Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.197.954/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5153933 KK EXPL 16-775
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 januari 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.K. Uppal te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 15 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 juli 2016, in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
De appeldagvaarding bevat de grieven en met de dagvaarding zijn producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend. [appellant] heeft bij akte een productie in het geding gebracht.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt.
2.1.
[geïntimeerde] is huurder van de woning aan de [adres] . De woning behoort in eigendom toe aan [appellant] , die verhuurder is. De kale huurprijs is € 600,-- per maand.
2.2.
De woning bestaat uit een woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken en heeft een oppervlakte van 40m2.
2.3.
In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren.
2.4.
[geïntimeerde] heeft in ieder geval een gedeelte van de woning door middel van de website “Airbnb” een aantal keren onderverhuurd.
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure vordert [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming. [appellant] stelt daartoe, kort gezegd, dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst ernstig is tekortgeschoten omdat hij de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen.
3.2.
[appellant] stelt met grief I dat, anders dan de kantonrechter oordeelde, [geïntimeerde] vaker dan slechts vier keer de woning heeft onderverhuurd en dat [geïntimeerde] dit bij comparitie in eerste aanleg ook heeft erkend. Er zijn weliswaar op de website van Airbnb slechts vier beoordelingen door huurders van [geïntimeerde] te vinden, maar omdat niet alle huurders een beoordeling geven, moet worden aangenomen dat het aantal nog aanmerkelijk hoger is geweest dan [geïntimeerde] stelt, aldus [appellant] . Bij memorie van antwoord erkent [geïntimeerde] dat het ook zes of zeven keer kan zijn geweest dat hij heeft (onder)verhuurd en bevestigt hij voorts dat hij dit ter zitting in eerste aanleg al naar voren heeft gebracht. [geïntimeerde] doet ook in hoger beroep geen nauwkeurige mededeling over het aantal keren dat hij heeft verhuurd, hoewel hij daartoe zelf in staat moet zijn. Met [appellant] acht het hof daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning aanmerkelijk vaker dan vier keer heeft verhuurd. In zoverre slaagt de grief.
3.3.
[appellant] stelt met grief II dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat uit de gegevens op de website niet blijkt dat [geïntimeerde] de gehele woning heeft verhuurd. Het hof kan uit de reactie van [geïntimeerde] niet afleiden dat hij, anders dan [appellant] stelt, steeds aanwezig was in de woning als hij deze verhuurde en acht aannemelijk dat dit niet steeds het geval was. In zoverre slaagt de grief. De onvoldoende duidelijke reactie van [geïntimeerde] brengt het hof er toe ook te twijfelen of de onderverhuur tot een deel van de woning beperkt bleef. Het hof laat die twijfel verder in het midden omdat ook onderverhuur van een deel van de woning in strijd is met de huurovereenkomst. In zoverre behoeft de grief geen behandeling.
3.4.
Met grief III stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] ondanks waarschuwing toch met onderverhuren is doorgegaan. [appellant] stelt in het bijzonder dat hij tijdens de comparitie in eerste aanleg al onweersproken heeft gesteld dat hij in mei 2014 [geïntimeerde] heeft gewaarschuwd. [appellant] heeft in dit verband ook verwezen naar mailberichten van eigenaar/bewoner [S.] , die nog in mei 2016 een advertentie voor de woning heeft aangetroffen en ook andere aanwijzingen heeft genoemd die aannemelijk maken dat [geïntimeerde] niet gestopt is met het verhuren van de woning nadat hij daarop was aangesproken. [geïntimeerde] heeft ook dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook een andere eigenaar/bewoner van het pand heeft [appellant] in 2016 meegedeeld dat [geïntimeerde] is doorgegaan met onderverhuur en dat hij daarvan overlast ondervindt. [geïntimeerde] heeft dit niet bestreden, anders dan met de enkele stelling dat hij momenteel niet onderverhuurt. De grief slaagt.
3.5.
Met grief V stelt [appellant] aan de orde dat de kantonrechter een aantal essentiële stellingen buiten bespreking heeft gelaten, waaronder de stelling dat de onderverhuur door [geïntimeerde] in strijd is met het reglement van splitsing van de VVE en dat [appellant] daardoor jegens zijn medeëigenaren toerekenbaar tekortschiet. [geïntimeerde] heeft dat onvoldoende bestreden. Uit de in de vorige overweging aangehaalde berichten van andere eigenaren/bewoners van het pand, waarvan [geïntimeerde] de inhoud onvoldoende heeft betwist, blijkt dat bij [appellant] naast overlast door onderverhuur ook uitdrukkelijk aan de orde is gesteld dat de onderverhuur in strijd is met de regels van de VVE. De grief slaagt daarom.
