Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.175.958/01
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/577346/HA ZA 14-1155
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 november 2016 (bij vervroeging)
inzake
METROPROP B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. B. Verschuren te Amsterdam,
t e g e n
BOUW- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ INIMA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Metroprop en Inima genoemd.
Metroprop is bij dagvaarding van 30 juli 2015, hersteld bij exploot van 17 augustus 2015, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 juni 2015, naar het hof begrijpt: voor zover (onder bovenvermeld zaak- en rolnummer) gewezen tussen Inima als eiseres in conventie en Metroprop als gedaagde in conventie. De dagvaarding bevat de grieven.
Nadat Metroprop overeenkomstig de appeldagvaarding – onder overlegging van producties – had geconcludeerd, hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
- pleitnota van de kant van Inima, met producties;
- pleitnota van de kant van Metroprop, met producties.
De beide laatste stukken bevatten tevens een reactie op de pleitnota van de wederpartij.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Metroprop heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis (in conventie) zal vernietigen en de vordering van Inima alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Inima heeft onder vermindering van eis geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het princi-pale beroep zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten, en in het incidentele appel bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij een deel van de vordering van Inima is afgewezen en die vordering alsnog tot een bedrag van € 34.941,78 zal toewijzen, met rente, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
In incidenteel appel heeft Metroprop geconcludeerd, kort gezegd, tot verwerping van de grieven, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( a) Inima is eigenares van een aantal panden in Amsterdam, waaronder (tot 12 juni 2014) dat aan de [adres] (verder: het pand). De appartementen en winkelruimtes van de panden van Inima worden verhuurd. Het dagelijks beheer van die panden is tot oktober 2014 verzorgd door Metroprop, van welke vennootschap [A] sinds 1996 enig aandeelhouder en enig bestuurder is. Laatstelijk, tot haar overlijden op 18 september 2015, was [B] enig aandeelhouder en enig bestuurder van zowel Inima als MH Real Estate B.V. (verder: Real Estate).
( b) [B] en haar echtgenoot [C] hebben in 1980 Metroprop opgericht, toen nog genaamd [X] International Property Agents B.V. In 1989 heeft Inima het volledige beheer van het pand gegeven aan [Y] Management B.V., destijds ook een aan het echtpaar [B] gelieerde vennootschap. De naam van die laatste vennootschap is in 1994 gewijzigd in Metroprop Vastgoed B.V.
( c) In het procesdossier bevindt zich een stuk, getiteld
Administration Agreement. Hierin worden als partijen genoemd Inima (als ‘
owner’) en [Y] Management B.V. (als
‘administrator’). Het overgelegde exemplaar bevat slechts een handtekening aan de zijde van [Y] Management B.V., die van haar toenmalige directeur [D] . Dit stuk luidt, voor zover van belang, als volgt:
Administration Agreement. Hierin worden als partijen genoemd Inima (als ‘
owner’) en [Y] Management B.V. (als
‘administrator’). Het overgelegde exemplaar bevat slechts een handtekening aan de zijde van [Y] Management B.V., die van haar toenmalige directeur [D] . Dit stuk luidt, voor zover van belang, als volgt:
“The undersigned (...) have agreed (…) that the administrator will administer the immovables mentioned below for and on behalf of the owner. Furthermore they have agreed the following:
A. This Agreement will take effect/has taken effect on January 1st 1989 (...)
(…)
D. This agreement refers to the following immovables:
[adres]
(…)
1. Administration is understood to mean:
A. promotion of the letting of the immovables;
B. consideration of requests and complains lodged by tenants;
C. arrangements as to the collection of rent;
D. arrangements as to the performance of repairs and maintenance work by any third party;
(...)
6. The rent will be settled with the owner periodically and regurlarly. The payments made on behalf of the owner and the fee due to the administrator may, subject to specification in writing, be deducted when settling the rent. (...) In case of letting, the renewal of leases, housing exchange and the like the administrator is entitled to charge the usual fees in acordance with the tariffs and conditions af the “NMB”.
( d) In het procesdossier bevindt zich voorts een aan Van Lanschot Bankiers gerichte
‘signing authorisation’van 9 december 1991 (namens Inima ondertekend door [B] ), waarin wordt verklaard dat mr. [E] van [Y] Mana-gement B.V. onbeperkt bevoegd is tot de bankrekening van Inima met het nummer [nummer] , met daarbij een handtekeningenkaart waarop, naast [E] , ook [A] als gemachtigde ten aanzien van dat rekeningnummer wordt genoemd.
