Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 16/00250
1 augustus 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/975 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen NH,de heffingsambtenaar,
(gemachtigden: A. de Haan en P.A. Schrijver).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres woning] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 312.000.
1.2.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 januari 2015, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 12 mei 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 juni 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 13 juli 2017 is een nader stuk van belanghebbende bij het Hof ingekomen.
Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2017. Ter zitting is namens belanghebbende gemachtigde voornoemd verschenen, ter bijstand vergezeld door [naam] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen de gemachtigden voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de volgende feiten vastgesteld:
“Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met schuur / berging. De inhoud van het hoofdgebouw van de woning is ongeveer 165 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.220 m².”
2.2.
Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en neemt ter aanvulling de volgende feiten op.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. De waarde van de grond bij de woning in de waardematrix bedraagt € 225.200.
2.4.
Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde is onder andere een door taxateur [naam] opgesteld rapport “waardebepaling- WOZ Contra Expertise”, gedateerd 6 december 2014, overgelegd. Daarin is opgenomen als “getaxeerde Basis Woningwaarde (…) met een peildatum van Kwartaal 1, 2014 (van) ” € 248.710. (Het Hof gaat ervan uit dat voor wat betreft de peildatum sprake is van een typefout en dat bedoeld is 1 januari 2013). Over de gehanteerde waarderingsmethode is het volgende vermeld:
“Toelichting over de waarderingsmethode
Database
De waardering is op een modelmatige wijze met desk check van de taxateur tot stand gekomen. De selectie van referentie objecten wordt gegenereerd uit een database van NVM makelaars uit de regio.
De data omvat transacties vanaf een periode van tenminste de laatste drie jaar.
Referentie objecten
De referentie objecten zijn volgens een aantal criteria geselecteerd. Het streven is om zo vergelijkbaar mogelijke objecten te selecteren.
Belangrijke criteria zijn: Type woning, grootte opstal (inhoud), grootte perceel, locatie, bouwperiode.
De waardering kan pas tot stand komen als er sprake is van een aantal van minstens 5 gelijkwaardige en representatieve referentie objecten. Maximaal worden 10 referentie objecten vermeld.
Taxatie methode
Voor de opstal wordt vervolgens een vaste waarde per m3 vastgesteld. Deze waarde is een afgeleide van de herbouwwaarde waarbij rekening is gehouden met de ouderdom van de opstal. De waardebepaling van het getaxeerde alsmede referentie objecten geschiedt op dezelfde m3 waarde. De restant waarde is de grondwaarde. Deze wordt voor elk referentie object per m2 bepaald.
De gegenereerde Basis Woningwaarde is gelijk aan de WOZ waarde en is eveneens op een modelmatige wijze bepaald. Met dien verstande dat in tegenstelling tot de vastgestelde WOZ waarde, bij deze waardebepaling een desk check heeft plaatsgevonden.
De marktwaarde kan gelijk zijn aan De Basis Woningwaarde. Dit is echter afhankelijk van de verschillen met de referentie objecten. In geval er bij bijzonderheden geen opmerking is geplaatst is het getaxeerde als gelijkwaardig ingeschat aan het gemiddelde niveau van de referentie objecten.
De gegevens van het taxatie object zijn in principe gelijk aan de gegevens die in het taxatie verslag van de gemeente staan vermeld.
Indien er sprake is van afwijkingen en / of bijzonderheden dan wordt dat voor zo ver bekend ook specifiek in het rapport vermeld.
Indexcijfers
De transactieprijzen worden geïndexeerd op basis van een landelijk indexcijfer per woningtype.
Basis: De woningmarkt cijfers van de NVM,
Met dien verstande dat de kwartalen 3 en 4 met de kwartalen 1 en 2 tot één indexcijfer worden teruggebracht. Zo wordt op de meest logische wijze aangesloten op de peildatum van de WOZ waardering van 1 januari.
Voor elk type woning wordt apart een indexcijfer bepaald.
