Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.211.553/01
zaak-/rekestnummers rechtbank Noord-Holland : 4646622 \ HZ VERZ 15-18
5024968 EJ VERZ 16-129
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2017
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
appellante,
advocaat: mr. P.C. Veerman te Amsterdam,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [naam appartementencomplex] 2 T/M 84,
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [gemeente] ),
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
[appellante] is bij verzoekschrift, ontvangen ter griffie van het hof op 14 maart 2017, onder aanvoering van grieven in hoger beroep gekomen van de beschikkingen die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemde zaak-/rekestnummers op 15 februari 2017 heeft gegeven.
Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
(i) de beschikking met zaak-/rekestnummer 4646622 \ HZ VERZ 15-18 zal vernietigen en alsnog het besluit van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2015, betreffende de gunning van de opdracht tot liftrenovatie aan SkyLift, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid zal vernietigen,
(ii) de beschikking met zaak-/rekestnummer 5024968 EJ VERZ 16-129 zal vernietigen en alsnog het besluit van de vergadering van de VvE van 24 maart 2016, betreffende de financiering van de liftrenovatie, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid zal vernietigen,
(iii) de VvE zal veroordelen tot restitutie van de op grond van de bestreden beschikkingen betaalde proceskosten van in totaal € 800,=,
(iv) de VvE zal veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties.
Op 3 mei 2017 is ter griffie van het hof ingekomen een verweerschrift in hoger beroep van de VvE, met een bewijsstuk, inhoudende het verzoek de beschikkingen waarvan beroep te bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2017. Bij die gelegenheid hebben voornoemde advocaten het woord gevoerd, mr. Veerman aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beslissingen een aantal (deels gelijkluidende) feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt, in de beschikking over de gunning onder 2.1 tot en met 2.6 en in de beschikking over de financiering onder 2.1 tot en met 2.8. Over deze feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
Voor zover in hoger beroep van belang gaat het om de volgende feiten.
2.1.
Bij akte van 7 september 1984 is het appartementencomplex [naam appartementencomplex] 2 tot en met 84 te [vestigingsplaats] gesplitst in 91 appartementsrechten, te weten 42 woningen, 42 bergingen en 7 garages.
2.2.
In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Broederschap van 1983 van toepassing verklaard, waarop in de splitsingsakte een aantal wijzigingen en aanvullingen zijn gemaakt.
Onder meer is in het reglement bepaald:
artikel 3
j. De in dit artikel onder a en b bedoelde schulden en kosten ter zake van de hierna genoemde voorzieningen en zaken komen uitsluitend ten laste van de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers 13 tot en met 42, te weten de schulden en kosten ter zake van:
a. (…)
b. de trappenhuizen, de liftinstallaties en
c. de galerijen,
(…)
artikel 9
1. tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…)
b. (…), de liften, (…)”.
2.3.
[appellante] is eigenaar van het appartementsrecht met index A-36 dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de vierkamerwoning op de tweede en zolderverdieping, met balkon. [appellante] is voor dit appartementsrecht in de gemeenschap gerechtigd voor 131/5000e gedeelte en heeft het recht tot het uitbrengen van 131 stemmen in de vergadering van eigenaren.
2.4.
Sinds 1 november 2003 is Beheer- en Adviesburo [X] te [plaats] ingeschreven als bestuurder en administrateur van de VvE.
2.5.
Blijkens de vastgestelde notulen van de vergadering van eigenaren van 27 oktober 2015 is over de lift onder meer het volgende besproken:
“
3. Renovatie lift
3. Renovatie lift
De heer [A] meldt dat er gestemd moet worden over de renovatie van de lift. De stemming is voorbehouden aan de eigenaren van de appartementen gelegen op de verdiepingen (B-kosten). Tijdens de vergadering van 6 oktober zijn door mevrouw [appellante] offertes ingediend van Otis en Schindler. In principe zouden deze niet meegenomen kunnen worden ter besluitvorming. Echter omdat er voldoende quorum is, zijnde minimaal 2.274 stemmen kunnen deze offertes ook meegenomen worden.
De heer [B] heeft van alle offertes een vergelijk gemaakt, met alle voor en tegens van de verschillende offertes. In totaal zijn er 7 offertes ontvangen van 4 verschillende bedrijven.
