Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.227.188/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/634451/KG ZA 17-968
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 juni 2018
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. W. Vos te Amsterdam,
t e g e n
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
3. [geïntimeerde sub 3] ,
4. [geïntimeerde sub 4] ,
5. [geïntimeerde sub 5]
6. HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE [adres] en waarvan de namen onbekend zijn,
allen wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat geïntimeerden sub 1 en 4: mr. R.K. Uppal te Amsterdam;
advocaat geïntimeerden sub 2 en 3: mr. J. Rutteman te Amsterdam;
geïntimeerden sub 5 en 6 zijn niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de krakers genoemd. Geïntimeerden 1 tot en met 4 zullen gezamenlijk als de in rechte verschenen krakers worden aangeduid.
[appellant] is bij dagvaarding van 31 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 5 oktober 2017, in kort geding onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en de krakers als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.
Nadat [appellant] overeenkomstig voormeld exploot – en onder overlegging van producties – van grieven had gediend, hebben zowel geïntimeerden sub 1 en 4 als geïntimeerden sub 2 en 3 een (overigens identieke) memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 7 juni 2018 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, [appellant] door mr. M. Scheeper, advocaat te Amsterdam, de in rechte verschenen krakers door hun hiervoor genoemde advocaten. [appellant] heeft bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gevraagde voorzieningen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
De in rechte verschenen krakers hebben geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft onder 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) [appellant] (geboren [in] 1924) is eigenaar van de vrijstaande woning, met grond van 2.130 m2 aan de [adres] (verder: het pand c.q. het perceel).
( b) [appellant] heeft het pand op 4 maart 2016 gekocht van zijn zoon [zoon appellant] die sinds 1990 eigenaar was.
( c) [zoon appellant] heeft het pand, nadat enkele jaren achtereen regelmatig inbraken en vandalisme hadden plaatsgevonden in de wijk waarin het pand is gelegen, sinds circa 2003 niet meer bewoond.
( d) Rond 2003 is het pand gekraakt en sindsdien tot op heden door wisselende groepen krakers bewoond.
( e) [zoon appellant] heeft rond 2004 de kraak besproken met de politie en de toenmalige burgemeester van Amstelveen. Op 30 maart 2016 heeft [appellant] aangifte gedaan van de kraak. Omdat deze aangifte door een administratieve fout niet was verwerkt, heeft zijn stiefzoon [A] (verder: [A] ) op 21 augustus 2016 – namens [appellant] – opnieuw aangifte gedaan. Tot op heden heeft het Openbaar Ministerie hierop geen actie ondernomen.
( f) Bij deurwaardersexploot van 10 maart 2016 heeft [appellant] de krakers verzocht het pand uiterlijk op 30 april 2016 vrijwillig te ontruimen.
( g) Bij brief van 14 maart 2016 heeft mr. Uppal namens de toenmalige bewoners van het pand [appellant] laten weten dat zij begrijpen dat hij als eigenaar over het pand wil beschikken, maar dat hij geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
( h) Op 21 mei 2017 heeft [appellant] opdracht aan makelaar [makelaar] verstrekt om het pand te verkopen met hantering van een vraagprijs van € 1.150.000,= k.k.
( i) Op 24 mei 2017 heeft de advocaat van [appellant] de advocaat van de krakers op de hoogte gesteld van de verkoopplannen van [appellant] en hen laten weten dat hij, als de krakers het pand niet vrijwillig verlaten, zal overgaan tot het instellen van een ontruimingsvordering in kort geding.
( j) Bij brief van 5 juli 2017 heeft de makelaar [appellant] bericht dat het verkooptraject wordt belemmerd door de kraak, dat er geen bezichtigingen kunnen worden gepland en dat er geen representatieve foto’s kunnen worden gemaakt doordat het perceel in slechte en rommelige staat verkeert.
( k) In dit kort geding vorderde en vordert [appellant] , kort gezegd, ontruiming van het pand/het perceel op straffe van de verbeurte van een dwangsom. Tevens vordert hij dat de krakers hoofdelijk worden veroordeeld tot de betaling van een voorschot van € 10.000,=, met rente, op vergoeding van de door hem als gevolg van de kraak geleden schade. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen geweigerd en [appellant] in de proceskosten verwezen.
3.2.1.
Met
grief 1komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter, kort gezegd, dat onvoldoende valt uit te sluiten dat “ontruiming nú” tot ongerechtvaardigde leegstand zou kunnen leiden. Het hof oordeelt als volgt.
grief 1komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter, kort gezegd, dat onvoldoende valt uit te sluiten dat “ontruiming nú” tot ongerechtvaardigde leegstand zou kunnen leiden. Het hof oordeelt als volgt.
3.2.2.
