ECLI:NL:GHAMS:2017:4318 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning ondanks vochtproblemen in b...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 16/00390

17 oktober 2017

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/4702 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,de heffingsambtenaar,

(gemachtigde I. Kooijman).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (gemeente Zaanstad) (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 295 vastgesteld op € 224.000.

1.2.

Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 september 2015, het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 29 juli 2016 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 215.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 215.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.002.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 8 september 2016 en aangevuld op 30 september 2016. Op 3 oktober 2016 is het hoger beroepschrift doorgezonden aan belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft op 17 november 2016 een verweerschrift ingediend en heeft daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

Op 7 december 2016 is van de heffingsambtenaar een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan belanghebbende gezonden.

1.6.

Bij faxbericht van 7 december 2016 is van belanghebbende een reactie op het incidenteel beroep ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.

1.7.

Bij faxbericht van 21 september 2017 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2017. Daar zijn verschenen belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de gemeente de gemachtigde voornoemd, vergezeld door H. Somsen (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld :

“Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning.

2. De woning is een geschakelde woning uit bouwjaar 1975 met berging. De inhoud van de woning is 324m³ en de oppervlakte van het perceel is 249m².”

2.2.

Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en vult deze als volgt aan.

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een rapport van [bedrijf] van 20 september 2017 ingebracht. In dit rapport is terzake de woning onder meer het volgende opgenomen:

“
1. ALGEMEEN

In de woning wordt het betonsteen metselwerk nat in de winterperiode.

Dit fenomeen treedt ook op in perioden dat de buitenluchttemperatuur laag is.

Het nat worden van de betonsteen wordt als storend ervaren.

2.BESCHIJVING VAN HET ONDERZOEK

[bedrijf] heeft een inspectie uitgevoerd naar de oorzaak van de gemelde problemen.

3.WAARNEMINGEN

De woning is een bungalow waarbij het gevelmetselwerk is uitgevoerd in betonsteen.

De begane grondvloer is een niet geïsoleerde begane grondvloer.

Niet alle kruipruimten zijn toegankelijk.

De gevels zijn uitgevoerd in betonsteen. Het buitenspouwblad en het binnenspouwblad zijn

uitgevoerd als schoonwerk metselwerk.

Het dak is deels een licht hellend dak en deels een vlak dak.

De oude houten boeilijsten zijn vervangen door een kunststof schroot.

De woning is een goede staat van onderhoud.

(…)

4. OVERWEGINGEN EN CONCLUSIES

Het nat worden van de betonsteen wordt veroorzaakt doordat vochtige kruipruimtelucht vanuit de kruipruimte in de spouw komt.

Als de buitenluchttemperatuur laag is kan deze vochtige lucht condenseren tegen de koude

betonsteen.

Dit gecondenseerde vocht toont zich als natte plekken in de steen.

Zowel de binnenmuren als de buitenmuren hebben daar met name in de winter last van.

In de zomer ontstaan deze donkere verkleuringen incidenteel bij lage buitenluchttemperaturen.

Om e.e.a. te onderbouwen is een klimaatmeting uitgevoerd:

Het klimaat in de kruipruimte is:

T= 12,3°C

r.v. = 86%

Ingevuld in het mollierdiagram (figuur 1) blijkt dat bij een temperatuur van 9,5°C er condens

optreedt. Deze temperatuur was op de dag van inspectie overdag niet aanwezig. De

nachttemperatuur was echter lager dan 9°C waardoor lokaal dit condensprobleem nog licht

zichtbaar was.

Conclusie:

De oorzaak van de verkleuring in de betonsteen is, het vocht dat in de kruipruimte lucht aanwezig is.

Dit vocht komt via openingen en poriën in de steen vanuit de kruipruimte in de spouwmuur terecht en condenseert daar op koude plaatsen.

(…)

5. ADVIES

De oplossing van dit probleem is eenvoudig.