SkyLift heeft zijn offertes snel afgegeven, Kone was hier langzamer in. SkyLift heeft een goed alternatief geboden voor de bestaande techniek, zijnde Hydroware. Schindler geeft ook een offerte voor dit alternatief maar 2 jaar garantie mits servicecontract bij Schindler en zijn de kosten hoger. De hydroware geeft veel besparingen in de toekomst inzake onderhoud en elektrakosten.
Een tweede alternatief is de totale lift te vervangen. Schindler heeft hier een prijs voor opgegeven. Het positieve hieraan is dat de complete lift nieuw is. Waar echter rekening mee moet worden gehouden is dat er een groot bedrag aan bouwkundig meerwerk wordt verwacht.
Mevrouw [C] meldt dat bij de offerte inzake de Hydroware van SkyLift een garantie wordt gemeld van 5 jaar. Dit heeft zij niet in de offerte kunnen terugvinden. De heer [B] geeft aan dat dit klopt. Dit is door SkyLift toegezegd.
De heer [F] merkt op dat de offertes van SkyLift en Kone over het vaste prijstermijn heen zijn. De heer [D] geeft aan dat er nog niet onderhandeld is met de verschillende partijen.
Mevrouw [E] vraagt wat de bouwkundige van de offertes vindt. Ze vindt het belangrijk dat de vergadering weet wat de bouwkundige van de VvE voor advies geeft. De heer [D] antwoordt dat hij de offertes van SkyLift en Schindler met betrekking tot de Hydroware zou adviseren. De VvE heeft dan de nieuwste technieken in huis. Daarnaast is zijn ervaring dat de kleinere bedrijven beter zijn in kwaliteit dat de grotere. Echter het is aan de vergadering te beslissen met wie ze in zee willen gaan en welke techniek uiteindelijk gekozen wordt.
Mevrouw [appellante] meldt dat zij van de heer [B] het verzoek heeft gekregen om bij Otis en Schindler nog nader te informeren naar zaken die nog niet bekend waren. Zij heeft deze informatie aan hem toegestuurd. Mevrouw [appellante] vindt het erg jammer dat deze aanvullende informatie niet meegenomen is in het vergelijk. Hierdoor wordt een vertekend beeld geschetst. De heer [B] antwoordt dat de informatie voor een deel te laat binnen was gekomen. Van één der aanbieders heeft hij nog geen informatie mogen ontvangen. De heer [A] vraagt zich af of het een verschil maakt inzake de financiële consequenties. De heer [B] antwoordt dat de basis van de offertes gelijk blijven. Hierna ontstaat een discussie inzake deze informatie.
De heer [F] vraagt aan het bestuur of zij een advies kunnen geven. De heer [A] antwoordt dat het bestuur hier objectief in is. Het is aan de aanwezige eigenaren om hun besluit schriftelijk kenbaar te maken. De heer [G] merkt op dat hij geen liftdeskundige is. Als er een persoon in de zaal aanwezig is die iets zinnigs kan zeggen inzake de offertes, dan is dit de bouwkundige, de heer [D] .
De discussie gehoord hebbende, wordt er overgegaan op een schriftelijke stemming. Mevrouw [H] legt de procedure uit. Op de stembrief kan men aangeven om VOOR of TEGEN de renovatie van de lift te zijn. Indien een eigenaar voor is, geeft de eigenaar aan waar zijn voorkeur voor uitgaat, conform het gepresenteerde vergelijk. Aangezien er voldoende quorum aanwezig is kunnen de offertes van Schindler en Otis meegenomen worden in de keuze.
Van de 2661 stemmen zijn 2529 stemmen voor de renovatie van de Lift. 132 stem zijn tegen de renovatie. De vergadering besluit dan ook met een gekwalificeerde meerderheid tot het renoveren van de lift.
Van de 2529 stemmen zijn, 2398 stemmen om de opdracht te gunnen aan de firma SkyLift. De lift zal worden uitgevoerd met de hydrowaretechniek. 131 stemmen zijn voor de offerte van Otis.
De vergadering besluit met een gekwalificeerde meerderheid tot het gunnen van de opdracht aan de firma SkyLift.
