Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.221.932/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam: KK 17-663
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 augustus 2017
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam,
t e g e n
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 25 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 2 augustus 2017, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde. Het hof heeft het verzoek van [appellant] de zaak als spoedappel te behandelen, toegewezen. De dagvaarding bevat de grieven en producties.
[appellant] heeft geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en voormelde producties in het geding gebracht.
Ter terechtzitting van 29 augustus 2017 heeft Ymere een memorie van antwoord, tevens houdende pleitaantekeningen, ingediend en doen voordragen door haar hiervoor genoemde advocaat alsmede door mr. D.L. van Praag, advocaat te Amsterdam. [appellant] heeft vervolgens zijn zaak door zijn hiervoor genoemde advocaat doen bepleiten, aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Beide partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd. Ter zitting is afgesproken dat eerst slechts de beslissing zou worden uitgesproken en dat de motivering daarvan zo spoedig mogelijk zou worden gegeven. Het onderstaande bevat die motivering.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de door Ymere gevraagde voorziening alsnog zal weigeren, met beslissing over de proceskosten.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.5 van het bestreden vonnis een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen daarom ook het hof tot uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
In dit kort geding gaat het om het volgende.
( a) [appellant] huurt sinds 2005 een zelfstandige woonruimte van (de rechtsvoorganger van) Ymere in de Haarlemmerpoort, [adres 1] .
( b) Vanaf 2010 is er overleg over renovatiemogelijkheden dat in 2016 heeft geleid tot een renovatieplan inclusief sociaal plan voor de bewoners (drie zelfstandige en veertien onzelfstandige woningen) van de Haarlemmerpoort (een monument).
( c) Op 23 mei 2016 heeft Ymere aan alle huurders van de Haarlemmerpoort, waaronder dus [appellant] , de huur opgezegd, stellende dat zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik (renovatie).
( d) Bij tussen partijen gewezen vonnis van 24 april 2017 (verder ook: het vonnis van 24 april 2017) heeft de kantonrechter te Amsterdam, voor zover thans van belang, de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, vastgesteld op 1 september 2017 en [appellant] veroordeeld het gehuurde per die datum te ontruimen. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat Ymere – naar het oordeel van de kantonrechter – onvoldoende feiten en omstandigheden had gesteld om van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW Pro af te wijken. Op 21 juli 2017 – dat is na de onder (e) te noemen dagvaarding en mondelinge behandeling – heeft [appellant] hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis.
( e) Bij dagvaarding van 30 juni 2017 heeft Ymere in kort geding van [appellant] de ontruiming van het gehuurde uiterlijk per 1 september 2017 gevorderd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2017. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering toegewezen en [appellant] in de proceskosten verwezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.2.
Grief 1houdt in dat de kantonrechter Ymere niet ontvankelijk had moeten verkla-ren in haar vordering omdat Ymere daarbij ten tijde van de inleidende dagvaarding (op 30 juni 2017) geen belang had. [appellant] had op dat moment immers (nog) geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 24 april 2017. De grief faalt, reeds omdat Ymere er kennelijk en – naar achteraf is gebleken – terecht van is uitgegaan dat [appellant] (alsnog) binnen de appeltermijn tegen het vonnis van 24 april 2017 hoger beroep zou instellen.
3.3.1.
De
grieven 2 tot en met 4kunnen gezamenlijk worden besproken omdat zij alle inhouden dat het de kantonrechter niet vrijstond [appellant] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen. De grieven falen op grond van het volgende.
grieven 2 tot en met 4kunnen gezamenlijk worden besproken omdat zij alle inhouden dat het de kantonrechter niet vrijstond [appellant] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen. De grieven falen op grond van het volgende.
3.3.2.
De enkele omstandigheid dat art. 234 Rv Pro Ymere de mogelijkheid biedt om in de appelzaak met betrekking tot het vonnis van 24 april 2017 alsnog uitvoerbaar-verklaring bij voorraad te vorderen, ontneemt haar niet de bevoegdheid om, indien zij daarbij een spoedeisend belang heeft, in kort geding een voorziening te vragen die in essentie dezelfde strekking heeft. Daar komt bij dat [appellant] ten tijde van de dit kort geding inleidende dagvaarding (30 juni 2017) nog geen hoger beroep tegen het vonnis van 24 april 2017 had ingesteld, zodat op dat moment de met art. 234 Rv Pro geboden weg voor Ymere nog niet begaanbaar was.
3.3.3.
