Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.184.800/01 NOT
nummers eerste aanleg : AL/2015/132 en AL/2015/133
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 29 november 2016
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
1. mr. [notaris 1] ,
2. mr. [notaris 2] ,
beiden notaris te [plaats] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. P.C.J. Twaalfhoven, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 2 februari 2016 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 20 januari 2016 (ECLI:NL:TNORARL:2016:1). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerden (hierna gezamenlijk te noemen: de notarissen, en ieder afzonderlijk: [notaris 1] en [notaris 2] ) ongegrond verklaard.
1.2.
Op 16 maart 2016 is bij het hof een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - van klager ingekomen.
1.3.
De notarissen hebben op 28 april 2016 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 15 september 2016. Klager en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager en de gemachtigde van de notarissen aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota (die van klager met bijlage).
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden
3.2.
Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Bij koopovereenkomst van 30 maart 2010 die is aangegaan bij onderhandse akte heeft klager een appartement te [plaats] (hierna: het appartement) gekocht. Klager is met de verkoper, mevrouw [de verkoper] , overeengekomen dat het appartement op 1 oktober 2012 bij notariële akte zou worden geleverd. In de akte staat verder, voor zover hier van belang, de volgende bepaling:
“5.10. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.”
Bij het sluiten van de koopovereenkomst en de vastlegging daarvan in een onderhandse akte waren de notarissen niet betrokken.
3.2.2.
In oktober 2011 is tussen klager en de verkoper discussie ontstaan over de oppervlakte van het appartement. Blijkens de aan klager verstrekte plattegrond bedroeg de oppervlakte van het appartement geen 290 m2, maar 255 m2. Omdat de verkoper niet inging op de wens van klager om de overeengekomen koopsom te verlagen en weigerde mee te werken aan een onderhandse ontbinding van de koopovereenkomst, heeft klager de verkoper op 14 mei 2012 gedagvaard en daarbij gevorderd de koopovereenkomst te ontbinden subsidiair te vernietigen.
3.2.3.
Klager heeft aan de notarissen opdracht gegeven de levering te verzorgen. Bij e-mail van 20 augustus 2012 heeft klager onder meer het volgende aan [notaris 1] bericht:
“(..) kun je mij een indicatie geven wat een leveringsakte mij gaat kosten?
In de akte wil ik hoe dan ook de oppervlakte van het appartement vermeld hebben zoals in de bijlage die als onlosmakelijk geheel bij de koopakte vermeld staat.”
3.2.4.
Op 5 september 2012 heeft klager bij e-mail aan [notaris 2] , die destijds nog kandidaat-notaris was, het volgende meegedeeld:
“Ik wil dat er in de leveringsakte vermeld wordt dat het op de derde verdieping gelegen penthouse volgens opgaaf van de verkoper blijkens de verkoopvragenlijst (die een onlosmakelijk geheel van de overeenkomst uitmaakt) bij dagvaarding opgenomen als productie 1 een begane oppervlakte heeft groot 380 m2 incl. 90 m2 terras.
(..)
Met [naam][lees: [notaris 1] ]
heb ik afgesproken dat ik eerst mijn fiat geef aan een ontwerp akte alvorens die naar de wederpartij wordt gezonden.”
heb ik afgesproken dat ik eerst mijn fiat geef aan een ontwerp akte alvorens die naar de wederpartij wordt gezonden.”
3.2.5.
[notaris 2] heeft klager bij e-mail van 10 september 2012 een eerste concept van de leveringsakte toegezonden en daarbij onder meer meegedeeld:
“De leveringsakte is vanzelfsprekend gebaseerd op de ondertekende koopakte. Op uw verzoek heb ik onder artikel 3 lid 3 opgenomen Pro de oppervlakte van de woning.”
3.2.6.
Op 18 september 2012 heeft [notaris 1] aan klager een gewijzigd concept van de leveringsakte toegezonden en daarbij onder meer bericht:
“Artikel 3 lid 9 heb Pro ik voorlopig weggehaald, maar je opmerking daarover behoeft wel enige nuancering.