4. Financiering renovatie lift
De heer [A] legt uit dat de renovatie van de lift gefinancierd moet worden door de appartementen op de verdiepingen (b-kosten). Aangezien de reserve van deze B-kosten niet toereikend zijn dient er een besluit te worden genomen hoe dit te financieren. Er zijn een aantal keuzes hiervoor, te weten:
- Een eenmalige bijdrage ineens
- Een eenmalige bijdrage verspreid over een jaar
- Financiering uit de reserve van de A-kosten (de volledige Vereniging)
Mevrouw [E] vraagt of het een collectief besluit moet zijn of dat men individueel mag beslissen wat men wil. De heer [A] antwoordt dat een ieder de keuze kan maken, maar de uitkomst van het besluit dient wel collectief uitgevoerd te worden. Dit wegens de administratieve rompslomp die dit anders gaat opleveren.
De heer [A] legt in het kort uit wat de verschillende keuzes inhouden. Financiering vanuit de reserve van A-kosten is mogelijk omdat er een grote besparing is geweest met de opdracht van schilderwerk. Dit dankzij de bemiddeling van de bouwkundige, de heer [D] .
De heer [F] heeft een inbreng gedaan bij het bestuur om de lift in 30 jaar af te laten schrijven. Hierdoor gaat de bijdrage met een kleine € 3,-- omhoog. Daarnaast kan er ook gelijk gereserveerd worden voor een toekomstige renovatie. Mevrouw [H] antwoordt dat de financiering vanuit de A-kosten in 5 of 10 jaar ook geen hoge bijdrageverhoging laat zien. Wanneer er in 10 jaar wordt afgeschreven gaan de verdiepingsappartementen met tussen de € 2,50 en € 5,-- omhoog.
Mevrouw [B] pleit juist voor het financieren van de renovatie ineens of binnen 1 jaar. Hierdoor kan er op korte termijn al gereserveerd worden voor de toekomst, zonder dat hier dubbele lasten in de bijdrage uit voort komen. Mevrouw [B] is van mening dat de verdiepingseigenaren hun eigen verantwoordelijkheid moeten nemen. In de afgelopen 30 jaren hebben de eigenaren geprofiteerd van de lift, zonder hiervoor een reservering te hebben gemaakt.
Hierna ontstaat een discussie over de financiering.
De discussie gehoord hebbende, gaat de vergadering over tot een schriftelijke stemming.
De uitslag van de stemming is als volgt:
1.126 stemmen zijn voor het financieren van het bedrag ineens;
178 stemmen zijn voor het financieren van het bedrag ineens, uitgespreid over een jaar;
1517 stemmen zijn voor het financieren uit de A-kosten over 10 jaar;
357 stemmen zijn voor het financieren uit de A-kosten over 5 jaar;
696 stemmen zijn tegen het financieren uit de A-kosten.
Er zijn 1.996 stemmen benodigd voor de financiering van het bedrag ineens. Voor de financiering vanuit de A-kosten zijn 2.892 stemmen benodigd. Dit op basis van een gekwalificeerde meerderheid.
Over de financiering is dan ook geen besluit genomen.
De voorzitter stelt voor om in de reguliere vergadering de financiering opnieuw te bespreken.
Aangezien er wel een besluit genomen is over de noodzaak tot renovatie, kan deze geplaatst worden op de meerjarenonderhoudsbegroting. In de reguliere vergadering kan dan ook met normale stemverhouding (meerderheid +1) een besluit worden genomen.
2.6.
Blijkens de (concept) notulen van de vergadering van eigenaren van 24 maart 2016 is over de financiering van de lift onder meer het volgende besproken:
Ingekomen stukken
(…)
Er is een email ontvangen van mevrouw [appellante] met het verzoek van het opnemen van drie agendapunten. (…) Tot slot een agendapunt inzake de financiering van een toekomstige lift; een lening tegen een laag rentepercentage af te schrijven gedurende 30 jaar.
(…)
De heer [A] meldt dat het bestuur een antwoordt heeft gegeven op de email. (…)Voor wat betreft de financiering van de toekomstige lift. Dit zal besproken worden bij punt 5 van de agenda.
Tot slot meldt de heer [A] dat de voorgestelde agendapunten wederom te laat zijn ingediend.