Door het aanbrengen van een bodemafsluiter, in de vorm van een dikke plastic folie, daalt de

verdamping van het bodemvocht. Hierdoor daalt de relatieve luchtvochtigheid in de kruipruimte sterk (tot ca. 60%) en zal het probleem van het ontstaan van condens sterk afnemen (zie de blauwe lijn en pijl in figuur 1). Pas bij 4C zou in deze situatie condens kunnen ontstaan.

De schade ontstaat ook bij de begane grondvioer waar in de slaapkamers tapijt is aangebracht.

Dit tapijt moet vervangen worden in de slaapkamers om toegang te krijgen tot de kruipruimte.

De kosten van deze maatregel bedragen:

- Kruipruimte onder de woonkamer: € 5.500,- mci. BTW.

- Kruipruimte onder slaapkamers: € 7.000,- mci. BTW (mci. het maken van toegang tot

kruipruimte).

- Kosten herstel tapijt slaapkamers. € 4000,- incl.BTW

Totaal €16.500 incl. BTW ”.

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.

3.2.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof zijn incidenteel hoger beroep ingetrokken en stelt dat de door de rechtbank vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog is. Belanghebbende bepleit - ook in hoger beroep - een waarde van € 191.000.

3.3.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“Beoordeling van het geschil

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door B.J. Admiraal RT, WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning op € 224.000 is getaxeerd. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten te veel verschillen van de woning om een goed beeld te kunnen geven van de markt van het type woning van eiser (bungalow). De [adres 2] en de [adres 3] hebben tenminste twee verdiepingen (de [adres 2] heeft er drie) en zijn typisch gezinswoningen. De [adres 4] is weliswaar, evenals de woning, een bungalow, maar zowel de inhoud als het perceel zijn twee keer zo groot. Voorts heeft de woning een betere uitstraling, is het niveau van onderhoud en voorzieningen hoger gekwalificeerd en is ook de ligging gunstiger. De rechtbank acht de door verweerder overgelegde matrix op zich voldoende inzichtelijk, maar is van oordeel dat de verkoopcijfers van de genoemde objecten, gelet op de grote verschillen, de waarde van de woning niet kunnen onderbouwen.

10. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde echter evenmin aannemelijk gemaakt. Zo heeft eiser zijn stelling dat de kruipruimte regelmatig onder water staat, op geen enkele wijze onderbouwd. Dit klemt temeer nu de taxateur bij bezichtiging van het pand geen vocht heeft aangetroffen. Voorts heeft eiser volstaan met de blote stelling dat de indeling van de woning ongunstig is en dat mede hierdoor de doelgroep zeer beperkt is. Of daadwerkelijk sprake is van een waardeverminderende factor is geenszins aannemelijk geworden. Daarbij overweegt de rechtbank dat veelal het totale woonoppervlak bepalend is voor de waarde en niet zozeer het aantal kamers. Dat de woning van eiser, een seniorenwoning, een andere doelgroep heeft dan een gezinswoning betekent nog niet dat dit ook een negatieve invloed op de waarde heeft.

11. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de procedure onzorgvuldig is gevoerd omdat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. In de uitspraak worden de grieven van eiser genoemd en vervolgens wordt de vastgestelde waarde onderbouwd, waarbij op de grieven wordt ingegaan. Van een motiveringsgebrek is geen sprake.

Overigens geldt volgens vaste jurisprudentie dat schending van het motiveringsbeginsel alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van verweerder bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar of vermindering van de WOZ-waarde kan dit niet leiden.

12. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 215.000.

13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof onderschrijft de rechtsoverwegingen 7, 8 en 9 van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Het Hof is aldus, met de rechtbank, van oordeel dat de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix op zich voldoende inzichtelijk is maar dat de verkoopcijfers van de genoemde objecten, gelet op de grote verschillen, de waarde van de woning niet kunnen onderbouwen.

Voorts onderschrijft het Hof hetgeen door de rechtbank in rechtsoverweging 11 is overwogen; ook deze rechtsoverweging maakt he hof tot de zijne.