Voor een nieuw indexjaar moeten het indexcijfer van minimaal 3 kwartalen beschikbaar zijn.
Waardebepalingen gemaakt na 01 mei in een kalenderjaar kunnen worden beschouwd als zijnde gelijk aan de WOZ waarde van het volgende beschikkingsjaar.”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 312.000.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde van de woning op € 225.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag en de matrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Ten aanzien van het hoofdgebouw heeft verweerder een waarde aangenomen van € 165 per kubieke meter. Verweerder heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de woning, ondanks de deplorabele toestand waarin deze volgens eiseres verkeert, wordt bewoond, hetgeen door eiseres niet is betwist. De staat van onderhoud van de woning heeft er volgens verweerder toe geleid dat de waarde € 165 per kubieke meter bedraagt, zijnde de helft van die van de vergelijkingsobjecten [adres 1] en [adres 2] , terwijl de waarde per kubieke meter gelijk is aan die van het vergelijkingsobject [adres 4] dat na aankoop is gesloopt door de koper. Een daarop gestoelde totale waarde voor het woongebouw van € 59.770, inclusief de aanwezige dakkapel, acht de rechtbank daarom niet te hoog. De door eiseres overgelegde taxatie van [naam] kan aan het vorenstaande niet afdoen, nu in dit taxatierapport weliswaar is verwezen naar een groot aantal vergelijkingsobjecten, maar van die - in grootte en verkoopprijs zeer uiteenlopende - objecten zijn geen gegevens toegevoegd over de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank acht die gegevens, met name indien het standpunt wordt ingenomen dat de staat van onderhoud zodanig is dat aan de opstal in het geheel geen waarde kan worden toegekend, onontbeerlijk voor de beoordeling of de door eisers taxateur opgevoerde objecten met de woning vergelijkbaar zijn. De door eiser overgelegde stamkaarten van enkele andere objecten bieden, voor zover zij bruikbaar zijn, onvoldoende steun aan het door eiser ingenomen standpunt.
8. Verweerders waardering van de als hobbyruimte / atelier aangeduide opstal op het terrein is door eiseres niet betwist.
9. De verwijzing van eiseres naar de waarde die voor het vorige tijdvak door de rechtbank aan de woning is toegekend leidt niet tot gegrondverklaring van haar beroep. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
10. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.1.
Het door de rechtbank in overweging 6 weergegeven (wettelijk) toetsingskader is juist. Het Hof vult dit nog als volgt aan.
5.1.2.
Ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – wordt de WOZ-waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
5.1.3.
Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling – die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – bevatten (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hieraan doet niet af, dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.
5.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van de woning te hoog is. Daartoe heeft hij (met name) aangevoerd dat de staat van de woning deplorabel is, het een incourant object betreft en een potentiële koper alleen geïnteresseerd zal zijn in de grond. Daarom dient de waarde te worden gesteld op de grondwaarde, te weten € 225.000.
5.3.
Bij betwisting door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij een taxatieverslag en een waardematrix ingebracht. Daaruit volgt onder meer dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkoopprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare objecten. Het Hof volgt de rechtbank in zijn oordeel dat daarmee de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het stond de heffingsambtenaar daarbij vrij een waardebepaling te hanteren waarbij de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten worden gesplitst in een deel dat toerekenbaar is aan de oppervlakte en een deel dat toerekenbaar is aan de inhoud. Hetgeen daaromtrent en overigens door de rechtbank is overwogen in de eerste vijf volzinnen van rechtsoverweging 7 van de rechtbankuitspraak (tot: De door eiseres overgelegde ….”) acht het Hof juist. Dat de woning - zoals belanghebbende stelt door een potentiële koper gelijk gesloopt zal worden, doet aan het voorgaande niet af. De maatstaf is welke prijs de beste koper bereid zou zijn voor de woning te betalen. De heffingsambtenaar heeft, gelet op die maatstaf, terecht gewezen op het vergelijkingsobject [adres 3] , waarvan de opstal ook kort na aankoop is gesloopt en waaraan volgens de heffingsambtenaar desalniettemin een waarde is toegekend - (t.w. € 312.000 -/- 225.000 voor de grond -/- € 27.500 voor de afzonderlijke hobbyruimte =) circa € 60.000. Gelet op dit vergelijkingsobject, acht het Hof aannemelijk dat de wijze van waarderen waarbij aan de opstal een afzonderlijke waarde wordt toegekend, in het onderhavige geval geen afbreuk doet aan de waardering van de woning als geheel (opstal met ondergrond), zelfs indien zou vaststaan dat een koper de opstal na aankoop terstond zou afbreken.