(…)
6. Herziene begroting 2016/begroting 2017
Mevrouw [H] licht de herziene begroting 2016 toe. De begroting 2016 is vorig jaar vastgesteld. Deze moet echter herzien worden met de besluiten die in oktober 2015 zijn genomen betreffende de renovatie van de lift. In de herziene begroting 2016 is het voorstel verwerkt om de kosten van de liftrenovatie uit de A-kosten te financieren en deze in 5 jaar door de B-kosten te laten afschrijven naar de A-kosten weer toe. In de herziene begroting 2016 en begroting 2017 is dan ook een extra post opgenomen bij de B-kosten voor een bedrag van € 8.400,-- per jaar. Daarnaast is het onderhoud aan de lift voor 2016 en 2017 met de helft gereduceerd. Dit komt omdat het onderhoudscontract met de helft is afgenomen.
(…)
Mevrouw [H] legt de consequentie uit van de bijdrage wanneer men akkoord gaat met de financiering vanuit de A-kosten met een afschrijving van 5 jaar.
Mevrouw [C] vraagt of de bijdrage van de B-kosten na 5 jaar weer naar beneden gaat, omdat de afschrijving dan voldaan is. Mevrouw [H] antwoordt dat dit op dat moment bekeken gaat worden. Gezien de discussie aangaande het onderhoud zou het kunnen zijn dat de verhoging nodig is om toekomstig onderhoud te doen.
Gediscussieerd wordt hoe er gefinancierd kan worden. In de begroting is rekening gehouden met een maandelijkse verhoging, dit conform het modelreglement. Mogelijk kan het zijn dat eigenaren dit ineens betalen. Het voorstel betreft de financiering van de renovatie. Hierover besluit de vergadering. Conform de splitsingsakte en het reglement is dit maandelijks verwerkt in de bijdrage. Wanneer eigenaren dit op een andere manier willen betalen, kan dit in overleg met de bestuurder, individueel, besproken worden.
Financiering lift
De heer [A] meldt dat mevrouw [appellante] in haar email een voorstel heeft om een dertigjarige lening aan te gaan met een lage rente. Mevrouw [appellante] geeft aan dat de heer [F] een mondeling voorstel had in de vergadering van 27 oktober jl. inzake een rentedragende lening. Zij had dit voorstel graag als agendapunt op deze vergadering gehad. Daarnaast mist ze de berekening van dit voorstel in de notulen van 27 oktober jl. Mevrouw [I] geeft aan dat dit wel degelijk in de notulen staat. Mevrouw [H] voegt toe dat de notulen van 27 oktober zijn vastgesteld. De heer [B] meldt dat de heer [F] zijn voorstel heeft ingetrokken. De heer [A] vraagt waar mevrouw [appellante] denkt de lening af te kunnen sluiten. Mevrouw [appellante] stelt voor dat de VVE (inclusief de benedenbewoners) een lening afsluit bij een bank. Er ontbreekt tot op heden een financieringsplan. Daarnaast heeft de heer [A] zelf ook een berekening gemaakt inzake een dertigjarige lening. In tegenstelling tot de € 3,-- die de heer [F] heeft genoemd, komt de heer [A] op een bedrag van € 8,-- € 9,--. In het voorstel van de heer [F] is de rente die betaald moet worden over de 30 jaar (annuïteit hypotheek) niet meegenomen. Wanneer er een lening wordt afgesloten dient deze lening door de verdiepingsbewoners te worden afgesloten. Voordat de lift in opdracht wordt gegeven dient het bedrag volgens het Modelreglement betaald te zijn aan de Vereniging.
De benedenbewoners geven een geste om de financiering uit de A-kosten te halen, die vervolgens in 5 jaar wordt terugbetaald.
In de vorige vergadering zijn drie voorstellen gedaan. Hier kwam de vergadering niet uit. Vandaar dat er nu één voorstel ter tafel ligt. Wanneer de vergadering besluit niet in te stemmen met het geagendeerde voorstel, dan kan de lift niet gerenoveerd worden. Het bestuur zal dan ook aan de eigenaren van de woningen op de 1ste en 2de etage vragen om een nieuw voorstel, wat in een volgende vergadering geagendeerd wordt.
Hierna wordt overgegaan tot stemming inzake het vaststellen van de herziene begroting 2016 en begroting 2017, incl. het voorstel tot financiering van de renovatie van de lift, met een afschrijving over 5 jaar. Aangegeven is dat, bij voorkeur van andere financiering, men tegen het voorstel moet stemmen.