5.2.

In hoger beroep heeft belanghebbende ter nadere onderbouwing van de door hem voorgestane waarde het onder 2.3. genoemde rapport van [bedrijf] ingebracht. Indien en voorzover de heffingsambtenaar stelt dat een dergelijk rapport (in zijn algemeenheid) niet ter onderbouwing van een WOZ-waarde kan worden gebruikt omdat het “[niet] spreekt van bouwkundige- of- of constructieve gebreken” slaagt dit niet. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoer van de waardebepaling - die berusten op artikel 20, lid 2, Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – zijn (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door de belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (Hoge Raad 19 december 2003, nr. 39.294, LJN AO0656, BNB 2004/105; Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52). Aan voorgaande doet niet af, dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport (of ander rapport) dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.

5.3.

Met het onder 2.3. genoemde rapport heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde lager dient te zijn dan de door de rechtbank (in goede justitie) vastgestelde waarde van € 215.000. In het rapport wordt beschreven dat het betonsteen metselwerk van de woning in de winterperiode nat is en dat dit “als storend” wordt ervaren. Uit het rapport kan evenwel niet worden opgemaakt of, en zo ja, in hoeverre het geconstateerde van invloed is op de waarde van de woning. Zo valt daaruit niet op te maken of het in 2017 geconstateerde al (en in die mate) zich voordeed op de peildatum 1 januari 2014. Voorts wordt in het rapport een prijs bepaald om het (kennelijk) als storend ervaren natte betonsteen metselwerk op te lossen. Dit geeft eventueel geen uitsluitsel over een eventuele waarde verminderende factor op 1 januari 2014. De heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting van het Hof, onbetwist, gesteld dat in betonsteen de vochtigheid in het algemeenheid hoger is (dan bij andere steensoorten). Hiermee, ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat incidenteel in de kruipruimtewater staat, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning lager dient te worden vastgesteld dan € 215.000. Voorts volgt er overigens uit het rapport niet, in zoverre belanghebbende dat heeft willen betogen, dat de kruipruimte (regelmatig) onder water staat. Daar komt volgens de heffingsambtenaar bij dat de taxateur van de Gemeente ter zitting van de rechtbank heeft gesteld dat hij bij de inpandige opname van het pand “geen water [heeft] gezien”.

5.4.

Ook met hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd in (hoger) beroep heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde lager dient te zijn dan de door de rechtbank (in goede justitie) vastgestelde waarde van € 215.000. Hetgeen door de rechtbank in rechtsoverweging 10 is overwogen : “Voorts heeft eiser volstaan met de blote stelling dat de indeling van de woning ongunstig is en dat mede hierdoor de doelgroep zeer beperkt is. Of daadwerkelijk sprake is van een waardeverminderende factor is geenszins aannemelijk geworden. Daarbij overweegt de rechtbank dat veelal het totale woonoppervlak bepalend is voor de waarde en niet zozeer het aantal kamers. Dat de woning van eiser, een seniorenwoning, een andere doelgroep heeft dan een gezinswoning betekent nog niet dat dit ook een negatieve invloed op de waarde heeft.” acht het Hof juist en neemt het Hof over. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep nog naar voren heeft gebracht over het noodzakelijk herstellen van de voegen en het vervangen van boeidelen en kozijnen (en de invloed daarvan op de waarde van de woning) is niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd. Daarbij merkt het Hof nog op dat in de in het rapport opgenomen “waarnemingen” overigens is beschreven dat de oude houten boeilijsten zijn vervangen door een kunststof schroot en de woning in goede staat van onderhoud is.

Slotsom

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende voor zijn verweer in het (ter zitting van het Hof ingetrokken) incidenteel hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten met inachtneming van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op

€ 990 (2 punten voor proceshandelingen x € 495).

7.Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 990 en wijst de gemeente aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, A. Bijlsma en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.