In de leveringsakte staat niet meer vermeld dan hetgeen in de koopakte is overeengekomen. Artikel 3 lid 9 van Pro het oorspronkelijke concept leveringsakte staat in artikel 5.10 van de koopakte. Het feit dat dit artikel nu niet meer in de leveringsakte is opgenomen wil niet zeggen dat dit artikel nu niet meer geldt. De bepalingen van de koopovereenkomst blijven tussen partijen gelden, tenzij daarvan bij de leveringsakte uitdrukkelijk wordt afgeweken. Dat laatste is niet het geval. Naar mijn mening is het wel of niet opnemen van dit artikel in de leveringsakte juridisch dus niet zo relevant. Het gaat er om hoe de rechter deze bepaling straks gaat uitleggen. Graag heb ik hierover nog even overleg met je.”
3.2.7.
Nadien hebben klager en [notaris 1] zowel mondeling als schriftelijk overleg gevoerd. Op 25 september 2012 heeft klager ingestemd met het nieuwe concept van de leveringsakte. In dit concept is artikel 3 lid Pro 9 (weer) opgenomen en is - op verzoek van klager – aan dit artikel nog het volgende toegevoegd:
“Blijkens de formulering en de bij voormelde koopakte behorende toelichting (Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM toelichting op de NVM-koopakte voor de consument, behorende bij model koopakte voor een appartement model 2008) heeft deze bepaling alleen betrekking op de grootte van de grond.
Voormelde verkoopvragenlijst vermeldt dat verkoper aansprakelijk gesteld kan worden indien die bewust informatie heeft achtergehouden. Verkoper heeft de verkoopvragenlijst volledig en naar waarheid ingevuld.”
3.2.8.
Nadat klager op 25 september 2012 had ingestemd met het nieuwe concept van de leveringsakte, is dit concept diezelfde dag verzonden aan de verkoper. [notaris 1] heeft op die dag ook nog telefonisch contact gehad met de verkoper.
3.2.9.
Klager heeft vervolgens bij e-mail van 27 september 2012 [notaris 1] verzocht nog een wijziging aan te brengen in die zin, dat de laatste zin van artikel 3 lid 9 van Pro het concept van de leveringsakte wordt vervangen door de volgende tekst:
“In de verkoopvragenlijst is verkoper, ter voorkoming van eventuele problemen, verzocht deze lijst volledig en naar waarheid in te vullen”.
“In de verkoopvragenlijst is verkoper, ter voorkoming van eventuele problemen, verzocht deze lijst volledig en naar waarheid in te vullen”.
3.2.10.
[notaris 2] heeft voormelde wijziging doorgevoerd en zowel klager als de verkoper op 28 september 2012 bij afzonderlijke e-mail daarover ingelicht. Op diezelfde dag heeft de advocaat van de verkoper aan (de advocaat van) klager en [notaris 2] bericht – kort samengevat – dat de verkoper (vanzelfsprekend) geen goedkeuring kan geven aan een aantal passages in de leveringsakte, meer in het bijzonder op (delen van) artikelen 3 lid 3 (3.3) en 3 lid 9 (3.9) van het concept, aangezien daarover tussen klager en de verkoper een procedure wordt gevoerd.
3.2.11.
Op 1 oktober 2012 heeft de levering van het appartement aan klager niet plaatsgevonden.
3.2.12.
Bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 5 december 2012 zijn de vorderingen van klager zoals ingesteld bij dagvaarding van 14 mei 2012 (zie 3.2.2.) afgewezen.
3.2.13.
Zowel in oktober 2012 als in december 2012 heeft klager per e-mail aan [notaris 1] verschillende vragen gesteld over diens contact(en) met de verkoper rond 25 september 2012.
3.2.14.
Op 11 december 2012 heeft [notaris 1] op een vraag van klager onder meer het volgende geantwoord:
“De leveringsakte zal alleen getekend kunnen worden als beide partijen zich met de tekst daarvan kunnen verenigen. (..) Eventueel kunnen partijen in de leveringsakte constateren zij met de bewoordingen van de akte geen wijzigingen beogen aan te brengen aan de koopakte, die derhalve onverkort tussen partijen geldig blijft.”