Er zijn geen onthoudingen;
139 stemmen (mw. [appellante] ) zijn tegen vaststelling van de herziene begroting 2016/begroting 2017;
3583 stemmen zijn voor vaststelling van de herziene begroting 2016/begroting 2017.
De herziene begroting 2016/Begroting 2017 worden dan ook vastgesteld.
Mevrouw [H] meldt dat eigenaren ingelicht worden wat de bijdrage, met terugwerkende kracht vanaf 1-1-2016 wordt. Wanneer eigenaren de betaling van de renovatie lift ineens willen doen, dan kunnen zij zich richten tot de bestuurder.
2.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat de 30 jaar oude lift aan renovatie toe is.
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft de kantonrechter verzocht het besluit van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2015 (over de gunning), respectievelijk het besluit van 24 maart 2016 (over de financiering) te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.2.
In beide beschikkingen heeft de kantonrechter vooropgesteld dat bij de toetsing van de inhoud van een besluit de vraag voorligt of de vergadering van eigenaren bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Daarbij behoort, aldus de kantonrechter, de rechterlijke toetsing een marginale te zijn, omdat het besluitende orgaan een ruime mate van eigen verantwoordelijkheid toekomt.
De juistheid van deze maatstaf staat niet ter discussie.
de gunning
3.3.
In de bestreden beschikking over de gunning heeft de kantonrechter voorts als volgt overwogen. Uit de notulen van de vergadering van eigenaren van 6 oktober 2015 en 27 oktober 2015 blijkt dat de renovatie van de lift en de financiering daarvan de enige inhoudelijke vergaderpunten waren en dat de aanwezigen deze onderwerpen inhoudelijk hebben behandeld. Pas daarna is tot stemming overgegaan en is er vrijwel unaniem besloten tot renovatie van de lift en tot gunning van de opdracht daartoe aan SkyLift. [appellante] kan daarom niet worden gevolgd in haar betoog dat de bestuurder de vergadering onvolledig of niet tijdig heeft geïnformeerd. Verder heeft de VvE terecht aangevoerd dat de door [appellante] voorgedragen potentiële opdrachtnemers zijn meegenomen in het offerte overzicht. Tot slot heeft de vergadering van eigenaren zich voldoende voorgelicht geacht door de heer [D] , werkzaam bij de bestuurder, en heeft de vergadering zelf een keuze gemaakt tussen de technische opties en de diverse bedrijven. Daarop heeft de kantonrechter het verzoek tot vernietiging van het besluit van 27 oktober 2015 afgewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
3.4.
Grief 1is gericht tegen deze overweging en beslissing van de kantonrechter.
3.5.
Voor zover uit de toelichting op de grief kan worden afgeleid dat [appellante] ook de wijze van totstandkoming van het besluit aan de kaak stelt, dient het hof het besluit volledig te toetsen. Voor zover [appellante] de inhoud van het besluit aan de orde stelt, geldt een marginale toetsing, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen.
3.6.
De in de toelichting op de grief naar voren gebrachte stellingen dat de administrateur heeft aangestuurd op het gunnen van de opdracht aan Skylift en aan de vergadering van eigenaren geen keuze is voorgelegd uit de verschillende mogelijke leveranciers, maar slechts het voorstel om wel of niet opdracht te verlenen aan SkyLift, vinden geen steun in de vastgestelde notulen van de vergadering van 27 oktober 2015. Daaruit blijkt immers dat zeven offertes zijn ontvangen van vier verschillende bedrijven, waaronder de offertes die [appellante] had opgevraagd bij Schindler en Otis, en dat van die zeven offertes ten behoeve van de vergadering een overzicht is gemaakt, ook wel ‘vergelijk’ genoemd. Dit overzicht is als productie gevoegd bij het verweerschrift in het geding in eerste aanleg. [appellante] heeft niet gesteld welke volgens haar relevante informatie van Schindler en Otis op het overzicht ontbreekt. Evenmin heeft zij concreet gemaakt welke documentatie die Schindler en Otis aan haar hadden gestuurd en die zij aan het bestuur/de administrateur ter beschikking had gesteld, niet aan de overige appartementseigenaren kenbaar is gemaakt. Het had op de weg van [appellante] gelegen haar stellingen te concretiseren; dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar rekening.