Het moge zo zijn dat de kantonrechter bij het vonnis van 24 april 2017 de door Ymere in dat geding gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft afgewezen, hij heeft dat (slechts) gedaan omdat – naar zijn oordeel – Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden had gesteld om van de in art. 7:272 lid 1 BW Pro neergelegde hoofdregel af te wijken. Mede in aanmerking genomen, voorts, dat partijen in die zaak over dit onderdeel van de vordering van Ymere niet hadden gedebatteerd en dat sedertdien bijna drie maanden waren verlopen, valt niet in te zien waarom het de kantonrechter niet was toegestaan in dit kort geding te beoordelen of de door Ymere naar voren gebrachte feiten en omstandigheden, na een afweging van de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval, wettigden dat [appellant] (nu wel) uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming van het gehuurde zou worden veroordeeld, zulks ongeacht of Ymere (ook) nieuwe feiten had gesteld. De kantonrechter diende daarbij wel i) uit te gaan van de bij het vonnis van 24 april 2017 vastgestelde beëindigingsdatum van de huurovereenkomst van partijen van 1 september 2017 en ii) de kans van slagen van een tegen dat vonnis ingestelde rechtsmiddel buiten beschouwing te laten. Beide heeft hij echter gedaan.
3.4.1.
Grief 5is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter, kort gezegd, dat het belang van Ymere bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om het door hem ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van 24 april 2017 in het gehuurde te kunnen afwachten. Het hof oordeelt hierover als volgt.
3.4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] thans – anders dan zowel ten tijde van de bodemzaak als van de behandeling in eerste aanleg van dit kort geding – de enige huurder is van een woning in de Haarlemmerpoort die daaruit niet vrijwillig wenst te vertrekken. Verder staat vast Ymere bij schrijven van 3 juli 2017 Bouwbedrijf Van den Hengel BV opdracht heeft gegeven tot “het inventariseren en verwijderen van asbest, sloopwerkzaamheden tot het verwijderen van de inbouw in het complex, het maken van een kelderbak en het consolideren” van de Haarlemmerpoort, met als aanvangsdatum 4 september 2017. Aangezien ook zij dit stuk heeft ondertekend, is voldoende aannemelijk dat Bouwbedrijf Van den Hengel deze opdracht heeft aanvaard. Uit het enkele feit dat uit voormelde opdracht blijkt dat nog niet met de bouw van het op de begane grond van de Haarlemmerpoort te vestigen restaurant wordt begonnen valt, anders dan [appellant] meent, niet af te leiden dat hij het appel tegen het vonnis van 24 april 2017 zonder bezwaar in het gehuurde kan afwachten, te minder omdat voldoende aannemelijk is dat de aard van de werkzaamheden, waarmee volgens het schrijven van 3 juli 2017 op 4 september 2017 wordt begonnen, zich met die bewoning niet verdraagt. Op grond van dit alles is voldoende aannemelijk dat Ymere zwaarwegende belangen heeft bij de ontruiming van het gehuurde door [appellant] per 1 september 2017, nog daargelaten dat op zichzelf buiten kijf staat dat de onderhoudstoestand van de Haarlemmerpoort – minst genomen – niet best is en verbetering behoeft. Hiertegenover staat weliswaar de omstandigheid dat [appellant] gehandicapt is en zeer verknocht is aan zijn huidige woonomgeving, maar [appellant] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij aan die woonomgeving is gebonden. Ymere heeft, anderzijds, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar houdt (de woning aan het [adres 2] ). Hierbij wordt nog opgemerkt dat [appellant] op dit moment geen rolstoelgeschikte woning wenst en dat het hof ervan uitgaat dat Ymere haar uiterste best zal doen [appellant] een passende rolstoelgeschikte woning aan te bieden, indien deze dat alsnog wenst. Dit alles afwegende concludeert het hof – met de kantonrechter – dat het belang van Ymere bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om het door hem ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van 24 april 2017 in het gehuurde te kunnen afwachten. Dat [appellant] in het verleden in het gehuurde enkele (bescheiden) investeringen heeft gedaan, kan daaraan niet afdoen.
3.5.
Het hof zal niet ingaan op de betwisting door [appellant] van het door Ymere aan haar vorderingen (in de bodemzaak) ten grondslag gelegde dringende eigen gebruik van het gehuurde omdat het hof te dezen als kort geding rechter heeft uit te gaan van het desbetreffende oordeel van de kantonrechter ten gunste van Ymere in het vonnis van 24 april 2017.
3.6.
De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellant] in kosten van het appel aan de zijde van Ymere gevallen, tot op heden begroot op € 716,= wegens verschotten, € 1.788,= wegens salaris van de advocaat en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over een en ander vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C. Toorman en C. Uriot en in het openbaar uitgesproken door de voorzitter voornoemd op 30 augustus 2017.
Het bovenstaande bevat de vastlegging van de motivering van het reeds op 30 augustus 2017 uitgesproken arrest en is op 12 september 2017 aldus vastgesteld en door de voorzitter ondertekend.