‘signing authorisation’van 9 december 1991 (namens Inima ondertekend door [B] ), waarin wordt verklaard dat mr. [E] van [Y] Mana-gement B.V. onbeperkt bevoegd is tot de bankrekening van Inima met het nummer [nummer] , met daarbij een handtekeningenkaart waarop, naast [E] , ook [A] als gemachtigde ten aanzien van dat rekeningnummer wordt genoemd.
( e) Metroprop heeft op 18 februari 1997 een factuur aan Inima gestuurd ter zake van een courtage van ƒ 2.157,30 (inclusief btw) met betrekking tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor de vierde verdieping van het pand. Inima heeft deze factuur voldaan.
( f) De bedrijfsruimte gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het pand (hierna tezamen: de winkelruimte) werd tot februari 2014 verhuurd aan de vennootschap IC Companys.
( g) Bij e-mail van 27 januari 2014 heeft de advocaat van Inima Metroprop geschreven:
“(...) In antwoord op jouw mail van eerder vanmiddag bevestig ik je dat ik inderdaad beschik over een volmacht en dat ik dientengevolge gesprekken voer met IC Companys (...). Ook mij hebben de geluiden bereikt dat IC Companys de vigerende huurovereenkomst per 1 april a.s. wenst te beëindigen, althans dat per die datum in ieder geval de lopende exploitatie wordt stopgezet. (...)
Gelet op voornoemde volmacht, verzoek ik je vriendelijk alle potentiële kandidaat-huurders naar mij door te verwijzen. (...)”
( h) In februari 2014 is tussen Inima als verhuurder en Amsterdam Cheese Company B.V. (verder: ACC) als huurder een overeenkomst ten aanzien van de winkelruimte gesloten voor de duur van tien jaar. De huursom is voor het eerste jaar vastgesteld op € 173.500,= exclusief btw. In artikel 7.1 van de huurovereenkomst is Metroprop als beheerder van het gehuurde genoemd.
( i) Bij schrijven van 17 maart 2014 heeft Metroprop Inima een bedrag van € 32.965,= exclusief btw gefactureerd ter zake van courtage in verband met de huurovereenkomst tussen Inima en ACC. Metroprop (in de persoon van [A] ) heeft dit bedrag inclusief btw (€ 39.887,65), met gebruikmaking van de onder (d) bedoelde volmacht, van de bankrekening van Inima naar zichzelf overgemaakt.
( j) Op 12 juni 2014 is bij gelegenheid van een juridische splitsing de eigendom van het pand overgegaan van Inima op Real Estate.
( k) Bij e-mail van 24 juli 2014 heeft de advocaat van Inima Metroprop bericht:
“(…) Voorts nam ik kennis van de factuur van Metroprop B.V. ter zake een courtage wegens de verhuur aan Amsterdam Cheese Company B.V. Deze factuur ten bedrage van € 32.965,= exclusief BTW dateert van 17 maart 2014 en is – naar ik heb begrepen – door jou, c.q. Metroprop B.V. en ten laste van cliënte voldaan. Gaarne verneem ik per ommegaande op basis waarvan cliënte deze courtage zou zijn verschuldigd. (…)
Cliënte heeft ervoor gekozen om het beheer en de verhuur uit elkaar te trekken”
( l) De relatie tussen Inima en Metroprop is vervolgens verslechterd. Metroprop heeft de samenwerking met Inima per 1 oktober 2014 opgezegd. Inima heeft daarin berust.
( m) In de eerste aanleg van dit geding (in conventie) heeft Inima, voor zover thans van belang, van Metroprop op grond van onverschuldigde betaling althans ongerechtvaardigde verrijking de betaling gevorderd van een bedrag van € 39.887,65, het door Metroprop ten laste van Inima aan zichzelf betaalde bedrag, te vermeerderen met wettelijke handelsrente althans wettelijke rente. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van Inima toegewezen tot een bedrag van € 23.360,93, met wettelijke rente, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen partijen geheel gecompenseerd.
( n) Na dit vonnis heeft Metroprop Inima ter zake gecrediteerd met een bedrag van € 4.945,88 inclusief btw en dit bedrag aan Inima terugbetaald. Daarom heeft Inima in appel haar vordering verminderd tot een totaalbedrag van € 34.941,78.
3.2.1.
De
grieven 1 tot en met 10 in incidenteel appelkunnen gezamenlijk worden besproken aangezien zij alle inhouden dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld, kort gezegd, dat moet worden aangenomen dat de
Administration Agreementtussen partijen geldt, dat Metroprop werkzaamheden heeft verricht om ACC als nieuwe huurder bij Inima te introduceren en dat Metroprop daarom recht heeft op betaling van
“the usual fees in ac[c]ordance with the tariffs and conditions [o]f the “NMB”in de zin van artikel 6 van Pro de
Administration Agreement. Het hof oordeelt als volgt.
grieven 1 tot en met 10 in incidenteel appelkunnen gezamenlijk worden besproken aangezien zij alle inhouden dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld, kort gezegd, dat moet worden aangenomen dat de
Administration Agreementtussen partijen geldt, dat Metroprop werkzaamheden heeft verricht om ACC als nieuwe huurder bij Inima te introduceren en dat Metroprop daarom recht heeft op betaling van
“the usual fees in ac[c]ordance with the tariffs and conditions [o]f the “NMB”in de zin van artikel 6 van Pro de
Administration Agreement. Het hof oordeelt als volgt.