[appellante] heeft verder erop gewezen dat de notulen van 27 oktober 2015 vermelden dat zij – [appellante] – de ene keer 132 stemmen heeft uitgebracht en de andere keer 131. Zij ziet dit als illustratie van het rommelige verloop van de vergaderingen van eigenaren. Kennelijk doelt [appellante] enerzijds op de vermelding van de 132 uitgebrachte tegenstemmen in het kader van de stemming over de renovatie van de lift en anderzijds de vermelding van 131 uitgebrachte stemmen vóór de offerte van Otis in het kader van de stemming over de gunning van de opdracht. Het hof ziet niet in waarom de onjuiste vermelding in de notulen van het aantal door haar uitgebrachte stemmen (132 in plaats van 131) in het kader van het - niet voor vernietiging voorgedragen - besluit om de lift te renoveren, illustreert dat de vergadering(en) een rommelig karakter had(den). Evenmin kan hieruit worden geconcludeerd – voor zover [appellante] dat al beoogde – dat de wijze van stemming over de gunning van de opdracht in strijd was met de daarvoor geldende bepalingen.
Al met al kunnen de stellingen van [appellante] niet leiden tot vernietiging van het besluit tot gunning van de opdracht aan SkyLift in verband met de wijze van totstandkoming daarvan.
3.7.
[appellante] heeft ter toelichting op de grief voorts aangevoerd dat de besluitvorming mede heeft plaatsgevonden op basis van sterk gekleurde gelegenheidsargumenten, zoals de omstandigheid dat de andere fabrikanten (dan SkyLift) zo groot zijn dat de wachttijden bij storingen kunnen oplopen tot 1,5 uur. Aan de hand van gegevens van de routeplanner van de ANWB betoogt [appellante] dat niet direct aannemelijk is dat de wachttijd bij storingen bij SkyLift noemenswaardig korter zal zijn dan bij Schindler of Otis. Bovendien kunnen door toepassing van een GSM systeem storingen veel meer dan vroeger op afstand worden verholpen, waarbij de grotere omvang van Schindler en Otis een voordeel lijkt omdat het voor hen eenvoudiger en relatief goedkoper zal zijn hun telefonische storingsdienst ruimschoots te bemannen. Schindler en Otis zijn al lang bestaande, gerenommeerde bedrijven, die meer dan een vrij jonge, beginnende onderneming als SyLift in staat zijn om conjuncturele schommelingen op te vangen. Omdat Schindler en Otis, anders dan SkyLift zelf liften en onderdelen produceren, moeten zij meer dan SkyLift geacht worden gedurende de gehele levenscyclus van de gerenoveerde lift onderdelen te kunnen vervangen. Gelet op het geoffreerde bedrag heeft Otis de beste aanbieding en ook haar onderhoudscontract is gunstiger dan dat van SkyLift. Een en ander betekent dat het besluit van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2015 niet is te billijken en dat het op grond van de redelijkheid en billijkheid dient te worden vernietigd, aldus nog steeds [appellante] .
3.8.
Deze stellingen zijn grotendeels gebaseerd op veronderstellingen en aannames en zij bevatten geen concrete aanknopingspunten die tot de conclusie kunnen leiden dat de vergadering van eigenaren bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet heeft kunnen komen tot het besluit de opdracht tot renovatie van de lift aan SkyLift te gunnen. Het hof neemt dan ook de overwegingen van de kantonrechter, zoals hiervoor weergegeven onder 3.3, over en maakt deze tot de zijne.
3.9.
Grief 1 faalt. Dat betekent dat de beschikking van de kantonrechter met zaak-/rekestnummer 4646622 \ HZ VERZ 15-18 zal worden bekrachtigd.
de financiering
3.10.
