Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 16/00249
1 augustus 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/967 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,de heffingsambtenaar,
(gemachtigden: A. de Haan en P.A. Schrijver).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalender jaar 2014 vastgesteld op € 417.000.
1.2.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 januari 2015, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 12 mei 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 juni 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Van belanghebbende is op 13 juli 2017 een nader stuk bij het Hof binnengekomen.
Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2017. Ter zitting is namens belanghebbende gemachtigde voornoemd verschenen, ter bijstand vergezeld door [naam 1] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen de gemachtigden voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de volgende feiten vastgesteld:
“Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een gestapelde woning met een terras en een parkeerplaats.”
2.2.
Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en neemt ter aanvulling de volgende feiten op.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de gemeente een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd.
2.4.
Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde is een door taxateur [naam 1] opgesteld rapport “Waardebepaling - WOZ Contra Expertise”, gedateerd 5 mei 2014, overgelegd. Daarin is opgenomen als “getaxeerde Basis Woningwaarde” € 414.176. Er is vervolgens op deze waarde een correctie toegepast “Correctie rekening houdend met woonoppervlakte verdeling over 5 woonlagen 10 procent. Resulterend in een m2 prijs van 2.168 euro.” De Basis Woningwaarde is na deze correctie bijgesteld tot € 372.896.
Over de gehanteerde waarderingsmethode is het volgende vermeld:
“Toelichting over de waarderingsmethode
Database
De waardering is op een modelmatige wijze met desk check van de taxateur tot stand gekomen. De selectie van referentie objecten wordt gegenereerd uit een database van NVM makelaars uit de regio.
De data omvat transacties vanaf een periode van tenminste de laatste drie jaar.
Referentie objecten
De referentie objecten zijn volgens een aantal criteria geselecteerd. Het streven is om zo vergelijkbaar mogelijke objecten te selecteren.
Belangrijke criteria zijn: Type woning, grootte opstal (inhoud), grootte perceel, locatie, bouwperiode.
De waardering kan pas tot stand komen als er sprake is van een aantal van minstens 5 gelijkwaardige en representatieve referentie objecten. Maximaal worden 10 referentie objecten vermeld.
Taxatie methode
Voor de opstal wordt vervolgens een vaste waarde per m3 vastgesteld. Deze waarde is een afgeleide van de herbouwwaarde waarbij rekening is gehouden met de ouderdom van de opstal. De waardebepaling van het getaxeerde alsmede referentie objecten geschiedt op dezelfde m3 waarde. De restant waarde is de grondwaarde. Deze wordt voor elk referentie object per m2 bepaald.
De gegenereerde Basis Woningwaarde is gelijk aan de WOZ waarde en is eveneens op een modelmatige wijze bepaald. Met dien verstande dat in tegenstelling tot de vastgestelde WOZ waarde, bij deze waardebepaling een desk check heeft plaatsgevonden.
De marktwaarde kan gelijk zijn aan De Basis Woningwaarde. Dit is echter afhankelijk van de verschillen met de referentie objecten. In geval er bij bijzonderheden geen opmerking is geplaatst is het getaxeerde als gelijkwaardig ingeschat aan het gemiddelde niveau van de referentie objecten.
De gegevens van het taxatie object zijn in principe gelijk aan de gegevens die in het taxatie verslag van de gemeente staan vermeld.
Indien er sprake is van afwijkingen en / of bijzonderheden dan wordt dat voor zo ver bekend ook specifiek in het rapport vermeld.
Indexcijfers
De transactieprijzen worden geïndexeerd op basis van een landelijk indexcijfer per woningtype.
Basis: De woningmarkt cijfers van de NVM,
Met dien verstande dat de kwartalen 3 en 4 met de kwartalen 1 en 2 tot één indexcijfer worden teruggebracht. Zo wordt op de meest logische wijze aangesloten op de peildatum van de WOZ waardering van 1 januari.
Voor elk type woning wordt apart een indexcijfer bepaald.
Voor een nieuw indexjaar moeten het indexcijfer van minimaal 3 kwartalen beschikbaar zijn.
Waardebepalingen gemaakt na 01 mei in een kalenderjaar kunnen worden beschouwd als zijnde gelijk aan de WOZ waarde van het volgende beschikkingsjaar.”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 417.000.