3.6.
Met grief IV klaagt [appellant] over de beslissing van de kantonrechter dat, gelet op het belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woning, de tekortkoming door [geïntimeerde] niet van zodanige betekenis is dat in kort geding kan worden vooruitgelopen op de beslissing van de bodemrechter om de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] betoogt dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en dat hij er spoedeisend belang bij heeft dat in deze procedure bij wege van voorlopige voorziening ontruiming wordt bevolen.
3.7.
Het hof komt aan de hand van de beoordeling van de hiervoor behandelde grieven tot een andere afweging dan de kantonrechter. [geïntimeerde] heeft erkend meer dan enkele keren zijn woning gedeeltelijk te hebben onderverhuurd en aannemelijk is voorshands dat hij tijdens het verblijf van deze huurders niet steeds zelf in de woning aanwezig was. Voldoende aannemelijk is voorts dat door de onderverhuur overlast is ontstaan bij de overige eigenaren/bewoners van het pand. Door de onderhuur handelt [geïntimeerde] , maar ook [appellant] , in strijd met de regels van de VVE, terwijl een lid van de VVE [appellant] daar ook uitdrukkelijk op heeft aangesproken. Nadat [geïntimeerde] in 2014 door [appellant] was gewaarschuwd, is hij doorgegaan met onderverhuur. Het hof tekent bij die overweging aan dat onderverhuur zonder voorafgaande waarschuwing ook reeds een ernstige tekortkoming zou opleveren. Het hof verwerpt daarbij bovendien het betoog van [geïntimeerde] dat hij niet bekend was met de onrechtmatigheid van de onderverhuur, omdat de inhoud van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst – zo al niet bekend bij hem – hem in elk geval bekend behoorde te zijn. Het hof acht dit alles een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat, ook indien het belang van [geïntimeerde] om zijn woning te behouden daarbij wordt betrokken, voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
3.8.
Ten aanzien van het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening overweegt het hof als volgt. [appellant] stelt dat hij er spoedeisend belang bij heeft om de vrije beschikking te krijgen over zijn woning. Het enkele feit dat [appellant] zijn woning wil verkopen acht het hof niet doorslaggevend, omdat aan verhuur van de woning inherent was dat [appellant] in zijn verkoopmogelijkheden belemmerd zou worden. In dit geval speelt echter ook een rol dat [appellant] de woning eerder zelf bewoonde, de woning heeft verlaten om te gaan samenwonen en – naar hij onweersproken heeft gesteld – zich genoodzaakt voelde om de woning te verhuren omdat hij in de destijds slechte woningmarkt de woning niet goed kon verkopen. Dat – zoals [appellant] voorts onweersproken heeft gesteld – de lasten van de woning hoger zijn dan de huuropbrengst en dat [appellant] thans aan dit voor hem knellende verlies een eind kan maken door verkoop, draagt ook bij aan het belang van [appellant] . Dit is te meer het geval omdat tegen die achtergrond prangend is dat [geïntimeerde] op zijn beurt geld verdiend heeft door de huurovereenkomst te schenden.
3.9.
Het hof kent daarnaast een groot gewicht toe aan het belang van [appellant] om zeker te stellen dat hij zelf niet langer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners. Hetzelfde geldt voor het belang (en de verplichting) van [appellant] om te voorkomen dat onderhuurders van [geïntimeerde] aan deze eigenaren/bewoners overlast verschaffen.
3.10.
De genoemde spoedeisende belangen van [appellant] wegen naar het oordeel van het hof op tegen het belang van [geïntimeerde] om zijn woning te behouden totdat in een bodemzaak zal zijn beslist. Grief IV slaagt daarom.
3.11.
Dit brengt het hof tot de conclusie dat de grieven leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal als na te melden worden verruimd om [geïntimeerde] gelegenheid te geven andere woonruimte te vinden. De proceskosten van het geding in beide instanties komen voor rekening van [geïntimeerde] .
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] de woning aan de [adres] binnen zes weken na betekening van dit arrest te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daarin van zijnentwege bevinden en de woning geheel leeg, behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter beschikking te stellen, met machtiging van eiser om dit arrest zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, ten uitvoer te doen leggen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 164,68 aan verschotten en € 150,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 409,68 aan verschotten en € 8 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2017.