3.2.2.
Tussen partijen staat vast – zoals onder 3.1 (c) vermeld – dat het in het geding gebrachte exemplaar van de
Administration Agreementslechts een handtekening aan de zijde van [Y] Management B.V. bevat, te weten die van haar toenmalige directeur [D] . Het stuk is niet namens Inima ondertekend. Omdat niet is gesteld of gebleken dat [D] ooit bestuurder van Inima is geweest (laat staan ten tijde van de ondertekening van het stuk), behoeft het hof zich niet uit te laten over de vraag of [D] , als hij toen ook bestuurder van Inima zou zijn geweest, het stuk dan mede namens Inima zou hebben ondertekend. Partijen hebben aanvankelijk een dergelijke discussie gevoerd, dit echter uitgaande van de (door Inima betwiste en ook onjuist gebleken) stelling van Metroprop dat [Y] het stuk had ondertekend, in een periode dat hij zowel van Inima als (thans) Metroprop Vastgoed B.V. bestuurder was. Niet gesteld of gebleken is dat er een wel mede namens Inima getekende versie van de
Administration Agreementbestaat.
Administration Agreementslechts een handtekening aan de zijde van [Y] Management B.V. bevat, te weten die van haar toenmalige directeur [D] . Het stuk is niet namens Inima ondertekend. Omdat niet is gesteld of gebleken dat [D] ooit bestuurder van Inima is geweest (laat staan ten tijde van de ondertekening van het stuk), behoeft het hof zich niet uit te laten over de vraag of [D] , als hij toen ook bestuurder van Inima zou zijn geweest, het stuk dan mede namens Inima zou hebben ondertekend. Partijen hebben aanvankelijk een dergelijke discussie gevoerd, dit echter uitgaande van de (door Inima betwiste en ook onjuist gebleken) stelling van Metroprop dat [Y] het stuk had ondertekend, in een periode dat hij zowel van Inima als (thans) Metroprop Vastgoed B.V. bestuurder was. Niet gesteld of gebleken is dat er een wel mede namens Inima getekende versie van de
Administration Agreementbestaat.
3.2.3.
Voor zover Metroprop beoogt te stellen dat tussen partijen de inhoud van de
Administration Agreement, in het bijzonder artikel 6, als destijds door hen mondeling overeengekomen geldt, merkt het hof op dat deze stelling, die door Inima wordt betwist, onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Bovendien heeft Metroprop op dit punt in appel geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. De omstandigheid dat Inima in 1997 de onder 3.1 (e) vermelde courtagefactuur van Metroprop heeft voldaan, leidt niet tot een ander oordeel, te minder omdat Inima onweersproken heeft gesteld dat zich in het verleden herhaaldelijk (huurders)mutaties in het pand hebben voorgedaan waarvoor Metroprop haar geen courtage in rekening heeft gebracht. Ook de onder 3.1 (k) als laatste geciteerde volzin uit de e-mail van de advocaat van Inima van 24 juli 2014 leidt noch op zichzelf noch bezien in verband de betaling van voormelde eerdere factuur, tot een ander oordeel, evenmin als de omstandigheid dat [B] de onder 3.1 (d) genoemde machtiging heeft gegeven.
Administration Agreement, in het bijzonder artikel 6, als destijds door hen mondeling overeengekomen geldt, merkt het hof op dat deze stelling, die door Inima wordt betwist, onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Bovendien heeft Metroprop op dit punt in appel geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. De omstandigheid dat Inima in 1997 de onder 3.1 (e) vermelde courtagefactuur van Metroprop heeft voldaan, leidt niet tot een ander oordeel, te minder omdat Inima onweersproken heeft gesteld dat zich in het verleden herhaaldelijk (huurders)mutaties in het pand hebben voorgedaan waarvoor Metroprop haar geen courtage in rekening heeft gebracht. Ook de onder 3.1 (k) als laatste geciteerde volzin uit de e-mail van de advocaat van Inima van 24 juli 2014 leidt noch op zichzelf noch bezien in verband de betaling van voormelde eerdere factuur, tot een ander oordeel, evenmin als de omstandigheid dat [B] de onder 3.1 (d) genoemde machtiging heeft gegeven.