3.2.Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde van de woning op € 372.896. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Met het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. In zijn verweerschrift en ter zitting is verweerder ingegaan op de bestaande verschillen en heeft hij zijn conclusies toegelicht. Ook heeft verweerder op goede gronden een meerwaarde toegekend aan het mooie uitzicht vanuit de woning op de historische binnenstad van [plaats] . Tevens heeft verweerder zijn keuze voor de betreffende vergelijkingsobjecten toegelicht en heeft hij onderbouwd waarom hij de door eisers taxateur genoemde vergelijkingsobjecten minder geschikt acht. Eiser heeft zijn stelling dat aan een woning waarbij het woonoppervlak is verdeeld over meerdere verdiepingen een lagere waarde moet worden toegekend dan aan een gelijkvloerse woning of aan een woning die minder verdiepingen telt, niet met objectiveerbare gegevens onderbouwd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de aan verweerders taxatie ten grondslag gelegde vergelijkingsobjecten. Eiser kan niet worden gevolgd in zijn grief dat een te waarderen appartement moet worden beoordeeld op basis van het aantal vierkante meters woonoppervlak en niet aan de hand van de bruto-inhoud van de woning. De keuze voor de wijze waarop hij de waarde van een woning onderbouwt is aan verweerder. Nu verweerder bij de waardering van woningen aan de hand van de vergelijkingsmethode consequent is in zijn werkwijze, zoals die ook door het merendeel van de Nederlandse gemeenten wordt gehanteerd, ziet de rechtbank geen reden voor de conclusie dat de uitkomst van de vergelijking van het aantal kubieke meters van de woning met die van rond de peildatum verkochte woningen tot een onjuiste waarde leidt. Indien – zoals eiser stelt – door de indeling van de woning sprake is van in verhouding minder benutbare kubieke meters dient dit zo nodig in de waardering van de woning tot uitdrukking te worden gebracht. In het onderhavige geval is dat door verweerder gedaan door een lagere waarde per kubieke meter aan de woning toe te kennen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Voorts acht de rechtbank dit aspect ook in belangrijke mate gecompenseerd doordat verweerder is uitgegaan van een bruto-inhoud van 560 m³, terwijl de inhoud van de woning op basis van de bouwtekeningen dient te worden bepaald op 595 m³. Gelet op deze door verweerder aan de bouwtekeningen ontleende inhoud van de woning dient ook eisers blote stelling dat de bruto-inhoud slechts 503 m³ bedraagt te worden verworpen. De stelling van eiser dat verweerder bij de vergelijking is voorbijgegaan aan het feit dat het object [adres 2] beschikt over drie parkeerplaatsen mist, gelet op de matrix, feitelijke grondslag.
7. De door eiser overgelegde en ter zitting toegelichte taxatie van [naam 1] kan aan het vorenstaande niet afdoen, nu in dit taxatierapport weliswaar ook is verwezen naar een aantal vergelijkingsobjecten, maar van die objecten geen gegevens zijn toegevoegd over de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank acht die gegevens onontbeerlijk voor de beoordeling of de door eisers taxateur opgevoerde objecten met de woning vergelijkbaar zijn. Bovendien kan de rechtbank eiser niet volgen in de door hem voorgestane waarde nu in het taxatierapport bij het bepalen van de waarde van de woning is uitgegaan van een niet nader onderbouwde doch veronderstelde basis opstalwaarde per kubieke meter op grond van het type woning. Het gevolg hiervan is dat verschillen in onder meer kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau dan tot uitdrukking komen in de m²-prijs. Bovendien is er door de taxateur gerekend met een gemiddelde m²-prijs. Een dergelijke benadering van de m²-prijs (perceelwaarde), die ook nog is verworden tot een gemiddelde prijs, doet onvoldoende recht aan de ligging van de objecten. De toelichting van de gemachtigde acht de rechtbank ontoereikend.
Ook het feit dat de taxateur van eiser bij zijn vergelijking in sommige gevallen uitgaat van vraagprijzen en ‘vrij-op-naamprijzen’ en niet van een prijzen op basis van ‘kosten koper’ doet afbreuk aan het aan het taxatierapport toe te kennen gewicht. Verweerder heeft daarnaast de vergelijkbaarheid van een aantal in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten betwist. De rechtbank volgt verweerder in zijn uitgangspunt dat de in de wijk [naam 2] gelegen woningen niet goed met de centraler gelegen woning van eiser vergelijkbaar zijn. Voor zover de taxateur van eiser gebruik heeft gemaakt van dezelfde transactiegegevens als de taxateur van verweerder ontbreekt een interpretatie van deze verkoopresultaten waarmee de door eiser verdedigde waarde kan worden onderbouwd.
8. Ook de omstandigheid dat de woning door eiser reeds vijf jaar te koop wordt aangeboden zonder dat dit in een verkoop heeft geresulteerd leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep. Niet alleen dienen vraagprijzen bij een waardering in het kader van de Wet WOZ buiten beschouwing te worden gelaten, maak ook de door eiser gehanteerde vraagprijs, die ver boven de vastgestelde waarde ligt, biedt voor die conclusie geen aanknopingspunten.