3.2.15.
In januari 2013 heeft klager per e-mail aan [notaris 1] verschillende vragen gesteld over een (in een kortgedingprocedure ingebrachte) e-mailwisseling tussen [notaris 2] en de verkoper begin januari 2013. Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
E-mail van 4 januari 2013
“Geachte heer [notaris 2] ,
(..)
Zoudt u of de heer [notaris 1] mij het navolgende z.s.m. willen bevestigen?
Dat de voorgestelde wijzigingen/aanvullingen, die mevr. [de verkoper] via notaris [notaris 1] (..) per email ontving, allen op verzoek van de heer [naam][klager]
zijn geweest.
zijn geweest.
Dat mevr. [de verkoper] geen enkele wijzigingen/aanvullingen t.o.v. de koopovereenkomst heeft voorgesteld.
(..)
Daarnaast is aan mevr. [de verkoper] door de heer [notaris 2] en/of de heer [notaris 1] medegedeeld dat het zeer ongebruikelijk is om juist die betreffende artikelen uit een koopovereenkomst te wijzigen en/of aan te vullen.”
E-mail van 7 januari 2013
Geachte mevrouw [de verkoper] ,
Hierbij bevestig ik hetgeen hieronder door u is vermeld.
Ten aanzien van de laatste zin van uw email, (..), meld ik u dat wij gemeld hebben dat het (in algemene zin) ongebruikelijk is om van een koopovereenkomst af te wijken in een leveringsakte. Omdat de heer [naam][klager]
wijzigingen voorstelde in de artikelen 3.3 en 3.9 meldden wij dat wijzigingen op deze artikelen ongebruikelijk waren.”
wijzigingen voorstelde in de artikelen 3.3 en 3.9 meldden wij dat wijzigingen op deze artikelen ongebruikelijk waren.”
3.2.16.
Bij kort geding vonnis van de rechtbank Amsterdam van 25 januari 2013 zijn klager en de verkoper veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte, met dien verstande dat artikel 3.3 wordt aangepast onder weglating van de passage over de oppervlakte, de artikelen 3.9 tot en met 3.12 worden verwijderd en de tekst van artikel 10 van Pro de leveringsakte onder het kopje Koopcontract wordt gewijzigd in
Partijen constateren dat zij met de leveringsakte geen wijzigingen beogen aan te brengen in de koopovereenkomst, welke koopovereenkomst derhalve onverkort geldt tussen partijen.
Partijen constateren dat zij met de leveringsakte geen wijzigingen beogen aan te brengen in de koopovereenkomst, welke koopovereenkomst derhalve onverkort geldt tussen partijen.
3.2.17.
De levering van het appartement heeft plaatsgevonden op 1 februari 2013.
3.2.18.
Het gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest van 10 december 2013 het onder 3.2.12. genoemde vonnis in hoger beroep bekrachtigd.
4.Standpunt van klager
De klacht van klager bestaat – samengevat – uit de volgende drie onderdelen.
i. De notarissen hebben onzorgvuldig gehandeld door een conceptakte op te stellen die afwijkt van de koopovereenkomst. Het had op hun weg gelegen om tijdig een goed alternatief aan te dragen (zoals vermeld in de e-mail van 11 december 2012 en het vonnis van 25 januari 2013).
ii. [notaris 1] heeft jegens klager gecommuniceerd dat de conceptakte die ook aan de verkoper is toegezonden niet afwijkt van de koopovereenkomst. Aan de verkoper is daarentegen op 25 september 2012 medegedeeld dat op verzoek van klager is afgeweken van de koopovereenkomst (hetgeen volgens klager blijkt uit de in de kortgedingprocedure overgelegde e-mailwisseling tussen [notaris 2] en de verkoper begin januari 2013). Door beide partijen aldus te informeren, heeft [notaris 1] onzorgvuldig gehandeld.
iii. De notarissen hadden klager op de hoogte moeten stellen van de inhoud van het telefoongesprek tussen [notaris 1] en de verkoper op 25 september 2012. Door dit na te laten hebben zij onzorgvuldig gehandeld.