5.4.1.
Voorts is het Hof met de rechtbank van oordeel dat de taxatie van [naam] aan vorenstaande niet afdoet. In deze taxatie (zie onder meer 2.4.) wordt een methode van vergelijking met referentiepanden gehanteerd, waarbij op grond van gepubliceerde normen met betrekking tot stichtingskosten, de waarde van de opstal wordt berekend aan de hand van een ‘vaste waarde bedrag per m3’. Deze waarde (inhoud van de vergelijkingsobjecten in m³ x vaste waarde) wordt in mindering gebracht op gerealiseerde verkoopprijzen. Het verschil vormt, aldus belanghebbende, de waarde van de grond. Hij stelt, zo begrijpt het Hof, dat deze methode de voorkeur verdient boven die van de heffingsambtenaar, omdat de waarde van de opstal aan de hand van de gepubliceerde normen gemakkelijk objectief is vast te stellen.
5.4.2.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven (zie 5.1.3.) dat het hem vrij staat de waarde van de woning aannemelijk te maken op iedere gewenste manier en (daarmee) een andere methode te hanteren dan de heffingsambtenaar. Het staat hem dus vrij om, anders dan de heffingsambtenaar, een systeem te hanteren waarbij de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de grond (zoals omschreven in 2.4 en 5.4.1). Op voorhand kan niet worden gezegd dat een dergelijk systeem – mits de aan de opstallen van de vergelijkingsobjecten toe te kennen waarde op een begrijpelijke waarde is bepaald – minder bruikbaar is dan het systeem van de heffingsambtenaar, waarbij aan de grond een waarde wordt toegekend aan de hand van een (vaste) staffel en de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de opstal. Hierbij is van belang, dat ook belanghebbendes systeem gestoeld is op de systematische vergelijking van de vast te stellen waarde met prijzen behaald bij de verkoop van met de woning
vergelijkbare onroerende zaken, zodat van belanghebbende gevraagd mag worden om inzichtelijk te maken hoe zijn systeem leidt tot waarden die (nauw) aansluiten met die gerealiseerde prijzen. Met de rechtbank (onder rechtsoverweging 7, volzinnen 6,7 en 8 en rechtsoverwegingen 8 en 9 van de rechtbankuitspraak) is het Hof evenwel van oordeel dat belanghebbende, noch aan de hand van de door hem ingebrachte stukken noch met de ter zitting gegeven toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt hoe de door [naam] verdedigde methode leidt tot een waarde van € € 248.710. In dit verband acht het Hof mede van belang dat de door [naam] gehanteerde 30 vergelijkingsobjecten - in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar gehanteerd heeft - soms ver van de woning gelegen zijn en qua grootte en inhoud in een aantal gevallen aanzienlijk verschillen van de woning. Bovendien is het hanteren van 30 vergelijkingsobjecten in strijd met de door [naam] gegeven toelichting (zie het citaat onder 2.4, slotzin 2e tekstblok).
Evenmin is adequaat toegelicht waarom de door [naam] bepleite waarde van € 248.710 te hoog is en de woz-waarde (daarentegen) zijns inziens € 225.000 dient te zijn. Belanghebbende heeft ook overigens onvoldoende onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dan ook de door hem bepleite WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, P.F. Goes en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.