9. Gelet op het vorenstaande zijn de waarde van de woning en de aan de hand daarvan opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog vastgesteld. Het beroep is dan ook ongegrond.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.1.
Het door de rechtbank in overweging 5 weergegeven (wettelijk) toetsingskader is juist. Het Hof vult dit nog als volgt aan.
5.1.2.
Ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – wordt de WOZ-waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
5.1.3.
Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling – die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – bevatten (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hieraan doet niet af, dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.
5.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van de woning te hoog is. Daartoe heeft hij er (met name) op gewezen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in relatie tot de marktontwikkelingen en andere vergelijkbare objecten. Voorts herhaalt belanghebbende in hoger beroep zijn stelling dat het ongebruikelijk is een waarde aan de hand van de bruto-inhoud van de woning te bepalen.
5.3.
Bij betwisting door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij een taxatieverslag en een waardematrix ingebracht. Daaruit volgt onder meer dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkoopprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare objecten. Het Hof volgt de rechtbank in zijn oordeel dat daarmee de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het stond de heffingsambtenaar daarbij vrij, gelijk de rechtbank heeft geoordeeld, een waardebepaling te hanteren waarbij het aantal kubieke meters tot uitgangspunt wordt genomen (en niet het aantal vierkante meters). Hetgeen daaromtrent en overigens door de rechtbank is overwogen in rechtsoverweging 6 van de rechtbankuitspraak acht het Hof juist.
In dit verband acht het Hof van belang dat de in geschil zijnde waarde van de woning de waarde van het object in zijn geheel betreft (zulks met inachtneming van de in art. 17 lid 1 WOZ Pro verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Ook indien de stelling van belanghebbende juist zou zijn dat de kubieke meterprijzen die de heffingsambtenaar in de waardematrix heeft toegerekend aan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet volledig in de lijn liggen met de door de heffingsambtenaar verdedigde en toegepaste ‘leer van het afnemend grensnut’, dan nog zou dat, gelet op de betrekkelijk geringe invloed van dat standpunt op de totale waarde en de belangrijk lagere dan de in de matrix berekende gemiddelde kubieke meterprijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gehanteerd, niet tot de conclusie leiden dat een waarde van € 417.000 te hoog is.
5.4.1.
Voorts is het Hof met de rechtbank van oordeel dat de taxatie van [naam 1] aan vorenstaande niet afdoet. In deze taxatie (zie onder meer 2.4.) wordt een methode van vergelijking met referentiepanden gehanteerd, waarbij op grond van gepubliceerde normen met betrekking tot stichtingskosten, de waarde van de opstal wordt berekend aan de hand van een ‘vaste waarde bedrag per m3’. Deze waarde (inhoud van de vergelijkingsobjecten in m³ x vaste waarde) wordt in mindering gebracht op gerealiseerde verkoopprijzen. Het verschil vormt, aldus belanghebbende, de waarde van de grond. Hij stelt, zo begrijpt het Hof, dat deze methode de voorkeur verdient boven die van de heffingsambtenaar, omdat de waarde van de opstal aan de hand van de gepubliceerde normen gemakkelijk objectief is vast te stellen.
5.4.2.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven (zie 5.1.3.) dat het hem vrij staat de waarde van de woning aannemelijk te maken op iedere gewenste manier en (daarmee) een andere methode te hanteren dan de heffingsambtenaar. Het staat hem dus vrij om, anders dan de heffingsambtenaar, een systeem te hanteren waarbij de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de grond (zoals omschreven in 2.4 en 5.4.1). Op voorhand kan niet worden gezegd dat een dergelijk systeem – mits de aan de opstallen van de vergelijkingsobjecten toe te kennen waarde op een begrijpelijke wijze is bepaald – minder bruikbaar is dan het systeem van de heffingsambtenaar, waarbij aan de grond een waarde wordt toegekend aan de hand van een (vaste) staffel en de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de opstal. Hierbij is van belang, dat ook belanghebbendes systeem gestoeld is op de systematische vergelijking van de vast te stellen waarde met prijzen behaald bij de verkoop van met de woning vergelijkbare onroerende zaken, zodat van belanghebbende gevraagd mag worden om inzichtelijk te maken hoe zijn systeem leidt tot waarden die (nauw) aansluiten met die gerealiseerde prijzen. Met de rechtbank (onder 7 en 8 van de rechtbankuitspraak) is het Hof evenwel van oordeel dat belanghebbende, noch aan de hand van de door hem ingebrachte stukken noch aan de ter zitting gegeven toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt hoe de door hem verdedigde methode leidt tot de door hem bepleite waarde van € 372.896 . Belanghebbende heeft ook overigens onvoldoende onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dan ook de door hem bepleite WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.
Slotsom
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, P.F. Goes en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.