De bestreden beschikking over de financiering behelst, naast de hiervoor onder 3.2 weergegeven toetsingsmaatstaf, het volgende. Uit de notulen van de vergadering van eigenaren blijkt dat het voorstel tot financiering van de lift is besproken op de vergaderingen van 27 oktober 2015 en 24 maart 2016 en dat de financiering van de lift en de verwerking daarvan in het meerjarenonderhoudsplan en de bijbehorende begroting ruimschoots inhoudelijk zijn behandeld. Ook andere mogelijkheden om de renovatie te financieren zijn aan de orde gekomen en daarbij zijn de verwachte verhogingen van de maandelijkse voorschotbijdrage aangegeven aan de eigenaren. Pas daarna is tot stemming overgegaan en hebben alle aanwezige stemgerechtigden, behoudens [appellante] , voor het onderhavige besluit gestemd. [appellante] kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat er gebrek aan inspraak is geweest. Dat er uiteindelijk – na uitgebreide beraadslagingen – op 24 maart 2016 enkel voor of tegen het 5-jaarsvoorstel in eigen beheer kon worden gestemd en niet (meer) over de andere alternatieven zoals in de vergadering van 27 oktober 2015, maakt dit niet anders.
De kantonrechter heeft het verzoek tot vernietiging van het besluit van 24 maart 2016 afgewezen en [appellante] belast met de proceskosten.
3.11.
Met
grief 2komt [appellante] op tegen deze overweging en beslissing van de kantonrechter.
grief 2komt [appellante] op tegen deze overweging en beslissing van de kantonrechter.
3.12.
Ook in het kader van deze grief geldt dat voor zover uit de toelichting op de grief kan worden afgeleid dat [appellante] ook de wijze van totstandkoming van het besluit aan de kaak stelt, het hof het besluit volledig dient te toetsen en dat, zoals de kantonrechter heeft overwogen, een marginale toetsing dient plaats te vinden voor zover [appellante] de inhoud van het besluit aan de orde stelt.
3.13.
[appellante] heeft gesteld dat weliswaar eerst verschillende wijzen van financiering de revue zijn gepasseerd, maar dat vervolgens de gezamenlijke eigenaren is verzocht in te stemmen met een begroting die voorziet in het ter beschikking stellen van een financiering uit de middelen van het reservefonds. De andere wijzen van financiering waren toen niet meer aan de orde. Met name had ook de externe financiering door een bank nader beschouwd moeten worden, aldus [appellante] .
3.14.
Zij miskent hierbij echter dat de tijdens de vergadering van 27 oktober 2015 besproken en in stemming gebrachte keuzes voor de wijze van financiering van de renovatie van de lift niet hebben kunnen leiden tot besluitvorming. Het vervolgens aan de vergadering van eigenaren van 24 maart 2016 voorleggen van slechts een van die keuzes – te weten financiering uit de A-kosten, die op 27 oktober 2015 de meeste stemmen had gekregen – ligt tegen deze achtergrond voor de hand.
Uit de notulen van de vergadering van 24 maart 2016 blijkt dat de eigenaren het voorstel van [appellante] om een externe lening tegen een lage rente te sluiten, hebben besproken. Kennelijk heeft de vergadering van eigenaren geen aanleiding gezien die mogelijkheid verder te onderzoeken. [appellante] heeft haar stelling dat de externe financiering door een bank nader beschouwd had moeten worden, in het licht van het verweer van de VvE dat deze wijze van financiering kostbaar is, meer risico met zich brengt en gecompliceerd is, onvoldoende toegelicht.
In zoverre rechtvaardigen de stellingen van [appellante] niet de conclusie dat het besluit over de financiering van de renovatie van de lift wegens de wijze van totstandkoming daarvan moet worden vernietigd
3.15.
Wel kan aan [appellante] worden toegegeven dat de financiering van de lift ten onrechte is vervat in een voorstel met betrekking tot de gehele begroting, waardoor alle appartementseigenaren hebben meebeslist over de manier waarop de financiering van de renovatie van de lift zou worden vormgegeven, terwijl het gaat om zogenoemde B-kosten, die alleen de eigenaren van de appartementen op de verdiepingen aangaan. Bij een juiste gang van zaken hadden eerst deze ‘B-eigenaren’ het besluit moeten nemen over de door hen gewenste wijze van financiering en hadden vervolgens alle eigenaren het besluit moeten nemen over het daadwerkelijk effectueren van het besluit van de B-eigenaren de financiering ten laste van de A-reserves te brengen (in het kader van de stemming over de gehele begroting).
3.16.