Naar namens [appellant] ter zitting in hoger beroep is bevestigd, is het plan van [appellant] om (zelf) op het perceel twee nieuwe woningen onder één kap te realiseren van de baan. [appellant] wenst thans het perceel, al dan niet na eerst het pand te hebben gesloopt, aan een geïnteresseerde koper te verkopen. Er zijn volgens hem voldoende gegadigden, maar de aanwezigheid van de krakers verhindert een verkoop. [appellant] heeft tijdens de pleidooien in hoger beroep een schriftelijke verklaring van 30 mei 2018 van makelaar [makelaar] overgelegd, waarin deze onder meer schrijft, zakelijk weergegeven, dat geïnteresseerden het perceel, al dan niet na sloop van het pand, slechts willen kopen, als een en ander ontruimd is. Volgens [makelaar] zijn er momenteel tien geïnteresseerde kopers. [appellant] stelt dat er aldus na ontruiming geen gevaar op ongerechtvaardigde leegstand bestaat.
3.2.3.
Het hof acht op zichzelf voldoende aannemelijk dat [appellant] het perceel van de hand wil doen en dat de aanwezigheid van krakers een eventuele verkoop bepaald niet zal bevorderen. Het hof kan [appellant] echter niet volgen in zijn betoog dat na ontruiming geen gevaar op ongerechtvaardigde leegstand (meer) bestaat en is van oordeel dat (nog steeds) onvoldoende valt uit te sluiten dat een thans door het hof uitgesproken ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. Het hof neemt daartoe de volgende omstandigheden in aanmerking:
- [appellant] heeft weliswaar een verklaring van makelaar [makelaar] overgelegd maar heeft verzuimd [makelaar] mee naar de zitting te nemen, waardoor het hof niet de mogelijkheid heeft gehad inlichtingen bij [makelaar] in te winnen over diens pogingen het perceel/pand te verkopen, de wijze waarop het perceel/pand te koop staat en de redenen waarom de verkoop tot op heden niet is gelukt;
- [appellant] heeft geen stukken (e-mails, brieven, verklaringen) overgelegd waaruit blijkt van concrete interesse van potentiële kopers en de rol die de aanwezigheid van de krakers in het pand in dat verband speelt;
- [A] heeft weliswaar ter zitting namens [appellant] verklaard dat deze twee offertes bij een sloopbedrijf heeft aangevraagd en dat de sloopwerkzaamheden telkens voor circa € 35.000,= zijn geoffreerd, maar hij heeft deze offertes niet overgelegd.
Voorts heeft [A] ter zitting desgevraagd verklaard dat tot op heden niet is overwogen een overeenkomst van opdracht tot sloop van het pand en/of een koopover-eenkomst te sluiten (telkens) onder de ontbindende voorwaarde dat het pand/perceel op een in de overeenkomst bepaald tijdstip zal zijn ontruimd. Hiervoor is van de zijde van [appellant] geen (goede) verklaring gegeven. Bovendien is met een enkele verkoop nog steeds onvoldoende zeker dat geen ongerechtvaardigde leegstand te duchten is. Er zal namelijk ook duidelijkheid moeten bestaan over de plannen van de (potentiële) koper met het pand/het perceel. Op grond van dit alles acht het hof de plannen van [appellant] (nog steeds) te vaag en daarmee kan ongerechtvaardigde leegstand onvoldoende worden uitgesloten.
3.2.4.
De conclusie is dat de grief faalt.
3.3.1.
Grief 2houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte het door [appellant] gevorderde voorschot op de door hem als gevolg van de kraak geleden schade heeft afgewezen.
3.3.2.
Ook deze grief faalt, reeds omdat onvoldoende duidelijkheid bestaat over de staat van het pand bij aanvang van de kraak (in 2003) en dus evenmin over de vraag of en in hoeverre de huidige staat ervan is veroorzaakt door de krakers. Bovendien is onvoldoende aannemelijk dat [appellant] bij de toewijzing van het voorschot – en dus bij de betaling van een geldsom in kort geding – een voldoende spoedeisend belang heeft. Het hof merkt in dit verband op dat rov 4.3 van het bestreden vonnis slechts betrek-king heeft op de vordering tot ontruiming en niet op de onderhavige geldvordering.
3.4.
De
grieven 3 en 4missen zelfstandige betekenis en zullen daarom niet worden behandeld.
grieven 3 en 4missen zelfstandige betekenis en zullen daarom niet worden behandeld.
3.5.
Omdat de grieven falen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in appel in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten van de in rechte verschenen krakers, met dien verstande dat aan de memorie van antwoord van de kant van geïntimeerden sub 2 en 3 geen punt zal worden toegekend omdat zij zich slechts hebben aangesloten bij de memorie van antwoord van de geïntimeerden sub 1 en 4.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van geïntimeerden sub 1 en 4 gevallen en tot op heden begroot op € 313,= wegens verschotten en € 3.222,= wegens salaris van de advocaat en aan de zijde van geïntimeerden sub 2 en 3 gevallen en tot op heden begroot op € 313,= wegens verschotten en € 2.148,= wegens salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en J.C. Toorman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juni 2018.