3.2.4.
De slotsom is dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat de
Administration Agreement(als schriftelijk of mondeling overeengekomen) tussen partijen gold. Reeds daarom zijn de grieven gegrond.
Administration Agreement(als schriftelijk of mondeling overeengekomen) tussen partijen gold. Reeds daarom zijn de grieven gegrond.
3.3.
Het hof zal thans bezien of Inima niettemin (op andere gronden) courtage aan Metroprop verschuldigd is. In dit verband wordt overwogen dat Metroprop onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien juist, nopen tot het oordeel dat partijen in verband met de boogde nieuwe verhuur van de winkelruimte een overeenkomst hebben gesloten die Inima tot de betaling van courtage (tot welk bedrag dan ook) aan Metroprop verplichtte. De onder 3.1 (g) geciteerde e-mail van de advocaat van Inima kan niet als (een begin van bewijs van) zodanige overeenkomst gelden. Ook als Metroprop, zoals zij stelt maar Inima betwist, zich in opdracht van Inima heeft ingespannen om een nieuwe huurder voor de winkelruimte te vinden, volgt daaruit niet zonder meer dat Inima tot betaling van courtage aan Metroprop gehouden is, laat staan tot het door Metroprop gepretendeerde althans het door de rechtbank verschuldigd geachte bedrag. Ten slotte wordt opgemerkt dat Metroprop zich er niet (voldoende duidelijk) op heeft beroepen dat Inima ten koste van haar ongerechtvaardigd zal zijn verrijkt in de zin van art. 6:212 BW Pro, indien zij te dezen geen courtage aan Metroprop verschuldigd is.
3.4.
Gezien al het voorgaande, concludeert het hof dat er geen grondslag bestaat voor de betaling van (enige) courtage door Inima aan Metroprop. Omdat vaststaat dat Inima (als gevolg van feitelijk handelen van Metroprop) wel courtage aan Metroprop heeft betaald, is dat onverschuldigd gedaan. De door Inima in appel tot € 34.941,78 verminderde vordering, waartegen Metroprop geen cijfermatige bezwaren heeft aangevoerd, zal daarom op grond van art. 6:203 BW Pro worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 1 april 2014, een en ander (om praktische redenen) onder gehele vernietiging van het bestreden vonnis (in conventie).
3.5.
De grieven in principaal appelstrekken ertoe dat de vordering van Inima alsnog geheel wordt afgewezen omdat Inima Metroprop de volledige haar in rekening gebrachte courtage verschuldigd is – zij het met inachtneming van de onder 3.1 (n) genoemde creditering – en die courtage dus niet onverschuldigd aan Metroprop heeft betaald. Het behoeft geen betoog dat deze grieven reeds falen op de grond dat het hof in het incidentele appel heeft geoordeeld dat Inima Metroprop te dezen geen courtage verschuldigd is. Het principale appel zal daarom worden verworpen, onder verwijzing van Metroprop in de kosten daarvan.
3.6.
Omdat Metroprop, gezien de uitkomst in appel, als de geheel in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd, slaagt ook
grief 11 in incidenteel appel, die opkomt tegen de door de rechtbank in eerste aanleg uitgesproken proceskosten-compensatie. Metroprop zal dan ook alsnog in die kosten worden verwezen. Dit laatste geldt ook met betrekking tot de kosten van het incidentele appel.
grief 11 in incidenteel appel, die opkomt tegen de door de rechtbank in eerste aanleg uitgesproken proceskosten-compensatie. Metroprop zal dan ook alsnog in die kosten worden verwezen. Dit laatste geldt ook met betrekking tot de kosten van het incidentele appel.
3.7.
Metroprop heeft geen voldoende concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden. Haar bewijsaanbiedingen worden dan ook als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
4.Beslissing
Het hof:
verwerpt het principale appel;
vernietigt – in het incidentele appel – het bestreden vonnis (in conventie), en, opnieuw recht doende:
veroordeelt Metroprop tot betaling aan Inima van een bedrag van € 34.941,78 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 april 2014 tot aan de dag der voldoening;
verwijst Metroprop in de kosten van het geding in eerste aanleg (in conventie), aan de zijde van Inima gevallen en begroot op € 1.976,52 wegens verschotten en € 1.158,= wegens salaris van de advocaat;
verwijst Metroprop in de kosten van het principale appel, aan de zijde van Inima gevallen en tot op heden begroot op € 1.937,= wegens verschotten, op € 2.316,= wegens salaris van de advocaat, en op € 131,= wegens nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na heden;
verwijst Metroprop in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van Inima gevallen en begroot op € 894,= wegens salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van al deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2016.