[appellante] heeft in dit verband bij pleidooi verduidelijkt dat zij in zoverre niet de nietigheid van het besluit vordert, maar zij heeft daaraan toegevoegd dat, indien het hof zou menen dat het besluit van de vergadering van eigenaren nietig is, dat zou moeten leiden tot ‘niet-ontvankelijkverklaring van appellante ten aanzien van haar verzoek om dit (…) besluit alsnog te vernietigen’. Inwilliging van dit verzoek zou tot gevolg hebben dat het hof niet kan toekomen aan een inhoudelijke behandeling van haar stellingen en het door de vergadering van eigenaren genomen besluit in stand blijft. Dat valt niet te rijmen met de overige stellingen van [appellante] , die onmiskenbaar de bedoeling hebben dat het hof op inhoudelijke gronden zal overgaan tot vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaren. Daarom zal het hof voorbijgaan aan het verzoek van [appellante] om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaren over de financiering.
3.17.
Hoewel de wijze van totstandkoming van het – door de B-eigenaren te nemen – besluit over de door hen gewenste manier van financiering van de liftrenovatie, gelet op hetgeen hiervoor onder 3.15 is overwogen, in beginsel leidt tot vernietigbaarheid van het besluit wegens strijd met de statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen, bestaat rechtens geen aanleiding tot vernietiging van het besluit op deze grond. [appellante] is immers zowel B- als A-eigenaar. Zij is de enige die heeft gestemd tegen het gecombineerde besluit. Bij deze stand van zaken zou het eindresultaat niet anders zijn geweest wanneer het gecombineerde besluit was gesplitst in twee onderdelen en vervolgens (i) de B-eigenaren afzonderlijk hadden gestemd over de manier van financiering van de liftrenovatie en (ii) alle eigenaren over de effectuering van dat besluit ten laste van de A-reserves. Tegen deze achtergrond is [appellante] niet in haar belang geschaad door de wijze waarop de stemming heeft plaats gevonden en heeft zij geen belang bij haar verzoek tot vernietiging van het besluit op deze grond.
3.18.
[appellante] heeft voorts gesteld dat bij het besluit om gelden uit te lenen aan de B-eigenaren ten laste van de algemene reserves voor de A-kosten ogenschijnlijk niet of nauwelijks rekening is gehouden met de uitgaven die volgens het meerjarenonderhoudsplan de komende jaren voor onderhoud en vervanging moeten worden gedaan, noch is rekening gehouden met aanzienlijke kosten die de komende jaren voor onderhoud en vervanging gedaan moeten worden waarvoor in het meerjarenonderhoudsplan nog geen voorziening is opgenomen. Wat dat laatste betreft is relevant dat uit de notulen van 24 maart 2016 blijkt dat tijdens de vergadering is opgemerkt dat een groot aantal zaken niet in dat plan is opgenomen, zoals de renovatie van het dak, dat er al dertig jaar ligt. Terwijl dus voor de – wegens de ouderdom van het gebouw naar verwachting snel hoog oplopende onderhoudskosten – weinig dekking bestaat, denkt men de financiering van de renovatie van de lift uit het reservefonds te kunnen voorschieten. Dat is, aldus [appellante] , tamelijk lichtzinnig te noemen.
3.19.
Het hof constateert dat tijdens de vergadering van eigenaren van 27 oktober 2015 is meegedeeld dat financiering vanuit de reserve van de A-kosten mogelijk is ‘omdat er een grote besparing is geweest met de opdracht van schilderwerk’. Nu de VvE bovendien onweersproken heeft betoogd dat het reservefonds per 31 december 2016 ruim € 146.000,= bedraagt, dat de kosten voor de renovatie van de lift hierin al zijn meegenomen en dat het fonds in de periode tot het jaar 2020 zal zijn opgelopen tot ruim € 218.000,=, het meerjarenonderhoudsplan daarbij in aanmerking genomen, heeft [appellante] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat de vergadering van eigenaren bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet heeft kunnen komen tot het besluit de financiering van de renovatie van de lift ten laste van de A-reserves te brengen (met afbetaling daarvan door de B-eigenaren binnen vijf jaar).
3.20.
Ook grief 2 faalt. De beschikking met zaak-/rekestnummer 5024968 EJ VERZ 16-129 zal eveneens worden bekrachtigd.
3.21.
[appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beslissingen in de zaken met zaak-/rekestnummers 4646622 \ HZ VERZ 15-18 en 5024968 EJ VERZ 16-129;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, op € 716,= aan verschotten en € 1.788,= aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 november 2017.