hof het principale appel verwerpen, het bestreden vonnis – in het incidentele appel – vernietigen voor wat betreft de daarbij ten laste van Ymere uitgesproken veroordeling tot betaling aan [appellant] van € 750,=, alsmede ten aanzien van de kostencompensatie, en alle vorderingen van [appellant] afwijzen. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg, het principale appel en het incidentele appel. Alleen de kosten van de verzetdagvaarding zal het hof ten laste van Ymere laten.

4.Beslissing

Het hof:

verwerpt het principale appel;

vernietigt – in het incidentele appel – het bestreden vonnis, voor zover Ymere daarbij is veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 750,= en voor zover daarbij de proceskosten zijn gecompenseerd;

wijst alle vorderingen van [appellant] af;

verwijst [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Ymere gevallen en begroot op € 600,= wegens salaris van de gemachtigde;

verwijst [appellant] in de kosten van het principale appel, aan de zijde van Ymere gevallen en tot op heden begroot op € 711,= wegens verschotten en € 1.788,= wegens salaris van de advocaat;

verwijst [appellant] in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van Ymere gevallen en begroot op € 347,= wegens salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 oktober 2016.