5.Standpunt van de notarissen
De notarissen hebben verweer gevoerd. Het standpunt van de notarissen wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Verzoek klager om bevel tot verstrekken stukken
6.1.
Klager verzoekt in zijn beroepschrift om, zo begrijpt het hof, de notaris te gelasten een kopie van zijn e-mails van 14 september 2012 en 25 september 2012 aan hem te verstrekken.
6.2.
Nu de wet voor de beoordeling van een dergelijk verzoek geen grondslag biedt in deze tuchtprocedure, zal het hof dit verzoek niet verder behandelen.
Klachtonderdelen i. en ii.
6.3.
Gezien de onderlinge samenhang zal het hof de klachtonderdelen i. en ii. gezamenlijk behandelen.
6.4.
Vast staat dat de notarissen, die op de hoogte waren van de procedure tussen klager en de verkoper over de koop van het appartement, een conceptakte van levering hebben opgesteld conform de wensen van klager. De (op verzoek van klager) uiteindelijk in de conceptakte opgenomen bepalingen, meer in het bijzonder 3.3 en 3.9, zijn niet in enig opzicht als onjuist aan te merken. Van enig klachtwaardig handelen door de notarissen kan naar het oordeel van het hof dan ook niet worden gesproken.
Voor zowel klager als de notarissen was het duidelijk dat de conceptakte nog moest worden voorgelegd aan de verkoper. Eveneens was duidelijk, of moest dat zijn, dat de mogelijkheid bestond, mede gelet op de tussen klager en de verkoper lopende procedure, dat de verkoper niet akkoord zou gaan met een of meer bepalingen in die conceptakte. Uiteindelijk is de verkoper inderdaad niet akkoord gegaan met de conceptakte (zoals verstuurd op 28 september 2012). Het hof acht het in de gegeven omstandigheden niet klachtwaardig dat de notarissen niet eerder dan nadat de verkoper had laten weten dat zij niet akkoord was met de conceptakte, een alternatieve tekst hebben aangedragen.
6.5.
Op notarissen rust conform artikel 43 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt de verplichting om aan partijen de zakelijke inhoud van een akte mee te delen, en daarop een toelichting te geven en zo nodig daarbij tevens te wijzen op de gevolgen die voor partijen of één of meer hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien. Indien de notaris op uitdrukkelijk verzoek van een partij, in dit geval klager, specifieke bepalingen in een conceptakte opneemt, dient de notaris dat in beginsel aan de andere partij, in dit geval de verkoper, mee te delen. Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter terechtzitting is gebleken dat [notaris 1] dat heeft gedaan. Naar het oordeel van het hof kan hem dus op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt.
6.6.
Het hof merkt nog op dat niet zonder meer kan worden gezegd dat de conceptakte van levering, meer in het bijzonder de bepalingen 3.3 en 3.9, afwijkt van de koopovereenkomst. Het betreft bijzondere formuleringen die op verzoek van klager aan de artikelen 3.3 en 3.9 in de conceptakte zijn opgenomen. Klager liep – mede gezien de lopende procedure – het risico dat de verkoper daarmee niet zou instemmen. Ook indien de notarissen in hun latere correspondentie jegens klager onduidelijk zijn geweest, althans zouden hebben laten blijken dat zij vonden dat de conceptakte wel afweek van de koopovereenkomst, acht het hof dit onvoldoende om als klachtwaardig aan te merken.
6.7.
Het vorenstaande brengt met zich dat de klachtonderdelen i. en ii. ongegrond zijn.
Klachtonderdeel iii.
6.8.
Ten aanzien van dit klachtonderdeel verenigt het hof zich met het oordeel van de kamer (weergegeven onder 4.9 van de beslissing van de kamer) en de gronden waarop dat berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen. Dit betekent dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.
6.9.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.10.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek als in rechtsoverweging 6.1. geformuleerd;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J.H. Lieber en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2016 door de rolraadsheer.